Die Renovierung von Bestandsimmobilien gilt als attraktive Form der Immobilieninvestition, weil sich damit der Kaufpreis begrenzen und zugleich zusätzlicher Wert schaffen lässt. Wer jedoch plant, ohne die Risiken zu verstehen, die sich von Neubauten oder einfachen Modernisierungen unterscheiden, kann mit unerwarteten Kosten- und Zeitüberschreitungen konfrontiert werden.
Was ist eine Renovierung? Unterschiede zu Modernisierung und Neubau
Eine Renovierung isteine umfassende Erneuerung von Innenausbau, Grundriss und Ausstattung unter Nutzung der ursprünglichen Struktur eines bestehenden Gebäudes (Balken, Stützen und Fundament). Während eine Modernisierung meist nur kleinere Eingriffe im Innenbereich umfasst, ist eine Renovierung ein mittelgroßes Bauvorhaben, das auch Grundrissänderungen einschließt. Der Unterschied zum Abriss mit Neubau liegt darin, dass die nutzbare Tragstruktur weiterverwendet wird.
| Typ | Bauumfang | Grundrissänderung | Kostenrahmen |
|---|---|---|---|
| Modernisierung | Klein | Grundsätzlich nicht möglich | Niedrig |
| Renovierung | Mittel | Möglich | Mittel bis hoch |
| Abriss mit Neubau | Groß | Freie Planung | Hoch |
Welche Nachteile hat eine Renovierungsinvestition?
Die folgenden drei Punkte sind die wesentlichen Nachteile und sollten bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden.
Die Bauzeit kann länger werden als erwartet
Bei der Weiterverwendung älterer Gebäudekönnen Maßabweichungen auftreten, die sich mit Standardprodukten nicht ausgleichen lassen, oder Verformungen des Fundaments infolge von Bodensenkungen. Wird nach dem Rückbau Korrosion entdeckt, kommen zusätzliche Verstärkungsarbeiten hinzu, und nicht selten verändert sich der gesamte Plan deutlich. Es ist daher sinnvoll, eine längere Bauzeit als bei einem industriell planbaren Neubau einzuplanen.
Es besteht das Risiko, dass die Kosten das Budget überschreiten
Bei älteren Gebäuden kann die Beschaffung von Sondermaterialien erforderlich sein, die heute nicht mehr regulär verfügbar sind. Außerdemführen neu entdeckte Schäden oder Korrosion nach Baubeginn zu zusätzlichen Instandsetzungskosten, sodass die ursprüngliche Kalkulation häufig deutlich überschritten wird. Es ist dringend zu empfehlen, zusätzlich 10 bis 20 % der veranschlagten Summe als Reserve einzuplanen. Für Sanitär-, Elektro- und Gasleitungen sowie Verkabelungsarbeiten, die nicht in Eigenleistung erbracht werden können, sollten die Kosten von Fachfirmen gesondert angesetzt werden.
Risiken bei Dauerhaftigkeit und Regulierung bleiben bestehen
Bei älteren Objekten werden mitunter Mängel bei der Erdbebensicherheit oder beim Brandschutz festgestellt.Stellt sich während der Arbeiten heraus, dass zusätzliche Erdbebenverstärkungen oder Brandschutzeinrichtungen nötig sind, steigen Materialaufwand, Bauzeit und Kosten insgesamt. Zudem können Gebäude nach alten Erdbebenstandards die Finanzierungsprüfung erschweren.
Praktische Maßnahmen für eine erfolgreiche Renovierungsinvestition
Die Nutzung nach der Renovierung frühzeitig festlegen
Vor Baubeginn sollte feststehen, ob die Immobilie nach Abschluss vermietet, verkauft oder selbst genutzt werden soll. Bleibt die spätere Nutzung unklar, lassen sich Ausstattungsniveau und Grundriss nicht optimal abstimmen, was die Wirtschaftlichkeit der Investition mindert.
Fördermittel und Crowdfunding prüfen
Einige Kommunen bieten Förderprogramme für die Renovierung traditioneller Häuser oder leerstehender Immobilien an. Wer regionale Zuschüsse und Crowdfunding vorab als Finanzierungsoptionen für mögliche Mehrkosten prüft, erweitert seinen Handlungsspielraum.
Bei der Bewertung der Rentabilität einer renovierten Immobilie istder Zusammenhang zwischen Mietpreisgestaltung und Vermögenswertvor einer Investitionsentscheidung genau zu verstehen. Für die Exit-Strategie sollte außerdemdie Exit-Strategie im Zeitalter von Inflation und steigenden Baukostenebenfalls berücksichtigt werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Welche Variante ist rentabler: Renovierungsinvestitionen oder Neubauinvestitionen?
Das hängt von Lage, Objektzustand und Marktumfeld ab. Renovierungsinvestitionen erzielen wegen der niedrigeren Anschaffungskosten oft eine höhere Bruttorendite, entscheidend ist jedoch der Vergleich auf Basis der Nettorendite unter angemessener Berücksichtigung möglicher Zusatzkosten.
F. Wer trägt Mängel, die erst nach der Renovierung festgestellt werden?
Das richtet sich nach dem Vertragsinhalt und der Leistungsbeschreibung beim Kauf. Es ist ratsam, die Verantwortungsbereiche von Verkäufer, ausführendem Unternehmen und Käufer vor Vertragsabschluss klar festzulegen und den Umfang der Mängelhaftung schriftlich zu bestätigen.
F. Worin unterscheidet sich die Renovierung eines traditionellen Hauses von der üblichen Renovierung einer Eigentumswohnung?
Traditionelle Häuser sind häufig in klassischer Holzständerbauweise errichtet und enthalten viele Maße und Materialien, die sich mit modernen Industrieprodukten nicht ohne Weiteres abbilden lassen. Dadurch steigt der handwerkliche Aufwand und damit oft auch das Kostenniveau. Zudem sind Untersuchungen von Boden und Fundament in vielen Fällen unverzichtbar.
F. Lassen sich Renovierungskosten über ein Darlehen finanzieren?
Ja. Es gibt Finanzinstitute, die integrierte Renovierungsdarlehen anbieten, bei denen die Renovierungskosten in die Immobilienfinanzierung einbezogen werden. Da Zinssatz und Kreditobergrenze von einem klassischen Wohnungsbaudarlehen abweichen können, empfiehlt sich der Vergleich mehrerer Anbieter.
F. Ist die Abschreibung einer renovierten Bestandsimmobilie dieselbe wie bei einem Neubau?
Bei Bestandsimmobilien wird die Abschreibungsdauer häufig kürzer angesetzt als bei Neubauten, was zu einem stärkeren anfänglichen Steuereffekt führen kann. Die steuerliche Behandlung sollte mit einem Steuerberater abgestimmt und in die Investitionsplanung einbezogen werden.
