Beim Auszug aus einer japanischen Mietwohnung entzünden sich immer wieder Streitigkeiten an der Frage, wie viel von der Kaution zurückfließt. „Es kam weniger zurück als erwartet" oder „mir wurden überhöhte Instandsetzungskosten in Rechnung gestellt" – solche Klagen hört man in Japan bis heute von Vermietern wie Mietern gleichermaßen. In den meisten Fällen wurzeln diese Konflikte jedoch in einem lückenhaften Verständnis des Systems und lassen sich mit dem richtigen Wissen von vornherein vermeiden. Für Leserinnen und Leser aus dem DACH-Raum ist dabei wichtig zu wissen: Die japanische Mietkaution funktioniert grundlegend anders als die aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz vertraute „Mietkaution". In diesem Beitrag erläutern wir – auch aus dem Blickwinkel unserer eigenen Verwaltungspraxis – die Grundlagen der Kaution (japanisch shikikin, 敷金), Richtwerte für die Rückerstattung, die Lastenverteilung bei der Instandsetzung sowie konkrete Praxispunkte, mit denen sich der Rückzahlungsbetrag sichern lässt.
Was ist die Kaution (shikikin) überhaupt?
Die shikikin (敷金, Kaution) ist ein Geldbetrag, den der Mieter vor Einzug beim Vermieter hinterlegt, um seine aus dem Mietvertrag entstehenden Verbindlichkeiten abzusichern. Im 2020 in Kraft getretenen novellierten japanischen Zivilgesetz (Minpō, 民法) wurde die Kaution erstmals ausdrücklich definiert als Geld, das der Mieter dem Vermieter übergibt, um – unabhängig von der Bezeichnung – Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis, etwa Mietschulden, abzusichern. Beim Auszug wird dem Mieter der Restbetrag zurückgezahlt, nachdem etwa ausstehende Miete und Instandsetzungskosten abgezogen wurden. Anders als die deutsche Mietkaution, deren Höhe nach § 551 BGB auf höchstens drei Monatskaltmieten begrenzt ist und die verzinst auf einem separaten Kautionskonto liegen muss, unterliegt die japanische shikikin keiner gesetzlichen Höchstgrenze und keiner Verzinsungspflicht – ein struktureller Unterschied, den internationale Investoren kennen sollten.
Die üblichen Beträge schwanken je nach Region und Objekt, doch bei Wohnraum sind ein bis zwei Monatsmieten der Richtwert. In jüngerer Zeit nehmen – befördert durch die Verbreitung von Mietbürgschaftsgesellschaften und die Durchsetzung der Richtlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) – auch sogenannte „Zero-Zero-Objekte" (zero-zero bukken) zu, bei denen weder shikikin (Kaution) noch reikin (Schlüsselgeld) anfallen. Dass keine Kaution verlangt wird, bedeutet allerdings nicht, dass keine Kosten entstehen – es verlagert sich lediglich die Form der Belastung auf den Auszugszeitpunkt. Für DACH-Leser ist das ungewohnt: In Deutschland ist die Kaution der Regelfall und ein kautionsfreier Mietvertrag die seltene Ausnahme.
Der Unterschied zwischen shikikin, reikin, hoshōkin und shikibiki
Die bei Einzug fälligen Einmalzahlungen gliedern sich in mehrere Arten, die sich darin unterscheiden, ob sie zurückerstattet werden. Werden sie verwechselt, ist das ein häufiger Ausgangspunkt für Streit – klären Sie die Begriffe daher vor Vertragsschluss. Diese begriffliche Vielfalt hat im deutschsprachigen Raum keine direkte Entsprechung: Dort gibt es im Wesentlichen nur die eine, rückzahlbare Mietkaution, während Japan mehrere nebeneinander bestehende Einmalzahlungen mit ganz unterschiedlicher Rechtsnatur kennt.
| Bezeichnung | Charakter | Rückzahlung |
|---|---|---|
| shikikin (Kaution) | Zur Absicherung von Verbindlichkeiten hinterlegtes Geld | Grundsätzlich ja (Restbetrag nach Abrechnung) |
| reikin (Schlüsselgeld) | Dankesgeld an den Vermieter | Nein |
| hoshōkin (Sicherheitsleistung) | Hinterlegtes Geld, v. a. in der Kansai-Region üblich | Meist ja, abzüglich des shikibiki-Anteils |
| shikibiki (Einbehalt) | Nicht rückzahlbarer, vom hoshōkin abgezogener Anteil | Nein (vertraglich festgelegter Betrag) |
Beim in der Kansai-Region (Großraum Osaka/Kyoto) verbreiteten Modell aus „hoshōkin und shikibiki" ist ein Vertrag üblich, bei dem beim Auszug automatisch ein bestimmter Betrag einbehalten wird. Die shikibiki-Sonderklausel gilt grundsätzlich als wirksam, doch es gibt Gerichtsentscheidungen, die sie bei unverhältnismäßig hohen Beträgen für unwirksam erklärt haben. Vergewissern Sie sich beim Vertragsschluss unbedingt, ob ein shikibiki vereinbart ist und wie hoch er ausfällt. Das reikin (Schlüsselgeld) wiederum ist ein japanisches Spezifikum ohne westliches Gegenstück – ein reines, verlorenes Dankesgeld an den Vermieter, das ein DACH-Investor in seine Renditerechnung nicht als rückholbaren Posten einstellen darf.
Wie viel von der Kaution kommt zurück?
Der Rückzahlungsbetrag ergibt sich im Grundsatz aus „hinterlegte Kaution minus abrechnungsfähige Kosten". Zu den abrechnungsfähigen Posten zählen neben ausstehender Miete auch die vom Mieter zu tragenden Instandsetzungskosten. Die wichtigsten Richtwerte für Instandsetzungskosten sind nachstehend aufgeführt (es handelt sich lediglich um allgemeine Marktwerte, die je nach Region, Fachbetrieb und Objekt schwanken; Umrechnung zum Kurs von 170 JPY je Euro).
| Posten | Kostenrichtwert |
|---|---|
| Erneuerung der Tapete (kabegami, Wandbelag) | ca. 1.000–1.500 JPY pro m² (ca. 6–9 €) |
| Erneuerung der Tatami-Oberfläche | ca. 5.000 JPY pro Matte (ca. 29 €) |
| Neubespannung der fusuma (Schiebetüren) | ca. 2.000–3.000 JPY pro Stück (ca. 12–18 €) |
| Endreinigung (house cleaning) | ca. 15.000–30.000 JPY für ein Einzimmerapartment (ca. 88–176 €) |
Schimmel und Flecken durch vernachlässigtes Kondenswasser, Kratzer und Gerüche durch Haustiere, Nikotinverfärbungen durch Rauchen sowie Beschädigung oder Verlust von Schlüsseln fallen tendenziell dem Mieter zur Last und schlagen zudem oft hoch zu Buche. Übersteigen die Instandsetzungskosten die Kaution, wird der Fehlbetrag zusätzlich in Rechnung gestellt. Wichtig ist die Einsicht: Die Kaution ist kein „Geld, das zurückkommt", sondern die „Deckungsmasse für die Abrechnung". Für DACH-Leser ist bemerkenswert, dass Posten wie die Tatami-Oberfläche oder die fusuma-Bespannung in deutschen Wohnungen schlicht nicht existieren – sie sind Ausdruck des washitsu (和室, traditioneller japanischer Raum mit Tatami-Boden) und ein direkter Kostentreiber, den man beim Erwerb älterer japanischer Bestandsobjekte einkalkulieren muss.
Die Lastenverteilung bei der Instandsetzung richtig verstehen
Ein Großteil der Kautionsstreitigkeiten entsteht aus abweichenden Vorstellungen darüber, wie weit die Pflicht zur Instandsetzung reicht. Die Richtlinie „Probleme rund um die Instandsetzung und deren Leitlinien" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, genjō-kaifuku guidelines) des MLIT ordnet die Grundgedanken der Lastenverteilung klar und ist in der Praxis ein zentraler Orientierungsmaßstab. Interessant für DACH-Leser: Diese Systematik ähnelt in ihrer Stoßrichtung der deutschen Rechtsprechung zu „Schönheitsreparaturen" und zur Unterscheidung von normaler Abnutzung und Schäden – nur ist sie in Japan in einer eigenen, staatlich veröffentlichten Leitlinie kodifiziert statt allein durch Richterrecht geformt.
Was der Vermieter (Eigentümer) trägt
Die natürliche Alterung durch Zeitablauf – die sogenannte Wertminderung durch Alter beziehungsweise gewöhnliche Abnutzung – trägt grundsätzlich der Vermieter. Abdrücke von aufgestellten Möbeln, durch Sonnenlicht verblasste Tapeten oder kleine Löcher in der Größe von Reißzwecken gehören hierzu. Diese gelten als in der Miete einkalkuliert, sodass der Vermieter dem Mieter dafür grundsätzlich keine Instandsetzungskosten auferlegen kann. Genau wie in Deutschland, wo Vermieter die normale Abnutzung nicht auf den Mieter abwälzen dürfen, ist auch in Japan der übliche Gebrauch bereits mit der Miete abgegolten.
Was der Mieter (Bewohner) trägt
Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters, Verstöße gegen die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters (zenkan-chūi-gimu) sowie Beeinträchtigungen durch eine über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehende Nutzung fallen dem Mieter zur Last. Flecken durch verschüttete Getränke, tiefe Kratzer beim Umzug oder ausgebreiteter Schimmel infolge vernachlässigten Kondenswassers gehören dazu. Ob es sich um eine „bei normalem Wohnen entstandene Abnutzung" oder um eine „durch Unachtsamkeit verursachte Beschädigung" handelt, ist der entscheidende Maßstab für die Lastenverteilung. Dieser Grundgedanke deckt sich mit dem im DACH-Raum vertrauten Prinzip, wonach der Mieter nur für schuldhaft verursachte Schäden, nicht aber für vertragsgemäße Abnutzung haftet.
Der Gedanke der verstrichenen Jahre
Die Leitlinie sieht für Innenausbaumaterialien wie Tapeten einen Ansatz vor, der die verstrichenen Jahre berücksichtigt. Ausstattung hat eine Nutzungsdauer, und je länger die Wohndauer, desto geringer der Anteil, den der Mieter zu tragen hat. Selbst wenn der Mieter die Tapete schuldhaft verschmutzt hat, beschränkt sich seine Last bei langer Wohndauer grundsätzlich nicht auf den vollen Betrag, sondern auf den dem Restwert entsprechenden Anteil. Dieses Zeitwertprinzip ist DACH-Lesern aus der deutschen Rechtsprechung zu „Abzügen neu für alt" vertraut – in Japan ist es jedoch in konkreten Abschreibungstabellen der MLIT-Leitlinie ausformuliert, was die Kalkulation für Eigentümer berechenbarer macht.
Praxispunkte, um mehr Kaution zurückzuerhalten
Schäden und Verschmutzungen vor Einzug fotografisch festhalten
Bereits beim Einzug vorhandene Schäden und Verschmutzungen mit datierten Fotos zu dokumentieren ist die wirksamste Selbstschutzmaßnahme gegen ungerechtfertigte Forderungen beim Auszug. Fotografieren Sie mit dem Smartphone und bewahren Sie die Aufnahmen so auf, dass das Aufnahmedatum erkennbar bleibt. Insbesondere die folgenden Stellen sollten Sie unmittelbar nach Einzug überprüfen. Das entspricht dem im DACH-Raum bewährten Übergabeprotokoll, das dort meist schriftlich als „Wohnungsübergabeprotokoll" geführt wird – in Japan liegt die Beweislast praktisch stärker beim Mieter, weshalb eigene Fotos umso wichtiger sind.
- Eingang: Kratzer und Funktion von Tür, Klingel und Briefkasten
- Küche: Zustand von Durchlauferhitzer, Dunstabzug und Wasserhahn
- Toilette: Wasserdurchlauf, etwaige Undichtigkeiten, Beschädigungen der Ausstattung
- Bad: Zustand von Warmwasser, Lüftung, Dusche und Abfluss
- Wohnraum: Kratzer und Löcher an Boden, Decke und Wänden, etwaiger Schimmel, Funktion von Beleuchtung und Klimaanlage
An der Übergabe beim Auszug unbedingt teilnehmen
Wer an der Übergabe nicht teilnimmt, läuft Gefahr, dass ihm tatsächlich nicht vorhandene Schäden oder Verschmutzungen angelastet und Kosten aufgebürdet werden, an die er sich nicht erinnert. Wichtig ist, die Fotos von vor dem Einzug mitzubringen und vor Ort fundiert darzulegen: „Das war schon beim Einzug so." Reinigen Sie die Wohnung vor dem Auszug, verbessert das den Eindruck bei der zuständigen Person und trägt dazu bei, überflüssige Reinigungskosten zu vermeiden. Belassen Sie beanstandete Punkte nicht bei mündlichen Aussagen, sondern halten Sie sie schriftlich oder per E-Mail fest. In Deutschland ist eine gemeinsame Wohnungsbegehung mit Übergabeprotokoll ohnehin Standard – in Japan sollten internationale Mieter diese Sorgfalt aktiv einfordern, da sie nicht in jedem Fall selbstverständlich abläuft.
Sonderklauseln vorab prüfen
Sonderklauseln, die die Kosten für die Erneuerung der Tatami-Oberfläche, die Neubespannung der fusuma oder die Endreinigung dem Mieter aufbürden, sind in der Praxis häufig anzutreffen. Die Sonderklausel selbst ist grundsätzlich wirksam, sofern ihr Inhalt eindeutig ist und der Mieter zugestimmt hat. Auch in haustierfreundlichen Objekten trägt üblicherweise der Mieter die durch Tiere verursachten Schäden, und Nikotinverfärbungen durch Rauchen können als Fahrlässigkeit gewertet werden. Prüfen Sie beim Vertragsschluss Inhalt und Angemessenheit der Beträge solcher Sonderklauseln gründlich und fragen Sie bei Zweifeln unbedingt nach. Für DACH-Investoren ist der Vergleich lehrreich: In Deutschland sind formularmäßige Klauseln zu Schönheitsreparaturen durch die Rechtsprechung stark eingeschränkt, während in Japan klar formulierte, zugestimmte Sonderklauseln vergleichsweise robust Bestand haben – ein Punkt mit direkter Wirkung auf die kalkulierbare Rendite eines Bestandsobjekts.
Zur Vermeidung von Konflikten nach dem Auszug ist es unerlässlich, dass Vermieter und Mieter gemeinsam die Prüfung vor Einzug konsequent durchführen. Die Kontrolle am Eingang verringert die Konflikte am Ausgang erheblich.
Der Ablauf vom Auszug bis zur Kautionsrückzahlung
Die Rückzahlung der Kaution verläuft im Wesentlichen in den folgenden Schritten. Wer den Ablauf im Voraus kennt, kann bei einer verspäteten Rückzahlung besonnen reagieren.
- Kündigungsankündigung (in vielen Verträgen bis einen Monat vor dem Auszug mitzuteilen)
- Abstimmung des Auszugstermins und Umzug
- Wohnungskontrolle im Rahmen der Auszugsübergabe
- Kostenvoranschlag für die Instandsetzung und Vorlage der Abrechnungsinhalte
- Verrechnung mit der Kaution und Rückzahlung des Restbetrags
Der Rückzahlungszeitpunkt ist häufig im Vertrag festgelegt; als allgemeiner Richtwert gilt in der Regel innerhalb etwa eines Monats nach dem Auszug. Können Sie die Abrechnung nicht nachvollziehen, verlangen Sie eine schriftliche Aufschlüsselung und prüfen Sie, an welcher Stelle welche Beträge anfallen. Zum Vergleich: In Deutschland darf der Vermieter die Kaution bis zur Klärung offener Ansprüche, üblicherweise bis zu sechs Monate, zurückhalten – die japanische Ein-Monats-Marke ist damit für DACH-Leser eher zügig.
Was tun, wenn Sie mit dem Rückzahlungsbetrag nicht einverstanden sind
Bestehen Zweifel an der vorgelegten Abrechnung, ist ein schrittweises, ruhiges Vorgehen der schnellste Weg zur Lösung – bevor der Konflikt emotional eskaliert.
- Zunächst bei der Verwaltungsgesellschaft oder beim Vermieter eine detaillierte Aufschlüsselung der Abrechnung verlangen und das Gespräch suchen
- Die Lastenverteilung anhand der Leitlinie überprüfen
- Lässt sich der Streit nicht beilegen, das Nationale Verbraucherzentrum (国民生活センター) oder eine örtliche Verbraucherberatungsstelle einschalten
- Bleibt eine Einigung auch dann aus, die Inanspruchnahme des Verfahrens der Bagatellklage (shōgaku soshō) erwägen
Die Bagatellklage (shōgaku soshō, 少額訴訟) ist ein vereinfachtes Verfahren für Geldforderungen bis 600.000 JPY (ca. 3.500 €), das grundsätzlich in einem einzigen Termin abgeschlossen wird. Die Kautionsrückforderung ist einer der typischen Fälle, in denen dieses Verfahren häufig genutzt wird. In allen Fällen bilden Vertrag, Fotos, Abrechnungsaufstellung und die Aufzeichnung des Schriftverkehrs das Fundament der Verhandlung. Beweise gut vorzubereiten ist die beste Vorsorge überhaupt. Für DACH-Leser: Funktional entspricht die shōgaku soshō dem deutschen vereinfachten oder dem Mahnverfahren, ist aber speziell auf einen einzigen Verhandlungstermin zugeschnitten.
Die Sichtweise von uns bei INA&Associates
Als Unternehmen, das die Immobilienverwaltung übernimmt, verstehen wir die Kautionsabrechnung nicht als „Gelegenheit, Kosten einzutreiben", sondern als Moment, in dem Vermieter und Mieter ihr gegenseitiges Vertrauen prüfen. Einer unserer Kernwerte ist es, ehrlich zu kommunizieren – auch Nachteile. Gerade deshalb legen wir Wert darauf, sowohl den vom Mieter zu tragenden Bereich als auch den nicht zu tragenden entlang der Leitlinie sorgfältig und mit nachvollziehbaren Begründungen zu erläutern.
Den Forderungsbetrag kurzfristig in die Höhe zu treiben beschädigt auf lange Sicht das Vertrauen der Bewohner und fällt in Gestalt steigenden Leerstands auf den Vermieter zurück. Vielmehr führt gerade eine faire und transparente Abrechnung zu Zufriedenheit und langfristiger Sicherheit für alle Beteiligten. Auch im Austausch um den kleinen Betrag einer Kaution zeigt sich, was wir in unserem Immobiliengeschäft am höchsten schätzen: „Vertrauen und Ehrlichkeit". Weitere Praxisleitfäden rund um die Vermietung finden Sie auch in unserer Erläuterung der Leitlinien zur Mietminderung.
Zusammenfassung
Die Kaution ist weder „Geld, das mit Sicherheit vollständig zurückkommt" noch „Geld, das ohnehin verloren ist", sondern ein hinterlegter Betrag, der die Abrechnung beim Auszug voraussetzt. Der Schlüssel zur Vermeidung von Konflikten liegt in der Dokumentation vor Einzug, der Prüfung von Vertrag und Sonderklauseln, der Teilnahme an der Auszugsübergabe und dem Verständnis der Lastenverteilung entlang der MLIT-Leitlinie. Wer das System richtig kennt, schützt sich als Mieter vor ungerechtfertigten Forderungen und vermeidet als Vermieter unnötige Konflikte. Bereiten Sie sich gut vor und gehen Sie über eine faire Abrechnung mit gutem Gefühl zum nächsten Schritt über. Für internationale Investoren gilt: Wer diese Japan-spezifischen Regeln versteht, kann Bestandsobjekte präziser bewerten und Betriebskosten realistischer kalkulieren als jemand, der die japanische Kautionslogik unbesehen mit der heimischen gleichsetzt.
Häufig gestellte Fragen
Wann wird die Kaution zurückgezahlt?
Das richtet sich nach den Vertragsbestimmungen, doch als allgemeiner Richtwert gilt in der Regel innerhalb etwa eines Monats nach dem Auszug. Sobald die Abrechnung der Instandsetzungskosten abgeschlossen ist, wird der Restbetrag zurückgezahlt. Verzögert es sich stärker als erwartet, klären Sie bei der Verwaltungsgesellschaft oder beim Vermieter Rückzahlungszeitpunkt und Stand der Abrechnung.
Haben Objekte ohne Kaution Nachteile?
Da keine Kaution vorhanden ist, müssen die Instandsetzungskosten beim Auszug als tatsächliche Auslagen bezahlt werden, und der Nachteil besteht darin, dass für den Fall hoher Kosten keine Rücklage vorhanden ist. Nutzen Sie die Wohnung während der Mietzeit sorgfältig und rechnen Sie einkalkulierend damit, dass die Auszugskosten größer ausfallen könnten als angenommen – das gibt Sicherheit.
Was soll ich tun, wenn ich den Rückzahlungsbetrag für ungerechtfertigt niedrig halte?
Verlangen Sie zunächst schriftlich eine detaillierte Aufschlüsselung der Abrechnung, überprüfen Sie die Lastenverteilung anhand der Leitlinie und suchen Sie dann das Gespräch mit Verwaltungsgesellschaft oder Vermieter. Lässt sich der Streit nicht beilegen, sind die Beratung durch das Nationale Verbraucherzentrum (国民生活センター) oder eine örtliche Verbraucherberatungsstelle sowie die Inanspruchnahme des Verfahrens der Bagatellklage (shōgaku soshō) wirksam.
Wie unterscheiden sich natürliche Abnutzung und Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit?
Die Kosten für die Instandsetzung von natürlicher Abnutzung durch Alterung oder gewöhnlichen Gebrauch trägt grundsätzlich der Vermieter. Schäden hingegen, die durch Vorsatz, Fahrlässigkeit oder Unachtsamkeit des Mieters entstehen, trägt der Mieter. Die Beurteilung erfolgt entlang der Leitlinie danach, ob der Rahmen des gewöhnlichen Gebrauchs überschritten wird.
