Os imóveis reformados em Tóquio mantêm alta popularidade como destino de investimento imobiliário. Para tomar decisões de investimento adequadas, é importante compreender as vantagens e desvantagens sob a perspectiva do inquilino e avaliar com precisão o risco de vacância e o valor do imóvel.
Por que o investimento em imóveis reformados em Tóquio tem atraído atenção?
Enquanto o número de novos condomínios colocados à venda nas áreas centrais de Tóquio vem diminuindo, o estoque de imóveis usados continua aumentando ano após ano. Imóveis que alcançam qualidade equivalente à de um novo por meio de renovação têm alto potencial de investimento, pois conseguem captar a demanda de compradores que aguardam há muito tempo para adquirir um imóvel.
Vantagens e desvantagens para os inquilinos em condomínios já reformados
Vantagem 1: maior amplitude de opções
Nas áreas centrais, continua difícil encontrar novos condomínios em localizações privilegiadas. Como os imóveis reformados conseguem oferecer qualidade comparável à de um novo na mesma região, seu ponto forte é que tendem a atrair com mais facilidade compradores e inquilinos que procuram imóvel há muito tempo.
Vantagem 2: é possível decidir após ver o imóvel real
Os novos condomínios começam a ser vendidos ainda durante a construção, mas os imóveis reformados podem ser contratados após a confirmação do imóvel concluído. Poder evitar o risco de “ser diferente do que eu imaginava” gera tranquilidade para o inquilino e aumenta a taxa de fechamento.
Desvantagem 1: o design pode dividir opiniões
Como o design após a renovação já está definido, se o estilo interno não agradar, o imóvel pode ser retirado da lista de consideração. Trata-se de um desafio que tende a ocorrer especialmente em imóveis com acabamento de perfil mais autoral.
Desvantagem 2: é difícil julgar o preço adequado
Como a oferta de condomínios usados reformados ainda é limitada mesmo em Tóquio, há poucos comparáveis, e avaliar o preço adequado exige conhecimento especializado. Também pode haver grande diferença de preço entre imóveis cujo proprietário precisa vender com urgência e imóveis negociados em condições normais.
Vantagens e desvantagens para os inquilinos em casas usadas reformadas
Vantagem 1: custo significativamente menor do que o de um imóvel novo
Em residências usadas com mais de 15 anos de construção, a queda de preço tende a se estabilizar; por isso, imóveis renovados a partir desse ponto tornam-se ativos com baixo risco de queda acentuada do valor de mercado e um alvo de investimento estável. Em comparação com casas novas, tanto a compra quanto a locação podem ser feitas com menor custo.
Vantagem 2: maior flexibilidade de planta
Com a renovação, é possível adaptar o imóvel às necessidades dos inquilinos, com mudanças de divisórias, instalação de cozinha planejada e outras melhorias. O fato de o inquilino poder visitar o imóvel e decidir com convicção também é uma vantagem para o investidor.
Desvantagem 1: em alguns casos, permanecem dúvidas sobre a durabilidade
Em imóveis mais antigos, pode haver deterioração residual na estrutura mesmo após a renovação. Ao realizar uma inspeção predial por especialistas, é possível avaliar os riscos antes do investimento.
Desvantagem 2: alguns imóveis têm baixo desempenho térmico
Casas tradicionais e edificações construídas segundo normas antigas podem apresentar baixo isolamento térmico. Para assegurar um ambiente de moradia confortável aos inquilinos, é importante incluir na análise a possibilidade de obras complementares de isolamento.
Para entender a diferença entre renovação e reforma convencional, consulte também Comparação do valor de investimento entre reforma convencional e renovação.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Em Tóquio, quais áreas são promissoras para investir em imóveis reformados?
Os três distritos centrais e a zona sul de Tóquio apresentam forte demanda por locação, e mesmo imóveis reformados podem contar com ocupação estável. As áreas próximas a projetos de reurbanização também merecem atenção.
Q2. É possível definir o aluguel de um imóvel já reformado em nível semelhante ao de um imóvel novo?
Se a qualidade do interior e dos equipamentos for elevada, em alguns casos é possível praticar um aluguel próximo ao de imóveis novos na mesma região. Ainda assim, a idade da construção e a estrutura permanecem como fatores de avaliação.
Q3. Como avaliar se o preço é adequado?
É importante combinar múltiplas fontes de informação, como casos fechados na vizinhança, dados do REINS e opiniões de avaliadores imobiliários. Uma segunda opinião de um especialista confiável também é útil.
Q4. A inspeção em imóveis reformados é obrigatória?
Não é obrigatória, mas, especialmente em imóveis construídos segundo o padrão sísmico antigo (antes de 1981), recomendamos fortemente a inspeção para compreender as condições da estrutura, da tubulação e do isolamento térmico.
