Mängelimmobilien in Japan kauft man weder einfach deshalb, weil sie günstig sind, noch meidet man sie pauschal aus Angst. Für die Investitionsentscheidung ist ausschlaggebend, ob sich Art des Mangels, seine Behebbarkeit, seine Auswirkung auf die Rendite und die damit verbundenen Offenlegungspflichten sauber getrennt untersuchen lassen.
Kernaussagen dieses Artikels
- Mängel werden in physische, rechtliche, psychologische und umweltbezogene Mängel unterteilt und entsprechend geprüft.
- Bei der Vertragshaftung wegen Nichtübereinstimmung kommt es auf die Abweichung zwischen Vertragsinhalt und tatsächlichem Zustand an.
- Psychologische Mängel werden unter Bezug auf die Leitlinie des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus nach Transaktionsart und Sachverhalt beurteilt.
- Wichtiger als das bloße Vorliegen eines Mangels ist, ob er im Preis eingepreist und gegenüber dem Markt sauber erklärt werden kann.
Was ist eine Mängelimmobilie?
Eine Mängelimmobilie ist eine Immobilie, der die Qualität, Leistungsfähigkeit oder Nutzbarkeit fehlt, die üblicherweise erwartet werden darf. Dabei geht es nicht nur um physische Probleme wie Undichtigkeiten oder Termitenbefall, sondern auch um Verstöße gegen das japanische Bauordnungsrecht, frühere Unfälle oder Vorfälle sowie Lärm- und Geruchsbelastungen.
Wichtig ist, den Begriff „Mangel“ nicht pauschal zu behandeln. Es gibt Mängel, die sich beheben lassen, Mängel, die sich durch eine Preisanpassung wirtschaftlich auffangen lassen, Mängel mit hoher Offenlegungsrelevanz und Mängel, bei denen ein Erwerb von vornherein vermieden werden sollte.
Gerade für DACH-Investoren ist der Punkt Japan-spezifisch: In Japan können sich nicht nur technische oder rechtliche Defizite, sondern auch gesellschaftlich sensible Vorgeschichten eines Objekts deutlich auf Preis, Vermietbarkeit und Exit auswirken. Was im deutschsprachigen Markt oft primär als bauliches oder juristisches Thema behandelt wird, wird in Japan häufiger auch als Frage der Marktakzeptanz und der Offenlegungspflicht bewertet.
Due Diligence in vier Kategorien
| Kategorie | Typische Beispiele | Wichtige Prüfunterlagen |
|---|---|---|
| Physische Mängel | Undichtigkeiten, Schieflage, unterirdische Altlasten oder Einbauten, Bodenverunreinigung | Gebäudezustandsbericht, Instandsetzungshistorie, Historie des Grundstücks |
| Rechtliche Mängel | Überschreitung der zulässigen Bebauungsdichte, unzureichende Erschließung/Zufahrt, unzulässige Nutzung | Baugenehmigungsunterlagen, Straßenregister, Stadtplanung |
| Psychologische Mängel | Suizid, Tötungsdelikt, Todesfall infolge eines Brandes usw. | Offenlegungsunterlagen, Befragung der Hausverwaltung, Leitlinien |
| Umweltbezogene Mängel | Lärm, Geruch, störende Einrichtungen, Vibrationen | Ortsbesichtigung, Gefahrenkarten, Untersuchung der Nachbarumgebung |
Diese Tabelle hilft, die richtigen Fragen zu stellen, wenn ein Makler sagt, es gebe „offenzulegende Umstände“ (kokuchi jikō, 告知事項).
Wie sollte man psychologische Mängel prüfen?
Psychologische Mängel (shinteki kashi, 心理的瑕疵) sollten anhand der Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (Kokudo Kōtsū-shō, 国土交通省) differenziert geprüft werden: Handelt es sich um Verkauf oder Vermietung, was war die Todesursache, wie viel Zeit ist seit dem Ereignis vergangen und ob eine Spezialreinigung stattgefunden hat.
Informationen aus Online-Datenbanken zu Unfall- oder Vorfallimmobilien können ein Ausgangspunkt sein, sind aber keine abschließende Beweisgrundlage, weil darunter auch Fehlinformationen oder veraltete Angaben sein können.
In der Praxis werden Offenlegungsschreiben, die Erläuterung wesentlicher Vertragsinhalte, Gespräche mit der Hausverwaltung und mögliche Nachbarschaftskonflikte zusammen geprüft. Wenn gegenüber ausländischen Investoren erklärt wird, warum ein Objekt in Japan sensibel ist, sollte ausdrücklich ergänzt werden, dass psychologische Mängel in Japan häufig spürbare Auswirkungen auf Preis und Vermietbarkeit haben.
Im Vergleich zu dem, was konservative Investoren aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz erwarten, ist die Relevanz solcher Vorgeschichten in Japan oft marktprägender und weniger nur ein Randaspekt der Kommunikation. Ebenso wird in Japan die Frage, ob und wie offengelegt werden muss, in der Praxis oft früher zum wirtschaftlichen Thema als in vielen DACH-Transaktionen.
Vertragshaftung wegen Nichtübereinstimmung und Preisanpassung
Seit der Reform des japanischen Zivilgesetzbuchs im Jahr 2020 wird nicht mehr mit der früheren Sachmängelgewährleistung gearbeitet, sondern mit der Haftung wegen Vertragswidrigkeit bzw. Nichtübereinstimmung (keiyaku futekigō sekinin, 契約不適合責任). Entscheidend ist, ob Qualität, Menge und Inhalt, wie sie im Vertrag beschrieben sind, mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen.
Auf Käuferseite werden mögliche Ansprüche auf Nacherfüllung, Kaufpreisminderung, Schadensersatz und Rücktritt geprüft. Auf Verkäuferseite ist wesentlich, bekannte Tatsachen nicht zu verschweigen und gemeinsam mit Fachleuten zu prüfen, wie weit die Haftung reicht, wie lange sie gilt und ob Haftungsausschlüsse zulässig sind. Es reicht nicht, einfach nur günstig zu verkaufen; die Vertragsbedingungen sollten unter Einbeziehung späterer Streitkosten strukturiert werden.
Anders als viele Anleger aus dem DACH-Raum erwarten, lässt sich das Risiko also nicht allein durch einen pauschalen Rabatt „wegkaufen“. In Japan ist die saubere Abstimmung zwischen Offenlegung, Vertragsinhalt und späterer Durchsetzbarkeit besonders wichtig.
Welche Unterlagen und Nachweise in der Investitionsentscheidung verbleiben sollten
Wer eine Mängelimmobilie prüft, sollte Vermerke zur Preisermittlung, Sanierungsangebote, Rechtsprüfung, Mietannahmen, Exit-Preisannahmen und Entwürfe für Offenlegungstexte dokumentieren. Gerade bei geplanter Weiterveräußerung oder Vermietung muss schon vor dem Ankauf mitgedacht werden, wie der nächste Käufer oder Mieter informiert wird.
INA legt nicht nur Wert darauf, einen Mangel zu identifizieren, sondern ihn in einen belastbaren Business Case zu übersetzen. Ist das Problem behebbar, werden Kosten und Zeitplan eingepreist. Muss etwas offengelegt werden, schlägt es sich in Miete und Vermarktungstext nieder. Ist es nicht vertretbar erklärbar, wird nicht gekauft. Diese Trennlinie dient dem Kapitalschutz.
Wie Preisanpassungen je nach Mangel gedacht werden sollten
Die Preisanpassung bei Mängelimmobilien lässt sich nicht einfach daran festmachen, um wie viel Prozent das Objekt unter Marktpreis liegt. Behebbare Mängel werden über Sanierungskosten und Bauzeit beurteilt. Nicht behebbare Mängel werden über Mietabschläge, Vermarktungsdauer und spätere Offenlegungslasten beim Verkauf beurteilt.
| Art des Mangels | Achse der Preisanpassung | Wichtiger Prüfhinweis |
|---|---|---|
| Undichtigkeiten und technische Defekte | Sanierungskosten, Wiederholungsrisiko | Nicht nur oberflächliche Reparaturen bewerten |
| Zufahrt/Erschließung und Rechtsverstöße | Korrigierbarkeit, Exit-Preis | Risiko fehlender Finanzierbarkeit einpreisen |
| Psychologische Mängel | Miete, Vermarktungsdauer, Offenlegungslast | Nicht allein wegen Zeitablaufs bagatellisieren |
| Lärm und Geruch | Zielmieterprofil, Auszugsquote | Ortsbesichtigung zu unterschiedlichen Tageszeiten durchführen |
Fragenliste vor Vertragsabschluss
Käufer sollten nicht nur fragen, ob es offenzulegende Umstände gibt, sondern ihre Fragen an Verkäufer und Makler konkretisieren. Zu prüfen sind insbesondere frühere Reparaturhistorien, Nachbarschaftskonflikte, Inhalt von Unfällen oder Vorfällen, behördliche Anweisungen, Grenzstreitigkeiten und ob Undichtigkeiten erneut aufgetreten sind.
Auch Verkäufer sollten nicht nur auf konkret gestellte Fragen reagieren. Wenn bekannte Tatsachen, unbekannte Tatsachen und nicht untersuchte Tatsachen getrennt erläutert werden, lassen sich Streitigkeiten über die Haftung wegen Nichtübereinstimmung reduzieren. Unklare Erklärungen mögen kurzfristig bequem sein, werden beim Exit aber fast immer zum schwereren Problem.
Was in den ersten 90 Tagen nach Erwerb zu prüfen ist
Nach dem Erwerb einer Mängelimmobilie ist die Prüfung unmittelbar nach Übergabe besonders wichtig. Werden Undichtigkeiten, technische Defekte, Grenzfragen, Erläuterungen gegenüber Nachbarn oder die Weitergabe von Informationen an die Hausverwaltung aufgeschoben, ist später oft nicht mehr sauber feststellbar, ob ein Problem bereits beim Kauf bestand oder erst aus der Bewirtschaftung nach Erwerb entstanden ist.
Bei Anlageobjekten sollten innerhalb von 90 Tagen nach dem Erwerb die Prioritätenliste für Sanierungen, der Entwurf der Offenlegungstexte, die Vermietungsbedingungen, mögliche Versicherungsansprüche und die Unterlagen für spätere Wiederveräußerung zusammengestellt werden. Der günstige Einkauf allein reicht nicht; erst wenn auch die laufende Bewirtschaftung strukturiert festgelegt ist, lässt sich das Objekt als Ertragsimmobilie sauber führen.
Häufige Fragen
Sollte man Mängelimmobilien immer meiden?
A. Nicht unbedingt. Entscheidend sind Behebbarkeit, Preis, Offenlegungspflicht und Exit-Perspektive in der Gesamtschau.
Reicht eine Recherche nur über Oshima Teru aus?
A. Nein. Solche Informationen dienen nur als Referenz. Die Bestätigung sollte über Offenlegungsunterlagen, Erläuterungen wesentlicher Vertragsinhalte und Rückfragen bei der Hausverwaltung erfolgen.
Was bedeutet die Haftung wegen Nichtübereinstimmung des Vertrags genau?
A. Sie bedeutet, dass der Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen haftet, wenn Vertragsinhalt und tatsächlicher Zustand der Immobilie nicht übereinstimmen.
Nach wie vielen Jahren muss ein psychologischer Mangel nicht mehr offengelegt werden?
A. Das ist nicht einheitlich geregelt. Maßgeblich sind die Art der Transaktion, der konkrete Sachverhalt, der Zeitablauf und ob eine Spezialreinigung stattgefunden hat; dies ist anhand der Leitlinie zu prüfen.
Weiterführende Artikel
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- Was ist Oshima Teru? Ein Überblick über Japans Datenbank für Unfallimmobilien
Referenzmaterialien
