¿Cómo tener éxito en la gestión de apartamentos?

La gestión de apartamentos es una opción muy popular dentro de la inversión inmobiliaria y ofrece el atractivo de obtener ingresos estables por alquiler. Sin embargo, para tener éxito, es indispensable adquirir conocimientos básicos y elaborar un plan minucioso.

En este artículo, explicamos de forma integral desde las ventajas y desventajas de la gestión de apartamentos hasta los conocimientos necesarios para tener éxito, el flujo de operación y los métodos de administración.

¿Qué es la gestión de apartamentos?

La gestión de apartamentos es una forma de inversión inmobiliaria en la que se adquiere la condición de propietario para obtener ingresos por alquiler. En comparación con la inversión en condominios, es más fácil empezar con un capital limitado y también resulta adecuada para quienes se inician en la inversión inmobiliaria. Si no se dedica exclusivamente a esta actividad, lo habitual es delegarla en una empresa administradora.

¿Cuáles son las ventajas de tener éxito en la gestión de apartamentos?

Las seis principales ventajas que pueden obtenerse en caso de éxito son las siguientes.

Asegurar una fuente de ingresos estable

Si se logra una ocupación completa, es posible obtener ingresos mensuales por alquiler y, una vez liquidado el préstamo, se convierte en una fuente importante de rentabilidad. Si la gestión está delegada en una empresa administradora, también es posible compatibilizarla con la actividad principal.

Función sustitutiva del seguro de vida

Al incorporarse a un seguro colectivo de vida de crédito, en caso de cualquier eventualidad el apartamento y los ingresos por alquiler permanecen para la familia.

Efecto fiscal favorable

Además de la reducción del impuesto sobre activos fijos y del impuesto de planificación urbana, también puede esperarse un ahorro en el impuesto sobre la renta mediante la contabilización de la depreciación.

Medida para el impuesto de sucesiones

Dado que los inmuebles en alquiler suelen tener una valoración fiscal sucesoria inferior a la de las viviendas para uso propio, convertir activos en efectivo en apartamentos puede reducir la carga del impuesto de sucesiones.

Financiación a tipos de interés bajos

Como los apartamentos de nueva construcción tienen una vida útil remanente larga, es posible fijar un plazo de préstamo más extenso y reducir la carga mensual de amortización.

Diversificación del riesgo de vacancia

A diferencia de la inversión en apartamentos de una sola unidad, la gestión de un edificio completo cuenta con varias unidades, por lo que el riesgo de vacancia total es extremadamente bajo y permite una diversificación del riesgo eficiente.

¿Qué desventajas tiene la gestión de apartamentos?

Además de las ventajas, también es necesario comprender los siguientes riesgos.

Riesgo de impago del alquiler

Como medida frente a los casos en que los inquilinos se retrasan en el pago del alquiler, es importante seleccionar una empresa administradora que cuente con garantía frente a impagos.

Riesgo de caída del alquiler y de vacancia

Conviene contemplar desde la etapa de planificación financiera una posible caída del alquiler y realizar reparaciones que mantengan el atractivo del inmueble incluso con el paso de los años, para preservar su valor.

Riesgo de quiebra de la empresa administradora

Aunque es poco frecuente, la quiebra de la empresa administradora puede provocar un aumento de vacantes y la interrupción de los ingresos por alquiler. Es fundamental elegir una administradora con una base de gestión sólida.

Riesgo de desastres naturales

Revise el mapa de riesgos y minimice la exposición mediante la contratación de un seguro adecuado.

¿Cuáles son los 7 puntos clave para tener éxito en la gestión de apartamentos?

1. Investigación de la ubicación: estudiar a fondo el entorno y las necesidades del público objetivo
2. Selección cuidadosa de la empresa administradora: verificar de antemano su capacidad de respuesta y su gestión ante problemas
3. Capital propio suficiente: preparar como referencia un pago inicial del 10% para obra nueva y del 20% para inmuebles usados
4. Recopilación exhaustiva de información: conocer personalmente el estado del inmueble y las características de la zona
5. Optimización de la inversión inicial: incorporar de forma estratégica equipamientos demandados (internet de alta velocidad, taquillas de entrega, etc.)
6. Aprovechamiento de especialistas: obtener asesoramiento sobre distribución y equipamiento de constructoras e inmobiliarias
7. Plan financiero a largo plazo: incluir también grandes gastos de reparación y variaciones del alquiler en un horizonte de 10 a 15 años

¿Cuál es el proceso y el costo de la gestión de apartamentos?

Pasos hasta el inicio de la operación

1. Selección de la constructora y elaboración del plan de diseño
2. Solicitud del permiso de construcción e inicio de las obras
3. Captación de inquilinos (comenzar de 3 a 6 meses antes de la finalización)
4. Evaluación de inquilinos, contrato y entrega

Estimación de costos

• Costo principal de construcción (70% a 80% del total): estructura de madera 760.000 a 980.000 yenes/tsubo, acero 830.000 a 1.050.000 yenes/tsubo, RC 900.000 a 1.200.000 yenes/tsubo
• Costos de obras adicionales: aproximadamente el 20% del costo principal de construcción
• Gastos diversos: aproximadamente el 5% del costo principal de construcción (para 8 unidades, una referencia de 1 a 2 millones de yenes)

¿Qué tipos de métodos de administración existen para un apartamento?

Gestión delegada

Es el método más habitual y la comisión de gestión suele rondar el 5% del alquiler. Permite delegar una amplia gama de tareas, desde la captación de inquilinos hasta la atención de reclamaciones.

Autogestión

Aunque permite reducir los costos de administración, exige gestionar personalmente todas las incidencias y la coordinación de reparaciones, por lo que requiere tiempo y conocimientos.

Arrendamiento integral (sublease)

Permite obtener ingresos fijos independientemente de la ocupación, pero las comisiones son elevadas y es importante tener en cuenta que el importe garantizado se revisa cada dos años.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuánto cuesta la inversión inicial para la gestión de apartamentos?

Depende de la estructura y de la escala, pero además del costo principal de construcción se requieren costos de obras adicionales (alrededor del 20% del principal) y gastos diversos (alrededor del 5%). En el caso de 8 unidades, solo los gastos diversos se sitúan como referencia entre 1 y 2 millones de yenes.

¿Se puede gestionar un apartamento como actividad secundaria?

Si se delega en una empresa administradora, es perfectamente posible compatibilizarlo con la actividad principal. Como puede encargarse desde la captación de inquilinos hasta la atención de reclamaciones, la carga para el propietario se reduce al mínimo.

¿Cuál es el punto más importante al elegir una empresa administradora?

Son especialmente importantes su capacidad de respuesta rápida cuando surge un problema y la existencia de una garantía frente a impagos del alquiler. Compare varias empresas y verifique sus resultados y el alcance de sus servicios.