北青山三丁目地區第一種市街地再開發事業，是在東京都港區北青山三丁目部分區域推動中的第一種市街地再開發事業。計畫地位於東京地下鐵銀座線、半藏門線、千代田線皆可到達的「表參道」站與銀座線「外苑前」站之間，特色在於將青山通沿線更新與都用地活用納入一體推進的高強度土地利用。它並非單一建築更新，而是作為一種結合建築整備與公共設施整備，來解決老舊建築、細分地塊、步行空間、防災性等地區課題的架構來定位。
施行者為獨立行政法人都市再生機構。港區公布內容顯示，計畫導入辦公、商業、住宿、公共公益、廣場等都市機能，並重整青山通沿線的都市基盤與街區使用方式。由於此地位於表參道側高來客密度與外苑前側辦公、交通需求的節點，因此不只是用途構成，道路、步行通道、廣場、沿街空間的整備也被置於事業核心。該事業於2022年12月5日完成都市計畫決定，2023年8月獲得事業認可。公開資料原顯示，預定於2025年度動工，2029年度完工，但實際已於2026年6月1日動工，預計2030年竣工。
2026年6月動工，計畫出現哪些變化？
對走在現場周邊的人來說，最直接的變化，是這項計畫已經從「規劃階段」進入「施工階段」。東京建物與東急不動產宣布，與都市再生機構共同推動的本事業已於2026年6月1日動工，並於同月5日舉行動土典禮。港區的事業頁面即使在2026年4月24日更新的時點，仍維持「建築工程動工：令和8年度（預定）」「工程完工：令和12年度（預定）」的記載，但令和8年度相當於2026年度，因此與2026年6月動工並不矛盾。事業者的發表讓動工時點與完工預定更加具體。
本事業要處理的課題，是青山通沿線舊耐震建築偏多、開放空間不足、缺乏成片綠意等問題。港區說明，計畫將道路、廣場等公共設施整備與土地高強度利用結合，形成導入辦公、商業、住宿、公共公益等機能的複合街區。這並不只是蓋一棟大樓的話題，而是同時更新青山通的好走程度、可停留性，以及地區防災性的事業。與台灣都市更新條例下常見的單一街廓整建模式相比，本案更接近結合道路、廣場等公共設施同步整備的大型市街地再開發，規模與涉及的公共基盤整備範圍都更大。
計畫概要
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 事業名稱 | 北青山三丁目地區第一種市街地再開發事業 |
| 所在地 | 東京都港區北青山三丁目的一部分 |
| 施行者 | 獨立行政法人都市再生機構 |
| 區域面積 | 約2.9公頃 |
| 基地面積 | I街區 約20,200平方公尺，II街區 約1,100平方公尺 |
| 總樓地板面積 | I街區 約178,000平方公尺（港區資料為約178,800平方公尺），II街區 約2,000平方公尺 |
| 高度・樓層 | I街區 約180公尺・地上38層地下2層，II街區 約20公尺・地上3層地下2層 |
| 主要用途 | I街區 辦公、店舖、住宿設施、公共公益設施等，II街區 店舖等 |
| 都市計畫決定 | 2022年12月5日 |
| 事業認可 | 2023年8月 |
| 預定動工 | 2026年6月1日 |
| 預定完工 | 2030年 |
計畫特點
計畫的骨幹，是將I街區的高層棟與II街區的低層棟結合，在兼顧青山通沿線高強度利用的同時，也顧及街景。I街區集中配置以辦公為主，並結合商業、住宿、公共公益設施等複合機能；II街區則配置店舖等。它並非單獨興建一座約180公尺高的高樓塔，而是從低層部分的熱鬧、沿街的可視性，到室外空間的連續性，整體更新整個街區。就公開資料可確認的範圍而言，住宅戶數與戶型組成尚未公布。
步行空間的重整也是事業的重要要素。規劃在西側市街地一側整備廣場，並在建築內外設置連接道路與廣場的步行通道，以提升青山通沿線的回遊性。方案也納入步道狀空地的整備，意在即使位於幹道沿線，也能確保不是只供通過而是可停留的空間。它不僅改善從車站進入建築的動線，也試圖改善橫越街區、在表參道側與外苑前側之間往返的步行體驗，這很能顯示該地區整備的性格。
在道路整備方面，將新設與青山通連接並設置信號的1號區畫道路，力求與南側市街地及周邊街區安全連結。同時，在維持既有道路通行機能的前提下，整備可提高自行車與行人安全性的2號區畫道路，且兩者皆計畫進行電線桿地下化。再開發的評價軸不只放在建築規模，也把街道連續性、可視性，以及防災上的餘裕納入重新設計，這對作為青山通沿線更新事業而言相當重要。
在防災與環境面向，方案透過確保廣場與開放空間來提升地區防災性，同時將強化兼顧生物多樣性的綠色網路納入設計方針。II街區設置綠意豐富的開放空間的構想也已提出，顯示這個地區更新並不只是增加樓地板供給，而是把戶外環境品質也作為更新的一部分。就公開資料可確認的範圍而言，環境認證取得方針以及詳細植栽計畫名稱皆未公布。
作為公共公益功能，港區已公布將利用預定取得的權利樓地板來整備運動設施的計畫。將使用公益設施棟地下1樓與地上1樓合計1,858.22平方公尺，整備多功能競技場、多功能室、更衣室、淋浴室等，並預想周邊居民與在勤者的日常使用。這也是該地區的特色之一，即再開發導入的機能並不只偏向辦公與商業，也包含連結地方生活的公共公益用途。
與周邊專案及地區的關係
計畫地位於表參道站與外苑前站的中間，處於承接青山通沿線廣域人流的位置。表參道站一側商業集聚與來客需求較強，外苑前站一側則疊加了辦公使用與活動期間的移動需求，因此本事業不應被理解為單一建築的新建，而應視為重整站間步行環境、沿街景觀與停留空間品質的計畫。作為面向青山通的街區，建築高度與用途固然重要，但步道狀空地與廣場能否連續發揮功能，才會決定對周邊地區的外溢影響。
特別是新設道路、步行通道、步道狀空地、廣場被作為一體化方案規劃，這一點展現出重視與周邊街區連結的構成。方案前提是，來自表參道方向的來訪者、來自外苑前方向的通勤者、附近從業者以及地區使用者，會因不同目的共同使用同一街區，因此可看見串連建築內外動線的設計思維。青山通沿線可視性很高，但也存在行人不易停留的場景，因此廣場與低層部分的整備是否能真正帶動更多回遊，將是完工後的關注焦點。
此外，港區規劃整備的運動設施，是面向赤坂、青山地區居民及周邊在勤者的公共公益功能。由此，北青山三丁目地區將不只是新增辦公、商業、住宿供給，而是被重整為兼具地區使用承接能力的街區。透過在表參道與外苑前之間的地理位置上疊加公共性的都市機能，這項計畫可被理解為把街區性格擴展成不僅連結白天人口與來訪者，也連結地區日常使用的複合節點。
周邊可預期的外溢效果，可能不會主要表現在超高層棟本身的存在感，而更可能體現在站間移動體感與青山通沿線使用方式的變化。完工後的評價，不會只看建築規格，而會與廣場實際使用程度、公共公益設施如何納入地區動線、青山通沿線步行環境更新到何種程度密不可分。就公開資料可確認的範圍而言，尚未公布與周邊民間街區的一體開發名稱或追加參與事業者名稱。
周邊屋主現在應該確認哪些實務重點？
首先要確認的，是施工期間的動線安排。距離完工預定期為止，行人路線與車輛動線可能分階段變動。持有店舖、辦公室、出租住宅的屋主，需要定期檢視帶看時的集合地點、計程車與貨物進出的說明方式，以及夜間返家動線是否受影響。
其次，是招租文案的更新。在完工前，「鄰近北青山三丁目地區再開發」「青山通沿線都市更新地帶」這類描述可以使用，但應避免斷言完工後效果的表達方式。與其承諾租金一定會上漲，不如把商業、住宿、公共公益設施、廣場與步行空間將逐步到位這件事，當作可以確認的事實傳達給客戶，這樣的態度更為穩妥。
第三，是翻修時機的判斷。若周邊街區的觀感會隨著工程推進而改變，外牆、共用部照明、大樓銘牌、入口門廳、招租照片的更新時機，值得提前規劃。要避免在新街區旁只顯得老舊的狀況，比起完工前才倉促應對，以數年為單位提前排定優先順序會更安全。這一點也與台灣老舊社區申請都市更新或危老重建時，屋主同樣需要及早規劃招租與整修節奏的邏輯相通。
INA簡評
北青山三丁目地區的核心，不只是興建約180公尺高的高層棟，而是如何重構青山通沿線的步行空間、道路基盤、廣場與公共公益機能。考量其位於表參道站與外苑前站之間，完工後將不是單一建築，而是連同站間回遊與沿街使用品質一起接受評價的計畫。
FAQ
北青山三丁目地區第一種市街地再開發事業何時完工？
已於2026年6月動工，預定於2030年完工。後續會依工程進度，需要留意事業者公布的最新運用開始時間。
會提供住宅嗎？
就公開資料可確認的範圍而言，住宅戶數尚未公布。主要用途為辦公、商業、住宿、公共公益設施等。
對周邊出租物件會有什麼影響？
目前無法斷言對租金的具體影響。不過，步行動線、商業聚集、住宿與公共公益設施、人流的變化，都會影響招租文案與翻修判斷。
屋主現在應該先確認什麼？
建議先確認施工期間的帶看動線、招租照片、共用部觀感，以及到完工前的翻修計畫。入住意願不只取決於完工後的樣貌，施工期間的說明品質同樣會影響租客的判斷。
引用・參考資料
