神宫外苑地区第一种市街地再开发事业，是在新宿区霞丘町以及港区北青山一丁目、二丁目周边推进的大规模再开发。规划核心是将现有的明治神宫棒球场和秩父宫橄榄球场进行重建并互换位置，同时结合办公、商业、住宿、广场、步行空间、绿地、防灾功能的建设，逐步更新整个外苑区域。
公开资料可确认的参加组合成员为明治神宫、独立行政法人日本体育振兴中心、三井不动产、伊藤忠商事。根据东京都的说明，计划于2025年开工，预计在2036年左右完工。包含一座高度约185米的办公与酒店复合塔楼，也可以视为该规划的重要特征之一。
另一方面，这项事业不仅仅是单体建筑的重建，也是一个备受关注的议题，即如何重组神宫外苑这一具有高度公共性的户外空间。体育设施使用者的动线、日常散步与回游、沿街的热闹程度、在灾害时可作为承接空间的广场和步行空间，以及既有绿地景观的处理，都被作为整体来审视。作为都心再开发项目，它具有很强的整体空间重构色彩。
规划概要
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 事业名称 | 神宫外苑地区第一种市街地再开发事业 |
| 所在地 | 新宿区霞丘町、港区北青山一丁目、二丁目周边 |
| 施行者 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 事业主 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 参加组合成员 | 明治神宫、独立行政法人日本体育振兴中心、三井不动产、伊藤忠商事 |
| 事业协力者 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 区域面积 | 约17.5ha |
| 敷地面积 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 延床面积 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 高度 | 最高约185m |
| 层数 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 主要用途 | 体育设施、办公、商业、住宿、广场、步行空间、绿地、防灾功能 |
| 住宅户数 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 城市规划决定 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
| 许可 | 根据东京都的说明，将在施行许可后推进分阶段建设 |
| 开工 | 计划于2025年开工 |
| 竣工计划 | 预计于2036年左右完工 |
| 事业费 | 在可通过公开资料确认的范围内未公开 |
対象区域位于神宫外苑一带，即使在都心范围内也拥有较大的步行流量。区域跨越新宿区和港区，由既有体育设施群、沿街空间、广场状开放空间、绿地连续构成，因此理解该规划的前提，不是把它看作一般的单一街区再开发，而是要思考在更新过程中如何维持公共空间的连续性。
从用途构成来看，项目的特点不仅在于引入棒球场、橄榄球场等集客设施，也包括办公、商业、住宿功能。也就是说，这是一项在体育设施更新之上叠加民间城市功能的复合开发，不仅考虑活动举办时的使用，也兼顾日常工作、来访与停留需求。
在时间表方面，规划显示出长期的分阶段建设，计划于2025年开工，预计于2036年左右完工。这是因为需要在继续使用现有设施的同时，逐步更新整个区域，也表明涉及位置互换的体育设施重组、步行空间切换和民间功能建设，并非一次性完成，而是分为多个阶段推进。
规划特点
规划的核心是明治神宫棒球场和秩父宫橄榄球场的更新。并非简单地在原地重建，而是通过互换两处设施的位置，重新组织整个地区的土地利用。这种将体育设施更新与周边街区重组一体推进的方式，是该规划独有的特征之一。
除了设施更新之外，规划还包含一座高度约185米的办公与酒店复合塔楼。神宫外苑的重组并不只是体育设施的维护和更新，而是被定位为包含办公、商业、住宿功能的复合型城区建设，这一点从用途构成上也很明确。楼层数和延床面积等详细信息，在可通过公开资料确认的范围内尚未公开。
公共空间的重组也是这项事业的重要支柱。主要用途明确写有广场、步行空间、绿地和防灾功能，这表明项目不仅考虑大型活动时的人流处理，也考虑日常回游和停留，以及灾害时的临时承接空间。与其将建筑和外部空间分开看待，不如说这是对整个区域使用方式进行重新设计的一类再开发。
在环境方面，超过1000棵树可能被砍伐，这一问题一度成为广泛讨论的焦点。据称在东京都的环境影响评估审议之后进行了部分调整，但如何在成熟绿地的更新与新建筑导入之间取得平衡，仍然是持续受到关注的重点。改造后绿地的质量、与既有景观的连续性、以及步行者感受到的空间密度变化，都是与设施更新本身并列的重要评价点。
此外，神宫外苑是长期形成的体育、文化与开放空间的集聚地，法律上虽然存在各个权利主体，但实际上却是一个吸引广域来访者的高公共性场所。因此，这项规划不仅要从建筑高度和用途来考量，也必须把景观、步行网络、广场的使用方式，以及从沿街看过去的视觉印象一并纳入检讨。
与周边项目及区域的关系
神宫外苑地区位于都心连接性很强的地带，周边有东京地铁银座线外苑前站、东京地铁半藏门线和银座线以及都营大江户线接驳的青山一丁目站，以及JR总武线信浓町站。由于它并不是车站前的单点再开发，而是承接来自多个车站步行流入的广域利用型地区，因此再开发的影响往往不会只体现在单体建筑上，而是体现在包括街道和广场在内的面状动线重组上。
从与街路的关系来看，青山通一侧与办公和商业功能相连接，而外苑西通一侧则需要处理与沿街空间的连续性。信浓町一侧则更像是通往既有体育设施的到达动线，预计会出现来场者集中。也就是说，神宫外苑地区的再开发，不仅要看敷地内部的布局规划，还必须与人们从哪个车站、沿哪条街道抵达各项设施和广场这一都市场尺度的使用方式一并理解。
与周边的关系中尤其重要的是，神宫外苑并不是封闭街区，而是以户外空间为主体、散步、通行、观赛、活动来访等多种使用方式交织的区域。由于不仅新棒球场和新橄榄球场的使用者，来自青山方向的来访者、周边就业者和沿街使用者也会共享同一空间，因此广场、步行空间和绿地的配置也会影响到区域外部的回游性。
此外，这项事业并不局限于既有体育设施的更新，而是一个公共空间连续性与超高层导入所带来的景观变化直接影响周边区域印象的规划。神宫外苑长期作为连接都心多个区域的城市基础设施的一部分而发挥作用，因此本次再整备也应从如何重新定义外苑整体的空间结构这一语境来理解，而不只是单一设施性能的更新。
INA简评
神宫外苑地区再开发的特点，在于体育设施更新、引入185米级复合塔楼，以及广场和步行空间重组被一体推进。评估重点不仅在于建筑体量的大小，更在于如何更新成熟绿地与高公共性的外部空间。即便是都心再开发，景观与回游性的处理也会左右整个项目的观感。
引用与参考资料
