办公室迁移确定后，许多企业会为退租时的原状回复费用烦恼。与住宅用租赁不同，事业用租赁的承租人负担范围广，容易产生高额费用。为了顺利推进迁移，请正确理解原状回复义务的机制。
什么是办公室的原状回复义务？
原状回复义务是指将租借物恢复至入住当初状态的义务。2020年施行的修订民法第621条明文规定，通常使用造成的劣化（经年劣化・通常损耗）不属于原状回复义务的对象。
但事业用物件（办公室）几乎100%的合同书中都包含要求原状回复的特约。本应属于经年劣化的墙布・地板・照明器具等，实际上往往也由承租人负担。
办公室原状回复义务的范围如何确定？
承租人应负担的损耗
故意・过失造成的划痕和污垢为承租人负担。远看也明显的墙面划痕・不小心开的洞・清洁不当造成的霉菌等属于此类。
承租人不负担的损耗
太阳光造成的壁纸褪色・湿气造成的橡胶松弛等经年劣化，以及家具放置造成的地板凹陷・家电背面的电气焦痕等通常损耗原则上为出租人负担。但有特约时为例外。
办公室特有的原状回复项目
- 隔断・隔断墙的拆除
- 灯泡・荧光灯的更换
- 家具・设备的搬出（安装的物品全部撤除）
- OA配线的撤除
原状回复需注意的3个要点
必须事先确认租赁合同书
如果施工公司被指定，则价格交涉的余地变小。事先确认是否可以比较多家公司的报价，没有指定时通过多家比价来控制费用。
与出租人进行事前协商
使用感少、墙布和地板无需更换时，出租人也有免除工程的情况。退租前请求出租人确认状态，通过消除不必要的工程来削减费用。
给日程留出充裕时间
必须在合同期满前完成工程，否则会产生日结租金。从退租6个月前开始规划，并行推进承包商选定・工程日程・搬家准备。
费用参考及削减对策
| 工程内容 | 费用参考（每坪） |
|---|---|
| 墙布更换 | 3,000〜8,000日元 |
| 地板瓷砖地毯更换 | 5,000〜15,000日元 |
| 隔断拆除 | 1〜3万日元/块 |
| 照明器具更换 | 5,000〜2万日元/台 |
常见问题（FAQ）
Q. 住宅用租赁与办公室的原状回复范围不同吗？
差异很大。住宅中经年劣化・通常损耗的大部分为出租人负担，但办公室通过特约，承租人通常需负担更广范围。
Q. 可以对抗原状回复费用的过度要求吗？
首先仔细审查合同书内容，不包含在特约内的费用有交涉余地。也请考虑咨询律师或不动产专家。
Q. 办公室迁移的原状回复需在何时前完成？
原则上需在合同终止日前完成。超过期限将产生日结租金，因此制定有充裕时间的日程非常重要。
Q. 无法自选施工公司时怎么办？
即使只能使用指定公司，也可以详细确认多个项目的报价，通过省略不必要的工程或交涉来控制费用。
