El seguro es una pieza imprescindible en la gestión de un inmueble de alquiler. No basta con que el propio arrendador contrate un seguro: también existen coberturas que conviene exigir a los inquilinos.
En este artículo explicamos la diferencia entre el seguro de responsabilidad civil personal y la cobertura de responsabilidad civil del arrendatario, qué seguros debe contratar el inquilino, y qué garantías y criterios de selección debe tener en cuenta el propietario al elegir su seguro de incendios (kasai hoken). También repasamos los puntos clave para estar preparados ante catástrofes naturales y siniestros.
¿Qué es exactamente el seguro de responsabilidad civil personal?
El seguro de responsabilidad civil personal cubre la indemnización que corresponde pagar cuando, de forma involuntaria, se daña algo ajeno o se causan lesiones a otra persona. Cubre no solo los gastos médicos y de reparación, sino también los eventuales costes judiciales.
No suele contratarse como póliza independiente, sino como opción adicional dentro de un seguro de incendios o de un seguro de automóvil, y en la mayoría de los casos su coste adicional es de apenas unos cientos de yenes al mes. La cobertura no se limita al titular de la póliza: también protege al cónyuge, a los familiares que conviven en el mismo domicilio y a los hijos solteros que viven fuera del hogar familiar.
Ahora bien, esta póliza no cubre los daños causados de forma intencionada, ni tampoco los desperfectos ocasionados en objetos que el asegurado tenía prestados o alquilados de un tercero.
¿En qué se diferencia de la cobertura de responsabilidad civil del arrendatario?
Mientras que el seguro de responsabilidad civil personal cubre los conflictos entre vecinos o convivientes, la cobertura de responsabilidad civil del arrendatario (借家人賠償責任補償, shakuyanin baishō sekinin hoshō) protege específicamente al propietario del inmueble frente a los daños que pueda causarle el inquilino.
Si el arrendatario provoca un incendio dentro de la vivienda, el seguro de responsabilidad civil personal no cubre ese siniestro. En cambio, si el inquilino cuenta con la cobertura de responsabilidad civil del arrendatario, quedan cubiertos los daños ocasionados al propietario por incendio, explosión, estallido o daños por agua. Esto aumenta considerablemente la probabilidad de que el inmueble pueda repararse sin que el propietario tenga que asumir el coste, por lo que es fundamental animar a todos los inquilinos a contratar esta cobertura. En el ámbito hispanohablante, la figura más cercana sería la garantía de "responsabilidad civil del hogar" o "daños al arrendador" incluida en muchas pólizas de hogar del inquilino, aunque su alcance y obligatoriedad varían mucho según el país y, a menudo, no se exige de forma tan sistemática como en Japón.
¿Debe el propietario exigir a sus inquilinos un seguro de contenido (kazai hoken)?
La contratación de un seguro de contenido del hogar es prácticamente imprescindible, y la razón se encuentra en la llamada "Ley de Responsabilidad por Incendios Culposos" (失火責任法, shikka sekinin hō).
Según esta ley, si un incendio se propaga y deja inservible el mobiliario del piso vecino, la persona perjudicada no puede reclamar una indemnización a quien causó el incendio, salvo que medie dolo o negligencia grave. Se trata de una particularidad del derecho japonés que contrasta con el régimen general de responsabilidad civil extracontractual vigente en la mayoría de países hispanohablantes, donde normalmente sí sería posible reclamar al causante del incendio por negligencia simple. Precisamente por esa diferencia, en Japón, si el inquilino no dispone de un seguro de contenido propio, tendría que asumir de su propio bolsillo la reposición de muebles y electrodomésticos dañados por un incendio ajeno.
El seguro de contenido forma parte del seguro de incendios
El seguro de contenido va incluido dentro del paquete del seguro de incendios japonés. Este seguro de incendios se compone básicamente de tres elementos: el "seguro de responsabilidad civil personal", la "cobertura de responsabilidad civil del arrendatario" y el "seguro de contenido".
Es posible convertirlo en un requisito del contrato
La ley no permite obligar formalmente a nadie a contratar un seguro, pero sí es posible establecer como condición contractual que "sin seguro de incendios no hay contrato de arrendamiento posible".
Siniestros cubiertos
Además de incendios, quedan cubiertos los daños por rayo, explosión, viento, granizo, inundación, escape de agua, robo, rotura y manchado accidental.
Qué se considera "contenido del hogar" y qué queda excluido
Se consideran contenido del hogar los muebles, electrodomésticos, vajilla, ropa, ordenadores, bicicletas y joyas, entre otros. En cambio, quedan excluidos los vehículos, los animales, las plantas, las tarjetas de crédito, el dinero en efectivo y los valores negociables.
Inmuebles alquilados con muebles y electrodomésticos incluidos
Cuando el mobiliario y los electrodomésticos se consideran propiedad del arrendador —como ocurre en los pisos amueblados—, es el propio propietario quien debe contratar el seguro de contenido correspondiente a esos bienes.
¿Qué debe tenerse en cuenta para estar preparados ante catástrofes naturales y siniestros?
Aunque el inquilino cuente con seguro de incendios, en caso de catástrofe el propietario sigue asumiendo cierta carga. Conviene tener presentes los siguientes puntos.
Procurar que el inquilino contrate el seguro recomendado por el propietario
Un seguro elegido por el propio inquilino sin ningún criterio puede resultar insuficiente en su cobertura. Tras revisar el contenido de la póliza, es recomendable animar al inquilino a contratar, en la medida de lo posible, el seguro sugerido por el propietario. Evitar la doble contratación de coberturas también es importante.
Comprobar el estado de renovación del seguro
Existen casos en los que el inquilino contrató el seguro al entrar, pero no llevó a cabo la renovación posterior y terminó quedando sin cobertura. Ante cualquier catástrofe o siniestro, es imprescindible verificar el estado de la cobertura tanto del inquilino como del propietario.
Actuar con rapidez cuando se produce un siniestro
Contactar con la policía y los bomberos, confirmar el estado del inquilino, gestionar un alojamiento provisional, avisar a la aseguradora y disculparse ante los vecinos son solo algunas de las muchas tareas que hay que atender. Preparar un protocolo de actuación de antemano facilita mucho la gestión en el momento del siniestro. Contar con un sistema de gestión del inmueble bien organizado mejora notablemente la capacidad de respuesta en situaciones de emergencia.
Definir con claridad a quién corresponde la obligación de reparar
La obligación de reparación varía según el origen del siniestro. Si la causa es imputable al inquilino, la reparación corre a su cargo (cubierta por la cobertura de responsabilidad civil del arrendatario); si se debe a un robo o al desgaste natural por el paso del tiempo, corresponde al propietario (cubierta por el seguro de incendios del propietario).
¿Qué cubre el seguro de incendios que debe contratar el propietario?
Como el seguro de incendios del inquilino no cubre el edificio en sí, el propietario también necesita contratar su propio seguro de incendios.
Incendio del edificio
Debido a la Ley de Responsabilidad por Incendios Culposos, no es posible reclamar indemnización al vecino que originó el incendio, incluso si el fuego se propaga. Si el propietario cuenta con un seguro de incendios adecuado, quedan cubiertos los gastos de reparación o reconstrucción del edificio, así como la pérdida de ingresos por alquiler.
Catástrofes naturales distintas del terremoto
También quedan cubiertos los daños por tifones, rayos, nevadas intensas y fuertes lluvias. En los últimos años las lluvias torrenciales han aumentado en frecuencia, por lo que contar con un seguro de incendios resulta indispensable. Sin embargo, los daños de origen sísmico quedan fuera de esta cobertura.
Otros daños cubiertos
El escape de agua, el robo, el impacto de objetos que caen del exterior y los daños o manchas derivados de accidentes imprevistos también entran dentro del ámbito de cobertura habitual.
¿Qué garantías adicionales existen dentro del seguro de incendios para propietarios?
Para hacer frente a los riesgos propios de un inmueble en alquiler, se recomiendan especialmente las siguientes tres garantías adicionales.
Garantía de responsabilidad civil de las instalaciones
Se activa cuando, por una deficiencia en el mantenimiento del edificio, se causan lesiones a un tercero o se dañan sus bienes. Como el importe de las indemnizaciones personales suele ser muy elevado, esta garantía es prácticamente indispensable en la gestión de un inmueble de alquiler. Su equivalente más cercano en el mercado hispanohablante sería la responsabilidad civil de comunidad o de propietario incluida en muchos seguros multirriesgo de edificios.
Garantía de ingresos por alquiler
Cuando el edificio sufre daños a causa de una catástrofe, esta garantía compensa la pérdida de ingresos por alquiler durante un periodo determinado. No obstante, el periodo de cobertura tiene como límite el plazo fijado en el momento de la contratación.
Garantía de gastos del propietario
Cubre los gastos de restitución al estado original y la pérdida de ingresos por alquiler derivados de un fallecimiento ocurrido dentro del inmueble. Su prima anual ronda los 10.000 yenes, un importe relativamente asequible.
¿Cuál es el coste medio del seguro de incendios para propietarios?
La prima básica del seguro suele rondar entre 50.000 y 100.000 yenes al año. A esta cifra se suma el coste de las garantías adicionales que se incorporen.
La garantía de responsabilidad civil de las instalaciones y la garantía de ingresos por alquiler suelen costar cada una alrededor de 350.000 yenes al año, mientras que la garantía de gastos del propietario ronda los 10.000 yenes. Si se añaden las tres garantías juntas, el coste total anual puede rondar entre 750.000 y 800.000 yenes. Si además se contrata un seguro contra terremotos, hay que sumar entre 100.000 y 150.000 yenes adicionales.
Prescindir de las garantías adicionales permite ahorrar en la prima, pero deja al propietario sin protección frente a un posible gasto elevado e imprevisto. Conviene valorar los riesgos propios de cada inmueble antes de tomar la decisión.
¿Cómo elegir el seguro de incendios más adecuado como propietario?
Para elegir el seguro de incendios idóneo, conviene seguir estos seis pasos.
Elegir según el alcance de la cobertura básica
Incendio, rayo, estallido y explosión suelen estar incluidos como cobertura básica en la mayoría de productos, mientras que las inundaciones o el robo pueden quedar como garantías opcionales según la aseguradora. Conviene seleccionar la cobertura necesaria en función del riesgo propio de la ubicación del inmueble.
Elegir las garantías adicionales que se van a incorporar
La garantía de responsabilidad civil de las instalaciones, la garantía de ingresos por alquiler y la garantía de gastos del propietario son las tres garantías básicas recomendadas. Conviene priorizarlas en función del presupuesto disponible.
Valorar la contratación de un seguro contra terremotos
En zonas con alta actividad sísmica o riesgo de tsunami, es recomendable estudiar la contratación simultánea de un seguro contra terremotos junto con el seguro de incendios. El seguro contra terremotos no puede contratarse de forma independiente.
Decidir el plazo de contratación
Cuanto más largo es el plazo contratado, más baja resulta la prima. Lo habitual en los seguros de incendios japoneses es un plazo mínimo de un año y máximo de cinco años.
Comprobar el nivel de atención al cliente
Conviene verificar la rapidez de respuesta ante una emergencia y la agilidad en el pago de las indemnizaciones correspondientes.
Solicitar presupuesto a varias aseguradoras
Comparar presupuestos de distintas aseguradoras bajo las mismas condiciones es la clave para elegir el seguro más adecuado.
Para revisar el seguro contratado o para agilizar la gestión con los inquilinos, puede resultar de utilidad consultar la guía de normativa legal sobre gestión de alquileres en Japón, que permite actuar con una base jurídica sólida.
Preguntas frecuentes
¿Deben todos los inquilinos contratar un seguro de responsabilidad civil personal?
Sí, lo recomendable es exigir como condición del contrato la contratación de un seguro de incendios que incluya el seguro de responsabilidad civil personal, la cobertura de responsabilidad civil del arrendatario y el seguro de contenido. Esto permite reducir la carga tanto del inquilino como del propietario en caso de imprevisto.
¿Qué importe de cobertura conviene fijar para la responsabilidad civil del arrendatario?
Conviene establecer un importe que cubra el coste estimado de reparación del inmueble. Como referencia general suele manejarse una cifra de entre 10 y 20 millones de yenes, aunque puede variar según el tamaño y la estructura del edificio.
Si el inquilino no renovó su seguro de incendios, ¿tiene el propietario alguna responsabilidad?
Legalmente, el propietario no tiene una responsabilidad directa, pero si hay inquilinos sin cobertura, el propietario puede acabar asumiendo una carga mayor en caso de siniestro. Se recomienda enviar un recordatorio en las fechas de renovación.
¿Se pueden añadir garantías adicionales al seguro de incendios del propietario una vez firmado el contrato?
En muchas aseguradoras es posible añadir garantías adicionales incluso durante la vigencia del contrato, aunque las condiciones varían según cada producto. Conviene consultarlo directamente con la compañía aseguradora.
