La renovación de inmuebles de segunda mano está llamando la atención como un método de inversión inmobiliaria que permite aumentar el valor añadido mientras se reduce el coste de adquisición. Sin embargo, si no se planifica entendiendo que existen riesgos distintos a los de una obra nueva o una reforma simple, es posible incurrir en sobrecostes y retrasos no previstos.
¿Qué es una renovación? Diferencias con una reforma y una obra nueva
La renovación es una intervención de gran alcance que aprovecha la estructura original del edificio existente (vigas, columnas y cimentación) mientras se renuevan en profundidad los interiores, la distribución y las instalaciones. Mientras que la reforma suele ser una intervención menor centrada solo en el interior, la renovación implica una obra de escala media que también puede incluir cambios de distribución. La diferencia con la reconstrucción de una obra nueva es que se reutiliza la estructura que aún puede aprovecharse.
| Tipo | Escala de la obra | Cambio de distribución | Coste estimado |
|---|---|---|---|
| Reforma | Pequeña | En principio no posible | Bajo |
| Renovación | Media | Posible | Medio a alto |
| Reconstrucción de obra nueva | Grande | Diseño libre | Alto |
¿Cuáles son las desventajas de invertir en renovaciones?
Las siguientes tres son las principales desventajas, y requieren medidas desde la fase previa de planificación.
El plazo de obra puede alargarse más de lo previsto
Al reutilizar edificios antiguos, pueden surgir desviaciones de medidas que no pueden resolverse con productos estandarizados de constructores de viviendas, así como deformaciones de la base causadas por asentamientos del terreno. Si después de la demolición se detecta corrosión, pueden añadirse procesos de refuerzo, y no es raro que cambie de forma importante todo el plan. Es necesario contemplar que el plazo de obra puede ser más largo que en una construcción nueva, donde la producción en fábrica es posible.
Existe el riesgo de que el coste supere el presupuesto
En edificios antiguos puede ser necesario conseguir materiales a medida que ya no circulan en el mercado actual. Además, si después del inicio de la obra se descubren nuevos deterioros o corrosión, se generan costes adicionales de reparación, y en muchos casos el importe final supera ampliamente el presupuesto inicial. Recomendamos firmemente reservar aparte entre un 10 % y un 20 % del presupuesto como fondo de contingencia. Las obras de fontanería, electricidad y gas, así como las instalaciones de tuberías y cableado, no pueden ser atendidas por personas sin experiencia, por lo que es necesario presupuestar por separado los honorarios de especialistas.
Persisten riesgos de durabilidad y de cumplimiento normativo
En propiedades con muchos años de antigüedad, a veces se detectan deficiencias en la resistencia sísmica o en los equipos contra incendios. Si durante la obra se determina que es necesario añadir refuerzos sísmicos o equipos de protección contra incendios, aumentan los materiales, el plazo y el coste. Además, en edificios que cumplen la normativa sísmica anterior, esto también puede afectar a la evaluación de financiación.
Respuestas prácticas para que la inversión en renovación tenga éxito
Definir con antelación el plan de uso posterior a la renovación
Antes de iniciar la obra debe decidirse si, tras completarla, el inmueble se destinará al alquiler, a la venta o al uso propio. Si la obra avanza sin tener clara la finalidad después de terminada, no será posible optimizar el nivel de los equipamientos ni el diseño de la distribución, y la rentabilidad de la inversión disminuirá.
Considerar el uso de subvenciones y crowdfunding
En algunos municipios existen programas de subvenciones para la renovación de casas tradicionales y viviendas vacías. Si se investigan con antelación las subvenciones locales y el crowdfunding como opciones de financiación en caso de que surjan costes adicionales, se amplían las alternativas disponibles.
Al evaluar la rentabilidad de un inmueble renovado, es importante tomar la decisión de inversión comprendiendo la relación entre la fijación del alquiler y el valor del activo. Asimismo, para la estrategia de salida, conviene consultar también la estrategia de salida en la era de la inflación y del aumento de los costes de construcción.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué ofrece mayor rentabilidad, la inversión en renovación o la inversión en obra nueva?
Depende de la ubicación, del estado del inmueble y del entorno del mercado. La inversión en renovación suele facilitar una mayor rentabilidad bruta porque reduce el coste de adquisición, pero es importante compararla con una rentabilidad real que calcule adecuadamente el riesgo de costes adicionales.
Q. ¿Quién asume los defectos detectados después de la renovación?
Depende del contenido del contrato y de lo indicado en la memoria de especificaciones al momento de la compra. Recomendamos aclarar antes de la firma el alcance de la responsabilidad del vendedor, del contratista y del comprador, y confirmar por escrito el alcance de la responsabilidad por defectos.
Q. ¿En qué se diferencia la renovación de una casa tradicional de la renovación habitual de un apartamento?
Las casas tradicionales suelen construirse con el método convencional de estructura de madera, y como hay muchas medidas y materiales que no pueden resolverse con productos industriales modernos, aumenta el trabajo artesanal y tienden a elevarse los costes. Además, en muchos casos es imprescindible investigar el terreno y la cimentación.
Q. ¿Es posible financiar el coste de la renovación con un préstamo?
Sí. Existen entidades financieras que ofrecen un "préstamo integrado de renovación" que incorpora el coste de la renovación al préstamo para la compra del inmueble. Como los tipos de interés y el límite de endeudamiento difieren de los de una hipoteca habitual, recomendamos consultar y comparar varias entidades.
Q. ¿La depreciación fiscal de un inmueble renovado es la misma que la de una obra nueva?
En muchos casos, el plazo de depreciación fiscal de los inmuebles de segunda mano se fija más corto que el de una obra nueva, lo que puede generar un mayor efecto de ahorro fiscal en la fase inicial. En cuanto al tratamiento fiscal, consúltelo con un asesor tributario y refléjelo en su plan de inversión.
