日本房貸滯納怎麼辦2026｜1個月到法拍的完整時間表

日本的房貸滯納應對制度,是一套高度制度化、以「滯納月數」為單位逐步收緊選項的機制,與台灣、香港常見的房貸協商慣例有相當差異。當繳不出日本的房屋貸款,或感覺快要繳不出來時,最想知道的通常是兩個很具體的數字:「還有幾個月來得及處理」與「申請制度後每月能少繳多少」。這篇文章寫給錯過扣款日、收到催繳通知,或已經收到代位清償、法拍通知的讀者,依滯納月數逐月整理會發生什麼事、還剩下哪些選項——全部根據一手數據與法條,而不是坊間流傳的經驗談。內容僅使用2026年可查證的公開統計,以及住宅金融支援機構(JHF,日本政策性住宅金融機構)與各金融機構公布的數字。

先講結論。向金融機構申請變更還款條件的房貸借款人中,有93.5%獲得執行(日本金融廳〔金融庁,Financial Services Agency, FSA〕統計,令和7年4月1日至令和8年6月底,即2025年4月至2026年6月)。「反正申請也不會過」這種想法,並不符合實際數據。但另一方面,一旦喪失「期限利益」(喪失分期還款的權利,可類比台灣貸款契約中「加速條款」被啟動、全部貸款餘額視為到期的概念),遲延損害金的計算基礎會從「每月應繳金額」變成「貸款餘額全額」,負擔會呈數量級跳升。能夠主動處理的期限,就在滯納達到3個月之前。

本文重點

還款條件變更的執行率高達93.5%。9,414件申請中,7,691件獲准執行,遭拒絕的僅536件(日本金融廳)。
地方銀行房貸的年違約率為0.163%,相當於每1,000人中有1至2人,並非罕見個案(日本金融廳,2024年度)。
遲延損害金在喪失期限利益前,只針對「遲繳的那一期金額」計算;喪失後則針對「貸款餘額全額」計算。以年息14.0%為例,貸款餘額3,000萬日圓(約新台幣630萬元,匯率概算1日圓≈0.21新台幣、基準日2026年8月7日)時,遲繳30天的利息約34萬日圓(約新台幣7.1萬元)。
Flat 35與住宅金融支援機構融資,設有還款特例、中期緩衝、獎金還款調整、銀髮還款特例等四種官方調整方案,變更手續費全部免費。
法拍(競売)的最低應買價為「拍賣基準價」的80%以上(《民事執行法》第60條第3項)。得標後,買受人可在繳納價金日起6個月內聲請點交命令(同法第83條第2項)。

先確認3個數字:滯納月數、還款負擔率、收入減少比例

在選擇因應方式之前,有3個數字必須先確認清楚。只要確定這3個數字,幾乎就能篩選出哪些制度用得上、哪些用不上。

目前滯納幾個月?1次、1個月、3個月、6個月,可選的手段完全不同

首先要數的,是「還沒繳成功的次數」。只錯過1次扣款,和連續3次扣款失敗,金融機構這邊啟動的程序完全不同。滯納1至2個月時,還款條件變更、轉貸、正常出售都還在選項之內。一旦超過3個月,就會喪失「期限利益」,進入貸款餘額一次性請求的程序,能選的手段就會集中到任意売卻(自主協議出售)或法律清理程序。

請打開存摺或App裡的扣款紀錄,確認最近一次成功扣款是哪個月。這個月數,是接下來所有判斷的起點。

「延滯」與「滯納」有什麼不同

「延滯」(延滯)指的是到了約定還款日卻沒有完成扣款的狀態本身,通常用來形容幾天到1個月左右的落後,這個階段只要儘快補繳,通常不至於演變成大問題。

「滯納」(滯納)則是指延滯狀態持續拉長、遲遲沒有還款的情形。在日本金融機構的實務上,延滯持續一段時間、進入債權保全程序的階段,才會改稱為滯納。契約書上使用的用語因金融機構而異,但對讀者真正重要的不是名稱,而是「已經有幾期沒繳」這個事實。契約書中的「喪失期限利益」條款,會寫明遲繳幾期才會觸發一次性請求全部餘額,請先找出這一條確認。與台灣多數房貸契約類似,日本的房貸契約同樣以「連續遲繳期數」作為加速條款的觸發門檻,差別在於日本的銀行實務普遍把門檻設在3期(3個月)左右,這是判斷自己還有多少時間的關鍵基準。

算出還款負擔率與收入減少比例:能否用上機構還款特例的分水嶺

能否使用住宅金融支援機構的還款特例(A方案),由兩個比例決定。計算公式如下:

還款負擔率=住宅貸款年度總還款額(含機構貸款部分與民間房貸)÷年收入×100
收入減少比例=(前前年收入額−前一年收入額)÷前前年收入額×100

舉例來說,年收入450萬日圓(約新台幣94.5萬元)、住宅貸款年度總還款額200萬日圓(約新台幣42萬元)時,還款負擔率為44.4%。年收入400萬日圓以上、未滿700萬日圓的基準是40%,已經超過門檻。若再加上前前年收入600萬日圓、前一年450萬日圓,收入減少比例即為25%,同樣滿足20%以上的條件。這兩項數字一旦成立,就符合向機構申請的其中一項要件。只要把近兩年的扣繳憑單並排比對,5分鐘就能算出來。這個「還款負擔率」的概念,近似台灣金融機構審核房貸時常用的DBR(Debt Burden Ratio,貸款負擔比)或DSR(Debt Service Ratio),但日本的機構特例把它拿來當作「紓困資格」的門檻,而非單純的核貸限制,這是台灣讀者比較不熟悉的用法。

【2026年最新數據】日本房貸的延滯率、違約率各是多少

先講結論:日本房貸的違約率落在年0.1%至0.2%左右。雖然人數不算多,但金融廳與住宅金融支援機構都公開承認,經常性地存在一定比例還款陷入困難的借款人。抱著「不是只有自己遇到特殊狀況」的前提去諮詢,並不會不合理。

地方銀行違約率0.163%:各地區數值一覽

日本金融廳在2025年10月公布的分析報告中,根據地方銀行的放款明細數據計算出違約率——即2024年3月底時屬於「正常」或「須留意」等級的債務人中,到2025年3月底下滑至「須管理」以下等級的比例。

總行所在地區	違約率(2024年度)
北海道・東北	0.226%
關東	0.128%
中部	0.163%
近畿	0.162%
中國・四國	0.177%
九州・沖繩	0.169%
全國	0.163%

資料來源:日本金融廳《地方銀行房貸違約狀況分析》(FSA Analytical Notes 2025.10)。該分析同時指出,貸款期間愈長、利率水準愈高的客群,違約率也愈高。若選擇的是35年以上的超長期還款,且利率相對偏高,代表所屬的族群家計餘裕本來就比較薄,值得提前意識到這一點。

住宅金融支援機構的風險管理債權比率為2.80%

包含Flat 35在內的機構債權,對於還款出現問題的債權規模,公布得更具體。

分類(2024年度)	金額	占債權總額比率
延滯3個月以上債權	680億日圓(約新台幣142.8億元)	約0.29%
放款條件緩和債權	3,408億日圓(約新台幣715.7億元)	約1.44%
破產更生債權等・危險債權	2,561億日圓(約新台幣537.8億元)	約1.08%
風險管理債權合計	6,649億日圓(約新台幣1,396.3億元)	2.80%
(參考)債權總額	237,091億日圓(約新台幣49,789.1億元)	―

資料來源:住宅金融支援機構《2025年度投資人說明資料》(2025年7月)。比率較前一年度下降0.24個百分點。若只計算收購型債權(Flat 35)的比率為1.86%。

這裡值得特別留意的是,放款條件緩和債權高達3,408億日圓,規模是延滯3個月以上債權的5倍。所謂放款條件緩和債權,是指減免利息、暫緩償還本金等對債務人有利的約定安排。也就是說,在機構的債權裡,絕大多數個案並非放任延滯惡化,而是透過「變更還款方式」處理掉了。這項制度確實正在被實際使用。

為什麼2026年還款會變得吃力?變動利率占比75.0%的前提

這是日本特有的背景因素:日本央行維持接近零利率的貨幣政策長達近30年,直到近年才逐步回到「有利率的世界」,還款計畫的前提因此改變——這與台灣、香港長期以來利率本就有升有降、借款人早已習慣升息情境的經驗並不相同。機構的住宅貸款使用者調查(2026年1月調查,回收1,237件)顯示以下結果:

採用的利率類型中,變動型占75.0%(較2025年4月調查下降4.0個百分點)、固定期間選擇型14.9%、全期間固定型10.1%
對未來1年的利率預期,回答「會比現在更高」的占73.7%(較前次調查上升8.0個百分點)
對於利率風險回答「雖然理解但有點不安・不太理解・完全不理解」合計占52.0%

4人中有3人選擇變動型利率,而這4人中又有3人預期利率會上升,同時有一半的人並未充分掌握升息後還款金額會增加多少。這幾個現象重疊在一起,正是目前愈來愈多人還款吃力的背景。想重新釐清利率類型本身的機制,可參考《房貸基本知識與利率類型選擇》一文。

【月別時間表】滯納1個月、3個月、6個月、12個月會發生什麼事

從滯納到法拍的整個流程,主要由法律與契約條款決定,金融機構的裁量空間有限,而且每個階段能選的手段都不一樣。下表整理各階段會收到的通知、當下還能用的手段,以及對應的法律或資料依據。

階段	收到的通知・發生的事	此時還能用的手段	依據・出處
滯納1次・~1個月	電話聯繫、催繳通知。開始產生遲延損害金	補繳、變更還款條件、轉貸、正常出售	各金融機構商品概要說明書
2個月	催告書。保證公司預告代位清償	變更還款條件(執行率93.5%)、正常出售	各金融機構契約條款／日本金融廳《放款條件變更等狀況》
約3個月	喪失期限利益通知。保證公司代位清償(機構融資則為全額提前還款請求)	任意売卻(自主協議出售)、個人再生(住宅資金特別條款)	各金融機構契約條款／機構《任意売卻手冊》令和8年4月
4~6個月	保證公司・債權回收公司請求一次性還款	任意売卻、個人再生、自我破產	同上
6個月~	聲請法拍(競売)、辦理查封登記、執行官現況調查	任意売卻(實務上到開標前一日都還有空間)	《民事執行法》(第188條準用於擔保不動產拍賣)
聲請後平均9.1個月	投標期間・開標。最低應買價為拍賣基準價的80%以上	開標後撤回聲請需經買受人等同意	《法院數據手冊2026》／《民事執行法》第60條第3項、第76條第1項
核發賣渡許可決定後	買受人繳納價金時,所有權隨即移轉	確保新住處、協商剩餘債務還款	《民事執行法》第78條第1項、第79條
繳納價金後6個月內	買受人可聲請點交命令的期間	協商點交時間、整理剩餘債務	《民事執行法》第83條第2項

滯納1次・第1個月:遲延損害金已產生,但還沒失去任何東西

如果只錯過1次扣款,通常僅止於電話聯繫與催繳通知的階段。雖然會開始產生遲延損害金,但此時尚未喪失期限利益,變更還款條件、轉貸、正常出售,全部都還是可選項。本文介紹的所有因應手段中,能用的選項最多的,就是這第1個月。

這個階段最該避免的,是不接金融機構的電話。聯絡不上的債務人,容易被視為沒有還款意願。哪怕只是告知大概什麼時候能恢復還款,都會改變後續協商的前提。

第2~3個月:喪失期限利益與代位清償

超過2個月後,會收到保證公司預告代位清償的通知書。所謂代位清償,是指保證公司代替債務人,向金融機構一次償還全部剩餘債務。一旦執行,債權人就會變成保證公司,之後不再是分期還款的協商,而是以一次性請求為前提的追討程序。

約在第3個月收到的「喪失期限利益通知」,意味著已經失去分期償還的權利。從此,遲延損害金的計算基礎會變成貸款餘額全額。Flat 35等機構融資不透過保證公司,而是由機構直接請求全額提前清償。不過,透過個人再生的住宅資金特別條款保住房子的路,在這個階段仍然存在。

6個月之後:從聲請法拍到開標

債權人向法院聲請法拍後,不動產登記簿上會辦理查封登記,並由執行官與估價人進行現況調查。從這裡到開標要花多久,法院有公開數據。

年度	不動產執行事件平均審理期間
令和5年(2023年)	8.4個月
令和6年(2024年)	8.6個月
令和7年(2025年)	9.1個月

資料來源:最高法院《法院數據手冊2026》。從聲請到終結,最近一年平均要花9.1個月。從開始滯納算起,整體大約要抓1年半左右,不過這僅是平均值,個別案件也可能縮短。與其想著「還有時間」,不如把這段期間理解為「可選手段每個月都在減少」的過程,更貼近實際情況。

得標之後:所有權何時移轉?能住到什麼時候?

這是目前資訊比較不足的環節,以下依條文整理。

賣渡許可決定確定後,買受人須在法院書記官指定的期限內繳納價金(《民事執行法》第78條第1項)。
買受人在繳納價金的當下即取得不動產所有權(同法第79條)。所有權在這一刻移轉。
買受人可以聲請點交命令的期間,是自繳納價金日起6個月內。若得標當時抵押房屋由使用人占用,則延長為9個月(同法第83條第2項)。

也就是說,繳完價金的隔天並不會被強制趕出去,但買受人握有6個月的聲請期間,在這段時間內會要求點交。這6個月是可以協商的期間,不是可以繼續居住的保證期間。得標確定的那一刻起,就必須開始安排搬遷去處。

【試算範例】遲延損害金要付多少?以年息14.0%試算

關於遲延損害金,常見的誤解是「一滯納,整筆貸款餘額立刻就會被收年息14%」。實際上並非如此。在喪失期限利益之前,只針對「遲繳的那一期本息」(=沒繳成功的那筆還款額)計算。永旺銀行的商品概要說明書寫明「自約定還款日隔日起,至該筆遲延本息實際還款日止的期間計算」,三井住友信託銀行的FAQ也明確寫著「針對遲延的本金,年息14%」。

計算公式,以及喪失期限利益前的速查表

遲延損害金 = 遲延本息 × 年利率 ÷ 365天 × 遲延天數

以年息14.0%、一年以365天計算的日割方式試算,結果如下:

每月還款額(1期)	遲延7天	遲延30天	遲延60天	遲延90天
10萬日圓(約新台幣2.1萬元)	約269日圓(約NTD 56元)	約1,151日圓(約NTD 242元)	約2,301日圓(約NTD 483元)	約3,452日圓(約NTD 725元)
12萬日圓(約新台幣2.52萬元)	約322日圓(約NTD 68元)	約1,381日圓(約NTD 290元)	約2,762日圓(約NTD 580元)	約4,142日圓(約NTD 870元)
15萬日圓(約新台幣3.15萬元)	約403日圓(約NTD 85元)	約1,726日圓(約NTD 362元)	約3,452日圓(約NTD 725元)	約5,178日圓(約NTD 1,087元)

如果只遲繳1期,遲延損害金本身大約是幾百到幾千日圓的規模。遲繳1個月不需要過度恐慌,真正該擔心的是放任遲繳、讓事情進入下一個階段。

喪失期限利益後,計算對象就變成貸款餘額全額

一旦喪失期限利益,剩餘全部債務會被視為已到期,遲延損害金的計算對象也會切換成貸款餘額本身。同樣是年息14.0%,金額的位數會完全不同。

貸款餘額	7天	30天	90天	180天
2,000萬日圓(約新台幣420萬元)	約5.4萬日圓(約NTD 1.1萬元)	約23萬日圓(約NTD 4.8萬元)	約69萬日圓(約NTD 14.5萬元)	約138萬日圓(約NTD 29萬元)
3,000萬日圓(約新台幣630萬元)	約8.1萬日圓(約NTD 1.7萬元)	約34萬日圓(約NTD 7.1萬元)	約104萬日圓(約NTD 21.8萬元)	約207萬日圓(約NTD 43.5萬元)
4,000萬日圓(約新台幣840萬元)	約10.7萬日圓(約NTD 2.2萬元)	約46萬日圓(約NTD 9.7萬元)	約138萬日圓(約NTD 29萬元)	約276萬日圓(約NTD 58萬元)

以上為年息14.0%、一年365天日割計算的試算值。喪失期限利益,是遲延損害金計算基礎從「1期還款額」切換成「貸款餘額全額」的分水嶺。即使利率相同,金額的位數也會跳好幾級。以3個月為界必須加快處理速度,原因就在這裡。

利率因金融機構而異:務必以自己的契約書為準

坊間常看到「房貸遲延損害金是年息14.6%」的說法,但公開資訊顯示的數字未必如此。永旺銀行公告的是年息14.0%,三井住友信託銀行則對特定商品公告年息14%。自己契約的實際利率,寫在商品概要說明書或金錢消費借貸契約書的「遲延損害金」欄位。手邊沒有文件的話,直接向金融機構詢問「遲延損害金利率」即可得知。

任意売卻時,有機會協商減免延滯損害金

累積膨脹的遲延損害金,不一定會全額固定不變。住宅金融支援機構的任意売卻手冊(令和8年4月)記載,只要配合手冊規定的程序辦理,依剩餘債務狀況等,有機會就延滯損害金的減免進行協商。願意配合程序辦理的態度,會直接反映在金錢條件上。

因應方法1:向金融機構諮詢並變更還款條件——執行率93.5%的現實

第一步該採取的行動,是向貸款金融機構諮詢。「反正諮詢也會被拒絕」的不安,經常讓人卻步,但公開數據顯示的是相反的結果。

【數據表】日本金融廳《放款條件變更等狀況》住宅資金借款人數據

分類	申請件數	執行(A)	拒絕(B)	審查中	撤回	執行率A/(A+B)
主要銀行等(9家)	1,709件	1,351件	133件	152件	261件	91.0%
地區銀行(96家)	7,390件	6,156件	386件	660件	825件	94.1%
其他銀行(77家)	315件	184件	17件	21件	105件	91.5%
合計(182家)	9,414件	7,691件	536件	833件	1,191件	93.5%

資料來源:日本金融廳《放款條件變更等狀況(令和8年6月底)》。統計期間為令和7年4月1日至令和8年6月底(2025年4月至2026年6月),此統計每月更新。遭拒絕的僅536件,大約只占申請件數的5%。雖然仍須經過審查,前提也是變更後要能持續還款,但「只要提出諮詢,大多數都會以某種形式通過」這項事實,應該足以成為打第一通電話的動力。

【比較表】變更還款條件的手續費,各金融機構差異很大

變更條件有時需要手續費。與其用「5,000日圓到30,000日圓左右」這種籠統說法,不如直接比較公開的實際金額。

金融機構	變更還款條件	變更利率類型	全額提前清償
住宅金融支援機構(A・B・C方案)	免費	―	―
三菱UFJ銀行	網路5,500日圓(約NTD 1,155元)／臨櫃11,000日圓(約NTD 2,310元)(期間縮短・獎金還款額・獎金月份・每月還款日・本息均等⇔本金均等)	免費／11,000日圓(約NTD 2,310元)	16,500日圓(約NTD 3,470元)／33,000日圓(約NTD 6,930元)(機構房貸免費)
永旺銀行	11,000日圓~33,000日圓(約NTD 2,310元~6,930元,含稅)	免費	55,000日圓(約NTD 11,550元,含稅)

以上皆為含消費稅的公開金額(三菱UFJ銀行《借款後所需的房貸手續費》、永旺銀行《房貸商品概要說明書》2026年6月1日現在)。三菱UFJ銀行變更債務人為16,500日圓/33,000日圓,其餘變更內容則個別另行說明。機構的還款方式變更完全免手續費,對Flat 35使用者而言是明確的優勢。

諮詢時該帶的文件,以及該說出口的數字

在諮詢現場只說「還款很吃力」,承辦人員無法據以判斷。若能用數字說明以下3點,話題就能進展到具體的變更方案。

收入減少了多少:準備近2年的扣繳憑單或報稅資料,並附上算好的收入減少比例。
每個月能繳多少:準備家庭收支表,列出實領收入扣除生活費、教育費、其他貸款還款後的剩餘金額。
預計何時能恢復:重新就業的時程、治療期間、子女畢業時間等,作為設定減額期間的依據。

還款方式變更的審查核心,是「今後是否能持續還款」。因此,比起想調降多少金額,「調降之後確實能持續繳下去」的依據反而更重要。

因應方法2:Flat 35・機構融資的還款方式變更方案【依類型比較表】

如果目前使用的是住宅金融支援機構(前身為住宅金融公庫)的融資,官方備有正式的調整方案。事先掌握名稱與條件,到金融機構櫃檯洽談時能更快進入狀況。申請一律透過目前還款中的金融機構辦理。

方案	適用狀況	變更內容	上限	手續費
還款特例(A方案)	因離職、疾病等原因導致還款困難,且符合收入基準,變更後可持續還款者	延長還款期間。失業中或收入減少20%以上者,也可暫停償還本金	最長延長15年。本金暫緩最長3年。還款結束時年齡上限80歲	免費
中期緩衝(B方案)	因升學帶來的教育費、住院醫療費等,預期一段期間支出會增加者	經協商後決定的期間內,調降還款金額	期間依協商決定(緩衝期結束後還款額會提高)	免費
獎金還款調整(C方案)	獎金還款造成負擔者	變更獎金還款月份、調整每月與獎金部分的分配比例、取消獎金還款	―	免費
銀髮還款特例	年滿70歲以上,其他方案皆無法維持還款者	每月只還利息,待全體債務人身故後出售自宅一次清償	需符合還款開始已滿20年等條件。須退出團體信用壽險	免費

資料來源:住宅金融支援機構《月付還款有困難時》(更新日2026年4月1日)、《依類型劃分的還款方式變更方案》、《(70歲以上人士)還款方式變更說明／銀髮還款特例說明》(令和8年4月)。A方案與C方案、B方案與C方案可以組合使用。A方案與B方案的組合,僅限於A方案只使用「延長期間」時才可搭配。

還款特例(A方案)的適用條件

A方案須同時符合以下3項條件。

因離職、疾病等事由導致還款困難(包含公司倒閉解僱、資遣、業績惡化造成薪資獎金減少、加班減少、自營業訂單減少、傷病、照護家人導致收入減少或支出增加等情形)
符合以下任一項
- 年收入為對機構年度總還款額的4倍以下
- 月收入為家庭人數×64,000日圓(約NTD 13,440元)以下
- 還款負擔率超過下表基準,且收入減少比例達20%以上
變更還款方式後,今後仍能持續還款

年收入	未滿300萬日圓	300萬日圓以上未滿400萬日圓	400萬日圓以上未滿700萬日圓	700萬日圓以上
還款負擔率基準	30%	35%	40%	45%

還款期間最長可延長15年(累計最長50年),但機構建議「僅延長必要的最低限度」。因為期間拉長雖然能減輕每月負擔,利息總額卻會增加,總還款金額也會隨之上升。此外,還款結束時年齡超過80歲的延長方案無法申請。年齡與貸款期間的關係,可參考《房貸年齡限制與貸款期間的思考方式》一文。

【試算範例】中期緩衝(B方案)每月能降多少

以下是機構公布的試算範例。融資額2,000萬日圓(約新台幣420萬元)、利率3.00%、35年還款、在還款開始滿4年時申請適用的情形。

減額前每月還款額:76,970日圓(約NTD 16,164元)
減額期間中(3年):50,000日圓(約NTD 10,500元)
減額期間結束後:81,436日圓(約NTD 17,102元)

3年間每月可減輕26,970日圓(約NTD 5,664元),合計約可騰出97萬日圓(約新台幣20.4萬元)的資金週轉空間。不過減額期間結束後,金額會提高到81,436日圓,總還款金額也會增加。「3年內家計能否重新站穩」,是選擇這個方案與否的判斷關鍵。若預估需要5年才能重整,搭配A方案的期間延長會更務實,建議一併諮詢。

【試算範例】獎金還款調整(C方案),以及A、C方案組合

獎金縮水時,C方案就能派上用場。以下為融資額2,000萬日圓(每月部分1,400萬日圓・獎金部分600萬日圓,約新台幣420萬元)、利率3.00%、35年還款、還款開始滿4年時的範例。

模式	每月還款額	獎金部分
適用前	53,879日圓(約NTD 11,315元)	139,034日圓(約NTD 29,197元)
取消獎金還款	76,964日圓(約NTD 16,162元)	0日圓
調整每月・獎金月的分配比例	62,707日圓(約NTD 13,168元)	85,861日圓(約NTD 18,031元)
C方案+A方案(延長15年・累計50年)	50,719日圓(約NTD 10,651元)	69,385日圓(約NTD 14,571元)

取消獎金還款後,每月會提高到76,964日圓,但半年一次的大筆支出就消失了。若職業類型的獎金不穩定,把負擔平均攤到每月反而更容易管理。在組合方案的例子裡,每月與獎金月的金額都比適用前更低。如果單一方案不夠用,建議以組合方案為前提去諮詢。

70歲以上的銀髮還款特例:只還利息的條件與代價

對於其他方案都無法維持還款的70歲以上人士,有銀髮還款特例可用。做法是每月只償還利息,等全體債務人身故後出售自宅,一次清償剩餘債務。若出售後仍有部分債務未清償,該部分不會向繼承人請求。

主要適用條件如下:

申請時年滿70歲以上
目前實際居住於融資住宅,且今後仍計畫繼續居住
還款開始已滿20年以上
土地與建物已設定機構抵押權
目前還款沒有遲延
符合一定的收入基準

代價也寫得很清楚。已加入團體信用壽險者,申請前必須先退出。此外,本金餘額不會減少,適用後也無法再進行其他還款方式變更。適用後若還款出現遲延,將被要求一次清償全部剩餘債務。推定繼承人等利害關係人全體的同意,也是必要條件。請理解這是需要先與家人商量後再申請的制度。若要重新檢視老後住所本身的選擇,也可參考《高齡者住宅的種類與判斷基準》一文。

因應方法3:轉貸能降息的人,與降不了的人

先講結論:轉貸實質上只有在還沒開始滯納之前才能使用。因為轉貸等於重新接受一次全新的房貸審查,而還款狀況正是審查項目之一。永旺銀行的商品概要說明書也明白寫著「辦理房貸轉貸時,將會確認過去的還款狀況」。

如果還沒有延滯,可以用自己的數字比較以下3項:利率差帶來的總還款額減少幅度、轉貸成本(手續費・保證費・登記費用等,定率型有時約要借款金額的2.2%)、以及用「成本÷每年減輕的金額」算出的回本年數。回本年數若短於剩餘還款期間,轉貸就具有經濟合理性。

有些情況只需變更利率類型就夠了。三菱UFJ銀行從變動利率改為固定利率的手續費,網路辦理免費、臨櫃11,000日圓(約NTD 2,310元)。在考慮轉貸之前,先確認目前往來的金融機構能做什麼,順序上更合理。值得留意的是,轉貸涉及重新繳納登記規費、火險等費用,對海外投資人而言,這筆一次性成本往往比利率差本身更容易被低估。損益兩平的思考方式,詳見《優惠利率的機制與轉貸判斷基準》一文。

因應方法4:比較任意売卻與法拍——法律依據與到手金額的差異

如果連變更還款條件都無法讓家計運轉下去,就要進入放手房子的判斷階段。任意売卻與法拍(競売)的差異,不是「感覺任意売卻賣得比較貴」這種模糊印象,而是源自制度本身的不同設計。

比較項目	任意売卻	法拍(競売)
出售主體	由賣方(債務人)自行選定仲介業者,以一般不動產交易方式出售	由法院主導的強制程序
價格下限	債權人同意的水準	最低應買價=拍賣基準價扣除10分之2後的金額以上(《民事執行法》第60條第3項)
各項費用	視情況,可從售屋款中扣除不動產仲介手續費・塗銷登記費用等後再交付	售屋款全數用於分配
遲延損害金	依剩餘債務狀況等,有機會協商減免	沒有個別協商減免的機制
點交時期	可透過與買方協商調整,彈性較大	買受人可在繳納價金日起6個月內聲請點交命令(同法第83條第2項)
公開程度	以一般出售物件流通	由法院公告公開
期限利益	提出申請有時會被視為放棄期限利益的意思表示	已經喪失

資料來源:《民事執行法》、住宅金融支援機構《任意売卻手冊(收購型)》令和8年4月。

法拍價格容易偏低,原因可以用法律解釋

坊間常說「法拍是市價的6到7成」,但公開可查證的規定是,《民事執行法》第60條第3項要求應買申報金額,必須在拍賣基準價扣除10分之2後的金額(最低應買價)以上。拍賣基準價本身的評估,已經把占有關係限制、無法內覽等法拍特有的不利因素納入考量,而在此基礎上又只要求申報價達到80%即可。這就是價差的制度性背景(參見《法拍物件的風險與糾紛案例》)。這一點與台灣的法拍屋制度不同:台灣法院拍賣採「逐拍降價」方式,首拍底價通常為市價的8成,流標後每次減價約2成,而日本則是在拍賣基準價成形時就已內建折讓,之後採單一輪期間投標,制度邏輯不完全相同,不能直接套用台灣的降價幅度去估算日本法拍物件的行情。

不過具體行情會因物件與地區而有落差,不宜用單一倍率一概而論。真正需要的判斷依據,是自己的物件透過任意売卻大約能賣多少這個個別估價金額。出售的具體流程,整理在《不動產出售的流程與步驟》一文。

任意売卻的代價:放棄期限利益,以及退出團體信用壽險

任意売卻不只有好處,官方也明確列出了代價。機構的手冊記載如下:

在機構尚未提出全額提前清償請求的階段主動申請任意売卻,提出申請書本身就會被視為放棄繼續還款、放棄按月分期清償權利的意思表示。
借款申請日在平成29年(2017年)10月1日以後、加入新機構團體信用壽險的Flat 35(收購型),一旦喪失期限利益即符合解約事由,保障將於全額提前清償請求期限日終止(退出團信)。借款申請受理日在令和2年(2020年)10月1日以後的新機構團信(利率內含方式)亦同。
若任意売卻所得款項不足清償全部債權,除非已獲免責,否則仍須負擔剩餘債務的還款義務。不過任意売卻後的還款計畫,會依生活狀況等,協商出可負擔的金額。

團信保障終止這一點很容易被忽略。若健康狀況有疑慮,這是在申請任意売卻之前,就該與家人分享的重要資訊。

任意売卻可以做到什麼時候

即使法拍已經聲請,實務上到開標日前一天,通常都還有任意売卻的空間。因為開標選出最高價應買人之後,要撤回法拍聲請就需要買受人等的同意(《民事執行法》第76條第1項,並依同法第188條準用於擔保不動產拍賣)。不過,隨著法拍程序推進,確保買方的難度也會升高。銷售活動需要時間安排看屋與議價,若拖到開標前才著手就來不及了。現實中的截止時間點,應該設定在得知法拍聲請的那一刻。

機構的任意売卻流程,是先提交「任意売卻相關申請書」,仲介業者原則上由債務人自行選定。仲介業者會進行物件調查,再提交售價確認申請書與估價報告書。物件的清潔整理、配合看屋等賣方端的配合程度,會直接反映在最終成交價上。

另外,有時會有人提議用回租(Leaseback,賣屋後續住)的方式繼續住下去,但這種做法牽涉的條件確認事項相當多。判斷材料整理在《回租(Leaseback)機制與風險》一文。

因應方法5:如何選擇諮詢對象【比較表】——找誰、要花多少錢、能談什麼

選擇諮詢對象,重點不是「聽過這個名字沒有」,而是「自己符不符合對象資格」與「費用要多少」。

諮詢對象	適用對象	能做的事	費用
貸款金融機構	所有借款人	變更還款條件、變更利率類型、機構方案的申請窗口	依金融機構不同,免費至33,000日圓(約NTD 6,930元)
住宅金融支援機構	機構(前公庫)融資・Flat 35使用者	還款特例・中期緩衝・獎金還款調整・銀髮還款特例、任意売却	變更手續費免費
全國銀行協會諮詢服務	與銀行有往來、房貸或信用貸款等(不含事業資金)還款困難的個人	由專業諮詢員提供諮詢,必要時介紹其他機構	免費
法律扶助中心(法テラス,Houterasu)	符合資力基準者	律師・司法書士的法律諮詢,代理援助費用墊付	符合資力基準即可免費諮詢

全國銀行協會諮詢室電話為0570-017003。預約受理時間為週一至週五上午9點至下午5點,諮詢時間週一・二・四為上午10點至12點與下午1點至5點,週三・五為上午10點至12點與下午1點至7點(國定假日及銀行休假日除外)。諮詢免費,並嚴格保密。

【數據表】法律扶助中心民事法律扶助的資力基準(2026年3月現在)

如果擔心付不起律師諮詢費,可以先確認自己是否符合法律扶助中心民事法律扶助的資格。基準已公開。

家庭人數	實領月收入基準	房租・房貸加算上限	資產(現金・存款)基準
單身者	182,000日圓以下(約NTD 38,220元;一級地標準200,200日圓以下,約NTD 42,042元)	41,000日圓以下(約NTD 8,610元;東京都特別區53,000日圓以下,約NTD 11,130元)	180萬日圓以下(約NTD 37.8萬元)
2人家庭	251,000日圓以下(約NTD 52,710元;一級地標準276,100日圓以下,約NTD 57,981元)	53,000日圓以下(約NTD 11,130元;東京都特別區68,000日圓以下,約NTD 14,280元)	250萬日圓以下(約NTD 52.5萬元)
3人家庭	272,000日圓以下(約NTD 57,120元;一級地標準299,200日圓以下,約NTD 62,832元)	66,000日圓以下(約NTD 13,860元;東京都特別區85,000日圓以下,約NTD 17,850元)	270萬日圓以下(約NTD 56.7萬元)
4人家庭以上	299,000日圓以下(約NTD 62,790元;一級地標準328,900日圓以下,約NTD 69,069元)	71,000日圓以下(約NTD 14,910元;東京都特別區92,000日圓以下,約NTD 19,320元)	300萬日圓以下(約NTD 63萬元)

資料來源:法律扶助中心《民事法律扶助手冊》(2026年3月)。收入基準括號內為東京都特別區、大阪市等生活保護一級地的標準,房租・房貸加算括號內為東京都特別區標準。5人以上家庭,每多1名同居家人加算30,000日圓(東京都特別區33,000日圓)。

這是實務上的重點:若正在負擔房貸,可在上限範圍內將房貸負擔額加算到收入基準裡。舉例來說,單身者實領月收入20萬日圓,即使表面上超過182,000日圓的門檻,只要每月負擔41,000日圓以上的房貸,加算後就有可能落在基準內。不要自行判斷「收入超過基準所以沒希望」,務必用加算後的數字重新確認。這項制度以日本的所得與生活成本為基準設計,主要適用對象是在日本繳稅、實際在日本生活的借款人;若海外投資人本人並非日本稅務居民,能否適用需另行確認,但了解這項機制,有助於評估在日本的家人或共同借款人是否有求助管道。另外,代理援助・書狀作成援助中,不動產等雖然也會列入資產認定,但生活所必需的住宅可以排除在外。

如果還是還不出來:個人再生・自我破產這條路

法律清理程序,並不是只有特殊狀況的人才會用到的手段。日本個人破產事件已連續3年增加,個人再生案件近2年也持續攀升。

年度	個人破產事件新受理件數	個人再生事件新受理件數
令和5年(2023年)	70,745件	9,440件
令和6年(2024年)	76,454件	10,524件
令和7年(2025年)	83,255件	11,415件

資料來源:最高法院《法院數據手冊2026》。令和7年(2025年)的11,415件個人再生案件中,小規模個人再生10,753件、薪資所得者等再生662件。個人破產事件以令和4年(2022年)的64,982件為谷底,3年間增加約1.3倍。

用住宅資金特別條款保住房子的條件

個人再生程序中設有住宅資金特別條款(即所謂的房貸特則),可以讓房貸依原約定繼續繳,同時壓縮其他債務,把房子留下來。這項程序特別適合房貸以外的其他借款膨脹、導致整體還款周轉不過來的人。

不過也有無法適用的情形,例如房屋上已設定房貸以外的擔保,或代位清償發生後已經過一定期間等。是否能適用取決於個別情況,請務必向律師或司法書士確認。機構本身也提出建議:「除了對機構的還款之外,還背負其他還款、看起來難以持續還款的人,也可以考慮利用個人版民事再生法」,並引導向法律專業人士諮詢。這項制度的設計理念,近似台灣消費者債務清理條例中的「更生程序」——同樣是在保住居住權益的前提下,對其他債務進行減免與重組;但日本的住宅資金特別條款把「保住房子」明確獨立成一項專屬機制,而非更生方案的其中一環,是制度設計上的差異。

放手房子之後的金錢議題:稅務與信用資訊的整理

賣掉房子並不是故事的終點。隔年的所得稅申報,以及日後借款時會遇到的問題,都還留在後頭。這是知道與不知道,實際到手金額會差很多的部分。

特定自宅讓渡損失的損益通算・扣除額遞延

還有房貸餘額的自宅,若以低於貸款餘額的價格出售而產生損失,只要符合一定要件,這筆讓渡損失就可以從薪資所得等其他所得中扣除(損益通算)。扣不完的部分,可以遞延到讓渡年度的次年起3年內繼續扣除。

確認項目	內容
持有期間	出售年度的1月1日當下,房屋與土地皆須持有超過5年
房貸	買賣契約日前一天,須有償還期間10年以上的房貸餘額
讓渡價額	須低於房貸餘額
損益通算的限度額	買賣契約日前一天的房貸餘額,減去出售價額後的金額
扣除額遞延的限制	合計所得金額超過3,000萬日圓(約新台幣630萬元)的年度,該年度不適用
排除對象	賣給父母子女、配偶等有特殊關係之人不適用

資料來源:日本國稅廳No.3390。補充說明適用期限:國稅廳的稅務問答原本記載「至令和7年(2025年)12月31日止」,但令和8年度(2026年度)稅制改正已將這項特例延長2年(令和8年1月1日至令和9年12月31日,即2026年1月至2027年12月)(國土交通省《令和8年度稅制改正概要》)。申報前請務必確認最新規定。另外,位於特定危險區域內的換屋標的物不適用本特例。這項特例以日本所得稅制為前提設計,適用對象是在日本負有申報義務的納稅人;若身為非日本稅務居民的海外投資人出售日本自用住宅,能否適用、如何申報,務必事先諮詢日本稅理士。

3,000萬日圓特別扣除額,以及資力喪失時的債務免除利益

反過來說,如果出售產生的是讓渡利益,則有「出售自宅時的3,000萬日圓(約新台幣630萬元)特別扣除額」可用。不論持有期間長短,都能從讓渡所得中最高扣除3,000萬日圓,是一項特例。若是過去曾經居住、目前已搬離的房屋,條件是必須在不再居住之日起算滿3年、屆滿當年的12月31日前出售。出售年度的前一年與前前年,若已使用過本特例或前述讓渡損失特例,則不符合要件(國稅廳No.3302)。

任意売卻或法拍之後,若獲得剩餘債務的免除,其課稅關係也是必須掌握的重點。國稅廳表示,債務人因喪失資力、清償債務顯著困難而獲得債務免除時,就難以清償的部分金額,不會被視為透過贈與取得(No.4424)。但這不代表只要獲得免除就一律免稅,若情況可能符合,務必向稅務署或稅理士確認。

【比較表】CIC・JICC・KSC的登錄內容與登錄期間

坊間廣泛流傳「延滯61天以上或3次以上就會被記錄為異動資訊,完全清償後保留5年」的說法,但各機構公開的實際保有期間分得更細。以下並列3個機構的公開內容。這也是日本特有的制度設計:日本並存CIC、JICC、KSC三個信用資訊機構,分別對應不同類型的金融機構會員,不像台灣的聯合徵信中心(JCIC)是單一整合機構,因此同一人的信用紀錄有可能分散在不同機構,查詢時需要分別申請本人開示。

機構	主要登錄資訊	登錄・保有期間
CIC(指定信用資訊機構)	信用資訊(契約內容與還款狀況。含入帳紀錄、異動〔延滯・代位清償・破產〕有無、異動發生日、延滯解除日)	契約期間中及契約終止後5年內
	申請資訊	查詢日起6個月內
	利用紀錄	利用日起6個月內
JICC(日本信用情報機構)	契約內容・還款狀況(契約日2019年10月1日以後)	契約持續中及契約終止後5年內
	延滯資訊(契約日2019年9月30日以前)	延滯持續中。延滯解除的事實,自發生日起不超過1年的期間
	申請相關資訊	查詢日起6個月內
KSC(全國銀行個人信用資訊中心)	交易資訊(契約內容與還款狀況。含延滯・代位清償・強制回收程序等事實)	契約期間中及契約終止日(未清償者為清償完成日)起不超過5年的期間
	官報資訊(破產・民事再生開始決定等)	決定日起不超過7年的期間
	查詢紀錄資訊	利用日起,提供給會員的期間不超過6個月

資料來源:CIC《CIC保有的信用資訊》、JICC《信用資訊的內容與登錄期間》、全國銀行協會《全國銀行個人信用資訊中心指南》(2026年4月)。

關於KSC,自2022年11月4日起,已停止跳票資訊的登錄與提供,官報資訊的登錄期間也從10年縮短為7年。部分較舊的解說文章仍寫著10年,需特別留意。另外,KSC表示不會登錄免責決定等資訊。自己的登錄內容,可以透過各機構的本人開示服務確認。

有滯納紀錄的話,下一次房貸審查會怎麼樣

先講結論:還款紀錄雖然是審查項目之一,但並非排名最前的項目。以下引用國土交通省令和7年度(2025年度)調查(令和8年〔2026年〕3月公布)中,各審查項目被採用的金融機構比例。

審查項目	採用機構占比	補充說明
清償完畢時年齡	98.4%(978家機構)	「未滿80歲」的有716家機構
借款時年齡	96.2%(956家機構)	―
健康狀態	96.1%(955家機構)	834家機構要求加入團體信用壽險
年收入	94.2%(936家機構)	―
年資	93.9%(933家機構)	612家機構要求「滿1年以上」
擔保評估	91.0%(905家機構)	498家機構表示會影響核貸判斷
還款負擔率	90.9%(904家機構)	―
金融機構營業區域	89.2%(887家機構)	―
連帶保證	84.7%(842家機構)	―
信用貸款等其他債務狀況與還款紀錄	72.5%(721家機構)	―

資料來源:國土交通省住宅局《令和7年度民間房貸實態調查結果報告書》(令和8年3月)。

把還款紀錄列為審查項目的機構占72.5%,低於清償完畢時年齡或年收入的採用比例。換句話說,有4分之1以上的機構,並未把還款紀錄列為審查項目。有滯納紀錄,不代表以後永遠貸不到房貸。

在信用資訊恢復之前,建議做好以下3件事。第一,掌握目前所有借款,累積不遲繳的還款紀錄。第二,整理其他債務,降低還款負擔率。第三,提高自備款比例,壓低貸款金額本身。還款負擔率與擔保評估,有9成的機構會列入審查,先在這兩點上改善,就會成為下一次審查時可以拿出來談的籌碼。清償完畢後塗銷抵押權等手續面的問題,整理在《塗銷抵押權登記所需文件與流程》一文。

總結:依滯納月數逆推的行動檢查清單

房貸還款陷入困境時,真正決定結果的不是知識量,而是採取行動的時間點。以下依滯納月數,整理今天就能做的事。

還沒滯納/只有1次:打電話給貸款機構,諮詢變更還款條件。準備近2年扣繳憑單與家庭收支表。這個階段連變更利率類型、轉貸都還能選。
2個月:在收到代位清償預告通知之前完成諮詢。若是機構融資,直接點名確認還款特例・中期緩衝・獎金還款調整,這些手續費都免費。
約3個月:喪失期限利益後,遲延損害金計算對象變成貸款餘額全額。若變更還款條件已經很困難,就要開始考慮任意売卻或個人再生二選一。
4~6個月:推進任意売卻的申請與仲介業者選定。有機會從售屋款中扣除仲介手續費等,也有機會協商減免延滯損害金。
法拍聲請之後:實務上到開標日前一天,任意売卻仍留有空間,但確保買方需要時間。同時要並行推進新住處的安排。
得標之後:繳納價金後所有權移轉,買受人可在6個月內聲請點交命令。要開始準備剩餘債務的還款協商,以及隔年的確定申告(讓渡損失損益通算)。

我們INA&Associates株式會社,長期站在不動產出售與管理實務的第一線,深信連缺點都用數字誠實呈現,才能換來長期的信任。本文所談的所有制度,全部來自公家機關公開發布的資料。資訊不足、時間卻不斷流逝,才是最昂貴的代價。請從打給貸款機構的第一通電話開始。對台灣、香港的投資人而言,若您或您委託管理的家人在日本持有房貸,建議把這份時間表與聯絡窗口存起來,並事先確認自己使用的是Flat 35還是一般銀行房貸——兩者能用的官方調整方案並不相同。

常見問題

Q1. 房貸只滯納1次也沒關係嗎?

只遲繳1次,只要儘快補繳,通常不容易演變成大問題。雖然會產生遲延損害金,但在喪失期限利益之前,只針對遲繳的那筆本息計算,以還款額10萬日圓(約新台幣2.1萬元)、遲繳30天、年息14.0%來算,大約是1,151日圓(約NTD 242元)的規模。不過如果放著電話與催繳通知不理,就會進入下一個階段。至少要把預計補繳的時間告訴金融機構。

Q2. 就算申請變更還款條件,反正也會被拒絕吧?

根據日本金融廳的統計,住宅資金借款人9,414件申請中,7,691件獲准執行,536件遭拒絕,執行率為93.5%(令和7年4月1日至令和8年6月底)。地區銀行的執行率更高達94.1%。雖然仍須經過審查,但沒有理由因為預設會被拒絕就不去諮詢。

Q3. 我的Flat 35滯納了,跟一般銀行房貸有什麼不同?

住宅金融支援機構的融資,設有還款特例(A方案)・中期緩衝(B方案)・獎金還款調整(C方案)等正式方案,變更手續費全部免費。還款期間最長可延長15年(還款結束時年齡上限80歲),本金暫緩最長可達3年。年滿70歲以上、其他方案都無法使用時,則有可能適用銀髮還款特例。申請一律透過目前還款中的金融機構辦理。

Q4. 聽說遲延損害金是年息14.6%,是真的嗎?

依金融機構而異。目前公開的數值中,永旺銀行公告年息14.0%,三井住友信託銀行對特定商品公告年息14%。自己契約的利率,寫在商品概要說明書或金錢消費借貸契約書的「遲延損害金」欄位。不清楚的話,直接向金融機構查詢即可。

Q5. 房子被法拍得標後,是不是要馬上搬走?

所有權在買受人繳納價金的當下移轉(《民事執行法》第79條)。不過買受人可以聲請點交命令的期間,是繳納價金日起6個月內(同法第83條第2項),一般會在這段期間內進行點交協商。雖然不會被要求當天就搬走,但也不是可以無限期續住的期間。得標確定的那一刻起,就該開始安排新住處。

Q6. 滯納紀錄會在信用資訊裡留到什麼時候?

依機構而異。CIC的信用資訊是契約期間中及契約終止後5年內,JICC的契約內容・還款狀況(契約日2019年10月1日以後)是契約持續中及契約終止後5年內,KSC的交易資訊是契約終止日(未清償者為清償完成日)起不超過5年的期間。KSC的官報資訊是決定日起不超過7年的期間,已於2022年11月4日從10年縮短為7年。實際登錄內容可透過各機構的本人開示服務確認。

Q7. 我想找律師諮詢,但付不出費用怎麼辦?

法律扶助中心(法テラス)的民事法律扶助制度,有機會可以使用。資力基準截至2026年3月,單身者實領月收入182,000日圓(約NTD 38,220元)以下、現金存款180萬日圓(約NTD 37.8萬元)以下等。這裡的重點是,若正在負擔房貸,可在單身者41,000日圓(約NTD 8,610元)等上限範圍內,把房貸負擔額加算到收入基準裡。不要自行判斷「超過基準所以沒希望」,建議用加算後的金額重新確認。