Wie gelingt eine erfolgreiche Apartmentverwaltung?

Die Bewirtschaftung eines Apartmenthauses ist innerhalb der Immobilieninvestitionen sehr beliebt und bietet den Reiz stabiler Mieteinnahmen. Für nachhaltigen Erfolg sind jedoch fundierte Grundkenntnisse und eine sorgfältige Planung unverzichtbar.

In diesem Beitrag erläutern wir umfassend die Vor- und Nachteile der Apartmenthausbewirtschaftung, das für den Erfolg notwendige Wissen, den Ablauf der Bewirtschaftung und die verschiedenen Verwaltungsformen.

Was versteht man unter Apartmenthausbewirtschaftung?

Die Apartmenthausbewirtschaftung ist eine Form der Immobilieninvestition, bei der man Eigentümer eines Apartmenthauses wird und Mieteinnahmen erzielt. Im Vergleich zu Eigentumswohnungsinvestitionen lässt sie sich mit begrenztem Kapital leichter beginnen und eignet sich daher auch für Einsteiger in die Immobilienanlage. Wenn die Bewirtschaftung nicht hauptberuflich erfolgt, ist es üblich, eine Hausverwaltung zu beauftragen.

Welche Vorteile bietet eine erfolgreiche Apartmenthausbewirtschaftung?

Die wichtigsten Vorteile bei erfolgreicher Bewirtschaftung sind die folgenden sechs Punkte.

Sicherung einer stabilen Einnahmequelle

Wenn Vollvermietung erreicht wird, entstehen monatliche Mieteinnahmen, und nach vollständiger Tilgung des Darlehens wird daraus eine bedeutende Ertragsquelle. Bei Beauftragung einer Hausverwaltung lässt sich dies auch mit dem Hauptberuf vereinbaren.

Ersatzfunktion für eine Lebensversicherung

Durch den Abschluss einer Restschuld-Lebensversicherung bleiben das Apartmenthaus und die Mieteinnahmen der Familie auch für den Fall des Unerwarteten erhalten.

Steuerliche Vorteile

Neben einer Entlastung bei der Grundsteuer und der Stadtplanungssteuer kann durch die Berücksichtigung von Abschreibungen auch ein steuerlicher Effekt bei der Einkommensteuer erwartet werden.

Maßnahme zur Erbschaftsteuerplanung

Da vermietete Immobilien für die Erbschaftsteuer niedriger bewertet werden als selbst genutzte Objekte, kann die Umwandlung von liquiden Mitteln in ein Apartmenthaus die Erbschaftsteuer reduzieren.

Finanzierung zu niedrigen Zinssätzen

Da neu errichtete Apartmenthäuser eine lange verbleibende Nutzungsdauer haben, kann die Darlehenslaufzeit länger angesetzt werden, was die monatliche Rückzahlungsbelastung senkt.

Streuung des Leerstandsrisikos

Anders als bei Investitionen in Einzimmerwohnungen verfügt ein ganzes Apartmenthaus über mehrere Einheiten. Dadurch ist das Risiko eines vollständigen Leerstands äußerst gering, und Risiken lassen sich effizient streuen.

Welche Nachteile gibt es bei der Apartmenthausbewirtschaftung?

Neben den Vorteilen sollten auch die folgenden Risiken verstanden werden.

Risiko von Mietrückständen

Als Gegenmaßnahme für Fälle, in denen Mieter ihre Miete nicht zahlen, ist die Auswahl einer Hausverwaltung mit vollständiger Mietausfallgarantie besonders wichtig.

Risiko sinkender Mieten und von Leerstand

Bereits in der Ertragsplanung sollte mit sinkenden Mieten gerechnet werden. Zudem sollten Instandhaltungen vorgenommen werden, die das Objekt auch nach Jahren attraktiv halten und seinen Wert sichern.

Risiko einer Insolvenz der Hausverwaltung

Auch wenn dies selten vorkommt, kann die Insolvenz einer Hausverwaltung zu mehr Leerstand und dem Ausfall von Mieteinnahmen führen. Deshalb ist die Wahl eines wirtschaftlich stabilen Verwaltungsunternehmens wichtig.

Risiko von Naturkatastrophen

Durch die Prüfung von Gefahrenkarten und den Abschluss geeigneter Versicherungen lässt sich das Risiko minimieren.

Welche sieben Punkte sind für den Erfolg entscheidend?

1. Standortrecherche：Das Umfeld und die Bedürfnisse der Zielgruppe gründlich analysieren
2. Sorgfältige Auswahl der Hausverwaltung：Reaktionsfähigkeit und Problemlösung im Vorfeld prüfen
3. Ausreichendes Eigenkapital：Als Richtwert 10% Eigenmittel bei Neubauten und 20% bei Bestandsobjekten einplanen
4. Konsequente Informationsbeschaffung：Objektzustand und regionale Besonderheiten selbst genau erfassen
5. Optimierung der Anfangsinvestition：Gefragte Ausstattungen wie schnelles Internet oder Paketboxen strategisch einführen
6. Nutzung von Expertenwissen：Sich von Bau- und Immobilienunternehmen zu Grundrissen und Ausstattung beraten lassen
7. Langfristige Ertragsplanung：Große Instandsetzungskosten und Mietschwankungen über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren einbeziehen

Wie läuft die Apartmenthausbewirtschaftung ab und welche Kosten fallen an?

Schritte bis zum Start der Bewirtschaftung

1. Auswahl des Bauunternehmens und Erstellung des Planungskonzepts
2. Bauantrag und Baubeginn
3. Mietersuche beginnen (3 bis 6 Monate vor Fertigstellung)
4. Mieterprüfung, Vertragsabschluss und Übergabe

Kostenrichtwerte

• Baukosten des Hauptgewerks（70 bis 80% der Gesamtkosten）：Holzbau 760.000 bis 980.000 Yen/Tsubo, Stahlbau 830.000 bis 1.050.000 Yen/Tsubo, Stahlbeton 900.000 bis 1.200.000 Yen/Tsubo
• Zusätzliche Baukosten：etwa 20% der Baukosten des Hauptgewerks
• Nebenkosten：etwa 5% der Baukosten des Hauptgewerks (bei 8 Einheiten als Richtwert 1 bis 2 Millionen Yen)

Welche Arten der Verwaltung gibt es für Apartmenthäuser?

Verwaltung durch Beauftragung

Dies ist die gängigste Form, und die marktübliche Verwaltungsgebühr liegt bei rund 5% der Miete. Dabei kann ein breites Spektrum an Aufgaben von der Mietersuche bis zur Beschwerdebearbeitung übertragen werden.

Selbstverwaltung

Sie senkt zwar die Verwaltungskosten, erfordert jedoch, dass man Problembehandlung und Reparaturkoordination vollständig selbst übernimmt. Dafür sind Zeit und Fachkenntnis notwendig.

Generalanmietung (Sublease)

Hier lassen sich feste Einnahmen unabhängig vom Leerstand erzielen. Allerdings sind die Gebühren hoch, und es ist zu beachten, dass die Garantiesumme alle zwei Jahre überprüft wird.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Anfangskosten für die Apartmenthausbewirtschaftung?

Das hängt von Bauweise und Größe ab. Zusätzlich zu den Baukosten des Hauptgewerks fallen jedoch zusätzliche Baukosten (etwa 20% des Hauptgewerks) und Nebenkosten (etwa 5%) an. Bei 8 Einheiten liegen allein die Nebenkosten als Richtwert bei 1 bis 2 Millionen Yen.

Ist Apartmenthausbewirtschaftung auch nebenberuflich möglich?

Wenn die Verwaltung an eine Hausverwaltung ausgelagert wird, lässt sie sich gut mit dem Hauptberuf vereinbaren. Da Aufgaben von der Mietersuche bis zur Beschwerdebearbeitung übertragen werden können, bleibt die Belastung für den Eigentümer gering.

Was ist bei der Auswahl einer Hausverwaltung am wichtigsten?

Besonders wichtig sind eine schnelle Reaktionsfähigkeit bei Problemen und das Vorhandensein einer Mietausfallgarantie. Es empfiehlt sich, mehrere Unternehmen zu vergleichen und deren Erfahrung sowie Leistungsumfang zu prüfen.