Oshima Teru nutzen: Praxisleitfaden zur Prüfung von Unfallimmobilien und Offenlegung in Japan

Oshima Teru (大島てる) kann bei japanischen Immobilien ein Einstieg in die Prüfung sogenannter Unfallimmobilien sein, aber keine Grundlage für die endgültige Entscheidung. Bei Kauf oder Vermietung in Japan müssen zusätzlich die Offenlegungserklärung, die Erklärung wichtiger Vertragsinhalte, Rückfragen bei der Verwaltungsgesellschaft und die Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus geprüft werden.

Kernpunkte dieses Artikels

Oshima Teru ist Referenzinformation, aber kein offizielles Dokument zur Feststellung eines Mangels.
Ein psychologischer Mangel, auf Japanisch shinriteki kashi (心理的瑕疵), wird je nach Kauf oder Miete, Todesursache, vergangener Zeit und Spezialreinigung unterschiedlich behandelt.
Für die Investitionsentscheidung zählen Miete in EUR, Vermarktungsdauer und Erklärungsaufwand beim späteren Exit.
Da falsche oder veraltete Informationen möglich sind, müssen mehrere Quellen gegengeprüft werden.

Wofür kann Oshima Teru verwendet werden?

Oshima Teru ist in Japan als Website bekannt, auf der Nutzer Informationen zu jiko bukken (事故物件), also Immobilien mit möglichen Vorfällen wie Todesfällen, Unfällen oder Straftaten, einsehen können. Bei der Prüfung einer Immobilie wird die Seite häufig als erster Hinweis genutzt, ob es in der Vergangenheit einen relevanten Vorfall gegeben haben könnte.

Für DACH-Investoren ist wichtig: Das ist ein Japan-spezifisches Recherchewerkzeug und entspricht nicht einem Grundbuchauszug, einem behördlichen Register oder einer notariellen Offenlegung, wie man sie aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz erwarten könnte. Die veröffentlichten Informationen sind keine offiziellen Verwaltungsunterlagen. Allein aus dem Vorhandensein oder Fehlen eines Eintrags lässt sich weder ein psychologischer Mangel noch eine Offenlegungspflicht ableiten.

Was ist "大島てる"? Seine Position in der Immobilienbranche

"大島てる" ist ein Informationsdienst, der Daten zu Unfallimmobilien (Immobilien mit psychologischem Makel) auf einer Karte veröffentlicht. Zugleich trägt auch der Vertreter des Betreibers den Namen "大島てる" (bürgerlicher Name: Oshima Manabu). Der Dienst wurde 2005 gestartet und war anfangs auf den Großraum Tokio beschränkt, umfasst heute jedoch Unfallimmobilien in ganz Japan sowie im Ausland.

Welche Leistungen bietet "大島てる"?

Kostenlos einsehbare Datenbank für Unfallimmobilien

Alle veröffentlichten Informationen sind kostenlos einsehbar. Veröffentlicht werden die Adresse der Immobilie, die Zimmernummer und die Todesursache (etwa Mord, Suizid oder Brand). Damit ist der Dienst zu einem großen Informationsangebot mit 600.000 bis 800.000 Seitenaufrufen pro Tag gewachsen. Zunehmend nutzen Investoren ihn auch für die Due Diligence vor dem Erwerb einer Immobilie.

Nutzerbasiertes System zur Informationssammlung

Seit 2011 setzt der Dienst auf ein nutzerbasiertes Meldesystem, bei dem Freiwillige aus dem ganzen Land Informationen beisteuern. Die Betreiberseite unterhält ein Prüfsystem, mit dem wenig glaubwürdige Informationen korrigiert oder gelöscht werden.

Internationale Ausweitung und globale Aufmerksamkeit

Auch Informationen zu Unfallimmobilien in New York, Paris, Peking und anderen Städten weltweit werden veröffentlicht, sodass die Plattform selbst für grenzüberschreitend investierende Immobilienanleger eine Datenquelle mit hohem Referenzwert ist.

Was bedeutet die Politik "Alle Informationen offenlegen und die Entscheidung den Nutzern überlassen"?

"大島てる" verfolgt die Politik, "alle Informationen offenzulegen und die weitere Bewertung den Nutzern zu überlassen". Es gab Fälle, in denen Immobilienunternehmen deswegen wegen Geschäftsschädigung geklagt haben, doch in Zivilprozessen hat "大島てる" obsiegt, und die Rechtmäßigkeit der Informationsveröffentlichung wurde anerkannt. Das entspricht auch der Entwicklung des Immobilienmarkts hin zu größerer Transparenz.

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Informationsquellen bei der Prüfung von Unfallimmobilien

Informationsquelle	Rolle	Zu beachten
Öffentliche Informationen wie Oshima Teru	Einstieg in die Recherche	Falschinformationen oder fehlende Aktualisierung möglich
Offenlegungserklärung, kokuchisho (告知書)	Dem Verkäufer oder Vermieter bekannte Tatsachen	Umfang der Angaben prüfen
Erklärung wichtiger Vertragsinhalte, juyo jiko setsumei (重要事項説明)	Vertragliche Aufklärung im Immobiliengeschäft	Fragen schriftlich festhalten
Befragung der Verwaltungsgesellschaft	Vermietungshistorie, Nachbarschaftssituation	Dokumentation erforderlich
Vor-Ort-Prüfung	Reaktionen im Umfeld, Verwaltungszustand	Zu verschiedenen Tageszeiten prüfen

Bei der Recherche ist entscheidend, sich nicht auf eine einzelne Quelle zu verlassen. Hinweise aus öffentlichen Quellen, Erklärungen der Parteien, Vor-Ort-Prüfung und fachliche Einschätzung müssen kombiniert werden.

Anders als in vielen DACH-Transaktionen ist die praktische Informationslage in Japan oft stärker von Maklern, Verwaltungsgesellschaften und standardisierten Erklärungsdokumenten geprägt. Deshalb sollte der Investor nicht nur nach einem „offiziellen Register“ suchen, sondern den gesamten Dokumentations- und Befragungsprozess sauber führen.

Verhältnis zu den Leitlinien zu psychologischen Mängeln

Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus hat Leitlinien zur Offenlegung von Todesfällen veröffentlicht. Die Behandlung unterscheidet sich danach, ob es sich um Kauf oder Miete handelt, welche Todesursache vorlag, wie viel Zeit vergangen ist, ob eine Spezialreinigung, tokushu seiso (特殊清掃), erforderlich war und ob der Tod im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung eingetreten ist.

Diese Leitlinien sind in der Praxis hilfreich, erledigen aber nicht automatisch jeden Einzelfall. Umstände, die die Entscheidung eines Käufers oder Mieters wesentlich beeinflussen können, müssen individuell geprüft werden.

Für konservative Langfristinvestoren aus dem DACH-Raum ist der Unterschied wesentlich: In Japan kann die Marktreaktion auf einen Vorfall stark von lokaler Wahrnehmung, Nachbarschaft und Maklerkommunikation abhängen, nicht nur von einer abstrakten juristischen Kategorie. Die Leitlinie hilft bei der Einordnung, ersetzt aber keine investitionsbezogene Risikoprüfung.

Hinweise bei Betrachtung als Investmentimmobilie

Unfallimmobilien können im Preis fallen. Eine Kaufentscheidung allein nach dem Muster „billig, also kaufen“ ist jedoch riskant. Zu prüfen sind Mietrückgang, Vermarktungsdauer, Mieterprofil, Reaktionen der Nachbarschaft und der spätere Erklärungsaufwand beim Verkauf.

Es gibt Immobilien, die sich wieder stabilisieren lassen. Eine Immobilie, deren Sachverhalt nicht erklärbar ist, wird jedoch beim Exit problematisch. Vor dem Kauf sollten Offenlegungsformulierung, angenommene Miete in EUR, Haltedauer und Käufergruppe beim späteren Verkauf vorbereitet werden.

Im Vergleich zu vielen DACH-Märkten ist bei japanischen Wohnimmobilien die Exit-Kommunikation häufig kleinteiliger und stärker maklergetrieben. Ein langfristiger Investor sollte daher nicht nur den Einstiegspreis modellieren, sondern auch die Frage, ob ein späterer Käufer oder Mieter die Erklärung akzeptieren wird.

Liste der Prüffragen

Frage	Zweck
Was ist wann passiert?	Identifikation des Vorfalls
Gab es eine Spezialreinigung?	Einschätzung der Offenlegung und der Wahrnehmung
Gab es danach eine Vermietungshistorie?	Marktakzeptanz
Bestehen Nachbarschaftskonflikte fort?	Risiko bei Vermietung und Verkauf
Wie wird der Sachverhalt in der Offenlegungserklärung beschrieben?	Erklärung beim Exit

Fragen sollten per E-Mail oder schriftlich dokumentiert werden. Wenn später Streit darüber entsteht, ob etwas gesagt oder nicht gesagt wurde, kann das schwerer wiegen als die reine Preisverhandlung.

Recherchehaltung: Oshima Teru nicht überschätzen

Die Aussage „kein Eintrag bei Oshima Teru, also sicher“ ist ebenso zu simpel wie „Eintrag vorhanden, also keinesfalls kaufen“. Entscheidend ist, Tatsachenlage und Marktauswirkung getrennt zu analysieren.

In der INA-Praxis geht es weniger darum, psychologische Mängel abstrakt zu fürchten, sondern darum, einen nicht erklärbaren Zustand zu vermeiden. Recherche, Dokumentation und Übersetzung des Sachverhalts in Preis, Miete und Exit-Fähigkeit bilden die Achse der Investitionsentscheidung.

Vorsicht bei Nutzung veröffentlichter Informationen in Preisverhandlungen

Wenn Informationen aus Oshima Teru oder ähnlichen Quellen für Preisverhandlungen genutzt werden, muss zuerst die Tatsachenprüfung erfolgen. Wer auf Basis ungeprüfter Informationen hart einen Preisnachlass fordert, kann das Vertrauensverhältnis zu Verkäufer oder Makler beschädigen und dadurch den Zugang zu weiteren wichtigen Informationen erschweren.

In der Verhandlung geht es nicht um das bloße Vorhandensein eines Eintrags, sondern um Inhalt des Vorfalls, vergangene Zeit, Art der Offenlegung sowie Auswirkungen auf Miete und Verkaufspreis. Psychologische Mängel wirken zunächst wie ein emotionales Thema; praktisch geht es aber darum, Erklärbarkeit und Marktauswirkung zu quantifizieren.

Häufige Fragen

Ist eine Immobilie keine Unfallimmobilie, wenn sie nicht auf Oshima Teru erscheint?

A. Das lässt sich nicht sicher sagen. Auch ohne Eintrag sind die Offenlegungserklärung und Rückfragen bei der Verwaltungsgesellschaft erforderlich.

Sollten Immobilien, die auf Oshima Teru erscheinen, immer gemieden werden?

A. Nicht zwingend. Vorfall, vergangene Zeit, Miete und Erklärung beim Exit müssen zusammen beurteilt werden.

Nach wie vielen Jahren entfällt die Offenlegungspflicht für einen psychologischen Mangel?

A. Es gibt keine einheitliche Frist. Sie hängt unter anderem von Transaktionsart, Inhalt des Vorfalls und Spezialreinigung ab.

Worauf ist beim Kauf als Investmentimmobilie zu achten?

A. Nicht allein nach dem günstigen Preis entscheiden. Vermarktungsdauer, Miete, Offenlegungsformulierung und Erklärung beim späteren Verkauf müssen geprüft werden.

Q. Sollte man Immobilien meiden, die auf "大島てる" aufgeführt sind, wenn man sie kaufen oder mieten will?

A. Nicht unbedingt. Immobilien mit psychologischem Makel werden häufig günstiger angeboten, weshalb manche Investoren sie als renditestarke Objekte betrachten. Allerdings ist eine sorgfältige Leasingstrategie erforderlich.

Q. Wie verlässlich sind die Informationen auf "大島てる"?

A. Der Dienst basiert auf Nutzerbeiträgen, verfügt aber über ein Prüfsystem auf Betreiberseite, und fehlerhafte Informationen werden korrigiert oder gelöscht. Da es sich jedoch nicht um eine offizielle Informationsquelle handelt, sind für wichtige Entscheidungen ergänzende Prüfungen erforderlich.

Q. Wie lange gilt die Offenlegungspflicht für Unfallimmobilien?

A. Nach den Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus gilt bei Mietverhältnissen in der Regel ein Offenlegungszeitraum von etwa drei Jahren nach dem Vorfall. Beim Kauf und Verkauf gibt es keine feste Frist; hier ist eine Einzelfallbeurteilung erforderlich.

Q. Sind Immobilien sicher, wenn sie nicht auf "大島てる" aufgeführt sind?

A. Auch wenn eine Immobilie nicht aufgeführt ist, gibt es keine Garantie dafür, dass es sich nicht um eine Unfallimmobilie handelt. Wichtig ist daher, zusätzlich die wesentlichen Angaben prüfen zu lassen und den Verkäufer direkt zu befragen.