Qual é a renda líquida da gestão de apartamentos?

Para compreender com precisão a rentabilidade da gestão de apartamentos, é indispensável analisar em conjunto não apenas a receita aparente de aluguel, mas também as despesas, os impostos e o fluxo de caixa. Investidores que entendem profundamente a estrutura de receita conseguem viabilizar uma gestão de apartamentos estável.

Qual é, em média, a renda líquida de um proprietário de apartamento para locação?

Segundo a Pesquisa Amostral do Imposto de Renda Declarado do ano Reiwa 1 da Agência Nacional de Impostos do Japão, a média nacional da renda imobiliária na gestão de apartamentos é de 5,21 milhões de ienes por ano. O caso mais comum fica entre 3 milhões e 5 milhões de ienes ao ano, seguido por muitos investidores que obtêm entre 5 milhões e 10 milhões de ienes. Em Heisei 26 (2014), a média era de 5,10 milhões de ienes, o que representa um aumento de 110 mil ienes.

Esse número inclui outros investimentos imobiliários, como apartamentos studio e edifícios de escritórios, mas a renda imobiliária se refere ao valor líquido calculado como “receita de aluguel − despesas necessárias”.

De onde vem a receita na gestão de apartamentos?

Receita de aluguel (principal fonte de receita)

A principal receita da gestão de apartamentos vem do aluguel, incluindo taxas condominiais e taxas de administração. Se houver vacância, a receita correspondente cai a zero, por isso manter a taxa de ocupação é a questão mais importante para a estabilidade do rendimento. Se a vacância se prolongar, o proprietário poderá ser obrigado a reduzir o aluguel, o que piora a rentabilidade.

Outras receitas

Incluem luva, taxa de renovação de contrato, receita de estacionamento, taxa de instalação de máquina de venda automática e receita de geração de energia solar. O depósito caução não é incluído na receita, pois há obrigação de devolução. Ao acumular essas receitas adicionais, é possível melhorar a rentabilidade líquida.

Quais despesas, custos e impostos surgem na gestão de apartamentos?

Despesas recorrentes

Pagamento do financiamento, taxa de administração terceirizada, prêmio de seguro, contas de água, luz e gás e custo de limpeza periódica compõem as despesas fixas mensais. A taxa de administração terceirizada costuma ter como referência cerca de 5% da receita de aluguel. Se a soma dessas despesas recorrentes não ultrapassar a receita, o fluxo de caixa pode se manter positivo.

Despesas eventuais

Custos de reparo do edifício, comissão de intermediação, despesas de publicidade e custo de restauração do imóvel ocorrem conforme a necessidade. Ao longo de 30 anos, o custo de reparo estimado é de cerca de 2 milhões de ienes por unidade, e incorporar uma reserva mensal (aproximadamente 5.500 ienes por mês/unidade) às despesas recorrentes é condição básica para uma gestão estável.

Impostos incidentes no primeiro ano

Imposto de aquisição imobiliária (valor de avaliação do ativo fixo × 3%), imposto de registro e licença (valor de avaliação do ativo fixo × 0,4%), imposto do selo, imposto sobre herança e imposto sobre doação tendem a se concentrar no primeiro ano. Simular esses custos com antecedência é a base do planejamento financeiro.

Impostos cobrados todos os anos

O imposto sobre ativo fixo (1,4% do valor de avaliação do terreno e do edifício, pago 4 vezes ao ano) e o imposto de renda (tributação progressiva sobre o valor após deduções do rendimento total) incidem anualmente. Como a alíquota do imposto de renda varia conforme a soma com a renda salarial, é necessário simular a renda tributável.

Como aumentar a receita da gestão de apartamentos?

Operar com foco na rentabilidade

A rentabilidade bruta (aluguel anual ÷ valor do investimento) é insuficiente; o mais importante é avaliar pela rentabilidade líquida (aluguel anual − despesas diversas ÷ custo total de aquisição). Para melhorar a rentabilidade, é eficaz comparar várias construtoras, investir em equipamentos com valor agregado e revisar as especificações do edifício.

Reforçar as medidas contra vacância

Selecionar uma administradora de locação forte em combate à vacância e manter continuamente captação eficaz de inquilinos, definição adequada do aluguel e competitividade do imóvel é o núcleo da estabilidade da receita.

Comparar e otimizar a taxa de administração locatícia

A taxa de administração locatícia costuma variar em torno de 5% a 7% da receita de aluguel. Em modelos com garantia de aluguel (sublease), há casos em que ela sobe para 10% a 20%, com impacto expressivo sobre a rentabilidade. É importante comparar várias administradoras e avaliar o equilíbrio entre o conteúdo do serviço e a taxa cobrada.

Calcular o fluxo de caixa incluindo a rentabilidade após o serviço da dívida

A rentabilidade após o serviço da dívida considera os juros e o valor do financiamento pago, e a fórmula é: “(receita anual de aluguel − custos operacionais − pagamento anual do financiamento) ÷ (preço do imóvel + custos iniciais)”. Esse cálculo deve ser realizado sem falta, e a decisão de investimento só deve ser tomada após confirmar um fluxo de caixa realista.

Perguntas frequentes (FAQ)

Qual é a receita média na gestão de apartamentos?

Segundo a pesquisa de Reiwa 1 da Agência Nacional de Impostos do Japão, a média nacional da renda imobiliária (valor líquido) é de 5,21 milhões de ienes por ano. No entanto, esse número também inclui outros investimentos imobiliários, como apartamentos studio, e varia bastante conforme a escala do empreendimento, a localização e a situação da operação.

Qual é a diferença entre rentabilidade bruta e rentabilidade líquida?

A rentabilidade bruta é um indicador simples calculado por “receita anual de aluguel ÷ preço do imóvel × 100”. Já a rentabilidade líquida representa a taxa de retorno após deduzir despesas como taxa de administração, fundo de reparo e imposto sobre ativo fixo, sendo um indicador mais próximo da realidade para a decisão de investimento.

Qual é a faixa de mercado da taxa de administração paga à administradora?

Em contratos comuns de administração, a faixa de mercado é de cerca de 5% a 7% da receita de aluguel; em contratos de sublease (garantia de aluguel), gira em torno de 10% a 20%. O sublease tem a vantagem de reduzir o risco de vacância para o proprietário, mas, em contrapartida, reduz a rentabilidade.

Quais tipos de impostos incidem na gestão de apartamentos?

No primeiro ano, incidem o imposto de aquisição imobiliária, o imposto de registro e licença e o imposto do selo. Todos os anos, são cobrados o imposto sobre ativo fixo e o imposto de renda. Como a renda imobiliária é somada à renda salarial e outras receitas, investidores com renda anual elevada precisam ter atenção ao aumento da carga tributária.

Há medidas para quando a vacância se prolonga?

As principais medidas são ajustar corretamente o aluguel, aumentar a competitividade do imóvel por meio de renovação, trocar para uma administradora forte em combate à vacância e revisar o público-alvo de inquilinos. Ao agir cedo, é possível limitar ao mínimo a queda do aluguel.