مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول في منطقة كيتا أوياما 3 تشومي هو مشروع إعادة تطوير حضري من النوع الأول يتقدم في جزء من كيتا أوياما 3 تشومي في حي ميناتو، طوكيو. يقع موقع الخطة في منتصف المسافة بين محطة «أوموتيساندو» التي تخدمها خطوط طوكيو مترو غينزا وهانزومون وتشiyoda، ومحطة «غاينماي» على خط غينزا. وتكمن خصوصيته في أنه يطرح الارتقاء بالاستخدام الحضري للأرض على طول شارع أوياما مع الاستفادة من أراضٍ مملوكة للحكومة المحلية بصورة متكاملة. وهو ليس مجرد استبدال لمبنى منفرد، بل إطار يجمع تطوير المباني مع تطوير المرافق العامة لمعالجة قضايا المنطقة مثل تقادم المباني، وتجزؤ قطع الأراضي، وفراغات المشاة، والجاهزية للكوارث.
الجهة المنفذة هي هيئة إحياء العمران الحضري، وهي هيئة إدارية مستقلة. ووفقًا لما أعلنه حي ميناتو، فإن الخطة تهدف إلى إدخال وظائف حضرية تشمل المكاتب، والتجارة، والإقامة، والمرافق العامة والخدمية، والساحات، وإعادة تنظيم البنية الحضرية وطريقة استخدام المدينة على امتداد شارع أوياما. وبما أن الموقع يقع عند نقطة التقاء بين الكثافة العالية للزوار في جهة أوموتيساندو واحتياجات الأعمال والحركة في جهة غاينماي، فإن جوهر المشروع لا يقتصر على تركيبة الاستخدامات، بل يشمل أيضًا تطوير الطرق وممرات المشاة والساحات والفراغات المواجهة للشارع. وقد تقرر المشروع حضريًا في 5 ديسمبر 2022، وحصل على الترخيص في أغسطس 2023، وتشير المواد المنشورة إلى بدء الأعمال في السنة المالية 2025، والانتهاء المتوقع في السنة المالية 2029.
ملخص الخطة
| البند | المحتوى |
|---|---|
| اسم المشروع | مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول في منطقة كيتا أوياما 3 تشومي |
| الموقع | جزء من كيتا أوياما 3 تشومي، حي ميناتو، طوكيو |
| الجهة المنفذة | هيئة إحياء العمران الحضري |
| مساحة المنطقة | حوالي 2.9 هكتار |
| مساحة الموقع | الكتلة I نحو 20,200 متر مربع، والكتلة II نحو 1,100 متر مربع |
| إجمالي المساحة الطابقية | الكتلة I نحو 179,500 متر مربع، والكتلة II نحو 2,000 متر مربع |
| الارتفاع وعدد الطوابق | الكتلة I نحو 180 مترًا، 38 طابقًا فوق الأرض وطابقان تحت الأرض، والكتلة II نحو 20 مترًا، 3 طوابق فوق الأرض وطابقان تحت الأرض |
| الاستخدامات الرئيسية | الكتلة I: مكاتب ومتاجر ومرافق إقامة ومرافق عامة وخدمية وغيرها، الكتلة II: متاجر وغيرها |
| القرار الحضري | 5 ديسمبر 2022 |
| الترخيص | أغسطس 2023 |
| موعد البدء المتوقع | مقرر في السنة المالية 2025 |
| موعد الإنجاز المتوقع | مقرر في السنة المالية 2029 |
خصائص الخطة
تكمن بنية الخطة الأساسية في الجمع بين البرج المرتفع في الكتلة I والمبنى المنخفض في الكتلة II، بما يحقق الاستخدام الكثيف على طول شارع أوياما مع مراعاة المشهد العمراني. ففي الكتلة I تُجمع الوظائف الأساسية المرتبطة بالأعمال، إلى جانب التجارة والإقامة والمرافق العامة والخدمية، بينما توضع المتاجر ونحوها في الكتلة II. وهذه ليست خطة لبناء برج منفرد بارتفاع يقارب 180 مترًا، بل فكرة لتجديد المنطقة بأكملها، بما يشمل الحيوية في الطابق الأرضي، والمظهر على امتداد الشارع، واستمرارية الفراغات الخارجية. ولم تُعلن، في حدود ما يمكن التحقق منه في المواد المنشورة، أعداد الوحدات السكنية أو تركيبتها.
إعادة تنظيم مساحة المشاة تمثل أيضًا عنصرًا مهمًا في المشروع. فهناك خطة لتطوير ساحة على الجانب الغربي من المنطقة، وإنشاء ممرات مشاة داخل المبنى وخارجه تربط بين الطريق والساحة، بهدف تعزيز قابلية التجول على امتداد شارع أوياما. كما أدرجت الخطة تطوير مساحات شبيهة بالأرصفة، لتأمين أماكن للتوقف والبقاء لا تقتصر على المرور فقط رغم وقوعها على طريق رئيسي. وهذه الخاصية، التي لا تقتصر على مسار الدخول من المحطة إلى المبنى بل تسعى أيضًا إلى تحسين تجربة المشي أثناء عبور الكتلة بين جهتي أوموتيساندو وغاينماي، تعبّر بوضوح عن طبيعة هذا التطوير الحضري.
أما في جانب الطرق، فتتضمن الخطة إنشاء طريق قطاعي رقم 1 مع إشارة مرور عند نقطة الاتصال مع شارع أوياما، لضمان اتصال آمن مع الجهة الجنوبية والمناطق المجاورة. وبالتوازي، سيُطوَّر طريق قطاعي رقم 2 للحفاظ على وظيفة المرور القائمة مع رفع مستوى السلامة للدراجات والمشاة، مع جعل الطريقين من دون أعمدة كهرباء فوق الأرض. وإن عدم حصر تقييم إعادة التطوير في حجم المبنى وحده، بل إدخاله في إطار استمرارية الشوارع، والرؤية، والهامش المتاح للسلامة من الكوارث، يعد أمرًا مهمًا في مشروع التجديد على طول شارع أوياما.
من الناحيتين البيئية والوقائية من الكوارث، تتضمن الخطة تعزيز الجاهزية المحلية عبر تأمين الساحات والمساحات المفتوحة، إلى جانب تقوية الشبكة الخضراء مع مراعاة التنوع الحيوي. كما جرى عرض فكرة إنشاء مساحة مفتوحة غنية بالخضرة في الكتلة II، ما يوضح أن الخطة لا تتعامل مع زيادة المساحة البنائية الناتجة عن الارتفاع فقط، بل تعتبر جودة البيئة الخارجية جزءًا من تجديد المنطقة. وفي حدود ما هو متاح في المواد المنشورة، لم تُعلن سياسة الحصول على اعتماد بيئي أو اسم تفصيلي لخطة الزراعة والتشجير.
أما من حيث الوظائف العامة والخدمية، فقد أُعلن عن خطة لتطوير منشأة رياضية باستخدام حقوق الطابق التي يُتوقع أن تحصل عليها بلدية ميناتو. وستُستخدم مساحة إجمالية قدرها 1,858.22 متر مربع في الطابق تحت الأرض الأول والطابق الأرضي من مبنى المرافق العامة، لتجهيز صالة متعددة الأغراض، وغرفة متعددة الاستخدامات، وغرف تبديل الملابس، وغرف الاستحمام، وغيرها. ومن المتوقع أيضًا أن يستخدم هذه المنشأة سكان المنطقة والعاملون فيها بشكل يومي. وهذا يبيّن أن الوظائف التي تدخلها إعادة التطوير لا تقتصر على المكاتب والتجارة، بل تشمل أيضًا استخدامات عامة وخدمية ترتبط مباشرة بالمجتمع المحلي.
العلاقة بالمشروعات والمحيط المحيط
يقع موقع الخطة في منتصف المسافة بين محطتي أوموتيساندو وغاينماي، وفي موضع يستقبل تدفقات كبيرة للمشاة على امتداد شارع أوياما. ففي جهة أوموتيساندو تتركز الأنشطة التجارية والطلب القادم من الزوار، بينما تضاف في جهة غاينماي احتياجات الأعمال والتنقل خاصة في أوقات الفعاليات؛ لذا ينبغي النظر إلى هذا المشروع لا بوصفه إنشاء مبنى منفردًا، بل بوصفه مشروعًا يعيد تنظيم بيئة المشاة بين المحطتين، والمشهد على امتداد الشارع، وجودة مساحات البقاء. وبما أن الكتلة تقع على شارع أوياما، فإن تأثيرها على المنطقة المحيطة لن يتحدد بارتفاع المبنى أو استخداماته فقط، بل أيضًا بمدى عمل المساحات الشبيهة بالأرصفة والساحات بصورة متصلة.
وعلى وجه الخصوص، فإن التخطيط المشترك لطريق جديد، وممر مشاة، ومساحة شبيهة بالرصيف، وساحة، يعكس تركيبة تولي أهمية كبرى للاتصال مع الكتل المجاورة. فالخطة تفترض أن الزوار من جهة أوموتيساندو، والعاملين القادمين من جهة غاينماي، والمستخدمين المحليين سيستعملون الكتلة نفسها لأغراض مختلفة، وهو ما يكشف عن فلسفة تصميم توحد الحركة داخل المبنى وخارجه. وعلى الرغم من أن شارع أوياما يتمتع بوضوح بصري عالٍ، فإنه في بعض المواضع لا يشجع المشاة على البقاء؛ لذا فإن السؤال بعد الإنجاز سيكون إلى أي مدى ستسهم الساحة والطابق الأرضي في زيادة الحركة والتجول الفعلي.
كما أن المنشأة الرياضية التي تخطط بلدية ميناتو لتطويرها هي وظيفة عامة وخدمية يفترض أن يستخدمها سكان منطقتي أكاساكا وأوياما، إضافة إلى العاملين في الجوار. وبهذا، لا تصبح منطقة كيتا أوياما 3 تشومي مجرد منطقة جديدة للمكاتب والتجارة والإقامة، بل كتلة عمرانية تعاد صياغتها بوصفها أيضًا وعاءً للاستخدام المحلي. ومن خلال إقحام وظيفة حضرية ذات طابع عام في الموقع الواقع بين أوموتيساندو وغاينماي، يتوسع دور المنطقة لتصبح مركزًا مركبًا يتصل بالحياة اليومية للمجتمع المحلي، وليس فقط بالكثافة النهارية والزوار.
ومن المرجح أن تظهر الآثار الارتدادية المتوقعة في المستقبل بعد الإنجاز ليس في مجرد حضور البرج الشاهق، بل في الإحساس بتغير التنقل بين المحطتين وطريقة استخدام شارع أوياما. وسيكون تقييم المشروع بعد اكتماله مرتبطًا بشكل لا ينفصل بمدى استخدام الساحة، وكيفية إدماج المرفق العام والخدمي في مسارات الحركة المحلية، وإلى أي حد تجري إعادة تحديث بيئة المشاة على طول شارع أوياما. وفي حدود ما هو متاح في المواد المنشورة، لم تُعلن أسماء تطويرات خاصة مجاورة أو أسماء جهات مشاركة إضافية.
تعليق INA المختصر
منطقة كيتا أوياما 3 تشومي ليست مشروع بناء برج بارتفاع يقارب 180 مترًا فحسب، بل هي مشروع يتمحور حول كيفية إعادة تشكيل مساحة المشاة، والبنية الطرقية، والساحات، والوظائف العامة والخدمية على امتداد شارع أوياما. وبالنظر إلى موقعها بين محطتي أوموتيساندو وغاينماي، فإن تقييمها بعد الإنجاز لن يكون على المبنى منفردًا، بل على جودة التنقل بين المحطات واستخدامات الشارع المحيط أيضًا.
المراجع والاستشهادات
