A troca de apartamento em função de mudanças no estágio de vida é uma decisão estratégica importante, pois a forma de combinar o momento da venda e da compra afeta diretamente a eficiência do capital, a tributação e a gestão de riscos.Neste artigo, explicamos de forma prática os critérios para escolher entre "vender primeiro" e "comprar primeiro", bem como os instrumentos financeiros que podem ser utilizados.
Quais são as duas estratégias básicas para trocar de apartamento?
O que significa vender primeiro?
Vender primeiro é o método de vender a residência atual antes de comprar a nova.Como é possível definir o orçamento do novo imóvel depois de confirmar o valor obtido na venda, o planejamento financeiro se torna mais fácil e a segurança é maior.
Vantagens:
- É possível montar o plano de compra depois que os recursos da venda estiverem definidos
- Não há necessidade de vender com pressa, o que facilita a venda por um preço adequado
- Não há incidência de financiamento duplo nem de custos de manutenção em duplicidade
Desvantagens:há o risco de ser necessário um imóvel temporário no período de transição entre a venda e a compra, e pode ser preciso fazer duas mudanças em pouco tempo.
O que significa comprar primeiro?
Comprar primeiro é o método de garantir a nova residência antes de vender a moradia atual.Como não surge um período sem moradia, não é necessário recorrer a uma residência temporária, e é possível escolher o novo imóvel com mais calma.
Vantagens:
- Não é necessário imóvel temporário, e a mudança é feita uma única vez
- É possível vender com o imóvel desocupado (o que facilita visitas, limpeza etc.)
- Há mais tempo disponível para escolher o novo imóvel
Desvantagens:se a venda da residência antiga atrasar, há risco de financiamento duplo. Além disso, se o imóvel for vendido por um valor menor do que o esperado, pode haver falta de recursos.
Por que recomendamos comprar primeiro?
Na prática, há muitos casos em que comprar primeiro é mais vantajoso, tanto para investidores quanto para uso residencial, pelos seguintes motivos:
- É mais fácil concluir a venda com o imóvel vazio: há mais interessados em visitar, e a verificação do estado do imóvel é mais simples
- É mais fácil realizar limpeza pesada e reparos: com o imóvel vazio, tudo pode ser feito de uma só vez
- É mais fácil elevar o preço de venda: compradores tendem a preferir imóveis vagos a imóveis ocupados
Dois produtos de crédito para resolver o fluxo de caixa
O que é o financiamento para troca de imóvel?
O financiamento para troca de imóvel é um empréstimo que permite somar o saldo devedor do imóvel antigo ao valor necessário para comprar o novo imóvel.Mesmo que os recursos em mãos não sejam suficientes, a troca ainda pode ser viabilizada. No entanto, como condição, a data de entrega do imóvel vendido e a compra do novo imóvel devem ser no mesmo dia, e a análise de crédito tende a ser mais rigorosa.
O que é o crédito-ponte?
O crédito-ponte é um financiamento de curto prazo em que se toma emprestado temporariamente um valor equivalente ao da venda do imóvel antigo, com quitação integral quando a venda é concluída.Muitas imobiliárias oferecem esse serviço, e ele é diferente do financiamento habitacional tradicional oferecido por bancos. Há incidência de juros e taxas, mas trata-se de um meio eficaz para suprir a falta de recursos quando se opta por comprar primeiro.
Pontos tributários na troca de apartamento
Ao realizar a troca, considere o uso dos seguintes regimes tributários:
- Dedução especial de 30 milhões de ienes para imóvel residencial (dedução sobre o ganho na venda)
- Regra especial de troca de imóvel residencial (diferimento da tributação)
- Regra especial de alíquota reduzida (quando o período de propriedade excede 10 anos)
※Em princípio, esses benefícios não podem ser aplicados simultaneamente, por isso recomendamos discutir previamente com um contador.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Do ponto de vista tributário, é melhor vender primeiro ou comprar primeiro?
Os benefícios fiscais, como a dedução de 30 milhões de ienes, dependem do momento da venda, mas para aplicar os regimes especiais para imóvel residencial é necessário "comprar a nova residência dentro de dois anos antes ou depois do ano da venda".Defina o cronograma confirmando os detalhes com um contador.
Q2. A análise do financiamento para troca de imóvel é rigorosa?
Como em muitos casos o valor do empréstimo supera o preço do imóvel, os critérios de análise tendem a ser mais rigorosos do que no financiamento habitacional comum. São exigidos renda estável, bom histórico de crédito e certo nível de capital próprio.
Q3. O que fazer se a residência antiga demorar a ser vendida?
Revisar o preço anunciado (ajustando-o ao preço adequado), renovar a apresentação do imóvel por meio de limpeza e reparos, e até mudar de imobiliária podem ser medidas eficazes.Se o financiamento duplo se prolongar no cenário de comprar primeiro, a venda direta para uma empresa imobiliária também pode ser uma opção.
