房地產投資的入門方式，即使是初學者也能整理成五個階段：決定目的與預算、用數字核算收支、同步敲定物件與融資、簽約並完成交屋、委託管理並展開營運。首先要確認的數字有三個：租金收入、必要經費、還款金額。根據日本總務省「令和5年住宅・土地統計調查」，出租住宅（專用住宅）的每月租金全國平均為59,656日圓。若能在購買前算出這筆租金能留下多少，即使是初學者，也能大幅減少判斷失誤。
我們經常收到這樣的諮詢：雖然對房地產投資有興趣，但聽到的說明大多停留在架構層面，看不出自己手上實際能留下多少錢。本文根據公家統計與制度，整理租金收入到淨收入的計算方式、所需資金、投資入門的7個步驟及各階段可以進入下一步的條件，以及購買前必須先排除的注意事項。並以2026年時點的利率、供需與價格水準為前提，準備好讓讀者自行判斷現在是否適合開始投資的材料。
本文重點
- 房地產投資是透過出租物件獲得租金收入與出售利得的事業，並非在買下的那一刻就結束。
- 淨收入是「總收入金額－必要經費」。了解日本國稅廳所定義的收入與經費內容後，就不會只用收益率來判斷。
- 出租住宅（專用住宅）的每月租金全國平均為59,656日圓，民營出租住宅（非木造）為68,548日圓（總務省・令和5年）。
- 供出租用的空屋有443萬6千戶。「一定租得出去」這個前提本身，必須用該地區的供需狀況來確認。
- 2026年的政策利率約為1.0%。以浮動利率為前提的收支，必須先施加利率上升的壓力測試後再做判斷。
什麼是房地產投資｜靠租金收入與出售利得獲利的機制
房地產投資是取得住宅或出租物件，出租給房客賺取租金收入，並視需要出售以確定利潤的一種事業。它與只看準漲價的買賣不同，收入的核心在於每月進帳的租金。能區分這一點，看待物件的方式就會不同。
收益的形式有兩種。持有期間收到的租金收入稱為營運收益（Income Gain），出售時獲得的價差稱為資本利得（Capital Gain）。初學者應該優先架構的是前者。因為出售價格會受市場行情左右，但只要有房客在，租金就會每月產生，成為支應還款與經費的資金來源。
房地產投資的機制，只要依序追蹤資金的流動，就能一目了然。以下依階段列出從取得到出場的流程，請同時確認業主需要做判斷的環節在哪裡。
| 階段 | 發生的事 | 業主要決定的事 |
| 1. 準備資金 | 結合自有資金與金融機構的借款 | 要投入多少自有資金、借多少錢 |
| 2. 取得物件 | 經過買賣契約、結算、登記後所有權移轉 | 要買哪個物件、用多少錢買 |
| 3. 招募房客 | 進行招租、入住審查、簽訂租賃契約 | 如何設定租金與招租條件 |
| 4. 收取租金 | 每月租金、公共設施維護費等入帳 | 要委託給誰管理、委託到什麼程度 |
| 5. 支付還款與經費 | 支出貸款還款、固定資產稅、保險費、修繕費 | 何時進行修繕、修到什麼程度 |
| 6. 留在手上 | 扣除後留下現金（營運收益） | 要用於提前還款、修繕儲備金，還是下一個物件 |
| 7. 迎接出場 | 選擇出售或繼續持有 | 何時、賣給誰、用多少錢賣 |
從這個流程可以看出，房地產投資並非「買下的瞬間結果就已確定的投資」。只要3到6的營運持續，判斷就會年年延續。正因如此，在購買前的評估階段，事先描繪出到出場為止的藍圖是有價值的。
為什麼不會「買了就結束」
收入的來源是與房客之間的租賃契約，這正是與股票決定性的差異所在。契約期間內的租金，若無雙方合意就無法變更；房東要終止契約，則需要有《借地借家法》上的正當理由。日本國土交通省在有關轉租招攬的警示中，也提到業主要解約需要正當理由這一點。
這樣的機制，既是收入穩定的原因，同時也是無法靈活調整的原因。無法因為市況好，就從下個月開始把租金調漲兩成。物價上漲時常說不動產具有抗跌性，但租金反應之所以會滯後，原因也在於此。左右收益的關鍵，集中在招租時究竟以什麼條件簽約這一點上。
另外，租賃經營在稅務上也被視為一種事業。只要收取租金就會產生不動產所得，原則上需要辦理結算申報。請一開始就建立這個前提：這不是買了之後什麼都不用做的資產運用方式。
與其他資產運用有何不同
房地產投資的特徵，可以歸納為兩點：一是能透過借款操作超過自有資金規模的投資，二是變現需要時間。與股票、投資信託並列比較，輪廓就會更清楚。
| 比較項目 | 房地產投資 | 上市股票・投資信託 |
| 借款的運用 | 可向金融機構借款擴大投資規模 | 原則上僅限自有資金範圍內進行 |
| 到變現為止的時間 | 尋找買家、簽約、結算、登記需數個月 | 只要市場開盤，當天至數個交易日即可 |
| 收益的來源 | 房客支付的租金與出售時的價格 | 企業的利潤與市場成交價格 |
| 持有期間的工夫 | 招租、修繕、結算申報等營運判斷持續不斷 | 若只是持有，需要的判斷較少 |
| 價格的決定方式 | 個別議價交易，沒有兩個完全相同的物件 | 市場每天報價，任何人都能看到相同的價格 |
| 分割的難易度 | 原則以一戶為單位，難以只出售一部分 | 可以1股、1單位為單位分批買賣 |
如果這張表格中有讓自己在意的項目，那就是評估的出發點。如果對「到變現為止的時間」感到不安，那麼「數年內有預定用途的資金不要投入」這個結論就會優先浮現。反之，若對「借款的運用」感興趣，請先完成下一章的計算。
租金收入留在手上的機制｜收入與經費的明細
租金收入並不會直接原封不動地變成淨收入。日本國稅廳稅務問答No.1370將不動產所得的金額定義為「總收入金額－必要經費」。了解這個公式左右兩邊各自包含什麼內容，是不要照單全收收益率數字的基礎。
總收入金額所包含的項目
總收入金額不只是每月的租金。日本國稅廳指出，除了出租所產生的租金收入外，還包含以下項目。若把續約費或不需退還的押金當成「臨時零用錢」看待，到申報階段就會對不上帳。
| 區分 | 國稅廳No.1370的記載 | 初學者容易忽略之處 |
| 租金收入 | 出租所產生的租金收入 | 每月租金。即使有拖欠，契約上的收入認列時點仍須另行判斷 |
| 一次性款項 | 以更名費、同意費、續約費或訂金等名目收取的款項 | 續約費包含在收入金額中。若每2年續約一次，也要納入收支計畫 |
| 押金・保證金 | 押金或保證金等當中不需退還的部分 | 需退還的部分不算收入，只有列入攤銷的部分才算收入 |
| 相當於實際費用的金額 | 以公共設施維護費等名目收取的電費、水費、清潔費等 | 即使自認只是代收代付，收取的一方在會計上仍算作收入 |
列入必要經費的項目
必要經費，是指在取得不動產收入時直接必要的費用中，能與家庭生活支出明確區分開來的部分。國稅廳列舉的主要項目包括：出租資產相關的固定資產稅、損害保險費、折舊費、修繕費。其中只有折舊費不涉及現金支出。
| 費用項目 | 內容 | 現金支出 | 實務上的注意事項 |
| 固定資產稅 | 出租資產相關的固定資產稅・都市計畫稅 | 有 | 一年繳納4次，換算成月額計入每月收支 |
| 損害保險費 | 出租資產相關的火災保險費等 | 有 | 若一次繳納多年份，只有當年度的部分能列為經費 |
| 折舊費 | 將建物・設備的取得價額依耐用年限分攤的金額 | 無 | 中古物件的耐用年限依國稅廳No.5404的方法計算 |
| 修繕費 | 用於恢復原狀或設備更換的費用 | 有 | 提升資產價值的支出，可能被視為資本性支出而改變處理方式 |
租金10萬日圓的物件，能留下多少錢
接下來以具體數字追蹤。下表中的金額全部都是假設，並非代表實際物件的行情。請在評估自己的物件時，替換成管理公司的估價單與固定資產稅課稅明細書後再計算。
| 項目 | 月額（全部為假設） | 所設定的前提 |
| 租金收入 | ＋100,000日圓 | 假設處於滿租狀態 |
| 委託管理費 | −5,000日圓 | 假設為租金的5%（依契約而異） |
| 建物管理費・修繕儲備金 | −10,000日圓 | 以公寓單元為假設情境的假設金額 |
| 固定資產稅・都市計畫稅 | −6,000日圓 | 將年72,000日圓平分為12份的假設金額 |
| 損害保險費 | −1,000日圓 | 將年12,000日圓平分為12份的假設金額 |
| 恢復原狀・修繕的自主儲備 | −5,000日圓 | 假設為了應付退租時的費用自行儲備的金額 |
| 營運後留下的金額 | ＋73,000日圓 | 至此為還款前的淨留存 |
| 貸款本息攤還 | −60,000日圓 | 依借款條件會大幅變動的假設金額 |
| 稅前現金流 | ＋13,000日圓 | 扣除所得稅・住民稅之前的現金 |
在這個假設下，租金10萬日圓中能留在手上的是每月13,000日圓、年間156,000日圓。這裡想確認的是空置的影響。假設一年之中只有1個月空置，租金10萬日圓會消失，而減少的支出僅有委託管理費5,000日圓。差額95,000日圓就此消失，年間淨留存會跌到61,000日圓。這是一個1個月的空置就會拿走年間現金流約6成的結構。
折舊費不會出現在這張現金收支表中。但由於在不動產所得的計算中會列入必要經費，稅額的計算結果會與現金的實際流動出現落差。「帳面虧損但現金仍有剩餘的年度」以及「現金吃緊卻仍要繳稅的年度」都可能發生。此外，稅務處理會因個別情況而異，執行前請務必向稅務師等專業人士確認。
掌握全國租金水準這把尺
若要判斷對方提示的假設租金是否過高，事先了解公家統計的實際金額會有幫助。根據總務省「令和5年住宅・土地統計調查」，出租住宅（專用住宅）的每月租金為59,656日圓，較2018年增加7.1%。以每疊（約1.62平方公尺）計算則為3,403日圓。
| 出租住宅種類 | 每月租金 | 與2018年相比 |
| 出租住宅（專用住宅）整體 | 59,656日圓 | 增加7.1% |
| 公營出租住宅 | 24,961日圓 | 增加7.6% |
| 都市再生機構（UR）・公社出租住宅 | 71,831日圓 | 增加2.8% |
| 民營出租住宅（木造） | 54,409日圓 | 增加4.5% |
| 民營出租住宅（非木造） | 68,548日圓 | 增加7.0% |
全國平均並不能直接說明個別地區的租金水準。即便如此，如果假設租金大幅超過民營出租住宅（非木造）平均的68,548日圓，就必須能說明這個差距是由什麼原因造成的：是離車站的距離、屋齡，還是設備？如果對方拿不出說明，卻只是說「用這個租金能打平」，這樣的收支計畫請先暫時保留判斷。
把房地產投資的優點與缺點成對來看
優點與缺點與其分成兩份獨立清單，不如成對理解，這樣較不容易判斷失誤。因為許多優點，一旦成立的前提條件不再滿足，就會立刻翻轉成風險。「槓桿發揮作用」與「持續負有還款義務」，其實只是從不同角度描述同一件事。
| 優點 | 成立的條件 | 條件不再滿足時出現的風險 |
| 透過借款操作超過自有資金規模的投資 | 租金足以支應本息攤還與營運費用 | 利率上升會增加還款額，出現空置時就得從自有資金中補貼 |
| 透過團體信用壽險，萬一發生意外時可清償剩餘貸款 | 貸款有附加團體信用壽險 | 相當於保費的部分會附加在利率上，壓縮每月收支 |
| 出現虧損的年度可與薪資所得等進行損益互抵 | 有可互抵的其他所得 | 相當於取得土地等所需負債利息的部分不適用損益互抵（國稅廳No.1391）。而且虧損本身就代表現金正在減少 |
| 在物價上漲階段仍以實體資產的形式留存 | 租金與土地價格實際上有變動 | 租金在契約期間內原則上維持不變，漲幅不會像物價那麼快 |
| 因為有實體留存，價值不易歸零 | 建物維持在可使用的狀態 | 變現需要時間，在需要現金時可能無法立即出售 |
這張表格中最容易被誤解的是第3列。「房地產投資能節稅」這種說法，是以出現虧損為前提。國稅廳No.1391明確指出，不動產所得的虧損雖可進行損益互抵，但列入必要經費中相當於取得土地等所需負債利息的部分則不適用。通常虧損金額會大於節稅金額。稅務處理會因個別情況而異，執行前請務必向稅務師等專業人士確認。
槓桿無論往上或往下，作用力道相同
第1列的槓桿，換算成金額後輪廓會更清楚。以下數字全部都是假設。假設用自有資金500萬日圓加上借款1,500萬日圓，取得一筆2,000萬日圓的物件。若價格變動5%，就是100萬日圓。同樣是100萬日圓，相對於自有資金500萬日圓來說，就相當於20%。上漲時影響很大，同樣的道理，下跌時衝擊也很大，這就是槓桿的本質。
還款也是同樣的結構。借款金額愈大，利率每變動0.5個百分點時，每月還款額的變化幅度就愈大。正因如此，後面提到的利率壓力測試，對借款比例愈高的人來說，愈有事先進行的意義。
第2列的團體信用壽險，也請確認其條件。相當於團體信用壽險保費的部分，有時會以附加在利率上的方式呈現，這會使每月還款額隨之增加。有這項保障本身固然令人安心，但在收支計算時，實務上應以加計後的利率來計算。
缺點無法消除，但可以納入預期範圍
缺點這一側容易被忽略的是時間的運用方式。即使委託管理，每次房客退租時，決定恢復原狀的範圍與招租條件的仍是業主。若延後判斷，空置期間就會拉長，年間淨留存也會相應被削減。
假設從收到退租通知，到確認恢復原狀估價、決定招租租金為止花了2週。這2週會直接加到空置天數上。以租金10萬日圓計算，大約就是5萬日圓。判斷的速度，會直接以金額的形式呈現出來。
若能以「空置一定會發生」「利率一定會變動」「修繕一定會來」為前提來規劃收支，實際發生時就不會慌張。缺點雖然無法消除，但只要事先換算成金額，就能將其收在預期範圍之內。
適合與不適合房地產投資的人，差異在哪裡
決定適合與否的，並不是年收入的高低，而是以下3點：能否用數字說出目標、能否用自有資金吸收預期外的支出、每月能否騰出數小時做判斷。請透過下表確認自己符合哪一欄。
| 判斷軸 | 可以進行 | 附條件考慮 | 現階段想暫緩 |
| 目的 | 能用金額說出每月想留下多少錢 | 方向已定（如退休資金），但金額未定 | 只有「想擁有資產」這種模糊的動機 |
| 自有資金 | 即使用現金支付各項費用，仍留有生活保障資金 | 能支付各項費用，但支付後手頭會變得吃緊 | 連各項費用都打算靠借款支應 |
| 借款與還款 | 即使利率上升1.0個百分點，還款仍能維持 | 以目前利率能維持，但餘裕不多 | 即使是目前的條件，還款比例也偏高，沒有餘力 |
| 可用的時間 | 每月能撥出數小時閱讀報告並判斷 | 忙碌時期較困難，但平時能騰出時間 | 完全無法參與，希望全部交給別人處理 |
| 風險承受度 | 能用自有資金彌補數個月的空置 | 若是1～2個月則能承受 | 對出現空置那個月的支付感到不安 |
即使同時符合多項「現階段想暫緩」，也不代表就得出「不適合房地產投資」的結論，只是順序不同而已。若改為先花1年增加自有資金再評估，或先整理還款比例較高的既有借款等步驟，同樣的物件也能讓判斷的品質改變。
年收入高唯一有利的地方，只在於可借款金額。年收入1,000萬日圓的人若判斷失誤，損失同樣會與年收入相應地擴大。反之，在上表中列在「可以進行」的人，即使規模較小，也能穩健地累積下去。決定結果的並非金額大小，而是判斷的可重複性。
另一方面，符合以下3項的人，我們會明確表示並不適合：數年內有變現計畫的人、對還款前景感到不安的人、完全不打算查看管理公司報告的人。因為不動產變現需要時間，還款不會等人，而營運則是連續不斷的判斷。若您正處於想不急躁、先做好準備的階段，INA的免費諮詢可以從整理現況開始協助您。
房地產投資最少需要多少資金才能開始
所需的自有資金會因物件價格與融資條件而異，因此並沒有統一的下限金額。可以確定一定需要現金的，是物件價格之外另外產生的初期費用。以下列出項目。
- 仲介手續費（若直接向賣方購買，有時可以省去）
- 不動產取得稅、登記許可稅、買賣契約書的印花稅
- 司法代書（司法書士）報酬（所有權移轉登記・抵押權設定登記）
- 火災保險費・地震保險費
- 固定資產稅・都市計畫稅的按日結算金
- 貸款手續費・保證費
要牢記的重點是，這些需要在頭期款之外另外準備現金。如果只準備了頭期款，卻沒把初期費用算進去，就會在結算前夕發現資金不足。登記許可稅與印花稅的稅率，可在國稅廳的No.7191 登記許可稅稅額表中確認。金額大致範圍與融資的取得方式，我們已在房地產投資最少需要多少資金｜資金與融資的基礎中詳細整理。
房地產投資入門的7個步驟｜各階段「可以進入下一步的條件」
以步驟說明房地產投資入門方式的文章不少，但真正導致卡關的原因，並不是不知道步驟，而是缺乏判斷是否可以進入下一階段的基準。因此，我們為每個步驟都附上了通過條件。若在條件尚未滿足的階段就往前推進，後續的流程就會出現勉強之處。
| 步驟 | 要做的事 | 可以進入下一步的條件 | 容易卡關之處 |
| 1. 決定目的與數字目標 | 決定幾年後、每月希望有多少淨收入 | 能用「每月◯日圓」說出目標淨收入額 | 停留在「為了累積資產」，無法判斷物件是否合格 |
| 2. 掌握自有資金與信用額度 | 列出可動用的現金、既有借款、年收入與工作年資 | 已算出可投入的自有資金金額與可借款金額的大致範圍 | 計畫連生活保障資金都投入進去 |
| 3. 確認地區的供需 | 自行計算評估地區的招租庫存與成交所需時間 | 已掌握招租中的競爭戶數，以及退租後的填補狀況 | 只以賣方資料上記載的「假設租金」作為依據 |
| 4. 比較物件並核算收支 | 自行計算淨收益率與稅前現金流 | 即使施加後述的3項壓力測試，還款仍能維持 | 只用毛收益率比較，沒有考慮營運費用 |
| 5. 向多家金融機構洽談融資 | 比較利率、融資期間、融資金額、利率類型 | 已從2家以上銀行取得條件並並列比較 | 只憑介紹的單一銀行條件就做判斷 |
| 6. 買賣契約・重要事項說明・結算・登記 | 確認契約條件與物件的權利關係後完成交屋 | 重要事項說明中不理解的地方已歸零 | 在當下未能理解就簽名，事後才知道條件內容 |
| 7. 委託管理並開始營運 | 簽訂管理委託契約，開始招租與入住管理 | 已決定每月報告中要看的數字 | 不打開報告書，導致發現空置或拖欠的時間延後 |
步驟1～2｜翻譯成數字的語言
第一道關卡是把目的具體化。如果能說出「希望每月有5萬日圓淨收入」，對照先前的假設表，就能大致看出所需的物件規模。反之，如果只停留在「因為擔心退休後的生活」，就無法判斷對方提示的物件是否符合自己的目的。在沒有判斷基準的狀態下開始看物件，業務人員的說明就會成為唯一的尺度。
把目標換算成金額後，所需的規模也會浮現出來。先前的假設表中，租金10萬日圓的1戶能留下的是每月13,000日圓。若同樣的條件持續，要達到每月5萬日圓的淨收入，計算下來需要4戶左右。及早掌握這個數字，就能清楚知道第一戶應該學到什麼。
掌握自有資金時，要把可投入的金額與生活保障資金分開。若不區分而把全部金額都投入頭期款，第一次房客退租時就可能無力支付恢復原狀的費用，導致招租延遲2個月開始。這種卡關情況並不罕見。手上的資金，本身就是營運的餘裕。
掌握信用額度也應在同一時機進行。請列出房屋貸款、汽車貸款、信用貸款、就學貸款的餘額，並將年度還款總額除以年收入。這個比例愈高，投資用貸款能借到的金額就愈小。有些情況下，先整理既有借款後再申請，條件反而會更好。
步驟3～5｜親自實地清點、親自計算
地區的供需狀況，只要在租賃入口網站上，計算與評估物件條件相同的招租戶數，就能掌握大致輪廓。同一車站、同樣格局、同樣租金區間中，有多少戶正在招租？這個數字愈多，代表出現空置後要花愈長時間才能填補。請不要只看賣方資料上寫的假設租金，而要看實際招租中的租金。
若想再深入一步，可以用相同的搜尋條件，隔2週再重新查看一次。如果上次看到的房間還在，就代表用那個租金並沒有租出去。反之，若是週轉快的地區，即使有些許空置，也可能在數週內填補。觀察招租庫存的「周轉」而非「數量」，是最貼近供需實際感受的確認方法。既然全國供出租用的空屋高達443萬6千戶，能省略這道確認手續的地方並不多。
收支的核算，要用淨收益率而非毛收益率來進行。請先在淨收益率與毛收益率的差異與參考標準中確認計算公式，再扣除委託管理費、建物管理費、修繕儲備金、固定資產稅與都市計畫稅、保險費。若不扣除營運費用就直接比較，管理費與修繕儲備金較高的公寓單元，看起來就會比實際情況更好。
若能接洽2家以上銀行申請融資，就能實際感受到條件的差距。要比較的不只是利率，請將融資期間、融資金額、利率類型（浮動或固定）、手續費與保證費這4點並列比較。特別是融資期間會直接影響每月的還款金額。由於建物剩餘耐用年限有時會影響融資期間的設定，屋齡較舊的物件，融資期間容易變短，這一點也要注意。
步驟6～7｜簽約現場與營運首月的規劃
重要事項說明，是為了不留下任何不清楚之處而設的場合。若有當場無法理解的條款，改天再確認也無妨。結算後就無法變更條件，但結算前仍可以提問。
投資用物件容易被忽略的項目如下：土地界線與是否有越界情形、建築基準法等法令上的限制；若是公寓單元，則有管理費・修繕儲備金是否有拖欠情形以及長期修繕計畫；若是有房客入住中的物件，則有承接的租賃契約條件與代管押金的金額。這些項目都會在購買後，變成自己必須承擔的負擔。
完成交屋後，要先決定要求管理公司提交的月報項目。出租率、是否有拖欠、招租中房間的詢問數，光是每月查看這3項，就能讓問題的發現提早數個月。管理公司的挑選方式，我們已整理在房地產投資中管理公司選擇為何重要及選定標準。
貫穿這7個步驟，我們最想表達的是：與其急著往前推進，不如先滿足通過條件再往前，結果反而會更快。跳過條件買下的物件，一旦進入營運階段，不足之處就會浮現出來，修補起來既費時又費錢。若能在第一戶就把這個順序內化成習慣，第二戶之後的判斷速度就會快得驚人。
開始前要確認的數字｜收益率・利率・供需・價格水準
對方提示的物件數字是否脫離行情，可以用4項公家・公開資料來核算，分別是：期望收益率、政策利率、出租住宅的供需、價格水準。掌握2026年的水準後，就能自行判斷業務資料的前提是否合乎現實。
收益率要看淨收益率而非毛收益率
毛收益率是將年租金收入除以物件價格所得出的數字，不含營運費用。淨收益率則是扣除委託管理費、固定資產稅及都市計畫稅等營運費用後計算而得。兩者的差距會直接反映在淨留存金額的差距上，因此在比較評估時，請統一使用淨收益率。計算公式可在淨收益率與毛收益率的差異與參考標準中確認。
就市場水準而言，日本不動產研究所的「第54回 不動產投資家調查」（截至2026年4月）可作為參考。整棟出租住宅的期望收益率如下表所示。不過這項調查的回答者以機構投資人為主，與個人取得的中小規模物件的實際行情，水準有所不同。請不要直接將其當成自己的目標收益率，而是當作「專業投資人所要求的最低門檻參考值」來看待。
| 調查地區 | 單人套房型 | 家庭房型 |
| 東京・城南 | 3.6%（較上次下降0.1個百分點） | 3.7%（較上次下降0.1個百分點） |
| 札幌 | 4.9% | 5.0% |
| 仙台 | 5.0% | 5.0% |
| 橫濱 | 4.2% | 4.3% |
| 名古屋 | 4.5% | 4.5% |
| 京都 | 4.6% | 4.6% |
| 大阪 | 4.2% | 4.3% |
| 神戶 | 4.7% | 4.7% |
| 廣島 | 5.0% | 5.1% |
| 福岡 | 4.5% | 4.5% |
2026年的利率前提
日本銀行在2026年6月16日的金融政策決定會議上，決定促使無擔保隔夜拆款利率維持在約1.0%的水準。同時，補充活期存款制度的適用利率訂為1.0%，基準放款利率則訂為1.25%。在7月31日的會議中，這項方針獲得維持。
在利率變動的階段，最令人擔心的是以浮動利率設定的還款額超出預期。未來的利率水準雖無法斷言，但若收支計畫沒有以利率可能上升為前提，作為判斷依據就顯得不足。持有成本上升階段會發生什麼事，我們已在利率上升階段增加的持有成本實況中整理說明。
用供需確認「一定租得出去」這個前提
根據總務省「令和5年住宅・土地統計調查」，全國空屋數為900萬2千戶，創下歷史新高，空屋率13.8%也創下歷史新高。其中供出租用的空屋有443萬6千戶，占空屋總數的49.3%。若僅限於集合住宅的空屋，其中78.5%（394萬7千戶）是供出租用。
這個數字顯示，出租住宅在全國各地確實存在供過於求的地方。當然供需狀況會因地區而有很大差異，全國數值並不能直接套用在評估中的物件上。正因如此，才需要在步驟3中，親自用自己的眼睛去清點招租庫存。
價格水準處於什麼位置
根據國土交通省的不動產價格指數（令和7年12月・季節調整值，2010年平均＝100），全國住宅綜合指數為148.0，住宅用地119.8，獨棟住宅121.9，公寓（區分所有）則為225.1。唯獨公寓單元的漲幅特別突出。此外，在令和8年地價公示（令和8年1月1日時點，全國26,000個地點）中，全用途平均、住宅用地、商業用地皆連續5年上漲。
在取得價格偏高的階段，即使租金相同，收益率也會下降。未來的價格雖無法斷言，但若能在規劃時不預設「能以買進的價格賣出」這個前提，出場時就能保留更多選項。
先施加3項壓力測試後再做判斷
收支表只要條件排得漂亮，就能做成黑字。真正能拿來判斷的，只有施加壓力後的數字。請同時施加以下3項壓力，確認年間現金流是否仍能維持黑字。
| 施加的壓力 | 計算方式的調整 | 受影響的數字 |
| 將利率調高1.0個百分點 | 在還款模擬的利率上加1.0 | 每月本息攤還額與總還款額 |
| 將出租率調降10個百分點 | 將年租金收入乘以0.9 | 年租金收入與現金流 |
| 將租金調降5% | 將假設租金乘以0.95後重新計算 | 年收入，以及由收益率決定的出場價格 |
| 同時施加3項 | 在上述條件疊加的狀態下算出年間收支 | 若在此條件下仍為黑字，就能作為判斷依據 |
若施加3項壓力測試後轉為赤字，那麼每年能否用自有資金彌補這筆赤字金額，就是判斷的分水嶺。一旦確定無法彌補，就應該放棄。能做出這種判斷的人，結果反而能長久持續下去。
初學者買進前必須先排除的5個注意事項
在持有期間的風險對策之前，還有一些只能在簽約前排除的爭議點。這些都是買了之後就無法重新選擇的事項，請在契約書簽名前逐一確認。
| 要確認的事 | 為什麼要在簽約前 | 確認方式 |
| 不將自住用的房屋貸款用於取得投資用物件 | 資金用途在契約中已明確規定，違反將構成重大問題 | 投資用物件應使用投資用貸款，並向金融機構正確告知用途 |
| 轉租（整棟包租）契約中的租金減額・免責期間・解約條款 | 契約簽訂後無法單方面變更條件 | 在簽訂特定租賃契約前的重要事項說明中，確認能否要求減額及免責期間 |
| 管理公司是否已取得出租住宅管理業登記 | 已登記業者依法負有說明義務・報告義務 | 確認國土交通大臣核發的登記編號，並詢問業務管理者的配置情形與定期報告的內容 |
| 修繕儲備金的水準與大規模修繕的預定時期 | 取得後不久若碰上一次性攤款或儲備金調漲，收支就會崩壞 | 公寓單元要看長期修繕計畫與儲備金餘額，整棟物件要看屋頂・外牆・給排水的更新紀錄 |
| 出場時誰會是買家 | 因為買家群體決定了價格的形成方式 | 判斷這是自住需求（自己居住的人）買得起的物件，還是只有投資人才會買的物件 |
第2項的轉租（整棟包租），值得從制度層面來理解。日本國土交通省依據《賃貸住宅管理業法》，對轉租業者等課以禁止誇大廣告與禁止不當招攬的義務。該省將刻意不說明應告知事項的招攬行為，列為禁止行為的具體案例。其中列舉的包括：未來租金遭調降的風險，以及即使在契約期間內，也可能被轉租業者解除契約的可能性。同樣地，依《借地借家法》規定業主要解約需要正當理由，以及維護保養、恢復原狀・大規模修繕的費用負擔，也在列舉之中。此外，新建物初期數個月間存在包租租金支付免責期間卻未加以說明的行為，也被列為案例之一。
這並不是針對特定公司的問題，而是租金保證這項機制本身，就需要逐條核對條件。請務必親自在契約書與重要事項說明書中，確認減額請求條款與免責期間這兩點。關於第1項，我們已在不能將房屋貸款用於取得投資用物件的理由中詳細解說。
第3項管理公司的登記事宜，只要在簽約前詢問就會得到答覆。若是已登記的業者，在簽訂管理委託契約前，就有義務以書面說明管理業務的內容與實施方式，同時也負有將租金等款項與自身財產分別管理的義務。若對方回答「口頭說明就可以了」，這時就有理由再進一步深入確認。
第4項的修繕，問題不在於金額大小，而在於時機。若取得後隔年就有大規模修繕在等著，而修繕儲備金又不足，就會以徵收一次性攤款或調漲儲備金的形式，轉嫁到業主身上。公寓單元請務必在簽約前查閱長期修繕計畫與儲備金餘額，整棟物件則請查閱屋頂・外牆・給排水管的更新紀錄，這些都是建議在簽約前先過目的資料。
初學者容易評估的3種投資型態
初學者最初容易選擇的，是公寓單元、獨棟住宅、小型公寓這3種。差異不只在於價格帶，出現空置時的影響、修繕的主導權、出場時的買家群體也各不相同。
| 比較項目 | 公寓單元 | 獨棟住宅 | 小型公寓 |
| 初期投資的規模 | 3者中較小 | 依地點而有很大差異 | 3者中較大 |
| 出現空置時的影響 | 收入歸零 | 收入歸零 | 其他住戶的租金仍留存 |
| 建物整體修繕的主導權 | 依管理組合決議而定 | 業主單獨決定 | 業主單獨決定 |
| 每月固定負擔 | 需負擔管理費・修繕儲備金 | 無共用部分，固定負擔較小 | 需自行安排共用部分的清潔・維護 |
| 土地持份 | 僅以基地權形式持有持份 | 單獨擁有土地 | 單獨擁有土地 |
| 主要房客類型 | 以單身者・兩人家庭為主 | 以家庭型住戶為主 | 依住戶而異，從單身者到家庭都有 |
| 出場時的買家群體 | 投資人與自住者兩者皆有 | 以自住者為主 | 以投資人為主 |
| 適合的人 | 想從小規模開始學習營運的人 | 重視土地資產、想自行決定修繕的人 | 想分散空置風險並擴大規模的人 |
公寓單元的整體建物維護管理，由管理組合與管理公司負責，因此業主的負擔較小。但反過來說，大規模修繕的時期或儲備金的調漲，自己無法決定。一旦管理組合決議調漲儲備金，收支就會從決議通過的隔月起改變。請理解這是一種「以負擔輕鬆換取無成本決定權」的結構。初期費用的明細，可在公寓經營的初期費用與營運成本中確認。
獨棟住宅由於土地為單獨持有，即使建物老舊，土地依然存在，出場時容易賣給自住需求的買家，這是其特徵。修繕要做到什麼程度也能自行決定。另一方面，從基地上的花草樹木到給排水設備，管理範圍全部都是業主的責任，並沒有像公寓單元那樣有管理組合代為處理的部分。實際的營運狀況，我們已整理在獨棟住宅出租經營的成功策略與優點中。
小型公寓因為有多個住戶的租金收入，即使1戶空置，收入也不會歸零。相對地，需要負擔整棟建物的維護管理責任，借款金額也會較大。共用部分的清潔、照明，以及外牆、屋頂的更新，都要自行安排，費用也要自行儲備。這是一種以分散空置風險換取經營工夫增加的型態。其機制與風險，我們已在整棟公寓投資的機制・優點・風險中解說。
這3者之間並沒有孰優孰劣的排名。能否用金額說出空置那個月會發生什麼事，才是選擇的基準。公寓單元與獨棟住宅，只要1戶空置收入就會中斷，因此必須以「能用自有資金支付當月還款」為前提。
出場時的買家群體，也是選擇前值得確認的觀點。若是自住需求買得起的物件，價格會被鄰近的實際行情牽引；若是只有投資人才會買的物件，價格則由收益率決定。也就是說，這是一種租金下降、出售價格也會同步下降的結構。國土交通省不動產價格指數中公寓（區分所有）之所以以225.1的數字特別突出，也可以解讀為因為它是自住需求與投資人雙方都可能成為買家的資產。
就順序而言，先透過公寓單元或獨棟住宅掌握營運的模式，再逐步擴展到公寓，是比較符合現實的做法。若能在第一戶就累積招租條件的決定方式與恢復原狀的判斷經驗，即使住戶數增加，也只是重複同樣的判斷而已。反之，若在毫無經驗的情況下就直接擴大規模，需要判斷的爭議點就會同時發生多個。
買了之後要做的事｜委託管理・每月要看的數字・稅務基礎
交屋後要決定的事情有2件：要求管理公司報告什麼，以及為了結算申報要先準備什麼資料。若能在第一個月就把這兩件事規劃好，之後的營運會輕鬆許多。
簽訂管理委託契約前先接受說明
《賃貸住宅管理業法》規定，管理戶數200戶以上的出租住宅管理業者，必須向國土交通大臣辦理登記。已登記的業者，須在每個營業所或事務所配置至少1名業務管理者。在簽訂管理委託契約前，負有交付書面並說明具體管理業務內容與實施方法的義務。此外，還須將所管理的租金等款項與自身固有財產分別管理，並須定期向委託人報告業務執行狀況等。
也就是說，委託管理的一方，處於簽約前接受說明、簽約後定期收到報告的立場。如果報告遲遲未送達、數個月就這樣過去了，這本身就是需要確認的狀況。
把每月要看的數字聚焦在6項
沒有必要讀完報告書的全部內容，只要追蹤以下6個項目，就能察覺收益能力的變化。
| 記錄項目 | 判讀方式 | 能了解什麼 |
| 出租率 | 入住中的住戶數 ÷ 總住戶數 | 收入的基礎，與去年同月比較 |
| 拖欠率 | 拖欠金額 ÷ 請款金額 | 入住審查與催繳是否發揮作用 |
| 招租期間 | 從退租日到下次簽約日的天數 | 租金設定與招租條件是否符合市場 |
| 恢復原狀費用 | 每次的金額與明細 | 設備是否需要更新，以及房客負擔區分是否合理 |
| 廣告費 | 每成交1件的支出金額 | 以該租金成交所需成本的實況 |
| 修繕費 | 年度累計金額與突發部分的比例 | 應轉換為計畫性修繕的時機 |
稅務從「整理收入與經費」開始
不動產所得是以總收入金額減去必要經費計算而得（國稅廳No.1370）。出現虧損的年度可與其他所得進行損益互抵，但列入必要經費中相當於取得土地等所需負債利息的部分則不適用（No.1391、No.2250）。折舊的概念整理在No.2100，中古取得建物的耐用年限計算方法則整理在No.5404。
出售時則以轉讓所得計算，持有期間是否超過5年，稅率的區分會有所不同（No.3202、No.3208）。取得日與轉讓日的計算方式有既定規則，在進入出售評估之前先確認清楚，會更容易擬定計畫。
申報的準備，關鍵就在於不要讓文件堆積。第一年應收集的資料如下：買賣契約書與重要事項說明書、金錢借貸契約書與還款計畫表、買賣價金結算書、固定資產稅繳納通知書、火災保險保單、管理公司的年度收支報告書、修繕或恢復原狀的請款單與收據、租賃契約書。只要備齊到這個程度，收入與經費的歸類就能機械式地順利進行。
特別是第一年，會出現要將取得時的各項費用列為經費、還是併入取得價額的判斷。稅務處理會因個別情況而異。執行前請務必向稅務師等專業人士確認。我們自己也不會在判斷分歧的爭議點上當場斷言，而是與顧問稅務師確認後再向客戶說明。
總結｜房地產投資的入門方式，關鍵就在於「買前用數字核算」
房地產投資入門之所以卡關，並不是因為不知道步驟，而是因為沒有自行計算租金能留下多少，就直接進入下一階段。要先了解總收入金額與必要經費的內容，施加3項壓力測試，並滿足各步驟的通過條件後再前進。只要守住這個順序，判斷的品質就會大幅改變。
我們並不認為不動產是「賣掉就結束」的商品。唯有房客能安居、業主的資產能持續增長，並且參與管理的人才能懷抱自豪感持續工作，長期的運用才得以成立。若以「花時間培育」為前提來組合數字，就不會只憑眼前的收益率來做選擇。
想進一步深入了解購買前的核算與購買後的判斷基準，歡迎一併參閱區分房地產投資成功與失敗的5個判斷基準。面對物件感到猶豫時，也歡迎透過INA的免費諮詢，從收支的判讀方式開始討論。
常見問題（FAQ）
什麼是房地產投資？
這是一種取得物件、出租給房客，並藉此獲得租金收入的事業。出售時的價差（資本利得）雖然也是收益的一部分，但初學者應以每月的租金收入（營運收益）作為根基。它並非在買下的那一刻就決定結果，而是招租、修繕、出場的判斷會持續進行，這一點與持有股票的性質不同。
房地產投資最少需要多少資金才能開始？
並沒有統一的下限金額，會依物件價格與融資條件而異。除了物件價格之外，仲介手續費、不動產取得稅、登記許可稅、印花稅、司法代書報酬、火災保險費、固定資產稅與都市計畫稅的按日結算金，都需要以現金支付。金額的大致範圍與融資的取得方式，可在房地產投資最少需要多少資金｜資金與融資的基礎中確認。
租金收入大約能得到多少？
根據總務省「令和5年住宅・土地統計調查」，出租住宅（專用住宅）的每月租金全國平均為59,656日圓。民營出租住宅木造為54,409日圓，非木造為68,548日圓。不過這是全國平均，淨收入則是扣除委託管理費・固定資產稅與都市計畫稅・保險費・修繕費・貸款還款之後的金額。
初學者應該從什麼開始？
初學者首先要做的，是用金額決定目的。先讓自己能用數字說出「幾年後希望每月留下多少錢」，接著掌握可動用的自有資金與可借款金額。在這兩者都確定之前先不看物件資訊，就能避免把判斷交給業務資料。
房地產投資的缺點是什麼？
有3個：變現需要時間、空置或利率上升會使收支惡化、營運判斷會持續進行。假設租金10萬日圓、年間淨留存為156,000日圓，只要1個月空置，就會失去其中約6成。缺點雖然無法消除，但只要事先用金額掌握，就能將其變成預期範圍內的事。
可以用房屋貸款購買投資用物件嗎？
不能將自住用的房屋貸款，用於取得投資用物件，因為資金用途已在契約中明確規定。投資用物件應使用投資用貸款，並向金融機構正確告知用途。利率與融資期間的條件與房屋貸款不同。
引用・參考資料
- 日本總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查 住宅及家庭基本統計」
- 日本總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查 結果概要」（PDF）
- 日本國稅廳稅務問答 No.1370 收到不動產收入時（不動產所得）
- 日本國稅廳稅務問答 No.1391 不動產所得為虧損時與其他所得的損益互抵
- 日本國稅廳稅務問答 No.2100 折舊概要
- 日本國稅廳稅務問答 No.2250 損益互抵
- 日本國稅廳稅務問答 No.5404 中古資產的耐用年限
- 日本國稅廳稅務問答 No.3202 轉讓所得的計算方式（分離課稅）
- 日本國稅廳稅務問答 No.3208 長期轉讓所得的稅額計算
- 日本國稅廳稅務問答 No.7191 登記許可稅稅額表
- 日本銀行「關於金融市場調節方針的變更」2026年6月16日（PDF）
- 日本銀行「關於當前的金融政策運作」2026年7月31日（PDF）
- 日本不動產研究所「第54回 不動產投資家調查（截至2026年4月）」（PDF）
- 日本國土交通省「出租住宅管理業法入口網站 制度解說」
- 日本國土交通省「出租住宅管理業法入口網站 適正化措施」
- 日本國土交通省「不動產價格指數（令和7年12月・令和7年第4季）」
- 日本國土交通省「令和8年地價公示」
