當房貸還款變得困難時,許多人都懷抱著「不知道該怎麼辦才好」的不安。實際上,2024年目前的房貸還款延遲率約為0.3%至0.4%左右,每1000人中就有3至4人面臨貸款還款困難的狀況。
房貸的滯納或延遲若放置不管,最終可能發展成拍賣這種嚴重事態。然而,只要了解適當的應對方法並及早行動,許多問題都是可以解決的。
本文由INA&Associates株式會社詳細解說當房貸還款遇到困難時的具體應對方法5選,以及滯納、延遲的風險與諮詢窗口。基於在不動產業界累積的豐富經驗,以一般消費者也容易理解的形式,提供實用的建議。
住宅是人生最大的購物,也是家庭生活基礎的重要資產。即使因暫時性收入減少或意外支出而導致還款困難,也無需放棄。透過適當的知識與行動,必定能找到守護住宅同時解決問題的途徑。
房貸滯納、延遲的現狀與基本知識
房貸滯納的現狀
房貸的滯納問題,因經濟情勢變化或個人生活環境變化,是任何人都可能遇到的問題。根據住宅金融支援機構的調查,在房貸使用者中感到還款困難的人占一定比例,特別是新冠疫情之後,因收入減少而諮詢的件數呈現增加趨勢。
金融機構對於房貸還款延遲採取階段性的應對措施。初期階段從電話或書面聯絡開始,若狀況未改善則進入法律程序。然而,許多金融機構優先考慮透過與債務人對話來解決,及早諮詢可獲得彈性應對的可能性較高。
滯納與延遲的差異
在理解房貸還款問題時,正確掌握「滯納」與「延遲」的差異非常重要。
延遲是指在約定還款日未進行還款的狀態。一般指從還款日起數日至1個月左右的短期延遲。在延遲階段,只要接到金融機構聯絡後迅速還款,通常不會發展成大問題。
滯納是指延遲長期化,通常1個月以上未進行還款的狀態。滯納持續時,金融機構會開始考慮為了保全債權而進行法律程序。滯納期間超過3個月,可能會喪失期限利益,被要求一次償還剩餘債務。
延遲損害金的計算方法與影響
當房貸還款延遲時,會產生延遲損害金。延遲損害金根據契約中規定的利率計算,依延遲天數加算。
延遲損害金的計算公式如下:
延遲損害金=借款餘額×延遲損害金利率(年利)÷365日×延遲天數
例如,借款餘額為3,000萬日圓、延遲損害金利率為14.6%、延遲天數為30日的情況:
3,000萬日圓×14.6%÷365日×30日=約36,000日圓
從這個計算例子也可以看出,延遲損害金隨著延遲期間越長而金額越高。此外,延遲損害金會加算到本金上,因此產生還款負擔更加沉重的惡性循環。
| 延遲期間 | 借款餘額3,000萬日圓情況下的延遲損害金(年利14.6%) |
|---|---|
| 1週 | 約8,400日圓 |
| 1個月 | 約36,000日圓 |
| 3個月 | 約108,000日圓 |
| 6個月 | 約216,000日圓 |
對信用資訊的影響
房貸的滯納會因登錄至個人信用資訊機構,而對將來的借款產生重大影響。一般來說,延遲61日以上或延遲3次以上時,會在信用資訊上記錄為「異動資訊」。
這個異動資訊在完全償還後仍會持續記錄5年,因此新的借款或信用卡申辦會變得困難。對房貸的轉貸或其他金融商品的使用也會產生限制,因此及早應對極為重要。
無法償還房貸時的5種應對方法
當房貸還款變得困難時,選擇適當的應對方法可以防止問題的嚴重化。以下詳細解說5種有效的應對方法。
2-1.及早向金融機構諮詢與變更還款條件
最重要的應對方法是及早向金融機構諮詢。在還款可能變得困難的階段,聯絡借款的金融機構,就能考慮各種解決方案。
金融機構提供的主要還款條件變更如下:
延長還款期間
為了減輕每月還款金額,延長還款期間的方法。例如,將剩餘20年的還款期間延長至25年,可減少約15%的每月還款額。不過,總還款金額會增加,因此需要謹慎考慮將來的收入展望。
一定期間減輕還款金額
為了應對暫時性的收入減少,在6個月至2年左右的期間減輕還款金額的方法。減輕期間結束後會恢復原本的還款額,或透過延長期間來調整。
重新檢視獎金還款
將獎金還款部分納入每月還款,可以減輕因獎金發放不穩定而產生的風險。
變更利率類型
從浮動利率變更為固定利率,或延長固定利率期間,可以規避將來的利率上升風險。
這些條件變更通常需要支付5,000至30,000日圓左右的手續費,但考慮到滯納造成的延遲損害金及對信用資訊的負面影響,及早變更條件是非常有效的選擇。
2-2.檢討房貸轉貸
轉貸至條件比目前房貸更有利的金融機構,是減輕還款負擔的有效方法。但是,轉貸必須在發生滯納前執行。
轉貸的優點如下:
透過利率差減輕還款額
以比目前利率更低的利率轉貸,可以減少每月還款額和總還款額。當利率差在0.5%以上時,轉貸優點往往較大。
重新檢視還款期間
在轉貸的同時延長還款期間,可以減輕每月的還款負擔。
變更利率類型
從浮動利率變更為固定利率,可以規避將來的利率上升風險。
轉貸需要支付手續費、保證費、登記費用等約50萬至100萬日圓左右的費用。需要謹慎考慮轉貸優點是否超過這些費用。
2-3.透過任意拍賣解決
當變更還款條件或轉貸也難以解決時,任意拍賣是規避強制拍賣的有效手段。任意拍賣是指在獲得債權人同意下,以接近市場價格的價格出售不動產的方法。
任意拍賣的主要優點如下:
接近市場價格的售價
強制拍賣價格約為市場價格的6至7成左右,相對地,任意拍賣可以約市場價格的8至9成左右售出。
壓縮剩餘債務
透過較高的售價,可以大幅壓縮房貸的剩餘債務。
保護隱私
不會像強制拍賣那樣被刊登在法院公告上,可以在不讓鄰居知道的情況下售出。
調整搬家時期
透過與買方協商,可以調整搬家時期。有時也可能從售價中支付搬家費用。
要成功進行任意拍賣,與擁有專業知識的不動產公司合作不可或缺。需要適當推進與債權人的協商、確保買方、調整各種手續等複雜業務。
2-4.向專業機構諮詢
房貸還款問題有時難以獨自解決。以下專業機構提供免費或低費用的諮詢服務。
住宅金融支援機構的諮詢窗口
使用Flat35的人可以利用住宅金融支援機構的還款諮詢窗口。專業人員會協助處理還款方式的變更及各種手續。
全國銀行協會的諮詢服務
針對使用銀行系房貸的人提供的諮詢服務。透過電話或面談,專業諮詢師會協助重新檢視還款計畫。
法律扶助基金會的法律諮詢
當發生法律問題時,法律扶助基金會可以免費或低費用接受律師諮詢。可以獲得關於債務整理或任意拍賣法律程序的專業建議。
房貸顧問
由具備房貸專業知識的顧問提供的諮詢服務。可以從中立立場獲得關於轉貸或重新檢視還款計畫的建議。
2-5.檢討法律程序
當其他應對方法難以解決時,需要考慮透過法律程序進行債務整理。
個人重整
利用住宅貸款特則(住宅資金特別條款),可以在保留住宅的同時大幅減少其他債務。當房貸以外的債務在5,000萬日圓以下時可以利用。
任意整理
不透過法院,透過與債權人直接協商來變更還款條件的程序。將房貸排除在外,只整理其他債務,就能保留住宅。
自我破產
免除所有債務的程序,但住宅會被處分。不過,維持生活所需的最低限度財產會受到保護,因此可以確保重建生活的基礎。
這些法律程序各有優缺點。與律師或司法書士等專業人士充分諮詢,選擇最適合個別狀況的方法非常重要。
從房貸滯納到拍賣的流程與時間表
當房貸滯納持續時,最終可能進入拍賣程序。了解這個過程,就能在各階段採取適當的應對措施。
滯納初期階段(第1日至1個月)
還款日次日起數日
金融機構會打電話聯絡。這個階段考慮到可能只是單純忘記匯款,應對較為溫和。若迅速匯款,不會發展成大問題。
1週至2週後
除了電話聯絡,還會寄送書面催繳通知。催繳通知上會記載延遲本金、利息、延遲損害金的詳細內容。
1個月後
會寄送正式的催告書。在這個階段,金融機構會開始謹慎評估債務人的還款意願與還款能力。
滯納中期階段(2個月至6個月)
2個月後
會寄送保證公司的代位清償預告通知。代位清償是指保證公司代替債務人向金融機構一次償還剩餘債務。這個通知是執行代位清償的最後警告。
3個月後
會寄送喪失期限利益通知。因此喪失分期還款的權利,被要求一次償還剩餘債務。同時,保證公司會執行代位清償。
4個月至6個月後
保證公司會寄送一次償還請求書。在這個階段,保證公司成為新的債權人,開始更嚴格的債權回收程序。
拍賣程序階段(6個月至12個月)
6個月至8個月後
保證公司向法院提出拍賣申請。拍賣申請被受理後,會在不動產登記簿上進行查封登記。
8個月至10個月後
法院執行官會實施現況調查。執行官與不動產鑑定師會訪問物件,拍攝外觀及室內照片,進行拍賣基準價格的評估。
10個月至12個月後
會寄送拍賣期間投標通知書,開始拍賣的期間投標。投標期間通常約1週,最高價格的投標者成為得標者。
拍賣後的程序(12個月以後)
得標後1個月至2個月
繳納價款後所有權移轉給得標者。原所有人需要在法院規定的期限內從物件搬離。
搬離後
若拍賣價款無法完全償還房貸剩餘債務,償還剩餘債務的義務會持續。會與保證公司就剩餘債務的還款計畫進行協議。
| 階段 | 期間 | 主要程序 | 可應對性 |
|---|---|---|---|
| 初期階段 | 第1日至1個月 | 電話催繳、書面催繳 | 高 |
| 中期階段 | 2個月至6個月 | 代位清償、喪失期限利益 | 中等 |
| 拍賣階段 | 6個月至12個月 | 拍賣申請、現況調查、投標 | 低 |
| 拍賣後 | 12個月以後 | 所有權移轉、搬離、償還剩餘債務 | 困難 |
各階段可應對的期間
最有效的應對期間
滯納後3個月以內是可以考慮最多選擇的期間。在這個期間內,可以執行與金融機構的還款條件變更協商、轉貸、任意拍賣等各種解決方案。
任意拍賣可能期間
即使在拍賣申請後,在開標日前一天仍可進行任意拍賣。不過,隨著拍賣程序推進,確保買方的難度會提高,因此及早決斷很重要。
最後應對期間
拍賣開標日之後,法律救濟手段極為有限。在這個階段需要將焦點轉移到擬定剩餘債務的還款計畫。
任意拍賣與強制拍賣的差異與選擇基準
當房貸還款變得困難時,最終可能需要放棄不動產。此時有任意拍賣與強制拍賣兩種選擇,兩者有很大的差異。
價格差異的比較
任意拍賣與強制拍賣最大的差異在於售價。以下表格是將市場價格設為100%時的售價比較。
| 售出方式 | 售價(市場價格比) | 3,000萬日圓物件的情況 | 剩餘債務壓縮效果 |
|---|---|---|---|
| 一般售出 | 95%至100% | 2,850萬日圓至3,000萬日圓 | 最大 |
| 任意拍賣 | 80%至90% | 2,400萬日圓至2,700萬日圓 | 大 |
| 強制拍賣 | 60%至70% | 1,800萬日圓至2,100萬日圓 | 小 |
因這個價格差異,剩餘債務的壓縮效果產生很大差異。例如,市場價格3,000萬日圓、房貸剩餘債務2,500萬日圓的物件情況:
-任意拍賣(以85%售出):以2,550萬日圓售出,剩餘債務50萬日圓
-強制拍賣(以65%售出):以1,950萬日圓售出,剩餘債務550萬日圓
這個例子中,透過任意拍賣可以壓縮500萬日圓的剩餘債務。
程序的差異
任意拍賣的程序
任意拍賣是在獲得債權人同意下進行的一般不動產買賣。由賣方(債務人)為主體,與不動產公司簽訂仲介契約進行銷售活動。
程序流程:
1.向債權人申請任意拍賣
2.選定不動產公司並簽訂仲介契約
3.物件評估與決定售出價格
4.開始銷售活動
5.與買方簽訂買賣契約
6.結算、交屋
強制拍賣的程序
強制拍賣是由法院主導的強制售出程序。與債務人的意願無關地推進,依照法院規定的程序實施。
程序流程:
1.債權人提出拍賣申請
2.法院進行查封登記
3.實施現況調查
4.製作評估書
5.實施期間投標
6.開標、決定得標者
7.繳納價款、所有權移轉
優缺點比較
任意拍賣的優點
-可以接近市場價格售出
-可以調整售出時期
-有時可以從售價中支付搬家費用
-可以在不讓鄰居知道的情況下售出
-可以彈性協商剩餘債務的還款條件
任意拍賣的缺點
-需要債權人的同意
-需要在一定期間內找到買方
-需要選定不動產公司並進行銷售活動
-若售價未達債權人希望,可能無法獲得同意
強制拍賣的優點
-債務人的程序負擔較少
-確實會執行售出
-是法律上確定的程序
強制拍賣的缺點
-售價大幅低於市場價格
-無法調整售出時期
-會因法院公告而公開
-難以籌措搬家費用
-剩餘債務很可能變成高額
選擇基準
應選擇任意拍賣的情況
-物件有市場價值
-債權人對任意拍賣持合作態度
-可以在一定期間內進行銷售活動
-重視隱私
-想將剩餘債務降至最低
接受強制拍賣的情況
-無法獲得任意拍賣的同意
-沒有進行銷售活動的時間餘裕
-物件的市場價值極低
-想避免程序負擔
成功的要點
任意拍賣成功的要點
1.及早決斷:在拍賣申請前階段決定任意拍賣,可以確保充分的銷售期間。
2.選定專業業者:選定有豐富任意拍賣經驗的不動產公司很重要。
3.與債權人的良好關係:維持與債權人的信賴關係,表現出合作姿態,就能進行彈性的條件協商。
4.設定適當價格:適當掌握市場價格,設定現實的售出價格,可以實現早期售出。
任意拍賣與強制拍賣相比有許多優點,但成功需要適當的準備與專業知識。透過及早諮詢與行動,可以獲得最好的結果。
總結
當房貸還款遇到困難時,不要獨自煩惱,及早應對最為重要。適當運用本文解說的5種應對方法,許多問題都是可以解決的。
重點整理
1.及早諮詢的重要性:在還款可能變得困難的階段向金融機構諮詢,就能考慮各種解決方案。
2.階段性應對:根據狀況選擇適當的應對方法,如變更還款條件、轉貸、任意拍賣、法律程序等,這很重要。
3.活用專業人士:因為房貸問題複雜,與不動產公司、律師、理財規劃師等專業人士合作很有效。
4.認識時間限制:從滯納到拍賣約有1年左右的期間,但選擇會隨著時間經過而減少。
下一步行動步驟
對房貸還款感到不安的人,建議按照以下步驟行動:
1.掌握現狀:詳細分析家計收支與考慮將來的收入展望
2.向金融機構諮詢:及早向借款金融機構諮詢並考慮變更還款條件
3.向專業人士諮詢:根據狀況向不動產公司或法律專業人士諮詢
4.執行具體解決方案:選擇並執行最適當的應對方法
住宅是家庭生活基礎的重要資產。即使有暫時性的困難,透過適當的應對也可以解決問題,維持能安心生活的環境。
INA&Associates株式會社承接關於房貸還款的諮詢。運用在不動產業界的豐富經驗,為每位客戶的狀況提出最適當的解決方案。遇到困難時,請隨時諮詢。
常見問題
Q1:只滯納房貸1次也沒關係嗎?
A1:如果只滯納1次,只要迅速還款,通常不會發展成大問題。不過,會產生延遲損害金,因此盡早還款很重要。此外,建議分析滯納原因是暫時性的還是持續性的,必要時向金融機構諮詢。
Q2:變更還款條件有哪些方法?
A2:主要的還款條件變更有①延長還款期間、②一定期間減輕還款金額、③重新檢視獎金還款、④變更利率類型。這些變更會產生手續費,但與滯納造成的損失相比是有效的選擇。因金融機構而異可應對的條件不同,因此需要向借款機構確認詳細內容。
Q3:任意拍賣與強制拍賣,應該選哪個?
A3:一般來說任意拍賣較有利。任意拍賣可以約市場價格的8至9成售出,相對地,強制拍賣約為6至7成。此外,在調整售出時期及保護隱私等方面也有許多優點。不過,需要債權人的同意與在一定期間內確保買方,因此及早決斷與適當準備很重要。
Q4:房貸諮詢應該找哪裡?
A4:諮詢窗口依狀況而異。首先請向借款的金融機構諮詢,考慮變更還款條件的可能性。此外,也可利用住宅金融支援機構、全國銀行協會的諮詢服務、法律扶助基金會、房貸顧問等專業機構。若發生法律問題,也請考慮向律師諮詢。
Q5:拍賣後的剩餘債務會如何?
A5:若拍賣的售價低於房貸剩餘債務,償還剩餘債務的義務會持續。與保證公司就還款計畫進行協議,決定每月還款額。若還款困難,需要考慮債務整理程序。剩餘債務也可能因時效而消滅,但經過適當的法律程序很重要。
