赤羽一丁目中央地区再开发｜1.2公顷全貌与地价走势

在东京都北区赤羽站东口区域，一项涵盖历史悠久的商店街"赤羽一番街"在内、占地约1.2公顷的大规模再开发计划正在启动。赤羽一丁目中央地区市街地再开发筹备组合于2024年10月成立，以2028年度完成城市规划决定、2032年度开工为目标，持续与产权人进行深入对话。在先行推进的赤羽一丁目第一地区整备工程朝着2029年竣工加速推进之际，其南侧的"中央地区"也迈入了新阶段。本文将梳理该事业的发展历程、当前进展以及对房地产市场的影响。

赤羽一丁目中央地区位于哪个区域？

东口一带老旧密集市街地的历史

赤羽站东口区域是一个从战后黑市、商店街发展而来的地区。以"赤羽一番街"和"OK横丁"为代表的酒馆街密集分布，至今仍浓厚地保留着独特的下町文化。正因如此，许多产权人对该区域怀有深厚感情，再开发的共识形成需要格外审慎。

然而，该区域大量建筑属于老旧木结构密集市街地，防灾方面的隐患多年来一直受到关注。火灾蔓延风险、狭窄的巷道、抗震性能不足等问题直接关系到周边居民的安全。政府、产权人和开发商需要通力合作，推进兼顾提升防灾性能与传承街区魅力的再开发。

原第二地区与第三地区合并的经过

赤羽一丁目区域的再开发从最初就按多个地区分别规划。进展最快的是北侧的"第一地区"（约0.5公顷），已于2024年1月获得组合设立许可，工程已经启动。

而位于其南侧的"第二地区"（约0.7公顷）和"第三地区"（约0.5公顷）于2024年10月合并，统一为"中央地区"（约1.2公顷）。这一决策基于这样的判断：与分别推进相比，广域一体化整备在公共空间营造和事业效率方面更具优势。通过此次合并，中央地区被定位为城北区域规模最大的市街地再开发事业之一。

中央地区的范围及毗邻的赤羽小学

中央地区的施行区域以东京都北区赤羽1丁目12番等为中心，占地约1.2公顷。值得关注的是，规划区域北侧毗邻区立赤羽小学。东京都北区正在推进"赤羽站周边地区城市建设基本规划"的编制，已表明将再开发区域和赤羽小学周边作为重点区域纳入一体化城市建设的方针。学校改建计划与再开发事业如何协调，将成为影响今后时间表的重要变量。

事业概况与进展如何？

筹备组合的成立与设立申报（2024～2025年）

赤羽一丁目中央地区市街地再开发筹备组合于2024年10月正式成立。翌年2025年1月，向东京都知事提交了筹备组合设立申报，正式确立了与行政部门的合作关系。目前处于城市规划决定前的准备阶段，城市规划决定、组合设立、权利置换计划许可等正式手续均在后续工序中。事业进展的最新信息由筹备组合发行的"再开发新闻"（刊载于东京都北区官方网站）定期公开。

筹备组合的事务局设于东京都北区赤羽2-15-9 Saeed大厦2楼，负责接待产权人及相关方的咨询。

事业合作方：丸红都市开发与三井不动产住宅的角色

本事业的事业合作方为丸红都市开发株式会社和三井不动产住宅株式会社两家企业。事业顾问由株式会社R.I.A担任。事业合作方是计划在权利置换后取得并销售设施楼面的民间开发商，预计将成为"参加组合成员"。从筹备组合阶段起便参与事业计划制定、资金规划、设计研讨等工作的支持，在正式组合设立后将作为参加组合成员正式加入。丸红都市开发在先行的第一地区也作为参加组合成员参与其中，保持着着眼于整个区域整备的一体化介入。

目前，设施规模和事业费用均尚未确定。预计将在城市规划决定的协商过程中，逐步明确容积率、建筑高度、用途构成等内容。

2028年度城市规划决定→2032年度开工的时间表

中央地区目前的目标时间表如下所示。

时间（目标）	内容
2028年度	城市规划决定
2030年度	正式组合设立
2031年度	权利置换计划许可
2032年度	现有建筑拆除工程启动
2035年前后	竣工（预计）

以上仅为当前的目标时间表，并非已确定的日程安排。城市规划决定需要与行政部门、产权人和周边居民进行细致的共识形成过程，需要相应的时间。

赤羽小学改建方针带来的风险

如前所述，毗邻筹备组合规划区域的区立赤羽小学的改建方针，可能对整体时间表产生影响。北区在城市建设基本规划中正在探讨学校改建与再开发的联动，但截至2026年3月，具体的协调方针尚未确定。对于产权人和相关方而言，学校方面的动向将是今后的重要关注点。

与先行的赤羽一丁目第一地区相比有何不同？

第一地区概况（规模、事业费、时间表）

第一地区的手续推进比中央地区领先约4年。2020年8月获得城市规划决定，2024年1月31日获得东京都再开发组合设立许可。2025年10月已启动现有建筑的拆除整地工程，目标于2026年10月开始新建工程、2029年6月竣工。

施行区域约0.5公顷，规模为地上26层、地下1层、高度约108米，总户数约269～270户（其中1～3层为商业，5～26层为住宅）。参加组合成员为野村不动产和丸红都市开发，基本设计由大建设计担任。

如需纵览东京都主要再开发项目，请参阅2025年改变东京面貌的主要再开发项目。

与中央地区的位置关系及一体化城市建设的意义

第一地区（北侧）与中央地区（南侧）相邻，两个项目完成后，赤羽站东口的街区面貌预计将焕然一新。第一地区形成26层高层塔楼新街区，中央地区在其南侧延续进行再整备，由此将形成从JR赤羽站东口延伸的连续繁华轴线。这种"面状整备"的视角在北区的城市建设基本规划中也受到重视，有望带来超越单个项目的区域整体价值提升。

赤羽"城市建设基本规划"中重点区域的定位

东京都北区正在编制赤羽站周边整体的城市建设基本规划，方针是将第一地区和中央地区的再开发区域定位为重点区域。该基本规划不仅管理各个再开发事业，还从公共空间整备、交通动线改善、绿地配置等面状视角全面提升区域品质。产权人、事业方和行政部门建立长期共同愿景，将成为支撑区域整体可持续发展的基础。

作为城北区域的再开发案例，也可参考JR板桥站·板桥口地区站前再开发计划详解。

周边房地产市场行情与地价影响有多大？

赤羽站周边地价走势数据（2026年公示地价）

根据2026年公示地价数据，赤羽站周边地价呈稳步上升态势。赤羽站周边的公示地价均价达到163.8万日元/㎡（每坪541.49万日元），同比变动率录得+14.43%的大幅上涨。最高价格地点（北区赤羽1-8-3）达到570万日元/㎡（同比+21.28%）。

地价的官方数据请前往国土交通省"地价公示"查阅确认。

再开发热潮引发地价上涨的机制

推动赤羽区域地价上涨的因素是多方面的。首先是交通便利性突出，JR五条线路（京浜东北线、�的京线、高崎线、宇都宫线、湘南新宿线）在此汇集，通往市中心的可达性在城北区域首屈一指。

在此基础上，第一地区再开发开工以及西口侧The Parkhouse赤羽台Tower & Residence（三菱地所，约550户，29层，预计2028年竣工）等大型开发项目同步推进。多个再开发项目同时并行，推高了整个区域的预期值，加速了地价上涨。中央地区筹备组合的成立进一步加入这一浪潮，使"赤羽东口即将巨变"的市场信号更加明确。

更值得关注的是，相比上涨幅度，上涨的"持续性"才是关键。随着再开发实际开工并接近竣工，对周边租金和销售价格的带动效应将全面显现。鉴于中央地区的事业为2032年开工、2035年前后竣工的长期时间表，需要冷静认识到目前的地价上涨中也包含"预期先行"的成分。

公寓价格与租金的波及效应

再开发区域周边的公寓价格和租金已经面临上涨压力。在新房供应有限的情况下，对存量房源的需求走高，形成了租金的支撑。然而，当2032年以后的大规模供应开始时，也将出现与新建物业的竞争关系。对于着眼长期资产管理的业主而言，精准研判再开发区域毗邻物业的未来需求至关重要。

此外，城北区域的地价上涨不仅限于赤羽，向板桥、王子、十条等周边区域的波及也已得到确认。

今后的关注要点与课题

城市规划决定所需的共识形成

中央地区要实现2028年度城市规划决定的目标，今后2～3年内需要同步推进与产权人就权利置换条件达成共识、与北区的协商、环境影响评估等工作。市街地再开发事业虽不要求全体产权人一致同意，但获得绝大多数人的理解与配合是事业顺利推进的前提条件。获得丸红都市开发和三井不动产住宅这两家实力雄厚的事业合作方参与，在提升共识形成的可信度方面是一大优势。

再开发后如何传承商店街文化？

以"赤羽一番街""OK横丁"为代表的赤羽下町文化，是其他区域所不具备的独特优势，也是地域认同的核心。市街地再开发事业设有产权人（包括租户业主）通过权利置换获取新设施楼面的制度。然而，由于目前的设施规划尚未确定，商业功能的存续和迁移尚无具体方针公布。

以何种形式实现商店街的文化传承，是应在区域共识形成过程中讨论的课题。理想的目标是，在通过再开发提升防灾性能和功能性的同时，将赤羽特有的热闹氛围传承到新建筑之中。以信任和诚实为基本态度，向产权人和居民如实传达包括不利因素在内的信息，才能培育长期的信赖关系。

影响2028～2032年进展的变量

今后影响事业时间表的主要变量如下：

赤羽小学的改建方针：北区是否决定将学校改建与再开发联动推进
产权人共识的进展：权利置换条件的同意率及产权人之间的协调
北区城市建设基本规划的内容：容积率放宽、公共设施整备的范围
金融与房地产市场的波动：施工成本上涨、利率上升可能影响事业收益性

关注筹备组合定期发行的再开发新闻（在东京都北区官方网站公开），是了解最新动态最可靠的途径。

总结

赤羽一丁目中央地区再开发事业，作为合并原第二和第三地区后约1.2公顷的大规模规划，于2024年10月成立了筹备组合。目前处于城市规划决定前的准备阶段，设施规模和事业费用尚未确定，但已有丸红都市开发和三井不动产住宅这两家实力雄厚的开发商作为事业合作方参与。

以2028年度完成城市规划决定、2032年度开工为目标推进准备工作
与先行的第一地区（预计2029年竣工）共同推动赤羽东口街区面貌的重大变化
2026年公示地价显示赤羽站周边同比上涨+14.43%，再开发预期正在推升地价
毗邻的赤羽小学改建方针可能影响事业时间表
商店街文化的传承是今后设施规划协商中的重要议题

以长远眼光持续关注赤羽区域的动态，对产权人和投资者双方而言都是最佳策略。INA&Associates将持续实时追踪该区域的变化，为各位提供高透明度的信息。

引用与参考资料

常见问题（FAQ）

Q1. 赤羽一丁目中央地区的再开发何时开工？

A. 根据当前规划，目标是在2032年度（令和14年度）启动现有建筑的拆除工程。但本事业目前处于城市规划决定前的筹备组合阶段，时间表可能因今后共识形成的进展而有所调整。毗邻的区立赤羽小学改建方针的协调也是变量之一。

Q2. 赤羽一丁目第一地区与中央地区有何区别？

A. 第一地区（约0.5公顷）已于2024年1月获得再开发组合设立许可，2025年10月起开始拆除工程，是以2029年6月竣工为目标的先行项目。而中央地区（约1.2公顷）是合并原第二和第三地区后的广域区域，于2024年10月成立筹备组合。目前尚未完成城市规划决定，事业进展比第一地区落后数年。

Q3. 事业合作方（丸红都市开发、三井不动产住宅）承担什么角色？

A. 事业合作方是计划在权利置换后取得并销售设施楼面的民间开发商，预计将成为"参加组合成员"。从筹备组合阶段起便参与事业计划制定、资金规划、设计研讨等工作的支持，在正式组合设立后将作为参加组合成员正式加入。丸红都市开发在先行的第一地区也作为参加组合成员参与，保持着覆盖整个区域的一体化介入。

Q4. 再开发完成后赤羽一番街的酒馆街会消失吗？

A. 由于目前设施规划的详细内容尚未确定，关于商店街功能的存续和迁移尚无具体方针公布。市街地再开发事业中设有产权人（包括店铺业主）通过权利置换获取新设施楼面的制度，因此部分商业功能有可能在新建筑内得以传承。具体方针预计将在今后的城市规划协商过程中逐步明确。