Ein präzises Verständnis der Systematik von„Abschreibungskosten“und ihrer Berechnung, die für die steuerliche Erklärung beim Verkauf von Immobilien erforderlich sind, ist für Investoren und Eigentümer unverzichtbar. Fehler in der Berechnung führen nicht nur zum Verlust von Steuersparmöglichkeiten, sondern bergen auch das Risiko einer überhöhten Erklärung.
Was sind Abschreibungskosten bei Immobilien?
Abschreibungskosten sind die buchhalterische Behandlung, bei der der Wertverlust von Anlagevermögen wie Gebäuden und Ausstattungen über die Nutzungsdauer als Aufwand verteilt wird. Da bei Grundstücken davon ausgegangen wird, dass sie nicht an Wert verlieren, sind sie ausgenommen. Bei Immobilien ist dahernur der Gebäudeteilabschreibungsfähig.
Es gibt drei Arten von Nutzungsdauern bei Immobilien
Für die Nutzungsdauer gibt es die folgenden drei Betrachtungsweisen.
- Gesetzliche Nutzungsdauer: die vom Staat festgelegte buchhalterische Standarddauer eines Gebäudes. Sie wird am häufigsten für die Immobilienbewertung verwendet
- Physische Nutzungsdauer: die Anzahl der Jahre, bis ein Gebäude physisch nicht mehr genutzt werden kann
- Wirtschaftliche Nutzungsdauer: der Zeitraum, in dem ein Vermögenswert unter Berücksichtigung von Reparaturkosten und ähnlichem tatsächlich noch als werthaltig gilt
Warum unterscheidet sich die Nutzungsdauer zwischen gewerblicher und privater Nutzung?
Auch bei demselben Holzgebäude gilt, dassfür gewerbliche Nutzung (Vermietung, Laden) eine Nutzungsdauer von 22 Jahren und für private Wohnnutzung (Verkauf des Eigenheims) von 33 Jahren festgelegt ist. Dahinter steht eine gesetzliche Regelung, die die Steuerbelastung beim Verkauf des selbst genutzten Wohneigentums mindern soll.
Wie werden Abschreibungskosten berechnet?
Abschreibungskosten = Anschaffungspreis × Abschreibungssatz entsprechend der Nutzungsdauer
Für Immobilien, die ab April 2007 erworben wurden, gilt grundsätzlich dielineare Abschreibung.
Unterschied zwischen linearer und degressiver Abschreibung
- Lineare Abschreibung: In jeder Periode wird derselbe Betrag abgeschrieben. Die Berechnung ist einfach, und in der Anfangsphase fallen tendenziell leichter Gewinne an
- Degressive Abschreibung: Es wird mit einem festen Satz auf den Restbuchwert abgeschrieben. Der Abschreibungsbetrag ist anfangs höher und nimmt nach und nach ab
Berechnungsbeispiel (nicht gewerblich genutzter Holzbau)
Wenn eine nicht gewerblich genutzte Holzimmobilie (Nutzungsdauer 33 Jahre, Abschreibungssatz 0,031) für 10 Millionen Yen gekauft wurde und 15 Jahre vergangen sind:
10 Millionen Yen × 0,9 × 0,031 × 15 Jahre = Abschreibungskosten4.185.000 Yen
Gebäudeanschaffungskosten = 10 Millionen Yen - 4.185.000 Yen = 5.815.000 Yen
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Woher lässt sich der Anschaffungspreis ermitteln, der für die Berechnung der Abschreibungskosten verwendet wird?
A. Maßgeblich sind der Kaufvertrag oder der Bewertungsbetrag der Grundsteuer auf Anlagevermögen. Wurden Grundstück und Gebäude zusammen gekauft, wird der Gebäudepreis anhand des Aufteilungsschlüssels auf Basis dieses Bewertungsbetrags ermittelt.
F. Wie wirken sich Abschreibungskosten beim Verkauf des Eigenheims aus?
A. Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns werden die Gebäudeanschaffungskosten verwendet, die sich aus den Anschaffungskosten abzüglich der Abschreibungskosten ergeben. Je niedriger die Gebäudeanschaffungskosten sind, desto höher fällt der Veräußerungsgewinn und damit die Einkommensteuer aus.
F. Wie wird die Nutzungsdauer bei einer Bestandsimmobilie behandelt, deren Alter die gesetzliche Nutzungsdauer überschreitet?
A. Wenn die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten ist, wird die vereinfachte Methode „Nutzungsdauer × 20 %“ angewendet. Bei einem Holzbau mit 22 Jahren wären das zum Beispiel 4 Jahre (22 × 0,2) als anwendbare Nutzungsdauer.
F. Sollte man die Berechnung der Abschreibungskosten einem Fachmann überlassen?
A. Die Berechnungsmethode unterscheidet sich je nach Erwerbszeitpunkt, Nutzung und Bauweise, und manche Fälle sind komplex. Wer für die Steuererklärung oder die steuerliche Erklärung beim Verkauf einen Steuerberater hinzuzieht, kann Berechnungsfehler und Deklarationslücken vermeiden.
