在東京都心部的辦公室市場，表面看似景氣的背後，正發生著重大的結構性變化。根據日本經濟新聞的調查，持續1年以上保有超過20%空置率的「長期空置大樓」，其空置面積在短短3年內急增了12倍。這種狀況對東京辦公室市場意味著什麼？本文詳細解說東京都心辦公室市場進行中的兩極化實態、長期空置大樓急增的背景，以及對不動產業主及投資者的影響。
辦公室市場現狀：表面的景氣與內部的扭曲
急增的長期空置大樓實態
東京都心部的大型辦公大樓開始出現「空置飽和感」。根據日本經濟新聞的調查，持續1年以上保有超過20%空置率的大型大樓（延床面積超過5,000坪）的空置面積，2024年達到約18.5萬平方公尺，與2021年相比急增了12倍。以棟數計算，也從2021年增加了7倍，達到16.6棟。
這種空置長期化的狀況並不意味著整個東京都心辦公室市場不振。市場整體需求堅實，東京23區整體辦公室空置率維持在3.7%的相對低水準。此外，東京商業地區（千代田區・中央區・港區・新宿區・澀谷區）2025年4月時點的平均空置率為3.73%，較前月減少0.13個百分點，呈改善趨勢。
辦公室市場兩極化鮮明
最新數據顯示，東京辦公室市場「兩極化」正在推進。地段優越・高功能的「A級大樓」空置率極低，特別是大手町・丸之內・有樂町等中心地區，長期空置大樓持續為零。
| 地區 | 空置率 | 較前季 |
|---|---|---|
| 東京都心5區 | 2.5% | -0.3% |
| 丸之內/大手町 | 0.7% | -0.3% |
| 六本木/赤坂 | 2.8% | -1.6% |
| 新宿/澀谷 | 1.0% | -0.7% |
如這些數字所示，中心地區的優質大樓幾乎呈「空置枯竭」狀態。A級大樓全238棟中，滿租運作達158棟（66%），空置率超過20%的物件僅有7棟。
兩極化的結構性原因
企業的辦公室策略變化
後新冠疫情時代，企業的辦公室利用策略正在發生根本性轉變。以下是主要趨勢：遠端工作普及帶來的辦公室面積調整；為活化員工提高生產力，轉向以品質優先而非面積優先；以及透過強化辦公室機能（協作空間、福利設施等）的策略。
大規模供給與都心大樓新建的影響
2023年至2025年間，東京都心部相繼竣工了多棟大規模辦公大樓。Azabudai Hills、Toranomon Hills等大型開發計畫帶動高品質辦公空間的供給增加，加速了老舊大樓的相對競爭力下降。
對不動產投資者的啟示
對不動產投資者而言，這一市場環境要求策略性的選擇。重要的觀點如下：
- 地段評估的重要性：大手町・丸之內等中心地區的優質大樓具有長期價值
- 建築物品質的判斷：老舊・低效率大樓可能面臨長期空置風險
- 設備投資的考量：為維持競爭力，現代化改裝等設備投資不可或缺
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