不動産売却の現状渡しとは？売主・買主の法的義務とメリット・デメリットを解説

現状渡しとは修繕せずそのままの状態で物件を引き渡す売却方法。告知義務・契約不適合責任・瑕疵担保責任の3つの義務と、売主・買主双方のメリット・デメリットを専門家視点で解説します。

稲澤大輔 2022年6月27日最終更新: 2026年3月24日約4分で読めます

現状渡しとは、物件に瑕疵（不具合・劣化）があってもそのままの状態で買主に引き渡す売却方法だ。売主の費用・時間負担を省ける一方、法的義務を正確に理解しないとトラブルに発展するリスクがある。本記事では現状渡しの定義・法的義務・メリット・デメリットを整理する。

現状渡しとは何か？

現状渡しとは、壁紙の剥がれ・設備の不具合など既存の瑕疵を補修・修繕せず、現在の状態のまま買主へ引き渡す売却方法のことだ。長年使用された物件ほど何らかの劣化が生じており、修繕コストを売却前に回避したい売主が選択するケースが多い。

ただし「現状渡し＝何でもあり」ではない。告知義務・契約不適合責任・瑕疵担保責任という3つの法的枠組みの中で行わなければならない。

物件に不具合・劣化がある場合、売主はその箇所・状態・過去の補修歴を詳細に買主へ開示する義務がある。告知義務違反が発覚すると契約違反とみなされ、損害賠償請求の対象となる。小さな不具合でも隠蔽は禁物だ。

2020年4月の民法改正により強化された責任。引き渡し後でも、物件の状態が契約内容と相違していれば買主は追加請求・代金減額を求めることができる。売主は「現状確認書」に瑕疵の内容を漏れなく記載し、契約内容と実態を一致させる必要がある。

売主が認識していなかった不具合であっても、引き渡し後3ヶ月以内に発覚した場合は売主の修繕義務が生じる。新築物件にも適用される。引き渡し前のホームインスペクション（建物状況調査）の活用が売主のリスク管理として有効だ。

異なります。現状渡しは「修繕せず引き渡す」方法であり、瑕疵担保免責は「契約上の瑕疵担保責任を免除する特約」です。現状渡しでも告知義務は必ず履行しなければなりません。

ホームインスペクションを実施し、調査結果を基に現状確認書を作成することが最も有効です。客観的な第三者評価があると売買後の争いが格段に減ります。

急いで売却したい場合、修繕費用を確保できない場合、リノベーション目的の買主が多いエリアの物件などに向いています。

民法上の原則は「買主が不適合を知った時から1年以内」ですが、契約で期間を短縮することも可能です。個人間売買では引き渡しから3ヶ月とするケースが多いです。

瑕疵の内容・修繕費見積もり・物件の需要によって異なりますが、修繕費相当額の一部〜全額を値引きするケースが多いです。事前に修繕費見積もりを取得しておくと交渉が円滑に進みます。