기타아오야마 3초메 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 도쿄도 미나토구 기타아오야마 3초메의 일부에서 진행되는 제1종 시가지 재개발 사업입니다. 계획지는 도쿄메트로 긴자선·한조몬선·치요다선이 연결되는 “오모테산도”역과, 긴자선 “가이엔마에”역의 중간에 위치하며, 아오야마도리 연도 정비와 도유지 활용을 포함한 토지의 고도이용을 일체적으로 추진한다는 점이 특징입니다. 단일 건물의 교체가 아니라 노후 건축물, 세분화된 필지, 보행자 공간, 방재성 등 지구 과제를 건축 정비와 공공시설 정비를 결합해 해결하는 틀로 자리매김하고 있습니다.
시행자는 독립행정법인 도시재생기구입니다. 미나토구의 공표 내용에서는 업무, 상업, 숙박, 공공공익, 광장 등의 도시 기능을 도입해 아오야마도리 연도 도시기반과 거리의 활용 방식을 재편하는 계획으로 되어 있습니다. 오모테산도 측의 높은 유동 인구와 가이엔마에 측의 업무·교통 수요가 만나는 결절점에 해당하므로, 용도 구성뿐 아니라 도로, 보행자 통로, 광장, 연도 공간의 정비가 사업의 핵심으로 놓여 있습니다. 사업은 2022년 12월 5일 도시계획 결정, 2023년 8월 사업 인가를 받았으며, 공표 자료상으로는 2025년도 착공 예정, 2029년도 공사 완료 예정으로 정리되어 있습니다.
계획 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 기타아오야마 3초메 지구 제1종 시가지 재개발 사업 |
| 소재지 | 도쿄도 미나토구 기타아오야마 3초메의 일부 |
| 시행자 | 독립행정법인 도시재생기구 |
| 구역 면적 | 약 2.9헥타르 |
| 부지 면적 | I블록 약 20,200제곱미터, II블록 약 1,100제곱미터 |
| 연면적 | I블록 약 179,500제곱미터, II블록 약 2,000제곱미터 |
| 높이·층수 | I블록 약 180미터·지상 38층 지하 2층, II블록 약 20미터·지상 3층 지하 2층 |
| 주요 용도 | I블록 사무소·점포·숙박시설·공공공익시설 등, II블록 점포 등 |
| 도시계획 결정 | 2022년 12월 5일 |
| 사업 인가 | 2023년 8월 |
| 착공 예정 | 2025년도 예정 |
| 공사 완료 예정 | 2029년도 예정 |
계획의 특징
계획의 골격은 I블록의 고층동과 II블록의 저층동을 조합해, 아오야마도리 연도의 고도이용과 거리 풍경에 대한 배려를 양립시키는 데 있습니다. I블록에는 업무를 중심으로 상업, 숙박, 공공공익시설 등의 복합 기능을 집약하고, II블록에는 점포 등을 배치하는 구성입니다. 약 180미터의 고층동만을 단독으로 짓는 계획이 아니라, 저층부의 활기, 연도에서 보이는 모습, 실외 공간의 연속성까지 포함해 블록 전체를 갱신하는 사고방식이 읽힙니다. 주택 호수와 주호 구성은 공표 자료로 확인할 수 있는 범위에서는 미공개입니다.
보행자 공간의 재편도 사업의 중요한 요소입니다. 서쪽 시가지에 접한 광장을 정비하고, 도로와 광장 사이를 잇는 보행자 통로를 건물 안팎에 마련해 아오야마도리 연도의 순환성을 높이는 계획으로 되어 있습니다. 보도형 공지의 정비도 포함되어 있어, 간선도로변이면서도 그냥 지나치는 데 그치지 않는 체류 공간을 확보하려는 의도가 보입니다. 역에서 건물로 들어가는 동선뿐 아니라, 블록을 가로지르며 오모테산도 측과 가이엔마에 측을 오가는 보행 경험을 개선하려는 점이 이 지구 정비의 성격을 잘 보여 줍니다.
도로 정비에서는 아오야마도리와의 접속부에 신호를 갖춘 구획도로 1호를 신설해, 남쪽 시가지와 주변 블록과의 안전한 연결을 도모할 방침입니다. 아울러 기존 도로의 통행 기능을 유지하면서 자전거·보행자 안전성을 높이는 구획도로 2호를 정비하고, 모두 전선 지중화를 실시할 계획입니다. 재개발의 평가축을 건물 규모에만 두지 않고, 가로의 연속성, 가시성, 방재상 여지까지 포함해 재설계하고 있다는 점은 아오야마도리 연도 정비 사업으로서 중요합니다.
방재·환경 측면에서는 광장과 오픈스페이스 확보를 통해 지역 방재성 향상을 도모하는 한편, 생물다양성에 배려한 녹지 네트워크 강화를 설계 방침에 포함하고 있습니다. II블록에 녹음이 풍부한 오픈스페이스를 두는 구상도 제시되어 있어, 고층화에 따른 연면적 공급뿐 아니라 야외 환경의 질도 지구 갱신의 일부로 다루고 있음을 알 수 있습니다. 공표 자료에서 확인할 수 있는 범위에서는 환경 인증 취득 방침이나 상세한 식재 계획 명칭은 미공개입니다.
공공공익 기능으로는 미나토구가 취득 예정인 권리 바닥을 활용한 스포츠 시설 정비 계획이 공표되어 있습니다. 공익시설동의 지하 1층과 지상 1층, 합계 1,858.22제곱미터를 사용해 다목적 경기장, 다목적실, 탈의실, 샤워실 등을 정비하는 구상으로, 주변 주민과 근무자의 일상적 이용도 예상됩니다. 재개발로 도입되는 기능이 업무와 상업에만 치우치지 않고 지역 이용과 연결되는 공공공익 용도를 갖는 점도 이 지구의 특징 중 하나입니다.
주변 프로젝트·에리어와의 관계
계획지는 오모테산도역과 가이엔마에역의 중간에 위치하며, 아오야마도리 연도의 광역적인 유동을 받아들이는 장소입니다. 오모테산도역 쪽에는 상업 집적과 방문 수요가 두텁고, 가이엔마에역 쪽에는 업무 이용과 이벤트 시 이동 수요도 겹치므로, 본 사업은 단일 빌딩의 신축이 아니라 역 사이 보행 환경, 연도 경관, 체류 공간의 질을 재편하는 사업으로 이해할 필요가 있습니다. 아오야마도리에 면한 블록으로서 건물의 높이나 용도뿐 아니라 보도형 공지와 광장이 연속적으로 기능하는지가 주변 지역에 미치는 파급을 좌우합니다.
특히 신설 도로, 보행자 통로, 보도형 공지, 광장이 일체로 계획되어 있다는 점은 주변 블록과의 연결을 중시한 구성입니다. 오모테산도 방면에서 오는 방문자, 가이엔마에 방면에서 오는 통근자, 인근 근무자와 지역 이용자가 같은 블록을 서로 다른 목적으로 이용하는 것을 전제로 하며, 건물 안팎의 동선을 묶는 설계 사고가 보입니다. 아오야마도리 연도는 가시성이 높은 반면 보행자가 오래 머물기 어려운 면도 있기 때문에, 광장과 저층부 정비가 실제 순환 증가로 이어질지가 정비 후의 주목점입니다.
또한 미나토구가 정비를 상정하는 스포츠 시설은 아카사카·아오야마 지역의 구민과 인근 근무자를 대상으로 한 공공공익 기능입니다. 이에 따라 기타아오야마 3초메 지구는 오피스, 상업, 숙박의 신규 공급에 그치지 않고, 지역 이용의 수용처를 갖춘 블록으로 재편됩니다. 오모테산도와 가이엔마에의 중간이라는 입지 조건에 공공성을 가진 도시 기능을 더함으로써, 낮 시간대 인구와 방문자뿐 아니라 지역의 일상 이용에도 연결되는 복합 거점으로 성격을 넓히는 계획으로 정리할 수 있습니다.
주변에서 예상되는 파급은 초고층동의 존재감 그 자체보다, 역 사이 이동의 체감과 아오야마도리 연도의 활용 방식 변화로 나타나기 쉽다고 보입니다. 완공 후의 평가는 건물 단독의 스펙이 아니라 광장이 어느 정도 활용되는지, 공공공익시설이 지역 동선에 어떻게 편입되는지, 아오야마도리 연도의 보행 환경이 어디까지 갱신되는지와 불가분입니다. 공표 자료에서 확인할 수 있는 범위에서는 주변 민간 블록과의 개별 일체 개발 명칭이나 추가 참여 사업자명은 미공개입니다.
INA 단평
기타아오야마 3초메 지구는 약 180미터의 고층동 건설만이 아니라, 아오야마도리 연도의 보행자 공간, 도로 기반, 광장, 공공공익 기능을 어떻게 재구성할지가 사업의 핵심입니다. 오모테산도역과 가이엔마에역의 중간이라는 입지를 감안하면, 완공 후에는 건물 단독이 아니라 역 사이 순환과 연도 활용의 질까지 포함해 평가될 계획이라고 할 수 있습니다.
인용·참고 자료
