在新冠疫情之前，日本曾出现前所未有的写字楼需求热潮。然而疫情爆发后局面骤然逆转，随着远程办公全面普及，写字楼空置率转为上升趋势。本文将解读远程办公的发展给日本写字楼市场带来了怎样的变化，并展望未来办公空间的走向。对于正处于“降本增效”周期、关注商业地产的中国大陆读者而言，日本的这段经历也颇具参考价值。
远程办公给写字楼市场带来了怎样的影响？
随着远程办公全面普及，写字楼的需求呈现下降趋势。另一方面，出于社交距离防疫措施的考虑，企业需要为每位员工留出更大的办公面积，这又形成了相反方向的拉力。因此也有观点认为，短期内写字楼需求整体上是有增有减、大致相抵。
远程办公全面普及带来的写字楼需求变化
截至2020年6月上旬，正式员工中采用远程办公的比例已达到约三成。对于长期坚持到岗办公的日本企业来说，这是一次巨大的转变。起初大多数企业只是迫于疫情不得不导入远程办公，但随着实践证明这一模式并未影响客户满意度和员工生产效率，越来越多的企业决定将远程办公长期保留下来。
远程办公的推广，也缓解了高峰期地铁通勤的压力，提升了员工的工作与生活平衡，成为企业重新审视用工方式的契机。这与近年来中国大陆围绕“弹性工作制”“居家办公”展开的讨论，在逻辑上是相通的。
企业导入远程办公的实际案例
拥有约8万名员工的富士通公司，将远程办公确立为基本工作形态。公司停发通勤交通补贴，改为发放居家办公补贴，并提出到2023年前后将写字楼面积缩减至约50%的方针。
能源初创企业ENECHANGE在导入远程办公后进行的调查显示，客户满意度未受到负面影响，员工的生产效率和健康状况同样良好。经营业绩也出现积极效果，公司因此决定将写字楼面积削减约40%。
未来办公空间的工作方式
今后，将到岗办公与远程办公按最优比例结合的混合办公模式预计将成为主流。这是因为远程办公中的大部分不便之处，随着信息通信技术的进步大多可以得到改善；但与此同时，企业要培育长期竞争力，面对面沟通仍然不可或缺。
企业对写字楼的看法发生了怎样的变化？
削减写字楼面积的目的，已经从单纯的降低成本，转变为“基于对写字楼职能重新定位而实现的成本优化”。越来越多的企业把节省下来的费用回馈给员工，转化为津贴或奖金，并将其视为提升业务绩效的一种投资，而不再只是单纯的省钱手段。这种“从省成本到促增长”的思路转变，与中国大陆企业近年讨论的“降本增效不等于一味压缩办公场地”颇为相似。
未来写字楼市场将如何演变？
写字楼正在从一种“固定成本”，转变为“按使用量付费的资源”。共享办公空间与联合办公空间需求的扩大，正是这一趋势的象征。这与中国大陆一线城市近年联合办公品牌的快速扩张，方向上是一致的。
从固定成本到按使用量付费
共享办公空间是一种可以按小时计费或按月签约、仅在需要时使用的办公形态。这类空间不仅为难以承担传统整租写字楼门槛的小微企业和个体经营者提供了便利，对于希望削减办公面积的企业而言也是一个有效的选择。会议室、办公设备、无线网络等一应俱全，还可提供注册地址挂靠服务，能够实现成本效率更高的办公运营。这一模式与中国大陆城市中常见的联合办公空间、共享工位服务颇为相似，只是在日本被赋予了更明确的“企业瘦身工具”定位。
写字楼正从作业场所转变为协作场所
写字楼的重要性并未因此消失，原因在于面对面的沟通与协作能够创造出新的价值。写字楼是构建企业文化、催生创新与创意不可或缺的场所。
近年来，写字楼中出现了摆放游戏设备、零食吧台、自由休息区等有别于传统办公室的新变化。这些举措的目的，在于营造便于员工协作、交流与休息的环境，进而提升整体工作表现。
偶然的交流为何能催生创新？
麻省理工学院的“Westgate West”实验证明，决定人们能否结为朋友的关键，并非价值观或信念是否契合，而是物理空间上彼此靠近的程度。这一发现，对苹果、谷歌、皮克斯等公司的办公空间设计都产生了深远影响。
在皮克斯公司，史蒂夫·乔布斯把原本分散的三栋建筑，整合为一栋宽敞的办公大楼。不同职能部门的员工因此得以频繁接触，从而营造出促进协作与创造力的空间氛围。谷歌纽约园区的设计，则让员工无论身处办公区的哪个角落，步行约45米以内都能找到食物，以此促进员工之间的偶然交流。
新型办公空间有哪些形态？
按星期出租的办公空间、共享办公空间的新方案、利用酒店改造的工作空间等，各种新形态相继出现。
- 按星期出租的办公空间：以一个月为单位、按每周固定的星期几出租的服务。只需为实际使用的天数付费，水电费与通信费也已包含在内
- 多据点型共享办公空间：可以自由往来于多个城市的据点办公，也有助于拓展与其他企业之间的人脉网络
- 酒店改造型工作空间：利用现有酒店设施改造而成，以较为亲民的价格提供办公空间
要把握未来写字楼市场的走向，了解住宅租赁管理相关的法律法规也十分重要。此外，在考虑写字楼投资时，《何谓都心6区？与3区、5区、7区的区别及投资区域选择方法》一文也可作为参考。
常见问题（FAQ）
Q. 远程办公普及后，写字楼会变得不再需要吗？
写字楼本身的需求并不会消失。传统意义上“作为作业场所的写字楼”需求确实在减少，但作为协作与交流场所的写字楼，其重要性反而在提升。
Q. 什么是混合办公？
混合办公，是指将到岗办公与远程办公按最优比例组合起来的工作方式。各企业会根据自身行业特性和员工的信息化水平，摸索最适合自己的比例。
Q. 共享办公空间有哪些优点？
最大的优点在于只需在有需要时使用，可以大幅削减固定成本。会议室与办公设备一应俱全，还支持注册地址挂靠，也常被希望削减写字楼面积的企业作为补充空间来使用。
Q. 未来写字楼空置率会如何变化？
短期内空置率呈上升趋势，但预计不会达到雷曼危机时期那样的大幅上涨。随着经济复苏，写字楼需求预计也会随之回升，但由于远程办公已经扎根，空置率可能难以回到疫情前的水平。
