北青山三丁目地区再开发概览

北青山三丁目地区第一种市街地再开发事业，是正在东京都港区北青山三丁目一部分推进的第一种市街地再开发事业。规划地位于东京地铁银座线、半藏门线、千代田线均可到达的“表参道”站与银座线“外苑前”站之间，特点在于将青山通沿线更新与都用地活用纳入一体化推进的高强度土地利用。它并非单体建筑更新，而是作为一种将建筑整备与公共设施整备结合起来，解决老旧建筑、地块细碎化、步行空间、防灾性等地区课题的框架来定位。

实施者为独立行政法人都市再生机构。港区公布内容显示，项目计划引入办公、商业、住宿、公共公益、广场等城市功能，并重组青山通沿线的城市基础设施与街区使用方式。由于该地处于表参道侧高来访密度与外苑前侧办公、交通需求的连接点，因此不仅是用途构成，道路、步行通道、广场、沿街空间的整备也被置于事业核心。该项目于2022年12月5日作出都市计划决定，2023年8月获得事业认定。公开资料显示，计划于2025年度开工，2029年度完工。

计划概要

计划特点

该计划的骨架，是将I街区的高层楼与II街区的低层楼结合起来，在兼顾青山通沿线高强度利用的同时，也照顾街景。I街区集中配置以办公为核心，辅以商业、住宿、公共公益设施等复合功能；II街区则配置店铺等。它并不是单独建设一座约180米高的高层塔楼，而是从低层部分的热闹、沿街的可见性，到室外空间的连续性，整体更新整个街区。就公开资料可确认的范围而言，住宅户数及户型构成尚未公布。

步行空间的重组也是事业的重要要素。规划在西侧市街地一侧整备广场，并在建筑内外设置连接道路与广场的步行通道，以提升青山通沿线的回游性。方案还包括步道状空地的整备，意在即使位于干线道路沿线，也能确保不是只供通过而是可以停留的空间。它不仅改善从车站进入建筑的动线，也试图改善横穿街区、在表参道侧与外苑前侧之间往来的步行体验，这很好地体现了该地区整备的性质。

在道路整备方面，将新设与青山通连接并设置信号的1号区画道路，力求与南侧市街地及周边街区实现安全连接。同时，在维持既有道路通行功能的前提下，整备提高自行车与行人安全性的2号区画道路，且均计划实施无电线杆化。再开发的评价轴并不只放在建筑规模上，而是将街道连续性、可视性以及防灾上的余地也纳入重新设计，这对作为青山通沿线更新事业而言很重要。

在防灾与环境方面，方案通过确保广场和开放空间来提升地区防灾性，同时将强化兼顾生物多样性的绿色网络纳入设计方针。II街区设置绿意丰富的开放空间的设想也已提出，可以看出该地区更新并不只是增加楼面供给，而是将室外环境质量也作为更新的一部分。就公开资料可确认的范围而言，环境认证取得方针以及详细的植栽方案名称均未公布。

作为公共公益功能，港区已公布将利用拟取得的权利楼面来整备体育设施的计划。将使用公益设施楼地下1层与地上1层合计1,858.22平方米，整备多功能竞技场、多功能室、更衣室、淋浴室等，并预想周边居民和在勤者的日常使用。这也体现出该地区的一个特点，即再开发导入的功能并不只偏向办公和商业，还包含连接到当地生活的公共公益用途。

与周边项目和地区的关系

规划地位于表参道站与外苑前站之间，处于承接青山通沿线广域人流的位置。表参道站一侧商业集聚与来访需求更强，外苑前站一侧则叠加了办公使用与活动期间的移动需求，因此本事业不应被理解为单纯的新建一栋楼，而应被视为重组站间步行环境、沿街景观与停留空间质量的项目。作为面向青山通的街区，建筑高度与用途固然重要，但步道状空地和广场能否连续发挥功能，才会决定对周边地区的外溢影响。

尤其是新设道路、步行通道、步道状空地、广场被作为一体化方案来规划，这一点体现出重视与周边街区连接的构成。方案前提是，来自表参道方向的来访者、来自外苑前方向的通勤者、附近从业者以及地区使用者，会因不同目的共同使用同一街区，因此可以看到把建筑内外动线串联起来的设计思想。青山通沿线可视性很高，但也存在行人不易停留的场景，因此广场和低层部分的整备是否能真正带来更多回游，将是完工后的关注点。

另外，港区设想整备的体育设施，是面向赤坂、青山地区居民及周边在勤者的公共公益功能。由此，北青山三丁目地区将不只是新增办公、商业、住宿供给，而是被重组为兼备地区使用承接能力的街区。通过在表参道与外苑前之间的地理位置上叠加公共性的城市功能，这一计划可以被理解为把街区性格扩展为不仅连接昼间人口与来访者，也连接地区日常使用的复合节点。

周边可预期的外溢效果，可能不会主要表现为超高层楼本身的存在感，而更可能体现为站间移动体验和青山通沿线使用方式的变化。完工后的评价，不会只看建筑规格，而会与广场被使用到什么程度、公共公益设施如何被纳入地区动线、青山通沿线步行环境更新到什么程度密不可分。就公开资料可确认的范围而言，尚未公布与周边民间街区的一体化开发名称或追加参与事业者名称。

INA简评

北青山三丁目地区的核心，不只是建设约180米高的高层楼，而是如何重构青山通沿线的步行空间、道路基础、广场与公共公益功能。考虑到它位于表参道站与外苑前站之间，完工后将不是单体建筑，而是连同站间回游与沿街使用质量一起接受评价的计划。

引用・参考资料

• 港区“北青山三丁目地区第一种市街地再开发事业”