北青山三丁目地區第一種市街地再開發事業，是在東京都港區北青山三丁目部分區域推動中的第一種市街地再開發事業。計畫地位於東京地下鐵銀座線、半藏門線、千代田線皆可到達的「表參道」站與銀座線「外苑前」站之間，特色在於將青山通沿線更新與都用地活用納入一體推進的高強度土地利用。它並非單一建築更新，而是作為一種結合建築整備與公共設施整備，來解決老舊建築、細分地塊、步行空間、防災性等地區課題的架構來定位。
施行者為獨立行政法人都市再生機構。港區公布內容顯示，計畫導入辦公、商業、住宿、公共公益、廣場等都市機能，並重整青山通沿線的都市基盤與街區使用方式。由於此地位於表參道側高來客密度與外苑前側辦公、交通需求的節點，因此不只是用途構成，道路、步行通道、廣場、沿街空間的整備也被置於事業核心。該事業於2022年12月5日完成都市計畫決定，2023年8月獲得事業認可。公開資料顯示，預定於2025年度動工，2029年度完工。
計畫概要
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 事業名稱 | 北青山三丁目地區第一種市街地再開發事業 |
| 所在地 | 東京都港區北青山三丁目的一部分 |
| 施行者 | 獨立行政法人都市再生機構 |
| 區域面積 | 約2.9公頃 |
| 基地面積 | I街區 約20,200平方公尺，II街區 約1,100平方公尺 |
| 總樓地板面積 | I街區 約179,500平方公尺，II街區 約2,000平方公尺 |
| 高度・樓層 | I街區 約180公尺・地上38層地下2層，II街區 約20公尺・地上3層地下2層 |
| 主要用途 | I街區 辦公、店舖、住宿設施、公共公益設施等，II街區 店舖等 |
| 都市計畫決定 | 2022年12月5日 |
| 事業認可 | 2023年8月 |
| 預定動工 | 預定於2025年度 |
| 預定完工 | 預定於2029年度 |
計畫特點
計畫的骨幹，是將I街區的高層棟與II街區的低層棟結合，在兼顧青山通沿線高強度利用的同時，也顧及街景。I街區集中配置以辦公為主，並結合商業、住宿、公共公益設施等複合機能；II街區則配置店舖等。它並非單獨興建一座約180公尺高的高樓塔，而是從低層部分的熱鬧、沿街的可視性，到室外空間的連續性，整體更新整個街區。就公開資料可確認的範圍而言，住宅戶數與戶型組成尚未公布。
步行空間的重整也是事業的重要要素。規劃在西側市街地一側整備廣場，並在建築內外設置連接道路與廣場的步行通道，以提升青山通沿線的回遊性。方案也納入步道狀空地的整備，意在即使位於幹道沿線，也能確保不是只供通過而是可停留的空間。它不僅改善從車站進入建築的動線，也試圖改善橫越街區、在表參道側與外苑前側之間往返的步行體驗，這很能顯示該地區整備的性格。
在道路整備方面，將新設與青山通連接並設置信號的1號區畫道路，力求與南側市街地及周邊街區安全連結。同時，在維持既有道路通行機能的前提下，整備可提高自行車與行人安全性的2號區畫道路，且兩者皆計畫進行電線桿地下化。再開發的評價軸不只放在建築規模，也把街道連續性、可視性，以及防災上的餘裕納入重新設計，這對作為青山通沿線更新事業而言相當重要。
在防災與環境面向，方案透過確保廣場與開放空間來提升地區防災性，同時將強化兼顧生物多樣性的綠色網絡納入設計方針。II街區設置綠意豐富的開放空間的構想也已提出，顯示這個地區更新並不只是增加樓地板供給，而是把戶外環境品質也作為更新的一部分。就公開資料可確認的範圍而言，環境認證取得方針以及詳細植栽計畫名稱皆未公布。
作為公共公益功能，港區已公布將利用預定取得的權利樓地板來整備運動設施的計畫。將使用公益設施棟地下1樓與地上1樓合計1,858.22平方公尺，整備多功能競技場、多功能室、更衣室、淋浴室等，並預想周邊居民與在勤者的日常使用。這也是該地區的特色之一，即再開發導入的機能並不只偏向辦公與商業，也包含連結地方生活的公共公益用途。
與周邊專案及地區的關係
計畫地位於表參道站與外苑前站的中間，處於承接青山通沿線廣域人流的位置。表參道站一側商業集聚與來客需求較強，外苑前站一側則疊加了辦公使用與活動期間的移動需求，因此本事業不應被理解為單一建築的新建，而應視為重整站間步行環境、沿街景觀與停留空間品質的計畫。作為面向青山通的街區，建築高度與用途固然重要，但步道狀空地與廣場能否連續發揮功能，才會決定對周邊地區的外溢影響。
特別是新設道路、步行通道、步道狀空地、廣場被作為一體化方案規劃，這一點展現出重視與周邊街區連結的構成。方案前提是，來自表參道方向的來訪者、來自外苑前方向的通勤者、附近從業者以及地區使用者，會因不同目的共同使用同一街區，因此可看見串連建築內外動線的設計思維。青山通沿線可視性很高，但也存在行人不易停留的場景，因此廣場與低層部分的整備是否能真正帶動更多回遊，將是完工後的關注焦點。
此外，港區規劃整備的運動設施，是面向赤坂、青山地區居民及周邊在勤者的公共公益功能。由此，北青山三丁目地區將不只是新增辦公、商業、住宿供給，而是被重整為兼具地區使用承接能力的街區。透過在表參道與外苑前之間的地理位置上疊加公共性的都市機能，這項計畫可被理解為把街區性格擴展成不僅連結白天人口與來訪者，也連結地區日常使用的複合節點。
周邊可預期的外溢效果，可能不會主要表現在超高層棟本身的存在感，而更可能體現在站間移動體感與青山通沿線使用方式的變化。完工後的評價，不會只看建築規格，而會與廣場實際使用程度、公共公益設施如何納入地區動線、青山通沿線步行環境更新到何種程度密不可分。就公開資料可確認的範圍而言，尚未公布與周邊民間街區的一體開發名稱或追加參與事業者名稱。
INA簡評
北青山三丁目地區的核心，不只是興建約180公尺高的高層棟，而是如何重構青山通沿線的步行空間、道路基盤、廣場與公共公益機能。考量其位於表參道站與外苑前站之間，完工後將不是單一建築，而是連同站間回遊與沿街使用品質一起接受評價的計畫。
引用・參考資料
