Está aumentando o número de casos em que apartamentos usados são comprados com a reforma já prevista. A maior vantagem é poder criar um espaço ao seu gosto enquanto controla o custo de aquisição, mas há muitos pontos de atenção diferentes de um imóvel novo, como planejamento financeiro, análise de crédito e trâmites com a associação de condôminos. Neste artigo, explicamos de forma prática o fluxo desde a compra até a conclusão da reforma.
Qual é a diferença entre um apartamento usado e um apartamento novo?
Primeiro, vamos organizar as principais diferenças entre imóveis novos e usados.
| Apartamento novo | Apartamento usado | |
|---|---|---|
| Forma de verificar o imóvel | Apartamento decorado e galeria | É possível visitar a unidade real |
| Alteração de planta | Relativamente fácil de adaptar | Depende da estrutura existente |
| Comunidade | Todos iniciam a moradia ao mesmo tempo | É possível verificar previamente a comunidade existente |
| Taxa de corretagem | Muitas vezes não é necessária (venda direta) | Em princípio, necessária |
A grande vantagem do imóvel usado é poder decidir a compra vendo a unidade real, o que permite verificar com antecedência o entorno, a incidência de luz solar e até a faixa etária dos moradores.
Como é o fluxo da compra de um apartamento usado até a reforma?
ETAPA 1. Busca do imóvel: verificar com atenção os pontos com maior custo de reforma
Ao procurar um imóvel com reforma em mente, é importante conferir com atenção, durante a visita, os pontos em que os custos tendem a aumentar, como cozinha, banheiro e áreas que exigem alteração de planta. Definir com antecedência se a obra será uma renovação próxima ao estado de esqueleto ou apenas uma reforma parcial facilita o planejamento financeiro.
ETAPA 2. Fazer em paralelo a pré-análise do financiamento e o orçamento da reforma
Depois de definir o imóvel, avance o quanto antes com a pré-análise do financiamento.Ter a aprovação prévia aumenta o poder de negociação com o vendedor e a prioridade como potencial comprador. Ao mesmo tempo, obtenha o orçamento da reforma e estime o custo total, incluindo preço do imóvel, custo da reforma e taxa de corretagem.
ETAPA 3. Iniciar a reforma após a contratação do financiamento
Antes do início da obra, pode ser necessário obter cartas de consentimento dos moradores vizinhos e apresentar pedido à associação de condôminos. Em muitos casos, a empresa de reforma cuida desse processo, mas recomendamos confirmar diretamente com a administração do condomínio, com antecedência, os documentos exigidos, o período permitido para a obra e as regras de proteção das áreas comuns.
Quais são os dois principais cuidados ao comprar um apartamento usado?
Custos: incluir obrigatoriamente a taxa de corretagem no planejamento financeiro
Na compra de um apartamento usado, incide a taxa de corretagem devida à empresa que intermediou a negociação com o vendedor (o limite legal é de 3% do preço de venda mais 60 mil ienes). É importante planejar o orçamento total somando preço do imóvel, custo da reforma e demais despesas, como registro, seguro contra incêndio e mudança.
Segurança: verificar a documentação estrutural e sísmica e utilizar inspeção residencial
Em apartamentos usados, não é possível visitar um apartamento decorado nem as partes estruturais como em um imóvel novo. Se houver documentação da época da construção, verifique-a e, em caso de dúvida, recomendamos solicitar uma home inspection (inspeção residencial). Especialmente em imóveis do padrão sísmico antigo (anteriores a 1981), verificar o resultado do diagnóstico sísmico é condição básica para a decisão de investimento.
Para a simulação de rentabilidade em investimento em apartamentos usados, como escolher a idade ideal do imóvel deve ser analisado em conjunto para aumentar a precisão. Além disso, quanto ao nível adequado do fundo de reserva para reparos, as diretrizes de restauração ao estado original do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão também merecem consulta.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Entre reformar um apartamento usado e comprar um novo, qual opção tem menor custo?
De modo geral, apartamento usado + reforma tende a reduzir o custo total, mas isso varia bastante conforme o estado do imóvel e o tipo de reforma desejado. Se você considerar uma renovação completa, recomendamos comparar os custos em detalhe com os de um imóvel novo.
Q. É necessário contratar separadamente o financiamento da reforma e o financiamento habitacional?
Em alguns casos, é possível contratar um "financiamento integrado de compra + reforma". Como as condições de juros e os critérios de análise podem ser diferentes dos de um financiamento habitacional comum, consulte várias instituições financeiras para escolher a forma de captação mais adequada.
Q. Posso iniciar a reforma sem apresentar solicitação à associação de condôminos?
Em princípio, não. Em muitos condomínios, mesmo obras na parte privativa exigem solicitação prévia à associação e aviso aos moradores vizinhos conforme o regulamento. Confirme isso obrigatoriamente antes de iniciar a obra.
Q. Qual é a faixa de custo usual de uma home inspection?
No caso de uma unidade de apartamento, a faixa de preço habitual é de cerca de 30 mil a 50 mil ienes. Em comparação com o custo de aquisição do imóvel, é um investimento pequeno, mas muito eficaz para identificar previamente problemas estruturais.
Q. O que acontece se surgirem custos adicionais durante a obra de reforma?
Há casos em que custos adicionais surgem quando, após o início da obra, são encontradas deteriorações ou corrosões não previstas. Recomendamos reservar pelo menos cerca de 10% a 15% do orçamento como contingência.
