Comment réussir en gestion d'appartements ?

La gestion d’un immeuble d’appartements est très prisée parmi les investissements immobiliers et présente l’avantage de générer des revenus locatifs stables. Toutefois, pour réussir, il est indispensable d’acquérir des connaissances de base et d’établir un plan rigoureux.

Dans cet article, nous expliquons de manière complète les avantages et les inconvénients de la gestion d’un immeuble d’appartements, les connaissances nécessaires à la réussite, le déroulement de l’exploitation ainsi que les méthodes de gestion.

Qu’est-ce que la gestion d’un immeuble d’appartements ?

La gestion d’un immeuble d’appartements est une forme d’investissement immobilier dans laquelle l’on devient propriétaire afin de percevoir des revenus locatifs. Par rapport à l’investissement en copropriété, il est plus facile de commencer avec un capital limité, ce qui convient également aux débutants en investissement immobilier. Si cette activité n’est pas exercée à titre principal, il est courant de la confier à une société de gestion.

Quels sont les avantages d’une gestion d’appartements réussie ?

Les six principaux avantages pouvant être obtenus en cas de réussite sont les suivants.

Sécuriser une source de revenus stable

Si un taux d’occupation complet est atteint, des loyers mensuels peuvent être perçus et, une fois le prêt remboursé, ils deviennent une source de revenus importante. Si la gestion est confiée à une société spécialisée, il est également possible de la concilier avec son activité principale.

Une fonction de remplacement de l’assurance-vie

Grâce à l’adhésion à une assurance décès-invalidité liée au prêt, l’immeuble et les revenus locatifs peuvent rester à la famille en cas d’imprévu.

Un effet d’optimisation fiscale

Outre l’allègement de la taxe foncière et de la taxe d’urbanisme, il est également possible d’attendre un avantage sur l’impôt sur le revenu grâce à la comptabilisation des amortissements.

Une mesure de préparation à la succession

Comme la valeur fiscale des biens locatifs est généralement fixée à un niveau inférieur à celle des biens résidentiels occupés par leur propriétaire, transformer des liquidités en appartements peut permettre de réduire les droits de succession.

Un financement à faible taux d’intérêt

Les immeubles neufs ayant une longue durée d’utilisation résiduelle, il est possible d’allonger la durée du prêt et d’alléger la charge de remboursement mensuelle.

La diversification du risque de vacance

Contrairement à l’investissement dans un studio en copropriété, l’exploitation d’un immeuble entier comprend plusieurs logements, de sorte que le risque de vacance totale est extrêmement faible et permet une diversification efficace des risques.

Quels sont les inconvénients de la gestion d’un immeuble d’appartements ?

Au-delà des avantages, il est également nécessaire de bien comprendre les risques suivants.

Risque d’impayés de loyer

Pour faire face aux cas où les locataires ne paient pas leur loyer, il est important de choisir une société de gestion disposant d’une garantie contre les impayés de loyer.

Risque de baisse des loyers et de vacance

Il convient d’anticiper une baisse des loyers dès l’étape de la planification financière, puis de réaliser des travaux permettant de préserver l’attractivité du bien au fil des années afin de maintenir sa valeur.

Risque de faillite de la société de gestion

Bien que rare, la faillite d’une société de gestion peut entraîner une augmentation des logements vacants et une interruption des revenus locatifs. Il est donc essentiel de choisir une société de gestion dont la base financière est solide.

Risque de catastrophes naturelles

Vérifiez la carte des risques et réduisez l’exposition au minimum grâce à la souscription d’une assurance adaptée.

Quels sont les 7 points clés pour réussir dans la gestion d’un immeuble d’appartements ?

1. Étudier l’emplacement : analyser en détail l’environnement et les besoins de la cible
2. Sélectionner soigneusement la société de gestion : vérifier à l’avance sa réactivité et sa gestion des problèmes
3. Disposer de fonds propres suffisants : prévoir à titre indicatif un apport de 10% pour le neuf et de 20% pour l’ancien
4. Recueillir les informations de manière approfondie : comprendre par soi-même l’état du bien et les caractéristiques de la zone
5. Optimiser l’investissement initial : introduire de manière stratégique des équipements recherchés (internet haut débit, consignes de livraison, etc.)
6. S’appuyer sur des spécialistes : obtenir les conseils de sociétés de construction et d’agences immobilières sur les plans et les équipements
7. Établir un plan financier à long terme : intégrer également les gros travaux de rénovation et l’évolution des loyers sur une période de 10 à 15 ans

Quel est le déroulement et quel est le coût de la gestion d’un immeuble d’appartements ?

Les étapes jusqu’au lancement de l’exploitation

1. Sélection de l’entreprise de construction et élaboration du plan de conception
2. Dépôt de la demande d’autorisation de construire et démarrage des travaux
3. Recherche de locataires (à partir de 3 à 6 mois avant l’achèvement)
4. Examen des candidatures, signature du contrat et remise des clés

Estimation des coûts

• Coût principal des travaux (70% à 80% du total) : structure bois 760 000 à 980 000 yens/tsubo, structure acier 830 000 à 1 050 000 yens/tsubo, RC 900 000 à 1 200 000 yens/tsubo
• Coûts de travaux annexes : environ 20% du coût principal des travaux
• Frais divers : environ 5% du coût principal des travaux (pour 8 logements, compter environ 1 à 2 millions de yens)

Quels types de méthodes de gestion existent pour un appartement ?

Gestion déléguée

Il s’agit de la méthode la plus courante, et les frais de gestion se situent généralement autour de 5% du loyer. Elle permet de confier un large éventail de tâches, de la recherche de locataires au traitement des réclamations.

Gestion en direct

Bien qu’elle permette de réduire les frais de gestion, elle impose de traiter soi-même l’ensemble des problèmes et de l’organisation des réparations, ce qui demande du temps et des connaissances.

Location avec prise à bail globale (sublease)

Elle permet d’obtenir un revenu fixe indépendamment du taux d’occupation, mais les frais sont élevés et il faut noter que le montant garanti est révisé tous les deux ans.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le montant des frais initiaux pour la gestion d’un immeuble d’appartements ?

Cela dépend de la structure et de l’ampleur du projet, mais en plus du coût principal des travaux, il faut prévoir des coûts de travaux annexes (environ 20% du principal) ainsi que des frais divers (environ 5%). Dans le cas de 8 logements, les frais divers seuls représentent un ordre de grandeur de 1 à 2 millions de yens.

La gestion d’un immeuble d’appartements peut-elle être exercée comme activité secondaire ?

Si elle est confiée à une société de gestion, il est tout à fait possible de la concilier avec son activité principale. Comme celle-ci peut prendre en charge toutes les opérations, de la recherche de locataires au traitement des réclamations, la charge du propriétaire est réduite au minimum.

Quel est le point le plus important lors du choix d’une société de gestion ?

Sa capacité à réagir rapidement en cas de problème ainsi que l’existence d’une garantie contre les impayés de loyer sont particulièrement importantes. Comparez plusieurs sociétés et vérifiez leurs réalisations ainsi que l’étendue de leurs services.