Was bedeutet ein Immobilienverkauf im Ist-Zustand? Rechtliche Pflichten sowie Vor- und Nachteile für Verkäufer und Käufer

Der Verkauf im Ist-Zustand ist eine Verkaufsform, bei der die Immobilie dem Kaeufer auch dann in ihrem derzeitigen Zustand uebergeben wird, wenn Maengel (Beschaedigungen oder Abnutzung) vorhanden sind. Das spart dem Verkaeufer zwar Kosten und Zeit, kann aber zu Streitigkeiten fuehren, wenn die rechtlichen Pflichten nicht genau verstanden werden. Dieser Artikel ordnet die Definition, die rechtlichen Pflichten sowie die Vor- und Nachteile des Verkaufs im Ist-Zustand ein.

Was bedeutet Verkauf im Ist-Zustand?

Ein Verkauf im Ist-Zustand ist eine Verkaufsform, bei der bestehende Maengel wie abgeloeste Tapeten oder defekte Ausstattungen nicht instand gesetzt oder repariert werden und die Immobilie dem Kaeufer im aktuellen Zustand uebergeben wird. Gerade bei langjaehrig genutzten Immobilien liegt in vielen Faellen irgendeine Form von Abnutzung vor, weshalb sich Verkaeufer, die Reparaturkosten vor dem Verkauf vermeiden moechten, haeufig fuer diese Form entscheiden.

Allerdings bedeutet „Verkauf im Ist-Zustand“ nicht, dass alles erlaubt ist. Er muss innerhalb von drei rechtlichen Rahmenbedingungen erfolgen: Offenlegungspflicht, Haftung fuer Vertragswidrigkeit und Maengelhaftung.

Drei rechtliche Pflichten des Verkaeufers beim Verkauf im Ist-Zustand

1. Offenlegungspflicht

Wenn die Immobilie Maengel oder Abnutzungserscheinungen aufweist, ist der Verkaeufer verpflichtet, dem Kaeufer die betroffenen Stellen, den Zustand und fruehere Reparaturverlaeufe detailliert offenzulegen. Wird ein Verstoss gegen die Offenlegungspflicht festgestellt, gilt dies als Vertragsverletzung und kann zu Schadensersatzanspruechen fuehren. Auch kleine Maengel duerfen nicht verschwiegen werden.

2. Haftung fuer Vertragswidrigkeit (Reform des japanischen Zivilgesetzbuchs im April 2020)

Diese Haftung wurde durch die Reform des Zivilgesetzbuchs im April 2020 verstaerkt. Auch nach der Uebergabe kann der Kaeufer Nachbesserung oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen, wenn der Zustand der Immobilie vom Vertragsinhalt abweicht. Der Verkaeufer muss den Inhalt der Maengel vollstaendig in der „Ist-Zustandsbestaetigung“ erfassen, damit Vertragsinhalt und tatsaechlicher Zustand uebereinstimmen.

3. Maengelhaftung

Selbst wenn dem Verkaeufer ein Mangel nicht bekannt war, entsteht eine Reparaturpflicht des Verkaeufers, wenn er innerhalb von drei Monaten nach der Uebergabe festgestellt wird. Das gilt auch fuer Neubauten. Die Nutzung einer Home-Inspection vor der Uebergabe (Gebaeudezustandspruefung) ist ein wirksames Mittel des Risikomanagements fuer den Verkaeufer.

Vor- und Nachteile fuer Verkaeufer beim Verkauf im Ist-Zustand

Vorteile	Nachteile
Keine Reparaturkosten erforderlich	Der Verkaufspreis liegt tendenziell unter dem Marktpreis
Kann sofort zum Verkauf angeboten werden	Risiko von Streitigkeiten durch unvollstaendige Maengeloffenlegung
Eignet sich fuer einen eiligen Verkauf	Moebel und unnoetige Gegenstaende muessen weiterhin entsorgt werden

Vor- und Nachteile fuer Kaeufer beim Verkauf im Ist-Zustand

Vorteile	Nachteile
Kann guenstiger als zum Marktpreis erworben werden	Risiko zusaetzlicher Reparaturen nach der Uebergabe
Laesst sich leichter nach den eigenen Wuenschen renovieren	Nach Ablauf der Frist fuer die Haftung wegen Vertragswidrigkeit traegt der Kaeufer die Kosten
Schnelleres Wohnen in einer relativ jungen Bestandsimmobilie	Zur Beurteilung des Objektzustands ist Fachwissen erforderlich

Wichtige Punkte bei Geschaeften im Ist-Zustand

1. Ist-Zustandsbestaetigung, Ausstattungsverzeichnis und Objektzustandsbericht vollstaendig erstellen
2. Dem Kaeufer die Maengel nicht nur muendlich, sondern auch schriftlich erklaeren und seine Unterschrift einholen
3. Eine Home-Inspection durchfuehren und den Gebaeudezustand objektiv erfassen（das gibt sowohl dem Verkaeufer als auch dem Kaeufer Sicherheit）
4. Der Kaeufer sollte den Zustand der Immobilie direkt nach Vertragsabschluss dokumentieren und ihn innerhalb der Frist fuer die Haftung wegen Vertragswidrigkeit pruefen

FAQ

Q1. Sind Verkauf im Ist-Zustand und der Ausschluss der Maengelhaftung dasselbe?

Nein, sie unterscheiden sich. Der Verkauf im Ist-Zustand ist eine Form der „Uebergabe ohne Reparatur“, waehrend der Ausschluss der Maengelhaftung eine „vertragliche Sondervereinbarung zum Ausschluss der Maengelhaftung“ ist. Auch bei einem Verkauf im Ist-Zustand muss die Offenlegungspflicht vollstaendig erfuellt werden.

Q2. Wie lassen sich Streitigkeiten nach einem Verkauf im Ist-Zustand vermeiden?

Am wirksamsten ist es, eine Home-Inspection durchzufuehren und auf dieser Grundlage eine Ist-Zustandsbestaetigung zu erstellen. Eine objektive Bewertung durch einen Dritten reduziert Streitigkeiten nach dem Verkauf erheblich.

Q3. Fuer welche Immobilien eignet sich ein Verkauf im Ist-Zustand?

Er eignet sich, wenn schnell verkauft werden soll, wenn keine Mittel fuer Reparaturen zur Verfuegung stehen oder fuer Immobilien in Gebieten, in denen viele Kaeufer mit Renovierungsabsicht suchen.

Q4. Wie lange gilt die Haftung fuer Vertragswidrigkeit?

Nach dem Grundsatz des Zivilrechts gilt „innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt, an dem der Kaeufer von der Vertragswidrigkeit Kenntnis erlangt“, allerdings kann diese Frist vertraglich verkuerzt werden. Bei Verkaeufen zwischen Privatpersonen wird haeufig eine Frist von drei Monaten ab der Uebergabe vereinbart.

Q5. Um wie viel sinkt der Preis beim Verkauf im Ist-Zustand im Vergleich zum Marktpreis?

Das haengt vom Inhalt der Maengel, vom Kostenvoranschlag fuer Reparaturen und von der Nachfrage nach der Immobilie ab. In vielen Faellen wird jedoch ein Teil oder die gesamte Hoehe der voraussichtlichen Reparaturkosten abgezogen. Wenn vorab ein Reparaturkostenvoranschlag eingeholt wird, verlaeuft die Verhandlung reibungsloser.