按現況交付，是指即使房產存在瑕疵（故障、老化），也以目前狀態直接交付給買方的出售方式。雖然這樣可以省去賣方的費用與時間負擔，但若未能準確理解法律義務，也有演變成糾紛的風險。本文將整理按現況交付的定義、法律義務，以及其優點與缺點。
什麼是按現況交付？
按現況交付，是指對於壁紙剝落、設備故障等既有瑕疵，不進行修補或維修，而是以目前狀態直接交付給買方的出售方式。房屋使用年數越長，越容易產生某種程度的老化，因此許多賣方會選擇這種方式，以避免在出售前承擔修繕成本。
不過，「按現況交付」並不等於「什麼都可以」。交易必須在告知義務、契約不適合責任、瑕疵擔保責任這三項法律架構內進行。
按現況交付中賣方承擔的3項法律義務
1. 告知義務
如果房產有故障或老化，賣方有義務向買方詳細揭露相關部位、現況以及過往修繕紀錄。一旦被認定違反告知義務，將被視為違約，並可能成為損害賠償請求的對象。即使是小問題，也絕對不可隱瞞。
2. 契約不適合責任（2020年4月日本民法修正）
這是因2020年4月日本民法修正而強化的責任。即使在交付之後，只要房產現況與契約內容不一致，買方仍可要求追加履行或減價。賣方需要在「現況確認書」中完整記載瑕疵內容，使契約內容與實際情況保持一致。
3. 瑕疵擔保責任
即使是賣方未曾察覺的故障，只要在交付後3個月內被發現，賣方也會產生修繕義務。這一點同樣適用於新建房產。交付前利用 home inspection（建物狀況調查）作為賣方風險管理手段，是有效的做法。
按現況交付對賣方的優點與缺點
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 無需負擔修繕費用 | 出售價格往往容易低於市場行情 |
| 可以立即上市出售 | 因瑕疵告知遺漏而產生糾紛的風險 |
| 能夠因應急售需求 | 家具與不需要物品的處理仍然有必要 |
按現況交付對買方的優點與缺點
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 可以低於市場行情取得房產 | 交付後可能發生額外修繕的風險 |
| 更容易依照自己的喜好進行翻修 | 契約不適合責任期間屆滿後將由買方負擔 |
| 能更快入住屋齡較新的中古屋 | 掌握房產狀況需要專業知識 |
按現況交付交易時的重點
- 完整製作現況確認書、附帶設備表及房產狀況報告書
- 不僅要以口頭說明瑕疵內容，還要以書面向買方說明並取得簽名
- 實施 home inspection，客觀掌握建物狀況（這能成為賣方與買方雙方的安心依據）
- 買方應自簽約後立即記錄房產狀況，並在契約不適合責任期間內完成確認
FAQ
Q1. 按現況交付和瑕疵擔保免責是一樣的嗎？
兩者不同。按現況交付是「不修繕直接交付」的方式，而瑕疵擔保免責則是「在契約上免除瑕疵擔保責任的特約」。即使是按現況交付，也必須履行告知義務。
Q2. 按現況交付出售後，如何避免糾紛？
最有效的方法是實施 home inspection，並根據調查結果製作現況確認書。若有客觀的第三方評估，買賣後的爭議會明顯減少。
Q3. 按現況交付適合哪些房產？
適合想儘快出售、無法籌措修繕費用，或位於翻新需求買方較多區域的房產。
Q4. 契約不適合責任的期間有多長？
日本民法上的原則是「自買方知悉不適合時起1年內」，但也可以透過契約縮短期間。在個人之間的買賣中，多半會設定為自交付起3個月。
Q5. 按現況交付出售時，價格通常會比市場行情低多少？
這會因瑕疵內容、修繕費估算以及房產需求而有所不同，但很多情況下，會折讓相當於修繕費的一部分至全部金額。事先取得修繕費估算，有助於讓談判更順暢。
