辦公室搬遷確定後，許多企業都為退租時的原狀回復費用而煩惱。與住宅租賃不同，事業用租賃的承租人負擔範圍較廣，容易產生高額請求。為了順利推進搬遷，請正確理解原狀回復義務的機制。
辦公室的原狀回復義務是什麼？
原狀回復義務是指將租借物件恢復到入住當時狀態的義務。2020年施行的修正民法第621條已明文規定，因正常使用造成的劣化（經年劣化・通常損耗）不在原狀回復義務的範圍內。
然而，事業用物件（辦公室）幾乎100%會在合約中加入要求原狀回復的特約條款。壁紙、地板、燈具等本應屬於經年劣化的部分，實際上也常由承租人負擔。
辦公室的原狀回復義務範圍如何確定？
應由承租人負擔的損耗
因故意或過失造成的損傷或污漬由承租人負擔。包括從遠處清晰可見的牆壁損傷、不慎造成的破洞、清掃不足導致的黴菌等。
不由承租人負擔的損耗
因陽光照射導致的壁紙褪色、潮濕造成的橡膠鬆弛等經年劣化，以及家具放置造成的地板凹陷、電器背面的焦痕等通常損耗，原則上由出租人負擔。但如有特約條款則另當別論。
辦公室特有的原狀回復項目
- 隔板・隔牆的拆除
- 燈泡・日光燈的更換
- 家具・設備的搬出（所有安裝物件均須拆除）
- OA配線的拆除
原狀回復應注意的3個要點
事先確認租賃合約
若施工業者已被指定，則費用協商的空間較小。請事先確認是否可取得多家業者的報價，若無指定，應透過多家業者比價來控制費用。
事先與出租人協商
若物件使用痕跡不明顯，壁紙和地板無需更換，出租人有時會免除施工要求。退租前請出租人確認物件狀態，省去不必要的施工以降低費用。
安排充裕的時程
若未能在合約期滿前完成施工，將產生日額租金。建議在退租6個月前開始規劃，並行推進業者選定、施工日程及搬遷準備。
費用估算與削減策略
| 施工項目 | 費用估算（每坪） |
|---|---|
| 壁紙更換 | 3,000〜8,000日圓 |
| 地磚地毯更換 | 5,000〜15,000日圓 |
| 隔板拆除 | 1〜3萬日圓/片 |
| 燈具更換 | 5,000〜2萬日圓/台 |
常見問題（FAQ）
Q. 住宅租賃與辦公室在原狀回復範圍上有何不同？
差異很大。住宅的大部分經年劣化・通常損耗由出租人負擔，但辦公室因特約條款，承租人通常需負擔更廣範圍。
Q. 面對過高的原狀回復費用請求，有辦法應對嗎？
首先仔細審查合約內容，特約條款未含蓋的費用有協商空間。也可考慮向律師或不動產專家諮詢。
Q. 辦公室搬遷的原狀回復需在何時前完成？
原則上須在合約終止日前完成。超期將產生日額租金，因此安排充裕的時程至關重要。
Q. 若無法自行選擇施工業者，該如何處理？
即使只能選擇指定業者，仍可詳細確認各項目的報價，透過省略不必要的施工或協商來控制費用。
