Testamente fuer Immobilienerbschaft - Arten, Regeln und wichtige Hinweise

Für Immobilieneigentümer ist die Nachlassplanung eine unvermeidliche Aufgabe. Ohne Testament besteht die Möglichkeit, dass wertvoller Besitz nicht an die eigentlich gewünschten Erben gelangt. Dieser Artikel erklärt die Notwendigkeit eines Testaments bei der Immobilienerbschaft, die Testamentstypen, die Verfassungsregeln und wichtige Hinweise.

Warum ist ein Testament für die Immobilienerbschaft notwendig?

Der Hauptgrund für ein Testament ist die Vermeidung von Konflikten zwischen Erben. Ohne Testament müssen die gesetzlichen Erben zusammenkommen und eine Erbauseinandersetzung durchführen – und die Zahl der Erbstreitigkeiten nimmt Jahr für Jahr zu.

Personenkreis, der besonders ein Testament benötigt

• Immobilieneigentümer: Immobilien lassen sich im Gegensatz zu Bargeld schwer aufteilen und sind häufig Streitursache
• Personen, die die Verteilung selbst bestimmen möchten: Testamentarische Verfügungen gehen den gesetzlichen Erbquoten vor
• Personen ohne gesetzliche Erben: Ohne Testament fällt das Vermögen an den Staat
• Personen, die bestimmte Personen von der Erbschaft ausschließen möchten: Enterbung oder Erbanteil von null sind möglich

Welche Testamentstypen gibt es?

Es gibt drei Testamentstypen, die jeweils unterschiedlichen Regeln unterliegen.

Eigenhändiges Testament (Juhitsushosho Yuigonsho)

Ein Testament, das der Erblasser vollständig handschriftlich verfasst, mit Datum und Name versieht und unterschreibt.

• Vorteile: keine Kosten, jederzeit errichtbar
• Nachteile: Risiko der Nichtigkeit wegen Formfehler, Verlust- oder Fälschungsrisiko

Seit Juli 2020 gibt es ein Hinterlegungsverfahren beim Grundbuchamt, das das Verlustrisiko mindert.

Notarielles Testament (Kosei Shosho Yuigonsho)

Ein Testament, das der Notar auf der Grundlage des Willens des Erblassers errichtet.

• Vorteile: kein Formfehlerrisiko, Original wird beim Notariat aufbewahrt
• Nachteile: Notargebühren erforderlich, mindestens zwei Zeugen notwendig

Bei Immobilienerbschaften wird das rechtssicherere notarielle Testament empfohlen.

Geheimes Testament (Himitsu Shosho Yuigonsho)

Eine Methode, bei der die Existenz des Testaments durch den Notar beglaubigt wird, ohne den Inhalt offenzulegen. In der Praxis kaum genutzt.

Wie verfasst man ein Testament für eine Immobilienerbschaft?

Bei der Aufnahme von Immobilien in das Testament ist die Angabe präziser Informationen entscheidend.

Wie Immobilien beschrieben werden

Folgende Angaben müssen exakt wie im Grundbuchauszug in das Testament aufgenommen werden.

• Grundstück: Lage, Parzellennummer, Grundstücksart, Fläche
• Gebäude: Lage, Gebäudenummer, Art, Bauweise, Grundfläche
• Eigentumswohnung: Bezeichnung des Gesamtgebäudes sowie Bezeichnung des Sondereigentums

Postanschrift und Grundbuchanschrift können voneinander abweichen — überprüfen Sie stets den Grundbuchauszug.

Grundlegende Vorgehensweise beim Testamentsverfassen

1. Überschrift „Testament" eintragen
2. Erben und die ihnen zugedachten Vermögensgegenstände klar benennen
3. Testamentsvollstrecker bestimmen (zur reibungslosen Abwicklung)
4. Datum exakt angeben (Formulierungen wie „günstiger Tag" sind ungültig)
5. Unterschrift und Siegel (Amtssiegel empfohlen)

Worauf ist beim Testament für eine Immobilienerbschaft besonders zu achten?

Beachten Sie die folgenden immobilienspezifischen Punkte.

Berücksichtigung des Pflichtteilsrechts

Auch wenn das Testament das gesamte Vermögen einem bestimmten Erben zuspricht, haben die übrigen gesetzlichen Erben das Recht, ihren Pflichtteil (die Hälfte der gesetzlichen Erbquote) einzufordern. Ein Testament, das das Pflichtteilsrecht verletzt, kann Anlass zu Streitigkeiten geben.

Miteigentum vermeiden

Wenn eine Immobilie von mehreren Erben geteilt übernommen wird, ist für Verkauf oder Nutzung die Zustimmung aller erforderlich, was die Verwaltung erschwert. Bevorzugen Sie nach Möglichkeit die Zuwendung an einen einzelnen Erben oder erwägen Sie eine Abfindungslösung.

Erbschaftsteuer einkalkulieren

Ermitteln Sie vorab den steuerlichen Wert der Immobilie und erarbeiten Sie eine umfassende Vermögensstrategie einschließlich der Erbschaftsteuerplanung.

Regelmäßige Überprüfung

Bei Verkauf oder Erwerb einer Immobilie sowie bei Änderungen in der Familienzusammensetzung ist eine Aktualisierung des Testaments erforderlich.

Ablauf der Testamentserrichtung

1. Bestandsaufnahme des Vermögens: Immobilien und Finanzwerte auflisten
2. Überprüfung der Erben: gesetzliche Erben anhand des Familienbuchauszugs ermitteln
3. Festlegung der Verteilung: bestimmen, wer was erben soll
4. Testamentserrichtung: eigenhändig oder notariell
5. Aufbewahrung: beim Grundbuchamt oder Notariat hinterlegen

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F: Ab welchem Alter sollte man ein Testament errichten?

Die Errichtung eines Testaments sollte ab dem Erwerb einer Immobilie erwogen werden. Unabhängig vom Alter ist es wichtig, sich auf unvorhergesehene Ereignisse vorzubereiten.

F: Kann man ein Testament beliebig oft neu schreiben?

Ja. Das Testament mit dem neueren Datum hat Vorrang, so dass es beliebig oft aktualisiert werden kann, wenn sich die Umstände ändern.

F: Wie hoch sind die Kosten für ein notarielles Testament?

Es fallen Notargebühren entsprechend dem Wert des Vermögens an. Bei einem Immobilienwert von 50 Millionen Yen beläuft sich die Gebühr auf etwa 29.000 Yen.

F: Ist eine Immobilienerbschaft auch ohne Testament möglich?

Ja, aber dann ist eine Erbauseinandersetzung aller gesetzlichen Erben erforderlich. Kommt keine Einigung zustande, besteht das Risiko eines Verfahrens vor dem Familiengericht (Schlichtung oder Beschluss).