Para profissionais envolvidos em investimento e gestão de imóveis para locação, entender a estrutura do aluguel e da taxa de renovação é conhecimento importante tanto para construir relações com os inquilinos quanto para administrar a rentabilidade. Neste artigo, organizamos de forma sistemática informações úteis para a prática, desde dados de mercado sobre taxas de renovação, diferenças regionais, gestão de riscos em problemas de pagamento e dicas para negociação de aluguel.
O que é o sistema de renovação em locações? Entenda as diferenças conforme o tipo de contrato
O mecanismo de renovação em contratos de locação varia significativamente conforme o tipo de contrato.
Contrato de locação comum (com renovação)
O contrato de locação comum é um contrato que, em princípio, pode ser renovado se o inquilino desejar após o término do prazo contratual. Para o locador recusar a renovação, é necessário um “motivo legítimo”, limitado a casos como inadimplência no aluguel ou violação de regras de convivência. A renovação normalmente ocorre uma vez a cada dois anos.
Contrato de locação por prazo determinado (sem renovação)
O contrato de locação por prazo determinado não possui sistema de renovação, e a desocupação ao final do prazo é a regra. Se o locador autorizar, é possível fazer uma “recontratação”, mas haverá novos custos de procedimento. Como há um aspecto de instabilidade para o inquilino, também é comum que o aluguel seja fixado em patamar mais baixo.
Qual é o valor de mercado da taxa de renovação e como variam as diferenças regionais?
Segundo a “Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do ano fiscal Reiwa 4”, os imóveis para locação que cobram taxa de renovação representam 45,8% do total. Quanto ao número de meses cobrado, “exatamente 1 mês” é o mais frequente (77,2%), e o valor de mercado é de 1 a 2 meses de aluguel.
| Cidade | Proporção de imóveis com taxa de renovação | Valor de mercado da taxa de renovação |
|---|---|---|
| Tóquio | 65.0% | 1.0 mês |
| Kanagawa | 90.1% | 0.8 mês |
| Chiba | 82.9% | 1.0 mês |
| Quioto | 55.1% | 1.4 mês |
| Osaka | 0% | nenhuma |
| Hyogo | 0% | nenhuma |
| Fukuoka | 23.3% | 0.5 mês |
Em Osaka e Hyogo, não há o costume de cobrar taxa de renovação, enquanto a região de Kanto tende a apresentar tanto maior disseminação quanto maior valor desse encargo. É importante compreender os costumes regionais e estruturar o fluxo de caixa ao selecionar a área de um imóvel para investimento.
Formas de pagamento de aluguel e taxa de renovação, e riscos de gestão
As formas de pagamento são definidas pelo locador ou pela administradora, mas compreender o perfil de risco de cada modalidade está diretamente ligado à estabilidade da receita.
- Débito automático: há risco de inadimplência despercebida por falta de saldo
- Transferência bancária: há risco de esquecimento, e em alguns casos também existe custo de tarifa de transferência
- Pagamento com cartão de crédito: ajuda a reduzir o risco de inadimplência, mas a taxa fica a cargo do locador
- Pagamento em loja de conveniência: é prático, mas há poucos imóveis compatíveis e existe risco de perda de documentos
O que acontece em caso de atraso no aluguel ou na taxa de renovação? Riscos que o proprietário deve conhecer
O fluxo de resposta em caso de inadimplência é o seguinte.
- Cobrança à empresa fiadora ou ao fiador solidário
- Impacto negativo no histórico de crédito (entrada em “lista negra” após mais de 2 a 3 meses, com efeito por 5 anos)
- Risco de rescisão contratual e litígio (inadimplência superior a 3 meses pode configurar motivo legítimo para medida legal)
Para proteger a rentabilidade como investidor ou proprietário, a medida mais eficaz é utilizar uma empresa de garantia de aluguel e agir rapidamente nas fases iniciais da inadimplência. Além disso, uma estratégia de aluguel que também considere o impacto da definição do aluguel sobre o preço de venda contribui para maximizar a receita de longo prazo.
Momentos e dicas eficazes para negociar redução de aluguel e taxa de renovação
As negociações de aluguel tendem a ter mais chance de sucesso no período de menor demanda, de maio a setembro, e é importante observar os pontos abaixo.
- Prepare fundamentos para a negociação (imóveis com muitas unidades vagas, diferença em relação ao mercado da região, envelhecimento dos equipamentos etc.)
- Apresente inicialmente uma redução de até 5% no aluguel
- Evite uma postura intimidadora e mantenha uma boa relação no dia a dia
- Continue pagando o aluguel sem interrupção mesmo durante a negociação
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. A taxa de renovação é determinada por lei?
A cobrança da taxa de renovação em si não é obrigatória por lei. A obrigação de pagamento surge quando ela está claramente prevista no contrato. A Suprema Corte do Japão considerou válida a cláusula de taxa de renovação em 2011.
Q. Imóveis sem taxa de renovação são vantajosos como investimento?
Embora possam aumentar a taxa de permanência dos inquilinos, reduzem a receita. Em muitos casos, o aluguel é definido um pouco mais alto para compensar a ausência da taxa de renovação, por isso é necessário comparar a rentabilidade total.
Q. Se o inquilino sair antes de dois anos, a taxa de renovação é devolvida?
Como a taxa de renovação é a “contraprestação pela renovação contratual”, normalmente ela não é devolvida. No entanto, dependendo do momento da saída, alguns proprietários aceitam cálculo proporcional ou reembolso.
Q. Quais são as vantagens de utilizar um contrato de locação por prazo determinado?
Como a desocupação ao término do prazo é garantida, esse tipo de contrato é adequado para imóveis com planos de grande reforma ou reconstrução. Por outro lado, como a captação de inquilinos é mais difícil, em geral o aluguel é fixado cerca de 5% a 10% abaixo do mercado da região.
