在公寓和住宅楼经营中，理解折旧与法定耐用年限是节税和投资决策的根本。只要在每年的报税中正确计提，就能大幅减轻税负。
什么是折旧？先理解租赁经营中的基础概念
所谓折旧，是指对建筑物、设备等固定资产，在购入时不一次性全额计入费用，而是在法定耐用年限内分期作为费用计提的会计处理。土地通常被视为不会因时间经过而贬值，因此不属于折旧对象。在租赁经营中，只有建筑物部分属于折旧对象。
一括折旧与少额减价折旧资产特例
取得价格在10万至20万日元以下的资产，可以作为一括折旧资产在3年内折旧，其优点是无需缴纳固定资产税。此外，采用蓝色申报的纳税人还可以使用“少额减价折旧资产特例”，即在购入年度将30万日元以下的资产全额计入费用（年度合计上限为300万日元），在收益较高的年度可发挥较大的节税效果。
公寓的法定耐用年限大约是多少？
法定耐用年限因建筑结构不同而异，也是投资判断的重要指标。
- 木造公寓：22年（包含木造轴组和木质预制工法）
- 轻量钢结构（骨架材料3mm以下）：19年
- 轻量钢结构（骨架材料超过3mm且不超过4mm）：27年
超过法定耐用年限会有哪些风险？
无法获得融资的风险
金融机构通常不会为超过法定耐用年限的房产提供融资。木造22年以上的房产，买方也较难获得融资，因此出售也会变得困难。即使是购买新房，也有必要提前考虑未来出售时可能出现的障碍。
无法继续折旧的风险
一旦超过耐用年限，就不能再计入费用，申报所得会增加，应纳税额也会随之上升。例如，一栋5000万日元的木造公寓若按直线法折旧，每年可计提230万日元（5000万×0.046），连续计提22年；但在期满后，这一节税优势就会消失。
常见问题（FAQ）
Q. 折旧是否每年都必须计提？
A. 对于个人不动产所得而言，由于属于强制折旧，因此必须每年计提。即使某一年没有计提，未计提部分也不能结转到下一年。
Q. 购买二手公寓时，耐用年限如何计算？
A. 如果已经超过法定耐用年限，可使用“耐用年限×20%”计算的简便耐用年限；如果仍在法定耐用年限内，则可使用“（耐用年限－已过年数）＋已过年数×20%”计算。
Q. 土地价款可以折旧吗？
A. 不可以。土地在会计上被视为价值不会变化，因此只有建筑物部分才属于折旧对象。
Q. 超过法定耐用年限后，房产还能继续使用吗？
A. 从物理上来说仍可继续使用，但将无法继续折旧，节税效果也会丧失。此外，在融资和出售时也会处于不利地位，因此提前规划适当的维护和退出策略非常重要。
