閒置的自有土地,很容易變成一項持續產生維護成本的負資產——每年必須繳納固定資產稅(固定資産税,kotei shisan zei,即日本針對土地與建物按課稅標準額課徵的持有稅)這類維持成本。但只要善用「土地活用」(土地活用,tochi katsuyō,日本地主圈慣用的說法,泛指將閒置土地轉為收益事業的各種手法)這項在日本自有地主之間行之有年的資產運用思維,同一塊土地就能從單純的稅負來源,轉型為能穩定創造收益的資產。這是日本不動產市場一項頗具特色的思考習慣:相較於台灣地主往往僅在「蓋房」「出售」或「閒置等待增值」之間二選一,日本地主更習慣系統性比較多種活化方案的收益性、風險與適合的土地條件,再決定最終用途。本文將整理具代表性的活化手法,並提供投資人與地主在決策時應掌握的判斷軸,內容也融入了我們INA&Associates株式會社在日常管理與仲介實務中累積的第一線觀察。
「土地活用」這種思維之所以在日本特別發達,背後也有其人口結構背景:日本正面臨人口減少與高齡化,郊區及地方城市出現大量「空屋」(空き家,akiya,長期無人居住的空置住宅)與閒置土地,不少地方政府甚至設有「空屋銀行」(空き家バンク,akiya bank)協助媒合買賣與活化。這與台灣長年土地資源緊俏、地價持續上揚的經驗形成鮮明對比——在台灣,「土地閒置」很少被視為問題,因為稀缺性本身就會推升價值;但在日本許多非核心都市圈區域,土地本身未必稀缺,真正稀缺的反而是能創造穩定現金流的「活用能力」與營運方案。這正是本文聚焦比較各類活用手法、而非單純討論「該不該持有土地」的原因所在。
什麼是「土地活用」——在資產運用中的定位
從產業發展的角度看,「土地活用」之所以在日本形成一整套成熟的顧問服務與建商提案文化,與1980年代泡沫經濟時期的土地活化熱潮,以及2015年日本相續稅法修正(基礎控除大幅調降,使更多一般家庭的遺產首次被納入課稅範圍)有密切關係。稅制修法後,愈來愈多原本從未考慮相續稅問題的地主,開始認真評估興建出租住宅以降低評估額,這也是為什麼日本建商、銀行與稅理士之間會形成緊密的「土地活用」提案生態圈——這種產官學協作的規模與深度,在台灣的不動產市場較為少見。
「土地活用」是日本地主圈慣用的統稱,泛指將閒置的自有土地有效運用以創造收益的各種事業型態,和股票、外匯保證金交易(FX)、共同基金並列為資產運用手法之一。不同於這些金融商品,土地活用的標的是實體不動產,價格波動風險相對較低,較容易鎖定穩定的持有型現金收益(即英文語境所說的 income gain)。若土地維持「更地」(更地,sarachi,指完全未建築、無地上物的空地)狀態、不做任何活用,固定資產稅仍會持續產生,因此愈早擬定活用計畫愈有利。
不過,土地活用並非「蓋了就賺」這麼單純的算術題。若對地段、市場需求或退場策略判斷失準,地主可能背負長期而沉重的貸款壓力。這一點與部分台灣地主偏好「先蓋先贏」或單純等待土地增值的思維略有不同——日本的土地活用文化更強調事前的收益模擬與風險評估。正因如此,正確理解各種手法的特性,並依自身土地條件與資金計畫做出對應選擇,才是一切的起點。
值得台灣讀者留意的是,日本對外國人取得土地與建物所有權幾乎沒有額外限制——境外投資人可以和日本本國居民一樣,以個人或法人名義直接登記為土地所有權人,並非採用部分國家「外資僅能持有一定比例」或「僅能購買公寓、不能持有土地」的做法。不過,銀行融資是另一回事:日本金融機構在承作出租住宅建設貸款時,通常會較重視借款人是否在日本境內擁有穩定收入來源、是否持有永住權或長期在留資格。若境外投資人在日本沒有收入或擔保基礎,往往需要以更高的自有資金比例、甚至全額現金的方式推進土地活用計畫,這一點是規劃階段容易被低估的現實限制。
為什麼「放任土地閒置」不利?
持續持有「更地」最大的問題,在於收益是零、卻只有維護成本不斷累積。尤其在固定資產稅方面,土地上一旦蓋有住宅,便適用「住宅用地特例」(住宅用地の特例,jūtaku yōchi no tokurei,日本針對已建有住宅的土地大幅調降固定資產稅課稅標準額的優惠措施,最高可將稅基壓低至六分之一),但維持空地狀態則無法享有此項減稅,稅負相對沉重。這是台灣讀者較不熟悉的制度落差:台灣的地價稅雖也因土地使用現況而有稅率差異,但並不存在像日本「住宅用地特例」這樣以「有無建築物」為主要分界、稅基差距懸殊的設計。除稅負外,閒置土地還會衍生雜草叢生、遭非法棄置廢棄物、與鄰地界址糾紛等日常管理上的麻煩。
當然,也存在為了將來出售土地賺取增值收益(資本利得,capital gain)而刻意保留土地的策略。但即使如此,仍必須冷靜地將「持有成本」與「未來增值期待」放在天秤兩端仔細試算。最應該避免的,反而是那種「說不清為什麼、就這樣放著」的曖昧狀態。
比較五種具代表性的土地活用手法
1. 出租公寓・大樓經營(アパート・マンション経営)
這是興建出租住宅、以租金收入為主的最普遍手法。初期建築成本雖高,但只要能維持穩定的入住率,便能形成長期的被動收入來源,同時還能期待「相續稅評價壓縮」(相続税評価の圧縮,sōzoku-zei hyōka no asshuku)效果——這是日本繼承稅制的一項特殊設計:出租用建物在計算相續稅時,其評估價值會依「借家權割合」等規則大幅低於市價與建築成本,使地主得以用較低的稅務評價把資產傳承給下一代。這與台灣遺產稅多半以公告現值或市價為基礎課稅、缺乏對應「出租狀態折減」機制的做法明顯不同,也是許多日本地主選擇興建出租住宅的重要動機之一。動工前鎖定學生族群、單身族群或家庭客層等目標客層,將大幅左右經營成敗。
稅務上,折舊費用、管理費、貸款利息等皆可列為必要經費,若不動產所得出現虧損,還可與薪資所得進行「損益通算」(即盈虧互抵後合併申報所得稅,是日本稅制中相對特殊的一項規則)。租金設定會左右資產價值,因此依地段精準設計合理的租金水準,是將收益極大化的關鍵。
2. 獨棟出租住宅(戸建賃貸)
最大的優點在於即使是較小坪數的土地也能起步,而且日後轉為自住或出售的彈性也高。家庭客層通常長期承租的傾向較強,退租頻率低,是一大魅力。不過,由於一棟建物只能出租給一戶,一旦空置,收入就會直接歸零。相較於公寓型態能以多戶分散風險,獨棟出租在收益上無法分散,這一點必須事先理解清楚。這種整棟「一戶建て」出租的做法,概念上接近台灣的透天厝出租,但日本的一戶建て租賃市場更為成熟,專業出租仲介與定型化租賃契約普及度更高,對缺乏在地經驗的境外屋主而言,委託專業管理公司代管的重要性也相對更高。
3. 共享住宅(share house)
這是一種擁有多間居室、並附設廚房、客廳等共用空間的出租形態。每間居室的建築成本可壓低,同時容易拉高整體租金總額,但入住與退租的頻率較高,營運與清潔等管理成本也隨之增加。若能掌握都會區單身族群的租屋需求,入住率便能維持穩定,但相對地,經營者也必須具備妥善處理房客之間糾紛的能力。這與台灣常見的「分租雅房」或「單人套房」出租模式有相似之處,但日本的share house通常規模更大、社群氛圍經營更受重視,部分業者甚至以特定主題(如女性專用、國際交流型)作為招租賣點,藉此提高長期入住率與租客黏著度。
4. 自助洗衣店(コインランドリー,coin laundry)
即使是小規模土地也容易起步,且不需要常駐管理人員是其特色。優點是能靠回頭客帶來穩定收入,且日常營運成本低,缺點則是初期設備投資金額龐大。是否能順利回收投資,取決於根據商圈人口、家戶結構與周邊競爭設施分布所做的選址分析。這與台灣近年在社區、學生宿舍周邊擴張的自助洗衣店業態相比,日本市場的成熟度更高,原因之一是許多日本出租住宅本身未配備衣物乾燥機、部分老屋甚至沒有洗衣機專用空間,形成持續而剛性的需求,這也是台灣讀者評估此業態時值得留意的市場結構差異。
5. 太陽能發電
這是設置發電系統、將電力躉售給電力公司的手法。若能運用事業用「固定價格買取制度」(固定価格買取制度,kotei kakaku kaitori seido,簡稱 FIT,即日本的再生能源躉購費率保證制度),躉售電價可在一定期間內固定不變,較容易做出長期收益預估。台灣近年也推行類似的再生能源躉購費率制度,概念上有相通之處,但費率水準、保證年限與審核程序均由台灣主管機關獨立訂定,兩地制度不能直接類比套用。太陽能發電適合日照條件良好的郊區土地,但也存在發電效率隨年限老化下降、設備損壞的風險。由於制度內容與躉購價格會逐年調整,動工前務必確認最新的適用條件。
選擇手法時必備的判斷軸——用比較表整理
哪一種手法最合適,會依土地條件與目的而異。以下整理一般傾向的速覽表,僅供參考,實際數值仍會因地段、規模與時期而有很大差異。
| 手法 | 初期費用 | 收益穩定性 | 管理負擔 | 適合的土地面積參考 |
|---|---|---|---|---|
| 出租公寓・大樓 | 高 | 高(穩定入住時) | 中 | 中~大 |
| 獨棟出租住宅 | 中 | 中(空置時為零) | 低 | 小 |
| 共享住宅 | 中 | 中 | 高 | 中 |
| 自助洗衣店 | 高(設備) | 中 | 低 | 小 |
| 太陽能發電 | 高(設備) | 高(FIT保證期間內) | 低 | 中~大 |
從地段思考
若土地鄰近車站、住宅需求旺盛,出租住宅便是首選;郊區若日照條件良好,適合太陽能發電;若位於主要幹道沿線且能確保停車空間,自助洗衣店則有優勢。換言之,土地本身的個性會自然篩選出最有力的選項。以殖利率的感受而言,東京都心出租住宅的表面殖利率,普遍低於不少台灣投資人心中的理想水準;但日本的優勢在於長期空置率相對穩定、租客惡意欠租或需要強制驅離的風險較低,加上前述相續稅評價壓縮等制度性利多,使得許多台灣及香港投資人仍願意接受相對保守的帳面殖利率,以換取長期持有的穩定性與稅務效率。
從資金與退場策略思考
還需一併考量自有資金的厚度、貸款餘力,以及未來出售或繼承等退場策略。若重視繼承稅務規劃,出租住宅較合適;若重視日後能輕鬆退場、脫手容易,設備型手法則較有利。換言之,目的決定了手法。值得注意的是,近年台灣高資產家族對「跨境資產配置」與「稅務效率」的關注度持續提高,這也是部分台灣及香港投資人開始研究日本相續稅評價壓縮效果、並將土地活用視為海外資產配置一環的背景之一。
收益模擬時務必確認的四項指標
收到業者提案時,重要的是不要被表面的租金總額迷惑,而要用「實際到手金額」(手残り,tedori)來判斷。以下指標請至少親自動手覆核一遍。這種「先看實質殖利率、後看表面數字」的審慎作風,某種程度上也是日本不動產仲介業長期建立的行業慣例,與部分海外市場常見、僅以毛租金收益率作為主要行銷話術的做法有所不同。對台灣投資人而言,這也是評估任何日本土地活用提案時,可以優先向業者要求提供的基本資訊。
- 表面殖利率與實質殖利率——實質殖利率是扣除各項雜費、空置損失與修繕費用後,更貼近實際狀況的數字。
- 現金流(cash flow)——償還貸款後實際留在手中的現金。這一項是否為正數,應列為最優先確認事項。
- 空置率的前提假設——以「滿租」為前提的模擬相當危險,應納入一定比例的空置率,採取保守假設來試算。
- 大規模修繕的提存——外牆、屋頂、設備等每隔十幾年就需更新的費用,應按年度分攤估算,納入每年的收支計畫中。
必須掌握的稅制與法規重點
土地活用與稅制密切相關。基本原則是:土地上一旦興建住宅,固定資產稅與都市計畫稅的負擔便會減輕,出租住宅還能連動降低相續稅的評估價值。另一方面,「用途地域」(用途地域,yōto chiiki)、「建蔽率」(建蔽率,kenpeiritsu)、「容積率」(容積率,yōsekiritsu)等建築法規,則會左右可興建建物的規模。值得注意的是,台灣的都市計畫與建築法規雖然同樣使用「建蔽率」「容積率」這兩個詞彙,但兩地的分區規劃邏輯、法規主管機關與實際核准標準並不相同,不能直接套用日本的數值或概念來判斷台灣土地的可建規模,反之亦然。
稅額與適用條件會因土地與時期而異,法規修訂也相當頻繁。正因如此,不建議照單全收一般性的說法,而是建議透過稅理士(税理士,zeirishi,日本的稅務士,相當於稅務會計師)、建築士(建築士,kenchikushi,日本的建築師執照持有人)等專業人士逐案確認。我們也秉持著即使涉及缺點與限制,也要誠實告知客戶的基本態度。
另一個台灣讀者容易低估的制度差異,是日本的「借地借家法」(借地借家法,shakuchi-shakuya-hō,規範土地與房屋租賃關係的專門法律)對承租人的保護力度極強——房東若無「正當事由」(正当事由,seitō jiyū),原則上很難單方面拒絕續約或要求房客搬遷,即使租期屆滿也是如此。這與台灣《土地法》《民法》租賃相關規定相比,對房東終止契約的限制更為嚴格,也直接影響土地活用的長期規劃:一旦決定興建出租住宅並簽下租約,通常意味著長期(甚至數十年)的持有承諾,難以像部分台灣屋主那樣依市況彈性調整用途或迅速收回自用。
避免失敗的實踐步驟
- 掌握現況——確認土地面積、形狀、用途地域與臨路條件,整理活用的前提條件。
- 市場調查——調查周邊的租屋需求、競爭對手與行情,鎖定目標入住客層。
- 比較多個方案——不要僅憑一家業者的提案就做決定,應向多家業者索取收益計畫,交叉比對前提條件的合理性。
- 確定資金計畫——確認自有資金與貸款的比例,以及還款後的現金流狀況。
- 規劃營運體制——包含管理公司的選定與招租方針,在動工前就將營運藍圖完整規劃清楚。
INA的觀點——土地活用要用「長期」與「人」來思考
當我們接到土地活用的諮詢時,最先傳達的態度是:「與其追求短期殖利率,不如設計能長期持續的收益」。與其相信「幾年就能回本」這種過於樂觀的試算,不如著眼二十年、三十年後的保守型計畫,這才真正能守護地主的資產。我們認為,以長期視野做出的決策,正是不動產這項資產最能回報投資人的領域。這與部分台灣投資人偏好追求短期價差、快進快出的心態形成對比——日本的土地活用文化,更傾向於把不動產視為跨世代的資產傳承工具,而非短線套利標的。
此外,租賃經營的成敗,最終取決於「人」。光是準備好建物這個「容器」並不夠,唯有持續被房客選擇的營運能力,加上與值得信賴的夥伴攜手合作,收益才能穩定下來。我們重視的,不只是分享對業主有利的數字,也包含誠實揭露風險與缺點,和所有相關人士一起描繪出彼此都能認同的選擇。關於土地活用的整體樣貌,我們也持續在ina-network分類中陸續介紹。
這種重視長期關係的態度,某種程度上也反映了日本商業文化中「三方良し」(三方良し,sanpō-yoshi,近江商人傳承下來的經營理念,意指「賣方好、買方好、社會好」三方共贏)的思維——比起追求單次交易的最大獲利,更重視長期、可持續的信賴關係。對台灣及其他海外投資人而言,這也意味著在挑選日本的土地活用顧問或管理公司時,除了看提案數字,更應觀察對方是否願意持續陪伴土地活用計畫走過十年、二十年的週期,而不只是促成單次簽約。
總結
土地活用,是將更地這種「持續產生維護成本的資產」,轉換為「創造收益的資產」的有力選項。從出租公寓經營到太陽能發電,每種手法在初期費用、收益穩定性、管理負擔與適合的土地條件上都大不相同。重要的是,以地段、資金與退場策略為軸心,對照自身條件,並用不依賴滿租假設的保守模擬來覆核。猶豫不決時,請選擇連缺點都願意誠實告知的夥伴,並以長期視野做出判斷。對台灣讀者而言,土地活用不僅是單純「蓋房賺租金」的財務決策,更牽涉到日本特有的相續稅制、借地借家法下的長期契約義務,以及與台灣截然不同的土地稅負結構。唯有把這些日本固有的制度因素一併納入評估,才能做出真正貼近當地實務的投資判斷。
常見問題
Q. 若不進行土地活用,固定資產稅大約要繳多少?
固定資產稅原則上是以課稅標準額乘上標準稅率1.4%來計算。若土地上蓋有住宅,便適用住宅用地特例、減輕稅負;但若維持更地狀態,則無法享有此項減稅,稅負相對較重。由於實際稅額會因評估價值與所在地方自治體而有差異,建議以課稅明細書上的數字為準。與台灣「地價稅」(按土地公告地價課徵)加上「房屋稅」(按房屋現值課徵)分開課稅的做法不同,日本的固定資產稅是將土地與建物合併課徵、但分別適用不同的課稅標準額與減稅規則,因此持有土地與持有建物在稅負設計上是連動而非各自獨立的。台灣讀者在評估日本土地活用方案時,建議直接以課稅明細書上的實際稅額為準,而非依台灣的地價稅稅率直接類推估算。
Q. 興建出租公寓大約需要多少初期費用?
這會因建物結構、規模、規格,以及地區與時期不同而有很大差異,「每坪單價」僅能作為參考。若已持有土地,費用主要集中在建物本體,但務必以包含設計費、各項申請費、外部工程費、附帶工程費在內的總額來擬定資金計畫。請向多家業者索取報價,統一前提條件後再進行比較。值得一提的是,台灣不動產市場慣以「每坪造價」作為建築成本的溝通基準,買賣雙方也習慣以此快速比較行情;但日本建商提出的估價單通常更為細項化,會將建物本體工程、外構工程、附帶設備工程分開列示,單一的「坪單價」在日本業界反而較少被當作最終決策依據,這也是台灣讀者在比較多家日本建商報價時,需要調整的比較基準。
Q. 現在才投入太陽能發電,還有投資效益嗎?
躉售電價雖呈現下降趨勢,但設備成本同樣也在下降。此外,比起單純躉售,重視「自發自用」的營運模式也逐漸普及。建議根據目前的收購條件、設備費用與可設置容量,試算回收年數,再搭配日照等地段條件綜合判斷。
Q. 該如何挑選土地活用的合作業者?
基本原則是向多家業者取得提案,將收益模擬的前提假設、建設成本、管理體制與實績並列比較。不要只憑一家業者的提案就下判斷,請善用「第二意見」(second opinion,徵詢其他專業者意見)。除了對業主有利的數字之外,是否連風險與限制都願意誠實說明,也是辨別值得信賴夥伴的重要觀點。對台灣投資人而言,由於語言與距離因素,除了比較提案內容外,也建議確認業者是否具備中文溝通能力、能否提供日文正式合約的對應翻譯,並留意口頭承諾與正式書面契約(如重要事項説明書)之間是否一致,避免僅憑業務人員的口頭說明就做出投資決定。
