公寓出售是人生中的重大決定之一。對許多人來說，公寓是最高價值的資產，其出售需要謹慎的準備和正確的知識。
本文中，INA&Associates株式會社將從公寓出售的流程到注意事項，為一般消費者進行淺顯易懂的說明。要成功出售公寓，遵循適當的步驟並理解各階段的注意事項至關重要。
公寓出售一般需要約4～6個月的時間。為了充分利用這段時間，以最佳條件實現出售，請務必參考本文介紹的內容。
公寓出售的基本流程
從售出準備到交屋的全貌
公寓出售按以下7個步驟進行。理解每個步驟並有計劃地推進，可以實現順暢的出售。
| 步驟 | 內容 | 期間目標 | 主要重點 |
|---|---|---|---|
| 1 | 售出準備・資料收集 | 1～2週 | 必要文件準備、行情調查 |
| 2 | 申請估價 | 1～2週 | 向多家公司申請估價 |
| 3 | 簽訂仲介契約 | 1週 | 選擇契約形態 |
| 4 | 售出活動 | 2～4個月 | 看屋接待、價格調整 |
| 5 | 簽訂買賣契約 | 1天 | 確認契約條件 |
| 6 | 付款・交屋 | 1～2個月後 | 尾款結清、鑰匙交付 |
| 7 | 申報所得稅 | 翌年2～3月 | 申報轉讓所得 |
步驟1：售出準備・資料收集
公寓出售的第一步是充分的準備和資料收集。首先，請明確出售的理由和目標。換屋、籌措資金、繼承等，出售理由不同，最佳策略也會有所不同。
必要文件的準備是順暢推進出售不可或缺的工作。請事先準備好以下文件。
- 登記完畢權利證（登記識別資訊）
- 固定資產稅繳稅通知書
- 管理費・修繕準備金收據
- 公寓管理規約・使用細則
- 重要事項調查報告書
- 住宅貸款餘額證明書（有貸款的情況）
- 身分證明文件・印鑑證明書
確認住宅貸款餘額也是重要事項。若出售價格低於貸款餘額，即「超額貸款」的狀態，通常的出售方式可能會有困難。請事先向金融機構確認，掌握準確的餘額金額。
步驟2：申請公寓估價
公寓估價是決定出售價格的重要工程。估價分為「桌上估價」和「訪問估價」兩種。
桌上估價是根據物件的基本資訊和周邊交易案例計算的簡易估價。雖然可以在短時間內獲得結果，但不反映實際物件狀況。
訪問估價是由不動產公司的負責人實際到訪物件，綜合評估室內狀況、設備狀態、景觀、採光等。若要獲得更準確的估價，則需要訪問估價。
向多家公司申請估價對於掌握合理的出售價格非常重要。由於不同不動產公司的估價價格會有差異，建議至少向3家以上公司申請估價。
步驟3：簽訂仲介契約
比較估價結果，選定值得信賴的不動產公司後，便簽訂仲介契約。仲介契約有以下3種類型。
| 契約種別 | 與多家公司簽約 | 自行發現交易 | 報告義務 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|
| 一般仲介契約 | 可以 | 可以 | 無 | 無限制 |
| 專任仲介契約 | 不可 | 可以 | 每2週1次以上 | 3個月以內 |
| 專屬專任仲介契約 | 不可 | 不可 | 每1週1次以上 | 3個月以內 |
選擇專任仲介契約或專屬專任仲介契約，不動產公司就有義務積極進行銷售活動。另一方面，一般仲介契約雖有可委託多家公司的優點，但各公司的銷售意願可能降低。
步驟4：售出活動
簽訂仲介契約後，正式的售出活動開始。不動產公司會進行以下活動。
- 在不動產入口網站刊登物件
- 報紙夾報傳單和投遞廣告
- 在公司官網介紹
- 向其他不動產公司提供物件資訊
- 接待有意購買者看屋
看屋接待是售出成功的重要要素。為了給有意購買者留下良好印象，請注意以下幾點。
- 室內清掃與整理整頓
- 開亮照明，拉開窗簾確保採光
- 降低生活感，營造如樣品屋般的氛圍
- 若設備有異常，事先修繕
售出活動期間，可能需要觀察市場反應，考慮進行價格調整。分析看屋人數和詢問情況，視需要重新審視售出價格。
步驟5：簽訂買賣契約
有意購買者出現，就價格和條件達成共識後，便簽訂買賣契約。簽約時需確認以下事項。
- 買賣價格與付款條件
- 交屋時間
- 附屬設備的處理方式
- 契約不符合責任的範圍與期間
- 訂金金額與付款時間
簽訂契約時會收取訂金。訂金行情約為買賣價格的5～10%左右。此外，賣方有義務製作附屬設備表和物件狀況等報告書，正確地將物件狀況告知買方。
步驟6：付款・交屋
簽訂買賣契約約1～2個月後進行付款・交屋。付款當天的流程如下。
- 司法書士進行本人確認與文件確認
- 住宅貸款撥款（買方）
- 尾款交付
- 支付仲介手續費等
- 抵押權塗銷手續（賣方有貸款的情況）
- 所有權移轉登記
- 鑰匙與相關文件的交付
付款通常在買方使用住宅貸款的金融機構進行。賣方需在當天前完成搬家，並將物件清空。
步驟7：申報所得稅
公寓出售產生轉讓所得時，需在翌年2月16日至3月15日之間進行所得稅申報。
轉讓所得依以下計算公式算出。
轉讓所得＝出售價格－取得費用－轉讓費用
取得費用包含公寓購買價格及購買時的各項費用，轉讓費用包含仲介手續費及印花稅等。居住用財產的出售有3,000萬日圓的特別扣除額等特例，建議諮詢稅務師。
公寓出售需注意的重要事項
掌握出售時機
公寓出售的時機對出售價格有很大影響。不動產市場會隨季節和經濟情勢而變動，因此掌握適當時機至關重要。
一般而言，1～3月和9～11月是因調職或升學而衍生換屋需求的旺季，被認為是適合出售的時期。這段時期有意購買者較多，可期待以相對較高的價格出售。
此外，公寓的屋齡也會影響出售價格。超過10年的物件價格下跌會較為顯著，因此若考慮出售，盡早行動較為有利。
設定合理的售出價格
售出價格的設定是出售成功的關鍵。價格設定過高無法吸引有意購買者，導致出售期間拉長。另一方面，價格設定過低則會造成經濟損失。
為了設定合理的售出價格，需要綜合判斷以下要素。
- 附近類似物件的成交案例
- 目前的市場動向
- 物件的個別因素（樓層、朝向、設備狀況等）
- 希望出售的時間
- 市場上的競爭物件數量
為了準確掌握市場行情，請善用不動產入口網站的行情調查，以及多家不動產公司的估價。
選擇不動產公司的重要性
不動產公司的選擇是直接關係到出售成功的重要決定。不應只選擇估價較高的公司，而應從以下觀點綜合判斷。
| 評估項目 | 確認重點 |
|---|---|
| 實績・經驗 | 同區域・同類型的售出實績 |
| 業務能力 | 廣告策略、人脈網絡的完善程度 |
| 應對能力 | 負責人的知識、回應速度 |
| 可信度 | 執照號碼、加入業界團體狀況 |
| 手續費 | 仲介手續費的透明度 |
也需注意稱為「獨吞」的不當營業行為。這是指不動產公司為了同時向賣方和買方收取仲介手續費，蓄意排除其他公司購買申請的行為。可能導致出售期間拉長及出售價格降低。
因應契約不符合責任的對策
2020年4月民法修正後，原有的「瑕疵擔保責任」改為契約不符合責任。賣方若交付與契約書記載內容不符的物件，須對買方負責。
為避免契約不符合責任的糾紛，請採取以下對策。
- 在附屬設備表中正確記載設備狀況
- 在物件狀況等報告書中詳細報告缺失
- 委託專業業者進行建物狀況調查（屋況檢查）
- 考慮加入既有住宅買賣瑕疵保險
特別是熱水器、冷氣、對講機等設備，需準確掌握運作狀況，若有異常須事先向買方說明。
因應住宅貸款餘額
有住宅貸款餘額的情況下出售需特別注意。出售價格低於貸款餘額的「超額貸款」狀態下，可考慮以下對應方式。
- 任意出售：獲得金融機構同意，以市場價格出售
- 換屋貸款：購買新居時將貸款餘額納入
- 自有資金補足：以現金支付不足部分
超額貸款的情況下，請盡早向金融機構或不動產公司諮詢，研討最佳解決方案。
稅務上的注意事項
公寓出售需課徵各種稅金。主要稅金與減免措施如下。
| 稅金種類 | 課稅對象 | 減免措施 |
|---|---|---|
| 轉讓所得稅 | 出售獲益 | 居住用財產3,000萬日圓特別扣除額 |
| 居民稅 | 出售獲益 | 同上 |
| 印花稅 | 買賣契約書 | 適用優惠稅率 |
| 登錄免許稅 | 抵押權塗銷 | 無 |
居住用財產的3,000萬日圓特別扣除額是出售自有住宅時，可從轉讓所得中最多扣除3,000萬日圓的制度。適用此特例需滿足以下條件。
- 出售自己居住的房屋
- 在不再居住之日起3年後所屬年度的12月31日前出售
- 買方非配偶或直系血親
- 過去2年內未適用同一特例
管理出售日程
設定充裕的日程是公寓出售成功的重要要素。若倉促推進出售，可能產生以下問題。
- 以低於市場行情的價格出售
- 因沒有充分考慮時間而做出錯誤判斷
- 搬家和尋找新居的時間不足
- 稅務手續準備不足
理想的出售日程如下。
| 時期 | 活動內容 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 6個月前 | 資料收集、申請估價 | 向多家公司諮詢 |
| 4個月前 | 仲介契約、開始售出活動 | 以合理價格售出 |
| 2個月前 | 簽訂買賣契約 | 充分研討條件 |
| 交屋日 | 付款・交屋 | 準備必要文件 |
| 翌年 | 申報所得稅 | 諮詢稅務師 |
看屋接待的重點
看屋接待是直接影響有意購買者購買意願的重要要素。有效的看屋接待重點如下。
清掃與整理整頓是最基本的事項。特別是用水區域（廚房、浴室、廁所）要仔細清掃，演出清潔感。事先處理不需要的物品，降低生活感非常重要。
也請注意照明與採光。點亮所有照明，打開窗簾或百葉窗引入自然光。明亮的空間讓人感覺更寬敞，給有意購買者留下良好印象。
除臭對策也不容忽視。寵物氣味或生活異味可能給有意購買者帶來不適。看屋前請充分通風，視需要使用除臭劑。
事先進行設備的運作確認，若有異常坦誠說明，有助於建立信任關係。隱瞞會成為日後糾紛的原因，應避免。
公寓出售所需費用詳細說明
仲介手續費的計算方式
仲介手續費是公寓出售中最大的費用項目。依宅地建物取引業法規定有上限，依買賣價格按以下方式計算。
| 買賣價格 | 仲介手續費上限 |
|---|---|
| 200萬日圓以下 | 買賣價格×5%＋消費稅 |
| 超過200萬日圓～400萬日圓以下 | 買賣價格×4%＋2萬日圓＋消費稅 |
| 超過400萬日圓 | 買賣價格×3%＋6萬日圓＋消費稅 |
例如，以3,000萬日圓出售公寓時的仲介手續費如下。
3,000萬日圓×3%＋6萬日圓＋消費稅＝1,056,000日圓
仲介手續費在買賣契約成立時產生支付義務，通常在簽約時和付款時各支付一半。
其他各項費用
公寓出售除仲介手續費外，還會產生各種費用。主要費用項目與行情如下。
| 費用項目 | 金額目標 | 備註 |
|---|---|---|
| 印花稅 | 1萬～3萬日圓 | 貼附於買賣契約書 |
| 登錄免許稅 | 1,000日圓×件數 | 抵押權塗銷登記 |
| 司法書士報酬 | 1萬～3萬日圓 | 代辦登記手續 |
| 住宅貸款提前還款手續費 | 1萬～3萬日圓 | 依金融機構而異 |
| 搬家費用 | 10萬～30萬日圓 | 依距離・行李量而變動 |
| 房屋清潔 | 5萬～15萬日圓 | 依專有面積而變動 |
| 修繕費用 | 0日圓～50萬日圓 | 依物件狀況而變動 |
印花稅是貼附於買賣契約書的印花費用，依契約金額決定稅額。截至2024年3月31日適用優惠稅率，例如3,000萬日圓的契約原本需3萬日圓，可減至1萬日圓。
登錄免許稅與司法書士報酬是有住宅貸款時進行抵押權塗銷登記所需的費用。登錄免許稅每件不動產為1,000日圓，司法書士報酬行情約為1萬～3萬日圓。
轉讓所得稅的計算
公寓出售產生利益時，將課徵轉讓所得稅。轉讓所得的計算公式如下。
轉讓所得＝出售價格－取得費用－轉讓費用
取得費用包含以下項目。
- 公寓的購買價格
- 購買時的仲介手續費
- 登錄免許稅・不動產取得稅
- 司法書士報酬
- 翻新・修繕費用
轉讓費用包含以下項目。
- 出售時的仲介手續費
- 印花稅
- 遷讓費（出租中的情況）
- 建物拆除費用
轉讓所得的稅率依持有期間區分如下。
| 持有期間 | 所得稅率 | 居民稅率 | 合計稅率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39% |
| 超過5年（長期） | 15% | 5% | 20% |
但居住用財產的出售適用3,000萬日圓的特別扣除額，因此在許多情況下可以減輕稅負。
降低費用的方法
為了降低公寓出售費用，以下方法有效。
透過向多家公司申請估價，可以探索仲介手續費的議價空間。但重要的是不只看手續費的高低，還需綜合判斷服務內容。
積極進行自己能做的準備可以削減費用。例如，輕微的修繕和清掃不委託專業業者，自己動手可以節省費用。
透過活用稅制優惠措施可以減輕稅負。請適當活用居住用財產的3,000萬日圓特別扣除額及換屋特例等制度。
總結
公寓出售是複雜的過程，但只要有適當的準備和正確的知識，就能成功。請參考本文介紹的內容，掌握以下重要要點推進出售。
理解出售流程，有計劃地推進是成功的第一步。從售出準備到交屋需約4～6個月的時間，請設定充裕的日程。
向多家不動產公司申請估價，掌握合理的出售價格至關重要。不只是估價，還需綜合判斷不動產公司的實績和應對能力後做出選擇。
不要疏忽契約不符合責任的對策，正確地將物件狀況告知買方可以防止糾紛。製作附屬設備表和物件狀況等報告書時需充分注意。
適當活用稅務上的特例措施，在許多情況下可以大幅減輕稅負。特別是居住用財產的3,000萬日圓特別扣除額是許多人都可利用的制度。
公寓出售有任何困難時，請諮詢經驗豐富的不動產公司。INA&Associates株式會社將根據每位客戶的個別狀況，提供最佳的出售策略建議。
常見問題
Q1.公寓出售需要多長時間？
A1.一般而言，公寓出售需要約4～6個月的時間。從售出準備到申請估價約需1～2個月，售出活動需2～4個月，從簽約到交屋約需1～2個月。但依物件條件和市場狀況，期間會有所變動。若希望盡快出售，買斷也是一種選擇。
Q2.還有住宅貸款也可以出售公寓嗎？
A2.即使還有住宅貸款，也可以出售公寓。若出售價格可以償清貸款，則按一般出售手續進行。若出售價格低於貸款餘額的「超額貸款」情況，有任意出售或換屋貸款等方式。請先向金融機構諮詢，研討最佳解決方案。
Q3.公寓出售時的仲介手續費是多少？
A3.仲介手續費的上限依宅地建物取引業法規定，買賣價格超過400萬日圓時，以「買賣價格×3%＋6萬日圓＋消費稅」計算。例如以3,000萬日圓出售時，仲介手續費最高為1,056,000日圓。但這是上限金額，依不動產公司不同，有時會給予折扣。
Q4.公寓出售有獲利的話，需要繳稅嗎？
A4.公寓出售產生轉讓所得（利益）時，將課徵轉讓所得稅。但居住用財產的出售有3,000萬日圓的特別扣除額，因此在許多情況下可以減輕或免除稅負。持有期間超過5年的情況，將適用長期轉讓所得的優惠稅率。詳情請諮詢稅務師。
Q5.看屋時有哪些需要注意的事項？
A5.看屋時第一印象非常重要。徹底進行室內清掃與整理整頓，點亮所有照明營造明亮印象。用水區域要特別仔細清掃，氣味也需注意。若設備有異常，坦誠說明而非隱瞞，可以建立信任關係。若可能，請盡量營造如樣品屋般的氛圍。
