La venta en el estado actual es un método de venta en el que la propiedad se entrega al comprador tal como está, aunque tenga defectos (fallas o deterioro). Aunque permite al vendedor ahorrar costos y tiempo, existe el riesgo de que surjan problemas si no comprende con precisión sus obligaciones legales. En este artículo, organizamos la definición, las obligaciones legales, las ventajas y las desventajas de la venta en el estado actual.
¿Qué es la venta en el estado actual?
La venta en el estado actual es un método de venta en el que los defectos existentes, como papel tapiz desprendido o fallas en los equipos, no se reparan ni se corrigen, y la propiedad se entrega al comprador en su estado actual. Cuanto más tiempo se ha usado una propiedad, más probable es que presente algún deterioro, por lo que muchos vendedores la eligen para evitar costos de reparación antes de vender.
Sin embargo, «venta en el estado actual» no significa que todo esté permitido. Debe realizarse dentro de tres marcos legales: la obligación de revelación, la responsabilidad por incumplimiento contractual y la responsabilidad por defectos ocultos.
Tres obligaciones legales que asume el vendedor en una venta en el estado actual
1. Obligación de revelación
Si la propiedad presenta fallas o deterioro, el vendedor tiene la obligación de revelar al comprador en detalle las partes afectadas, su estado y el historial de reparaciones anteriores. Si se descubre un incumplimiento de esta obligación, se considerará una infracción contractual y podrá dar lugar a una reclamación por daños y perjuicios. No se debe ocultar ni siquiera un problema menor.
2. Responsabilidad por incumplimiento contractual (reforma del Código Civil de abril de 2020)
Se trata de una responsabilidad reforzada por la reforma del Código Civil de abril de 2020. Incluso después de la entrega, si el estado de la propiedad difiere del contenido del contrato, el comprador puede exigir prestaciones adicionales o una reducción del precio. El vendedor debe consignar sin omisiones el contenido de los defectos en el «documento de confirmación del estado actual» y hacer coincidir el contenido contractual con la realidad.
3. Responsabilidad por defectos ocultos
Incluso si el vendedor no conocía una falla, si esta se descubre dentro de los tres meses posteriores a la entrega, surge para el vendedor la obligación de repararla. Esto también se aplica a las propiedades de nueva construcción. Utilizar una inspección de vivienda previa a la entrega (investigación del estado del edificio) es eficaz como gestión de riesgos para el vendedor.
Ventajas y desventajas para el vendedor en una venta en el estado actual
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| No se requieren gastos de reparación | El precio de venta tiende a ser más bajo que el del mercado |
| Puede ponerse en venta de inmediato | Riesgo de problemas por omitir la revelación de defectos |
| Puede responder a una venta urgente | Sigue siendo necesario desechar muebles y artículos innecesarios |
Ventajas y desventajas para el comprador en una venta en el estado actual
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Puede adquirirse por debajo del precio de mercado | Riesgo de reparaciones adicionales después de la entrega |
| Es más fácil reformarla a gusto propio | Una vez vencido el plazo de la responsabilidad por incumplimiento contractual, la carga recae en el comprador |
| Se puede habitar rápidamente una vivienda usada con pocos años de antigüedad | Se requieren conocimientos especializados para comprender el estado de la propiedad |
Puntos clave al realizar una transacción en el estado actual
- Preparar sin omisiones el documento de confirmación del estado actual, la lista de equipos adjuntos y el informe sobre el estado de la propiedad
- Explicar al comprador el contenido de los defectos no solo verbalmente, sino también por escrito, y obtener su firma
- Realizar una inspección de vivienda para comprender de forma objetiva el estado del edificio (sirve de garantía tanto para el vendedor como para el comprador)
- El comprador debe registrar el estado de la propiedad desde justo después del contrato y verificarlo dentro del período de responsabilidad por incumplimiento contractual
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Preguntas frecuentes
P1. ¿La venta en el estado actual y la exención de responsabilidad por defectos ocultos son lo mismo?
No. La venta en el estado actual es un método de «entrega sin reparar», mientras que la exención de responsabilidad por defectos ocultos es una cláusula especial que exime la responsabilidad contractual por defectos ocultos. Incluso en una venta en el estado actual, la obligación de revelación debe cumplirse sin falta.
P2. ¿Cómo evitar problemas después de vender en el estado actual?
Lo más eficaz es realizar una inspección de vivienda y elaborar el documento de confirmación del estado actual con base en sus resultados. Contar con una evaluación objetiva de un tercero reduce notablemente las disputas después de la compraventa.
P3. ¿Para qué tipo de propiedades es adecuada la venta en el estado actual?
Es adecuada cuando se necesita vender con urgencia, cuando no se pueden asegurar fondos para reparaciones o para propiedades ubicadas en zonas donde hay muchos compradores interesados en renovarlas.
P4. ¿Cuál es la duración del período de responsabilidad por incumplimiento contractual?
Según la regla general del Código Civil, es «dentro del plazo de un año desde que el comprador conoce la falta de conformidad», aunque también es posible acortar el período por contrato. En las compraventas entre particulares, suele fijarse en tres meses desde la entrega.
P5. Al vender en el estado actual, ¿cuánto suele reducirse el precio respecto al mercado?
Aunque depende del contenido de los defectos, del presupuesto de reparación y de la demanda de la propiedad, en muchos casos se descuenta una parte o la totalidad del costo estimado de reparación. Obtener de antemano un presupuesto de reparación facilita las negociaciones.
