在中古公寓交易中，除了房價之外，另一項重要成本就是仲介費。對於3,000萬日圓的物件，中介費有時會超過100萬日圓；對投資人與購屋者而言，正確理解這項費用結構，是進行收益試算的基礎。
中古公寓仲介費是什麼樣的費用？
仲介費是房地產公司在賣方與買方之間提供居間服務並促成交易後所收取的成功報酬。原則上會在交屋完成時支付，只要交易未成立，就不會產生支付義務。其上限由《宅地建物取引業法》規定。
仲介費上限是多少？計算方式說明
法定上限計算式：（房價 × 3% + 6萬日圓）× 1.1（消費稅）
| 房價 | 仲介費上限（含稅） |
|---|---|
| 1,000萬日圓 | 435,600日圓 |
| 2,000萬日圓 | 759,000日圓（約76萬日圓） |
| 3,000萬日圓 | 1,155,000日圓（約116萬日圓） |
| 5,000萬日圓 | 1,815,000日圓（約182萬日圓） |
若收費超過此上限，即屬違法。不過，只要未超過上限，且雙方同意，就可以在0日圓至上限金額之間自由設定。
新建公寓的仲介費呢？
對於新建公寓，由於銷售成本通常已包含在房價內，因此買方一般不需另外支付仲介費。
如果因貸款審查未通過而使契約失效呢？
若因住宅貸款審查未通過而使契約失效，一般不需要支付仲介費。不過，部分房地產公司也可能以「手續費」名義收費，因此建議事先確認。
降低仲介費的談判方法
談判時機很重要
折扣談判的基本原則，是在簽約前的較早階段進行。簽約後再談，存在導致關係惡化的風險。
較容易獲得折扣的情況
- 長期滯銷的物件（賣方希望盡快成交）
- 地段或周邊環境較特殊的物件
- 仲介費設定在上限金額的情況
- 搭配房價本身的降價一起談判
仲介費免費或較低的情況
在雙邊代理交易中（即同時向賣方與買方收取手續費的交易），買方一側的仲介費有時會免費或打折。在這種情況下，房價本身的降價談判反而往往更困難。另外，在收購再販物件中（即房地產公司直接作為賣方的物件），不會產生仲介費。
投資人應了解的仲介費對收益的影響
在不動產投資報酬率的計算中，重要的不只是房價本身，還要以包含仲介費、登記費用、稅金等各項雜費在內的「實質取得成本」來計算。若3,000萬日圓的物件產生超過100萬日圓的仲介費，實質報酬率大約會受到0.3%至0.4%的影響。
常見問題（FAQ）
Q1. 仲介費折扣談判應該如何開口？
「仲介費目前是依上限金額計算，請問是否可以稍微調整一些？」 以坦率直接的方式確認，通常最有效。若能結合房價談判一起進行，成功率會更高。
Q2. 仲介費可以列為費用嗎？
購買投資用物件所支付的仲介費，可以作為取得成本計入物件帳面價值；依不同稅務處理方式，也可能列為費用。請向稅務師確認。
Q3. 仲介費是由賣方支付還是買方支付？
賣方與買方分別支付給各自負責的房地產公司。一般而言，賣方一側與買方一側的房地產公司都會各自收取佣金上限；但若是一家公司同時負責雙方的雙邊代理交易，則仍有談判空間。
