神戶三宮雲井通5丁目地區1型城市再開發項目是一個城市管理型再開發項目，不僅重建三宮的交通樞紐，還包含商業、辦公、旅館、禮堂和圖書館設施。總而言之，這不應被解讀為單一建築竣工的消息，而應被視為重新設計神戶入口處「人流」和「收入樓層管理」的項目。
三宮站東側雖然靠近鐵路、公車、商業、商務功能，但長期以來無法換乘和停留的問題一直存在。這就是為什麼這個規劃不僅需要考慮建築的規模，還需要考慮公車總站、行人甲板以及週邊地區的管理。本文根據官方資料概述了該計劃及其對房地產實踐的影響。
本文要點
- 神戶三宮雲井通 5 丁目地區 1 型城市再開發計畫計畫開發一棟地上 32 層、地下 3 層的綜合用途建築，面積約 1.3 公頃。
- 新巴士總站將作為「Busta神戶三宮」運營，並將與現有三宮巴士總站整合。
- 低層的商業設施、大廳、圖書館和屋頂花園創造了住宿需求，而不僅僅是過往交通。
- 業主不僅要關注竣工後的租金漲幅，還要關注開業前後招工流量和租戶組成的變化。
- 已於 2025 年確定了未來的經理，我們目前正處於全設施 PM 和商店共享樓層主租賃的實施階段。
神戶三宮雲通5丁目地區1型城市再開發專案的概要是什麼？
神戶三宮雲井通 5 丁目地區 1 型城市再開發項目是一個綜合用途再開發項目，將整合 JR 三宮站以東的雲井通 5 丁目的交通、文化、商業、商業和住宿。專案營運方為雲井通五丁目再開發株式會社，三菱地所、三菱物流、TC神鋼不動產作為具體專案參與者參與其中。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 專案名稱 | 神戶三宮雲井通5丁目地區1型城市再開發專案 |
| 位置 | 神戶市中央區雲井通5丁目 |
| 執行人 | 雲井通5丁目再開發株式會社 |
| 面積 | 大約。 1.3公頃 |
| 場地面積 | 大約。 8,230㎡ |
| 總面積 | 大約。 98,570㎡ |
| 層數/高度 | 地下3層、地上32層、塔內2層/約163公尺 |
| 主要用途 | 公車總站設施、公共設施、商業設施、商務設施、住宿設施、停車場 |
| 計劃工期 | 計劃於2027年左右竣工。據神戶市稱，施工正在進行中，預計2027年12月完工。 |
從外部圖像來看，該結構是沿著國家上層結構的一個厚層和地點。在做出投資決策時，比高度更重要的是要考慮低層區域如何接待行人並鼓勵人們參觀周圍的商店。
之前看車站前的樓盤時，我首先查看的不是市場租金，而是早晚的人流量以及從公車站到大樓入口的步行方式。僅僅靠近車站並不能填補空缺。越多的人有理由義無反顧地在一座城市裡行走和停留，招募條件的解釋力就越強。
為什麼Busta神戶三宮對房地產價值有效？
Busta神戶三宮的本質是將原本分散的中長途巴士的上下車功能集中到火車站附近重建的建築物中。近畿地方整備局和神戶市於2025年12月24日決定將交通總站命名為“Busta神戶三宮”，該名稱是新巴士總站一期和現有三宮巴士總站的統稱。
官方文件顯示，新建公車總站第一期面積約6,730平方米，設有5個上下車泊位、4個候車泊位。現有的三宮巴士總站也將實行一體化運營，建成後，車站將從站前分散的多個公車基地轉變為統一名稱和運營的交通樞紐。
從內部圖像我們可以看到，它不僅僅是一個公車站，而是一個等待、引導和商業重疊的空間。對於附近的商店和小型辦公室來說，不僅白天的人口，而且清晨、晚上和週末的旅行需求也有可能增加。
如果您正在重新考慮三宮週邊商店和辦公室的招聘條件，不要僅根據預計完工日期來提高租金，而應現場檢查公車用戶使用的出口以及他們行走的街道。在INA，當審查管理公司或諮詢空缺對策時，我們使用此流程確認來確定改善順序。
重建後的建築將具有什麼樣的功能？
這棟重建建築的結構是，高度公共的功能位於較低的樓層，而高利潤的辦公室和酒店則堆放在較高的樓層。根據官方公告，商業功能位於地下一至三層，新公車總站位於地下二樓和一至三層，大廳位於四至八層，圖書館位於九至十層，商業設施位於中間層，住宿功能位於24至32層。
| 功能 | 主要內容 |
|---|---|
| 商業功能 | 繼承繡球街熱鬧的街邊店鋪，提升區域吸引力的商業空間 |
| 公車總站 | 集合上下車區、候車區、車道、共乘等功能於一體的公共交通總站 |
| 大廳功能 | 大廳、多功能空間等文化功能 |
| 圖書館功能 | 圖書館服務包括與屋頂花園結合的閱讀空間和ICT利用 |
| 商業設施 | 三宮地區也有大面積的辦公室 |
| 住宿功能 | 高層地區規劃的飯店、餐廳、宴會等 |
這種堆疊結構的重要之處在於它不只完成一項工作。搭乘公車到達的人們在商業區停靠，大廳的人們去吃喝，圖書館的人們則在屋頂花園住宿。這些多功能遊客將改變周圍街道商店和租賃辦公室的外觀。
神戶三宮TWINGATE與週邊再開發有何關係？
如果你只看雲通五丁目，你就會低估這項業務的重要性。 2025年10月，雲井通5丁目一期和雲井通六丁目北二期合併的區域名稱被決定為「神戶三宮TWINGATE」。我們的想法是分階段綜合開發這兩個設施，使它們成為連接神戶與全國其他地區的門戶。
週邊地區，三宮站週邊的行人天橋也正在進行維護。神戶市計劃在2027年左右與新巴士總站同時完成新巴士總站周圍的甲板。換句話說，再開發建築、巴士總站和甲板並不是獨立的樓層。
屋頂花園的形象停留，該計畫將設計為了城市價值。如果每天使用可以看到六甲山景色的公共空間，不僅會在建築物內產生連鎖反應，還會在聚會場所、飲食以及周圍街區的步行中產生連鎖反應。
房地產業主/管理公司應做好哪些準備？
在房地產實務中，單純等待完工後市場價格上漲為時已晚。相反，差異在於您是否可以從施工期間到開業後更新招聘材料、照片、預覽線索和租戶目標。
首先，不要只用「步行需要多少分鐘」來解釋從車站到住宿的距離。我們會在招募圖面和預覽指南中反映哪條路線更容易理解：Busta神戶三宮、步行甲板、商業樓層或地上/地下交通線。
其次，店面看的是流連的原因而不是客流量。公車候車室、大廳、圖書館、飯店等用戶的消費時間和單價有所不同。理想的地點會根據產品銷售、清淡食品和飲料、服務、診所和旅遊業的不同而有所不同。
第三，在樓宇管理中，首先要營造公共區域的第一印象。新的大型綜合體建得越近，老建築之間的照明、標誌、廁所和入口的差異就越明顯。即使大規模的裝修很困難，只要提高清潔品質和資訊顯示，就可以改變看房的印象。
在INA收到的諮詢中，在重建地區，「誰應該選擇建築物」的問題越來越多地出現在「應該提高租金嗎？」之前。如果您想審查您的管理公司，重新設計您的PM系統，或重新設計您的招募策略，請盡快利用我們的免費諮詢。
常見問題
神戶三宮雲通五丁目地區1型城市再開發項目計劃何時完工？
官方資料稱，預計將於 2027 年左右竣工，神戶市 2025 年 3 月的公告稱，施工正在進行中，預計於 2027 年 12 月竣工。各設施的開放日期和營運開始日期需要在未來的官方公告中確認。
Busta神戶三宮是什麼？
Busta神戶三宮是交通總站名稱，統指新巴士總站第一期及現有三宮巴士總站。中央政府和神戶市將分階段開發該設施，旨在改善中長途巴士換乘的便利性和候車環境。
週邊房產的租金一定會漲嗎？
不保證租金上漲。然而，隨著交通樞紐、商業、文化、住宿功能的重疊，週邊物業的看待方式將會改變。根據每個屬性的入口位置、觀看路線和目標設置，效果會大不相同。
業主現在可以採取什麼措施嗎？
現在可以採取的措施包括審查招募管道、改善公共區域以及重新設定租戶目標。與其在竣工後急於改變條件，不如在施工過程中觀察物業周圍的交通流量，並及時更新開業材料。
引文/參考文獻
- 神戶市「KOBE VISION_busterminal」
- 雲井通5丁目再開發株式會社「業務概覽」
- 雲井通五丁目再開發株式會社「整個再開發建築的形象」
- 大林組等「神戶三宮雲井通5丁目地區1型市街地再開發事業 權利變換計畫認可相關公告」（2022年6月3日）
- 神戶市「神戶三宮雲井通5丁目地區再開發大樓的管理者預定者（含店舖共有床主租賃業務）已決定」（2025年3月25日）
- 國土交通省近畿地方整備局・神戶市「新的中長距離公車總站名稱已決定！」（2025年12月24日）
- 神戶市「雲井通5丁目地區再開發事業・（暫定名稱）雲井通6丁目北地區再開發事業的區域名稱決定」（2025年10月24日）
- 神戶市「KOBE VISION_SannomiyaDeck」
