二手公寓投資中一項容易被忽略的成本，就是不動產取得稅。為了避免在取得後突然收到納稅通知書時措手不及，事前掌握計算方式、減輕措施以及其他相關稅費非常重要。
二手公寓的不動產取得稅是什麼？
不動產取得稅，是在取得不動產時由都道府縣課徵的地方稅，土地與建物各自僅課稅一次。由於入住後自治體會寄送納稅通知書，因此務必將其納入取得費用的計算中。
基本計算公式
不動產取得稅＝固定資產稅評估額×3%（本則稅率為4%，此處為截至2024年3月31日的特例）
如適用減輕措施，稅額將會降低。
土地的不動產取得稅如何計算？
二手公寓（區分所有）土地部分的計算公式如下。
土地的不動產取得稅＝（固定資產稅評估額×1/2×3%）−扣除額
扣除額適用下列①②之中金額較高者。
- ①45,000日圓
- ②每1平方公尺土地價格×1/2×樓地板面積的2倍（上限200平方公尺）×3%
扣除適用條件包括「在取得符合耐震標準的既有住宅後1年內也取得土地」等。
建物減輕措施的條件是什麼？
若要適用建物部分的減輕措施，必須同時符合以下全部條件。
- 個人為自住用途而取得的住宅
- 樓地板面積在50平方公尺以上、240平方公尺以下（公寓為專有部分＋共有部分分攤面積）
- 木造、輕量鋼骨造須為自取得日起回溯20年內建造，鋼骨造、RC造則為25年內
- 或登記簿上的建築日期為1982年1月1日以後
符合條件物件依屋齡適用的扣除額（東京都），請參閱不動產取得稅減輕措施與退稅申請的文章。
取得二手公寓時還會產生哪些其他稅費？
印花稅
於製作買賣契約書時課徵。以貼附符合買賣價格的印花稅票方式繳納。另有減輕措施（契約金額超過10萬日圓，且於適用期間內製作時可適用）。
登錄免許稅
於辦理所有權移轉登記時課徵。計算公式為「固定資產稅評估額×稅率」，若為自住用途取得，本則20/1000可減輕為3/1000（須符合耐火建築物25年以內、樓地板面積50平方公尺以上等條件）。
消費稅
若賣方是不動產公司，則建物部分需課徵消費稅。個人間買賣與土地交易不課徵消費稅。購買投資用物件時，也可能作為課稅進項而申請消費稅退還。
常見問題（FAQ）
Q. 二手公寓取得稅的繳納期限是什麼時候？
A. 應於自治體寄送的納稅通知書所記載的期限內繳納。逾期將產生滯納稅，建議事先納入資金規劃。
Q. 如果購買的是不符合減輕措施條件的二手公寓，且用途為投資，會怎樣？
A. 非自住用途的投資型物件，很多情況下無法適用建物部分的減輕措施。不過，土地部分的扣除是否可用，仍需視條件而定。
Q. 如果難以支付不動產取得稅，該怎麼辦？
A. 部分自治體設有緩繳制度。建議在取得後盡快向都道府縣稅務事務所諮詢。
Q. 購買二手公寓時，該如何估算整體稅費成本？
A. 將不動產取得稅、登錄免許稅與印花稅合計後，通常約為取得費用的1%至3%。在計算投報率時，務必將這些稅費納入取得成本。
