Venda no estado atual refere-se a um método de venda em que o imóvel é entregue ao comprador em seu estado atual, mesmo que haja defeitos (problemas ou deterioração). Embora isso possa reduzir os custos e o tempo do vendedor, há o risco de gerar conflitos se as obrigações legais não forem compreendidas com precisão. Neste artigo, organizamos a definição, as obrigações legais, as vantagens e as desvantagens da venda no estado atual.
O que é venda no estado atual?
Venda no estado atual é um método de venda no qual defeitos existentes, como papel de parede descascando ou falhas em equipamentos, não são reparados nem corrigidos, e o imóvel é entregue ao comprador em sua condição atual. Quanto mais tempo o imóvel foi utilizado, maior a probabilidade de haver algum tipo de deterioração, e muitos vendedores escolhem essa opção para evitar custos de reparo antes da venda.
No entanto, “venda no estado atual” não significa que tudo é permitido. A operação deve ocorrer dentro de três estruturas legais: dever de divulgação, responsabilidade por não conformidade contratual e responsabilidade por vícios ocultos.
As 3 obrigações legais do vendedor em uma venda no estado atual
1. Dever de divulgação
Se o imóvel apresentar problemas ou deterioração, o vendedor tem a obrigação de divulgar detalhadamente ao comprador os pontos afetados, o estado e o histórico de reparos anteriores. Se for constatada violação desse dever, isso será considerado descumprimento contratual e poderá gerar pedido de indenização por perdas e danos. Mesmo pequenos problemas não devem ser ocultados.
2. Responsabilidade por não conformidade contratual (reforma do Código Civil de abril de 2020)
Trata-se de uma responsabilidade reforçada pela reforma do Código Civil de abril de 2020. Mesmo após a entrega, se o estado do imóvel divergir do conteúdo do contrato, o comprador poderá exigir providências adicionais ou redução do preço. O vendedor precisa registrar integralmente o conteúdo dos defeitos no “documento de confirmação do estado atual”, fazendo coincidir o conteúdo contratual com a situação real.
3. Responsabilidade por vícios ocultos
Mesmo em relação a defeitos que o vendedor não conhecia, se eles forem descobertos em até 3 meses após a entrega, surgirá para o vendedor a obrigação de reparo. Isso também se aplica a imóveis novos. A utilização de uma home inspection (vistoria das condições do edifício) antes da entrega é eficaz como gestão de risco para o vendedor.
Vantagens e desvantagens para o vendedor na venda no estado atual
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Não há necessidade de gastos com reparos | O preço de venda tende a ficar abaixo do valor de mercado |
| Pode ser colocado à venda imediatamente | Risco de conflitos por falha na divulgação de defeitos |
| Permite atender a uma venda urgente | Ainda é necessário descartar móveis e itens desnecessários |
Vantagens e desvantagens para o comprador na venda no estado atual
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Pode ser adquirido por um valor inferior ao de mercado | Risco de surgirem reparos adicionais após a entrega |
| É mais fácil reformar de acordo com a própria preferência | Se expirar o prazo da responsabilidade por não conformidade contratual, o custo será do comprador |
| É possível morar mais rápido em um imóvel usado com poucos anos de construção | É necessário conhecimento especializado para entender o estado do imóvel |
Pontos importantes ao negociar uma venda no estado atual
- Elaborar integralmente o documento de confirmação do estado atual, a lista de equipamentos acessórios e o relatório sobre a situação do imóvel
- Explicar o conteúdo dos defeitos ao comprador não apenas verbalmente, mas também por escrito, e obter sua assinatura
- Realizar uma home inspection e compreender objetivamente a condição do edifício（isso traz segurança tanto para o vendedor quanto para o comprador）
- O comprador deve registrar o estado do imóvel logo após o contrato e verificá-lo dentro do prazo da responsabilidade por não conformidade contratual
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FAQ
Q1. Venda no estado atual e isenção de responsabilidade por vícios ocultos são a mesma coisa?
Não. Venda no estado atual é uma forma de “entregar sem reparar”, enquanto a isenção de responsabilidade por vícios ocultos é uma cláusula contratual que afasta a responsabilidade por vícios ocultos prevista no contrato. Mesmo na venda no estado atual, o dever de divulgação deve sempre ser cumprido.
Q2. Como evitar problemas após vender no estado atual?
A medida mais eficaz é realizar uma home inspection e elaborar o documento de confirmação do estado atual com base no resultado da vistoria. Quando há uma avaliação objetiva de um terceiro, os conflitos após a compra e venda diminuem de forma significativa.
Q3. Para que tipo de imóvel a venda no estado atual é indicada?
Ela é indicada para casos em que se deseja vender com urgência, quando não é possível reservar recursos para reparos, ou para imóveis localizados em áreas com muitos compradores interessados em renovação.
Q4. Qual é o prazo da responsabilidade por não conformidade contratual?
Pelo princípio geral do Código Civil, é “dentro de 1 ano a partir do momento em que o comprador toma conhecimento da não conformidade”, mas o prazo também pode ser reduzido por contrato. Em negociações entre pessoas físicas, é comum estabelecer 3 meses a partir da entrega.
Q5. Ao vender no estado atual, quanto o preço costuma cair em relação ao mercado?
Isso varia conforme o conteúdo dos defeitos, o orçamento de reparos e a demanda pelo imóvel, mas é comum descontar parte ou a totalidade do valor correspondente ao custo do reparo. Obter previamente um orçamento de reparo ajuda a tornar a negociação mais fluida.
