随着公寓房龄增长，招租往往会变得更加困难，空置风险也会随之上升。翻新是维持资产价值与应对空置问题的有效手段，但费用负担往往是一项课题。
本文将详细解说公寓翻新的优点与缺点、费用行情、较容易纳入补贴对象的工程，以及可利用的补贴制度。同时也会介绍控制成本的技巧与税收减免制度，供您参考。
翻新公寓有哪些优势？
公寓翻新的最大优势在于，既能降低空置风险，又能以低于重建的成本提升物业价值。
更容易规避空置风险
外观和室内整洁、设备完善的物业有助于吸引更多有意入住者。入住者增加后，收入会更稳定，也更有机会回收翻新费用。
比重建更能控制成本
若选择重建，往往需要数千万日元；而翻新有时约100万日元即可应对。只要建筑结构没有问题，通过翻新通常就能期待获得充分改善。
公寓翻新有哪些缺点？
翻新不仅有优点，也有一些需要注意的地方，例如施工期间收入减少，以及资产价值提升有限等问题。
施工期间收入会中断
翻新期间住户无法正常生活，因此相应收入会减少。在保留部分可居住空间的同时推进翻新，也是一种有效做法。
资产价值的提升较为有限
即使投入100万日元的翻新费用，也并不意味着资产价值就会增加100万日元。应尽量控制在必要最低限度，并在充分评估成本效益后再实施。
公寓翻新的费用行情大概是多少？
翻新费用会因施工内容而有很大差异。以下汇总了主要工程项目的大致行情。
外墙
- 外墙涂装：120万～300万日元
- 阳台防水涂装：每1㎡ 2,750～7,000日元
外墙翻新也有助于提升建筑耐久性，并能给潜在入住者留下良好印象。
室内装修
- 更换墙纸：每1㎡ 1,000～1,500日元
- 和室→洋室（6～8榻榻米）：50万～100万日元
- 榻榻米→木地板（6～8榻榻米）：15万～60万日元
- 户型调整（约33㎡）：80万～160万日元
即使只是将墙纸更换为新的，整体印象也会明显改善。改为木地板同样是需求较高的工程。
水区设备
- 更换整体厨房：40万～80万日元
- 更换厕所：15万～50万日元
- 更换整体浴室：50万～100万日元
- 更换洗面台：10万～20万日元
哪些翻新工程较容易成为补贴对象？
为了减轻公寓翻新的费用负担，建议事先了解较容易纳入补贴对象的工程。
节能型翻新
如隔热翻新、导入太阳能发电系统等，凡是与节能及创能相关的翻新，通常都属于对象范围。除国家制度外，地方政府也可能设有独自补贴。
抗震诊断与抗震改修
对象为1981年5月以前按旧抗震标准取得建筑确认的物业。也有越来越多的地方政府对拆除砖砌围墙费用提供补贴。
无障碍翻新
如安装扶手、消除高低差等，凡是为高龄者打造更易居住环境的整备，都可能成为对象。补助上限为20万日元。
远程办公环境整备
如设置工作空间、防音工程等，面向远程办公需求的翻新通常更容易获得补贴。
可利用的主要补贴制度有哪些？
以下介绍公寓翻新中具有代表性的几项补贴制度。
长期优良住宅化翻新推进事业
这是支持节能化及面向育儿家庭改修工程的项目。
- 补贴比例：工程费的1/3
- 上限金额：每户100万～250万日元（依认定类别而定）
- 必须进行房屋检查（inspection）
通过高性能建材实施住宅隔热翻新支援事业
这是环境省针对采用高性能建材进行隔热改修工程的补贴项目。
- 补贴比例：工程费的1/3
- 集合住宅上限：每户15万日元
既有住宅隔热翻新支援事业
该制度分为整体隔热与仅客厅隔热两种类型。集合住宅每户上限为15万日元。
护理及无障碍翻新补贴
对象为已获得需支援或需护理认定的人士，给付上限以20万日元为基准，其9成（18万日元）为上限。
次世代节能建材实证支援事业
若为集合住宅，每户最高可获得125万日元的补贴。补贴金额不超过补贴对象费用的1/2，下限为20万日元。
地方政府独自设立的补贴制度有哪些？
除国家制度外，各地方政府也实施了独自的翻新补贴制度。
东京都：节能改修促进事业
针对高隔热窗户与门的改修，可获得1/3补助比例，窗户上限100万日元，门上限16万日元的补贴。
东京都：东京零排放积分
更换为高节能性能家电时，可获得可用于兑换商品的积分。
神奈川县横滨市：无障碍化等支援事业
针对共用部分消除高低差及安装扶手，可获得最高30万日元的补贴。
什么是住宅安全网制度？
住宅安全网制度，是面向住房确保需配慮者（如高龄者、残障人士、育儿家庭等），通过活用民间空房与空置住宅来提供居住场所的制度。
- 补贴金额：每户最高100万日元
- 对象工程：无障碍改修、抗震改修、户型改修等
- 注意事项：有10年以上的管理义务
尽可能控制翻新费用的技巧有哪些？
若想控制翻新费用，基础做法是比较多家业者的报价，并集中委托统一发包。
向多家业者索取报价
即使是相同的施工内容，不同业者给出的金额也可能差异很大。为了避免遇到不良业者，务必向多家公司索取报价。
统一委托给一家业者
若将多个部位统一委托，借由适用套餐价格来降低费用的可能性会更高。完工品质也更容易保持一致。
也要活用减税制度与融资制度
- 无障碍工程：所得税抵扣最高60万日元，固定资产税减轻1/3
- 节能翻新：所得税抵扣最高62.5万日元
- 融资制度：Flat 35 Renove、住宅金融支援机构翻新贷款等
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常见问题（FAQ）
Q. 公寓翻新可以使用补贴吗？
可以。包括长期优良住宅化翻新推进事业（每户最高250万日元）、隔热翻新支援事业（每户最高15万日元）、无障碍补贴（最高18万日元）等在内，相关制度有多种。
Q. 公寓翻新的费用行情大概是多少？
例如外墙涂装约120万～300万日元，更换墙纸为每1㎡ 1,000～1,500日元，更换整体浴室约50万～100万日元等，费用会因施工内容而有很大差异。
Q. 如果想控制翻新费用，该怎么做？
比较多家业者报价、利用集中发包的套餐价格，以及使用补贴制度与减税制度，都是有效的方法。
Q. 什么是住宅安全网制度？
这是将物业登记为面向住房确保需配慮者的房源，并可对必要改修工程获得每户最高100万日元补贴的制度。但需承担10年以上的管理义务。
