A renovacao de imoveis usados tem atraido atencao como uma estrategia de investimento imobiliario que permite aumentar o valor agregado enquanto reduz o custo de aquisicao. No entanto, se o planejamento nao for feito com a compreensao de que existem riscos diferentes dos de uma construcao nova ou de uma reforma simples, pode haver custos e prazos inesperados acima do previsto.
O que e renovacao? Diferencas em relacao a reforma e construcao nova
Renovacao significa realizar uma reforma de maior porte em interiores, layout e instalacoes, aproveitando a estrutura original existente do edificio (vigas, pilares e fundacao). Enquanto a reforma costuma ser uma intervencao leve apenas no interior, a renovacao envolve uma obra de porte medio que pode incluir alteracoes de planta. A diferenca em relacao a reconstruir um imovel novo esta em reutilizar a estrutura que ainda pode ser aproveitada.
| Categoria | Escala da obra | Alteracao de planta | Faixa de custo |
|---|---|---|---|
| Reforma | Pequena | Em principio, nao | Baixa |
| Renovacao | Media | Possivel | Media a alta |
| Reconstrucao nova | Grande | Projeto livre | Alta |
Quais sao as desvantagens do investimento em renovacao?
As tres abaixo sao as principais desvantagens, e medidas preventivas sao necessarias ja na fase de planejamento.
O prazo da obra pode ficar mais longo do que o previsto
Na reutilizacao de edificacoes antigas, podem surgir diferencas de medidas que produtos padronizados de grandes construtoras nao conseguem atender, bem como deformacoes na base causadas por recalque do terreno. Se corrosao ou deterioracao forem descobertas apos a demolicao, etapas adicionais de reforco podem ser necessarias, e nao e raro que todo o plano mude de forma significativa. E preciso considerar a possibilidade de um cronograma mais longo do que em uma construcao nova com producao industrializada.
Ha risco de os custos ultrapassarem o orcamento
Em edificacoes antigas, pode ser necessario adquirir materiais sob encomenda que ja nao circulam no mercado atual. Alem disso, se novas deterioracoes ou corrosao forem descobertas depois do inicio da obra, surgem custos adicionais de reparo, e em muitos casos o total supera bastante a estimativa inicial. Recomenda-se fortemente reservar separadamente de 10% a 20% do orcamento como contingencia. Servicos de tubulacao e fiacao de agua, eletricidade e gas, que nao podem ser resolvidos por leigos, precisam ser contabilizados separadamente como custo de empresas especializadas.
Permanecem riscos de durabilidade e de conformidade regulatoria
Em imoveis mais antigos, podem ser identificadas insuficiencias de resistencia sismica ou de equipamentos de prevencao contra incendio. Se durante a obra ficar claro que sera necessario acrescentar reforco sismico e equipamentos de prevencao contra incendio, materiais, prazo e custo aumentarao em conjunto. Alem disso, em edificios construidos sob normas sismicas antigas, pode haver impacto na analise de credito para financiamento.
Medidas praticas para fazer o investimento em renovacao dar certo
Defina previamente o plano de utilizacao apos a renovacao
Antes do inicio da obra, decida se, apos a conclusao da renovacao, o imovel sera destinado a locacao, venda ou uso proprio. Quando a finalidade apos a entrega permanece vaga, nao e possivel otimizar o padrao dos equipamentos nem o desenho da planta, e o retorno sobre o investimento tende a cair.
Avalie o uso de subsidios e crowdfunding
Alguns governos locais oferecem programas de subsidio para renovacao de casas antigas e imoveis vagos. Se custos adicionais surgirem, investigar com antecedencia subsidios regionais e crowdfunding como opcoes de captacao amplia as alternativas disponiveis.
Ao avaliar a rentabilidade de um imovel renovado, e importante tomar a decisao de investimento compreendendo a relacao entre definicao de aluguel e valor do ativo. Quanto a estrategia de saida, tambem recomendamos consultar a estrategia de saida na era da inflacao e da alta dos custos de construcao.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Entre investimento em renovacao e investimento em construcao nova, qual tem maior rentabilidade?
Isso varia conforme localizacao, estado do imovel e ambiente de mercado. Como o investimento em renovacao pode reduzir o custo de aquisicao, a rentabilidade bruta tende a ser mais alta, mas o importante e comparar pela rentabilidade liquida considerando adequadamente o risco de custos adicionais.
Q. Quem arca com defeitos descobertos apos a renovacao?
Isso depende do conteudo do contrato de compra e das especificacoes registradas. Recomendamos definir com clareza, antes da contratacao, o alcance de responsabilidade de vendedor, construtora e comprador, e confirmar por escrito a abrangencia da responsabilidade por vicios e defeitos.
Q. Em que a renovacao de uma casa tradicional antiga difere da renovacao de um apartamento comum?
Casas tradicionais antigas costumam utilizar o metodo construtivo convencional em madeira, e como ha muitas medidas e materiais que nao podem ser atendidos por produtos industriais modernos, o trabalho manual dos artesaos aumenta e os custos tendem a subir. Alem disso, em muitos casos a investigacao do solo e da fundacao e indispensavel.
Q. E possivel financiar os custos da renovacao com emprestimo?
Sim. Ha instituicoes financeiras que oferecem emprestimos integrados de renovacao, nos quais o custo da renovacao e incorporado ao financiamento de compra do imovel. Como taxa de juros e limite de credito diferem dos de um financiamento habitacional comum, recomendamos consultar varias instituicoes e comparar.
Q. A depreciacao de um imovel renovado e igual a de um imovel novo?
O prazo de depreciacao de imoveis usados costuma ser definido como mais curto do que o de imoveis novos, o que pode elevar o efeito de economia tributaria no inicio. Quanto ao tratamento fiscal, confirme com um contador e reflita isso no plano de investimento.
