No investimento imobiliário, as "casas geminadas de múltiplos pavimentos" vêm atraindo atenção nos últimos anos. A possibilidade de garantir várias unidades enquanto se controla o custo de construção, somada à ausência de áreas comuns, que reduz os custos de gestão, explica por que esse formato é apoiado pelos investidores. Neste artigo, explicamos desde as características estruturais desse tipo de imóvel até as vantagens de investimento, os riscos e as tendências regulatórias.
Que tipo de edifício é uma casa geminada de múltiplos pavimentos?
Uma casa geminada de múltiplos pavimentos é um edifício no formato nagaya em que as áreas residenciais são divididas entre o primeiro e o segundo andar, permitindo que diferentes famílias vivam de forma independente. As entradas são instaladas separadamente em cada andar, sem hall de entrada, corredor comum ou escadas compartilhadas. Sua principal característica é manter a independência de uma casa unifamiliar, mesmo sendo uma habitação multifamiliar.
Quais são as vantagens para o investidor ao escolher uma casa geminada de múltiplos pavimentos?
É possível garantir uma área privativa ampla
Como não são necessários corredores comuns nem escadas, é possível destinar mais espaço à área privativa mesmo em terrenos do mesmo tamanho. Isso contribui para aumentar a satisfação dos moradores e estabilizar a definição dos aluguéis.
Pode ser construída mesmo em terrenos pequenos ou irregulares
Como a casa geminada de múltiplos pavimentos não se enquadra como "edificação especial", as restrições de construção são mais brandas do que em apartamentos ou condomínios, e ela é mais fácil de construir mesmo em terrenos estreitos ou irregulares. Assim, terrenos antes difíceis de aproveitar podem ser transformados em ativos geradores de renda.
A ausência de áreas comuns ajuda a reduzir os custos de manutenção
Os custos de manutenção de áreas comuns, como corredores, elevadores e entradas coletivas, tornam-se zero. Isso reduz diretamente as despesas do proprietário e contribui para melhorar a rentabilidade efetiva.
Há menor probabilidade de conflitos entre moradores
Como o imóvel é composto apenas por duas famílias, uma no primeiro e outra no segundo andar, o grau de independência é alto e a frequência de contato com vizinhos é baixa. A redução de reclamações por ruído e do trabalho para lidar com conflitos é uma grande vantagem para o proprietário.
As restrições de construção são relativamente mais brandas
Por não ser considerada uma edificação especial, as exigências relacionadas a equipamentos de prevenção contra incêndio e evacuação são reduzidas, o que permite conter os custos de construção.
Quais são os riscos de investir em casas geminadas de múltiplos pavimentos?
A área do primeiro andar tende a ser menor que a do segundo
Como a escada de acesso ao segundo andar é instalada no primeiro, a área útil do primeiro andar tende a ficar menor que a do segundo. Isso também reduz a liberdade no planejamento da planta e pode gerar desequilíbrio no perfil dos moradores.
Problemas de ruído entre os andares
Como as residências do primeiro e do segundo andar ficam sobrepostas, sons do cotidiano, como passos, tendem a se propagar com facilidade. Em construções de madeira, isso é ainda mais perceptível, exigindo atenção em relação aos moradores.
Risco de propagação de incêndio
Como as residências estão próximas lateral e verticalmente, a estrutura favorece a propagação do fogo em caso de incêndio. Por não ser considerada uma edificação especial, não há obrigação de instalar equipamentos de combate a incêndio, e medidas preventivas contra incêndio adotadas voluntariamente pelo proprietário são fundamentais.
Como está a tendência regulatória para grandes casas geminadas de múltiplos pavimentos?
Tóquio estabeleceu determinadas restrições para grandes casas geminadas de múltiplos pavimentos. No entanto, neste momento, os imóveis abrangidos ainda são limitados, e não há impacto significativo sobre o investimento imobiliário em casas geminadas de múltiplos pavimentos de pequeno porte. Por outro lado, no futuro, outros municípios também poderão adotar restrições adicionais por meio de regulamentos locais. Ao tomar uma decisão de investimento, é importante monitorar continuamente as mudanças na legislação.
Ao pensar em uma estratégia de investimento, também vale a pena compreender as competências abrangentes necessárias para o investimento imobiliário (tributação, aspectos jurídicos e construção), pois isso aumenta a precisão da análise. Além disso, consulte também as quatro regras fundamentais para evitar pagar caro demais.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a diferença entre uma casa geminada de múltiplos pavimentos e um apartamento?
A casa geminada de múltiplos pavimentos não se enquadra como edificação especial e tem uma estrutura sem áreas comuns. Já os apartamentos possuem corredores e escadas compartilhados, e estão sujeitos a regras mais rígidas de prevenção contra incêndio e evacuação.
Q. É possível construir uma casa geminada de múltiplos pavimentos em um terreno pequeno?
Sim. Por não ser considerada uma edificação especial, ela pode ser construída mesmo em terrenos pequenos ou irregulares onde seria difícil construir apartamentos ou condomínios.
Q. As restrições para casas geminadas de múltiplos pavimentos estão se espalhando por todo o Japão?
No momento, as restrições para grandes casas geminadas de múltiplos pavimentos estão sendo aplicadas principalmente em Tóquio. No futuro, outros municípios também poderão adotar restrições adicionais por meio de regulamentos locais.
Q. O investimento em casas geminadas de múltiplos pavimentos oferece alta rentabilidade?
Como não há custos de manutenção de áreas comuns, os custos operacionais tendem a ser menores, o que pode elevar a rentabilidade efetiva. No entanto, isso varia conforme a localização, a demanda de locação e o custo de construção.
Q. O seguro contra incêndio para casas geminadas de múltiplos pavimentos é o mesmo de um apartamento comum?
Como a casa geminada de múltiplos pavimentos não se enquadra como edificação especial, a classificação do seguro e o prêmio podem ser diferentes dos de um apartamento. É necessário confirmar individualmente com a seguradora.
