O Oshima Teru pode servir como porta de entrada para pesquisar imóveis com histórico de incidentes no Japão, mas não deve ser usado como base final de decisão. Em compras e locações, é necessário confirmar os fatos junto com o kokuchisho (告知書, declaração de fatos conhecidos pelo vendedor ou locador), a juyo jiko setsumei (重要事項説明, explicação de assuntos importantes em uma transação imobiliária), a administradora do imóvel e as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão.
Pontos principais deste artigo
- O Oshima Teru é uma informação de referência, não um documento oficial para determinar a existência de vício ou defeito relevante.
- O tratamento do shinriteki kashi (心理的瑕疵, vício psicológico ou estigma que pode afetar a decisão do comprador ou inquilino) muda conforme compra ou locação, causa da morte, tempo decorrido e existência de limpeza especial.
- Na decisão de investimento, é preciso avaliar aluguel, prazo de vacância, esforço de divulgação e explicação na saída.
- Como pode haver informação incorreta ou antiga, a checagem deve ser feita com múltiplas fontes.
Para que o Oshima Teru pode ser usado?
O Oshima Teru é conhecido no Japão como um site onde usuários consultam informações postadas sobre jiko bukken (事故物件, imóveis associados a acidentes, mortes, crimes ou outros eventos que podem gerar estigma). Ao analisar um imóvel, ele pode ser usado como ponto inicial para identificar a possibilidade de eventos passados.
Este tema é específico do mercado japonês: a forma como morte, suicídio, acidente ou crime dentro de um imóvel afetam divulgação, preço e liquidez segue práticas japonesas, não necessariamente a lógica esperada por investidores brasileiros. No Brasil, o investidor pode estar mais acostumado a olhar matrícula, ônus, condomínio e regularidade documental; no Japão, o histórico subjetivo do imóvel também pode pesar de forma prática na locação, na revenda e na negociação.
Contudo, as informações publicadas no Oshima Teru não são documentos administrativos oficiais. Julgar a existência de shinriteki kashi ou de obrigação de divulgação apenas pela presença ou ausência de uma postagem é arriscado.
O que é o Oshima Teru? Seu posicionamento no setor imobiliário
O Oshima Teru é um serviço de informação que publica em um mapa dados sobre imóveis com histórico de incidentes (imóveis com defeitos psicológicos), e o nome do representante da empresa operadora também é “Oshima Teru” (nome real: Manabu Oshima).Foi lançado em 2005 (Heisei 17) e, embora inicialmente se limitasse à região metropolitana de Tóquio, hoje também lista imóveis com histórico de incidentes em todo o Japão e no exterior.
Como funciona o serviço do Oshima Teru?
Banco de dados de imóveis com histórico de incidentes acessível gratuitamente
Todas as informações publicadas podem ser consultadas gratuitamente.O endereço do imóvel, o número da unidade e a causa da morte (homicídio, suicídio, incêndio etc.) são divulgados, e o serviço cresceu a ponto de registrar entre 600 mil e 800 mil visualizações de página por dia.Também aumentam os casos em que investidores o utilizam na due diligence antes da aquisição do imóvel.
Sistema de coleta de informações baseado em contribuições dos usuários
Desde 2011 (Heisei 23), foi adotado um sistema de contribuições dos usuários, e voluntários de todo o país fornecem informações.A equipe operacional mantém um sistema de verificação, corrigindo ou removendo informações que carecem de confiabilidade.
Expansão internacional e atenção global
Também são publicados dados sobre imóveis com histórico de incidentes em várias partes do mundo, como Nova York, Paris e Pequim, e o serviço se tornou uma fonte de dados de alto valor de referência também para investidores imobiliários transfronteiriços.
O significado da política de “divulgar todas as informações e deixar a decisão para o usuário”
O Oshima Teru adota a política de “divulgar todas as informações e depois deixar a decisão para o usuário”. Houve casos em que o serviço foi processado por corretores imobiliários sob alegação de interferência comercial, mas em ações civis, o lado do Oshima Teru saiu vencedor, e a legitimidade da divulgação das informações foi reconhecida.Isso também está alinhado com a tendência do mercado imobiliário de valorizar a transparência das informações.
Fontes de informação em uma pesquisa de imóvel com histórico de incidente
| Fonte de informação | Função | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Informações públicas como Oshima Teru | Porta de entrada da pesquisa | Possibilidade de erro ou falta de atualização |
| Kokuchisho, declaração de divulgação | Fatos conhecidos pelo vendedor ou locador | Confirmar o escopo descrito |
| Juyo jiko setsumei, explicação de assuntos importantes | Explicação formal da transação | Registrar as perguntas feitas |
| Entrevista com a administradora | Histórico de ocupação e situação da vizinhança | É necessário documentar |
| Verificação no local | Reação do entorno e estado de gestão | Visitar em horários diferentes |
Na pesquisa, é importante não depender de uma única fonte. A análise combina informação inicial, explicação das partes envolvidas, confirmação presencial e revisão por profissionais.
Para um investidor brasileiro, isso difere de uma diligência mais centrada apenas em cartório, matrícula ou certidões. No Japão, mesmo quando a documentação formal parece organizada, a aceitação de mercado por inquilinos e compradores pode depender de informações não evidentes no registro imobiliário.
Relação com as diretrizes sobre vício psicológico
O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão publicou diretrizes sobre a divulgação de morte de pessoas em imóveis. O tratamento muda conforme se trata de compra ou locação, causa da morte, tempo decorrido, existência de limpeza especial e se a morte ocorreu durante uso ordinário do imóvel.
As diretrizes são úteis na prática, mas não processam automaticamente todos os casos. Circunstâncias que possam influenciar de forma relevante a decisão do comprador ou inquilino precisam ser confirmadas individualmente.
Cuidados ao analisar como imóvel de investimento
Imóveis com histórico de incidente podem ter preço reduzido. Porém, comprar apenas porque está barato é perigoso. É preciso avaliar queda de aluguel, prazo de captação de inquilino, perfil dos ocupantes, reação da vizinhança e carga de explicação em uma venda futura.
Alguns imóveis podem ser reposicionados, mas um imóvel que não pode ser explicado tende a travar na saída. Antes da compra, organize o texto de divulgação, a estimativa de aluguel, o prazo de manutenção em carteira e o perfil provável de compradores na revenda.
Para o investidor brasileiro que pensa em BRL, o desconto em ienes deve ser convertido junto com o risco de vacância, custo de carregamento e eventual desvalorização na revenda. Um preço aparentemente baixo em BRL pode deixar de ser atrativo se o imóvel exigir aluguel menor, captação mais longa ou explicações difíceis ao futuro comprador japonês.
Lista de perguntas de verificação
| Pergunta | Objetivo |
|---|---|
| O que aconteceu e quando aconteceu? | Identificar o caso |
| Houve limpeza especial? | Avaliar divulgação e percepção |
| Houve ocupação posterior? | Medir aceitação de mercado |
| Ainda há conflito ou desconforto na vizinhança? | Risco de locação e venda |
| Como isso será descrito no kokuchisho? | Explicação na saída |
As perguntas devem ser registradas por e-mail ou por escrito. Se depois surgir uma disputa sobre o que foi ou não perguntado, o problema pode ser mais sério do que uma simples negociação de preço.
Postura de pesquisa sem confiar demais no Oshima Teru
Concluir que um imóvel é seguro porque não aparece no Oshima Teru, ou que nunca pode ser comprado porque aparece no site, são julgamentos simplistas. O ponto importante é separar os fatos do impacto no mercado.
Na prática da INA, o foco não é temer o shinriteki kashi, mas evitar uma situação que não possa ser explicada. Pesquisar, registrar e traduzir os fatos em preço, aluguel e estratégia de saída é o eixo da decisão de investimento.
Cuidados ao usar informações publicadas em negociação de preço
Ao usar informações do Oshima Teru ou de sites semelhantes em uma negociação de preço, confirme os fatos primeiro. Se o comprador pedir um desconto agressivo com base em informação não verificada, pode quebrar a confiança com o vendedor ou com a imobiliária intermediária, dificultando o acesso a informações adicionais necessárias.
Na negociação, organize não apenas a existência da publicação, mas o conteúdo do caso, o tempo decorrido, o método de divulgação e o impacto sobre aluguel ou preço de revenda. O shinriteki kashi pode parecer uma questão emocional, mas na prática é um trabalho de quantificar explicabilidade e impacto de mercado.
Perguntas frequentes
Se não aparece no Oshima Teru, significa que não é um imóvel com histórico de incidente?
A. Não é possível afirmar isso. Mesmo sem publicação, é necessário confirmar pelo kokuchisho e com a administradora do imóvel.
Um imóvel listado no Oshima Teru deve sempre ser evitado?
A. Não necessariamente. A decisão deve considerar o caso, o tempo decorrido, o aluguel e a explicação possível na saída.
Depois de quantos anos o vício psicológico deixa de exigir divulgação?
A. Não há uma regra uniforme. Isso muda conforme o tipo de transação, o conteúdo do caso e a existência de limpeza especial, entre outros fatores.
Quais cuidados tomar ao comprar como imóvel de investimento?
A. Não decida apenas pelo preço baixo. Confirme prazo de captação, aluguel, texto de divulgação e explicação em uma futura venda.
Q. Deve-se evitar comprar ou alugar imóveis listados no Oshima Teru?
A. Não necessariamente. Imóveis com defeitos psicológicos costumam ter preços mais baixos e, para alguns investidores, podem ser vistos como ativos de maior rendimento. No entanto, é necessário avaliar cuidadosamente a estratégia de locação.
Q. Qual é o grau de precisão das informações do Oshima Teru?
A. Embora se baseie em contribuições dos usuários, há um sistema de verificação pela equipe operacional, e informações incorretas são corrigidas ou removidas. Ainda assim, por não se tratar de uma fonte oficial, decisões importantes também exigem investigação complementar.
Q. Até quando se estende a obrigação de divulgar um imóvel com histórico de incidente?
A. De acordo com as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, no caso de locação, a referência é uma obrigação de divulgação por cerca de 3 anos após o incidente. Em compra e venda, não há prazo definido, e a avaliação é feita caso a caso.
Q. Imóveis que não aparecem no Oshima Teru podem ser considerados seguros?
A. Mesmo que um imóvel não esteja listado, isso não garante que ele não tenha histórico de incidente. Também é importante combinar essa verificação com a explicação de informações relevantes e a confirmação direta com o vendedor.
Referências
