東京寫字樓市場兩極分化的原因及影響分析

在東京市中心的寫字樓市場，看似繁榮的經濟環境背後正在發生重大的結構性變化。日本經濟新聞》的一項調查顯示，"長期空置樓宇"（空置率超過 20% 且超過一年的樓宇）的空置面積在短短三年內猛增了 12 倍。這種情況對東京寫字樓市場意味著什麼？本文將詳細介紹東京市中心寫字樓市場的持續兩極分化、長期空置樓宇迅速增加的背景，以及對業主和投資者的影響。

寫字樓市場現狀：表面繁榮，內在扭曲

長期空置樓宇迅速增加的現實情況

東京市中心的大型寫字樓開始出現 "空置飽和 "現象。日本經濟新聞》對空置時間超過一年、空置面積超過總面積 20% 的大型樓宇（總面積超過 5000 坪）的空置面積進行了調查，結果顯示，到 2024 年，空置面積將達到約 18.5 萬平方米，比 2021 年激增 12 倍。就建築數量而言，與 2021 年相比增加了 7 倍，達到 16.6 棟。

寫字樓市場兩極分化明顯

最新資料顯示，東京寫字樓市場持續 "兩極分化"。位置優越、功能完善的 "甲級寫字樓 "空置率極低，尤其是在大手町、丸之內和有樂町等中心區域，長期空置的寫字樓數量仍為零。

例如，2025 年第一季度末甲級寫字樓的空置率如下

從這些數字可以看出，中心區黃金樓宇的情況幾乎是 "空置殆盡"：在總共 238 幢甲級樓宇中，有 158 幢（66%）已被完全佔用，只有 7 幢的空置率超過 20%。

另一方面，長期空置集中在某些區域。晴海、立木和月島地區約佔總數的 35%，豐洲、有明和辰巳地區約佔 26%，僅王安地區就佔長期空置總面積的 61%。

此外，截至 2025 年 4 月，新建樓房（樓齡不足一年）的空置率高達 26.26%。這表明一些重建區域出現了供過於求的情況。

長期空置率上升背後的因素

重建導致供過於求

長期空置率急劇上升的主要原因之一是積極重建導致供應增加。根據 Xymax 研究所的調查，到 2025 年底，東京 23 區大型建築的租賃面積預計將達到約 2 400 萬平方米，與 2014 年底相比增長約 20%。

特別是在海灣地區，與奧運相關的重建專案和大型專案相繼竣工，從而帶來了大量的辦公空間供應。然而，在很多情況下，該地區在交通便利性和周邊設施品質方面都不如市中心吸引人，在租戶競爭中舉步維艱。

從 2025 年起的五年內，東京 23 區的新增供應量預計將達到 459 萬平方米，部分地區供過於求的狀況可能會持續下去。

企業辦公室選擇標準的變化

科羅娜災難之後，企業辦公樓的選擇標準也發生了重大變化。人力資源競爭的加劇和寫字樓的全面迴流這兩大趨勢的共同作用，使寫字樓的需求發生了質的變化。

在出生率下降和人口老齡化導致人力資源短缺的背景下，企業開始將辦公環境定位為其人力資源戰略的一部分，以獲得優秀人才。此外，在日冕融合之後，"重返工作崗位 "的趨勢日益明顯，遠端辦公的實施率從 2024 年 3 月的 51.6% 降至同年 5 月的 44%。

根據這些變化，企業更加重視以下條件

1. 交通便利（靠近火車站，可通往多條線路）
2. 抗震性強
3. 先進的設施和技術
4. 大面積空間（促進團隊之間的交流）
5. 良好的周邊環境（餐廳、商業設施等）

越來越多的人 "追求品質"，選擇符合這些標準的優質建築，而老舊設施和地理位置不便的建築則越來越多地被排除在選擇範圍之外。

地區特徵與入住率之間的相關性

海灣地區的長期空置率不斷上升，該地區面臨以下共同挑戰

1. 公共交通有限（有些只有一條線路）
2. 缺乏面向辦公人員的餐館和商業設施
3. 與市中心相比，知名度和品牌強度較低
4. 大型建築的同時供應導致競爭加劇

在這些因素的共同作用下，一些區域出現了長期空置的情況，而且空置率一直很高。

區域分析：東京中心五區與海灣地區的比較

東京中心五區的穩定增長

截至 2025 年 4 月，東京商業區（千代田區、中央區、港區、新宿區和澀谷區）的空置率同比上升至 3.73%。其中，千代田區的空置率最低，僅為 1.05%，黃金地段的空置率仍極為罕見。

東京市中心五個區的寫字樓租金也在上漲，截至 2025 年 2 月，平均租金為 20,481 日元/坪（月租金），同比上漲 3.56%。A 級建築的租金上漲尤為明顯，截至 2025 年第一季度末，東京市中心五區 A 級建築的平均租金（包括公共費用）為 35,520 日元/坪，同比上漲 4.9%。。

望安地區的困境

相比之下，望安地區的寫字樓市場則面臨嚴峻挑戰。61% 的長期空置率集中在晴海、立木、月島和豐洲、有明、辰巳海灣地區，這些地區的市場復甦緩慢。

雖然大規模的重建專案為海灣地區提供了大量新的辦公樓，但租戶的需求並沒有跟上。尤其是，自科羅納災難以來，工作方式的改變導致人們更加重視交通的便利性，越來越多的人傾向於返回市中心，因為那裡有多條線路服務於該地區。

下表比較了各主要區域的空置率和特點：

對業主和投資者的影響

業主面臨的問題和措施

長期空置樓宇的業主面臨著盈利能力下降和維護成本負擔加重的雙重挑戰。尤其是位於海灣地區或交通不便地區的樓宇，面臨著越來越激烈的租戶競爭，需要採取以下措施

1. 審查租金釐定：靈活釐定租金，提高市場競爭力
2. 投資翻新：透過更新設施和增加便利設施來提高價值
3. 考慮改變用途：在辦公需求預期不大的情況下，改建為住宅、商業或混合用途
4. 加強租戶激勵措施：如支付內部裝修費用和延長免租期
5. 差異化戰略：提供獨特的理念和與眾不同的服務

尤其是樓齡超過 30-40 年的建築，由於設施老化和抗震問題，需求正在下降，因此必須採取大規模翻新和重建的長期戰略。

對房地產投資市場的影響

寫字樓的兩極分化也對房地產投資市場產生了重大影響。以寫字樓為重點的房地產投資信託基金的投資策略也在發生變化，投資越來越集中於黃金地段的優質物業。

隨著黃金地段物業價格的不斷上漲，預計 2025 年寫字樓投資的比例還將增加。另一方面，長期空置風險高的物業可能面臨投資者更嚴格的風險評估，從而導致更高的資本化率（更低的價格）。

在這種市場環境下，以下幾點對投資者很重要

1. 確定地段特徵（交通可達性、便利性、未來潛力）
2. 準確評估建築規格和競爭力
3. 對租戶組合和合同期限進行風險分析
4. 瞭解每個區域的供應前景
5. 評估長期增值潛力

未來展望：供需平衡

短期展望（2025-2026 年）

從 2025 年到 2026 年，預計東京市中心將有大量新增供應（2025 年為 500,000 平方米，2026 年為 400,000 平方米）。然而，現有樓宇空置率的下降導致需求轉向新供應的樓宇，計劃於 2025 年竣工的 8 棟樓宇中，許多樓宇的出讓率都很高。

東京市中心 A 級樓宇的空置率預計將在 2027 年前持續改善，之後將開始上升。另一方面，在區位條件較差的地區，空置率在可預見的未來可能會居高不下。

中長期展望（2027 年以後）

2028-2029 年將出現歷史上最大規模的新增供應（兩年平均 80 萬平方米），但由於建築成本飆升，計劃有可能推遲或修改，這將限制供需平衡的緩解。緊張局勢的緩解可能有限。

從中長期來看，以下因素將對寫字樓市場產生影響

1. 出生率下降和人口老齡化導致寫字樓勞動力發生變化
2. 遠端辦公和辦公室辦公的混合程度
3. 企業辦公室戰略的演變（向分散化和整合方向發展）
4. 國際公司進入和退出東京的趨勢
5. 技術發展帶來的辦公空間質變

結論。

東京市中心的寫字樓市場發生了重大變化，長期空置一年或一年以上的樓宇數量在三年內增加了 12 倍。然而，這並不意味著整個市場停滯不前，而是表明了 "兩極分化 "的發展。

在大手町、丸之內和有樂町等中心區域，地段優越、設施完善的黃金樓宇空置率極低，租金也在不斷上漲。另一方面，在一些地區，特別是海灣地區，由於重建和交通不便造成供過於求，長期空置率正在上升。

預計寫字樓市場在地點和規格方面將變得更加 "挑剔"。現在，物業業主和投資者需要準確把握市場環境的變化，並根據每個物業的特點採取戰略行動。

企業選擇辦公場所的標準也在發生變化，從方便員工工作、提高生產率和增強吸引人才的競爭力的角度出發，企業更加重視辦公環境的品質，而不僅僅是降低成本。這一趨勢將持續下去，並將成為進一步分化寫字樓市場的一個因素。

常見問題

問 1：您所說的東京市中心的 "長期空置樓宇 "具體指什麼？

答 1："長期空置樓宇 "是指空置率超過 20% 並持續一年以上的大型寫字樓（總建築面積超過 5000 坪）。根據《日本經濟新聞》的一項調查，到 2024 年，約有 16.6 幢總建築面積為 185,000 平方米的樓宇將屬於這一類。

問 2：為什麼海灣地區寫字樓的空置率特別高？

答 2：造成望安地區（晴海、立木、月島、豐洲、有明、辰巳等）寫字樓空置率高的主要原因是：（1）重建帶來的大量供應；（2）有限的公共交通；（3）周邊環境對辦公人員的發展緩慢；（4）日冕之後，人們傾向於選擇中心城區的寫字樓。約 61% 的長期空置樓宇集中在這些海灣地區。

問題 3：寫字樓市場 "兩極分化 "的具體含義是什麼？

答 3：寫字樓市場的 "兩極分化 "是指地段好、甲級寫字樓功能強的黃金地段（大手町、丸之內、有樂町等）的空置率 "耗盡 "在 1%左右，而地段差、設施老舊的寫字樓空置率居高不下，租金水平差距較大。這是指地段較差的區域和裝置較陳舊的樓宇空置率居高不下，租金標準差距較大的情況。預計這種趨勢今後仍將持續並擴大。

問 4：長期空置的樓宇業主應採取哪些措施？

答 4：業主應採取以下措施解決長期空置問題：(i) 檢討租金，提高市場競爭力；(ii) 翻新，更新設施，增加便利設施；(iii) 加強租戶激勵措施，如延長免租期；(iv) 考慮改作辦公空間以外的其他用途（住宅、商業、綜合用途）；(v) 透過提供獨特的理念和服務實現差異化。透過獨特的理念和服務等實現差異化。根據物業的位置和特點制定戰略方針非常重要。

問題 5：您預計未來寫字樓市場將如何變化？

答 5：預計 2027 年至 2027 年寫字樓市場將保持相對穩定，2025 年至 2026 年將有新增供應，但供需仍將緊張。2028 年至 2029 年預計將出現歷史上最大規模的新增供應，但由於建築成本上升，有可能會修改計劃。從長遠來看，預計企業將更加註重 "品質"，按地點和規格劃分的兩極分化將進一步加劇。此外，遠端辦公的普及程度、出生率下降和人口老齡化也將成為辦公需求發生質變的因素。

參考資訊

1. Nihon Keizai Shimbun，"東京市中心空置一年以上的樓宇激增，三年內增加了 12 倍，望安地區的爭奪尤為明顯"，www.nikkei.com。
2. Miki Shoji，"東京寫字樓租金和空置率"，www.e-miki.com
3. Xymax 研究所，《2025 年 4 月東京寫字樓空置月報》，soken.xymax.co.jp。
4. 仲量聯行，"東京寫字樓租賃市場的最新趨勢"，www.joneslanglasalle.co.jp
5. 森大廈，《2025 年東京 23 區大型寫字樓市場趨勢調查》，www.mori.co.jp

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