Kobes Sannomiya Kumoidori 5-chome District Type 1 Urban Redevelopment Project ist ein städtebauliches Sanierungsprojekt, das nicht nur den Verkehrsknotenpunkt von Sannomiya umbaut, sondern auch Gewerbe-, Büro-, Hotel-, Hallen- und Bibliothekseinrichtungen umfasst. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dies nicht als Nachricht über die Fertigstellung eines einzelnen Gebäudes verstanden werden sollte, sondern als Projekt zur Neugestaltung des „Personenflusses“ und der „Verwaltung der Einnahmengeschosse“ am Eingang von Kobe.
Obwohl die Ostseite des Bahnhofs Sannomiya in der Nähe von Bahn-, Bus-, Handels- und Geschäftsfunktionen liegt, war die Unmöglichkeit, dort umzusteigen und dort zu bleiben, schon lange ein Problem. Aus diesem Grund muss dieser Plan nicht nur die Größe des Gebäudes berücksichtigen, sondern auch den Busbahnhof, die Fußgängerzone und die Verwaltung der Umgebung. Dieser Artikel bietet einen Überblick über den Plan und seine Auswirkungen auf die Immobilienpraxis auf der Grundlage offizieller Materialien.
Punkte dieses Artikels
- Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome District Type 1 Urban Redevelopment Project ist ein Plan zur Entwicklung eines gemischt genutzten Gebäudes mit 32 oberirdischen Stockwerken und 3 unterirdischen Stockwerken auf einer Fläche von etwa 1,3 ha.
- Der neue Busbahnhof wird als „Busta Kobe Sannomiya“ betrieben und in den bestehenden Busbahnhof Sannomiya integriert.
- Die kommerziellen Einrichtungen, Säle, die Bibliothek und der Dachgarten in den unteren Etagen schaffen eine Aufenthaltsnachfrage und nicht nur Durchgangsverkehr.
- Immobilieneigentümer sollten nicht nur die Mieterhöhung nach der Fertigstellung lesen, sondern auch die Veränderung des Vermietungsflusses und der Mieterzusammensetzung vor und nach der Eröffnung.
- Im Jahr 2025 wurde ein potenzieller Verwalter ermittelt, und das Projekt befindet sich nun in der Umsetzungsphase des anlagenweiten PM und des Mastermietvertrags für die gemeinsame Ladenfläche.
Wie sieht das städtische Sanierungsprojekt Typ 1 im 5-Chome-Gebiet Sannomiya Kumoidori in Kobe aus?
Das Stadtsanierungsprojekt Typ 1 des Bezirks Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome ist ein Sanierungsprojekt mit gemischter Nutzung, das Verkehr, Kultur, Handel, Geschäft und Unterkünfte im Kumoidori 5-chome östlich des JR-Bahnhofs Sannomiya konsolidieren wird. Projektbetreiber ist Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd., als konkrete Projektbeteiligte sind Mitsubishi Estate, Mitsubishi Logistics und TC Kobelco Real Estate beteiligt.
| Element | Inhalt |
|---|---|
| Projektname | Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome Bezirk Typ 1 Stadtsanierungsprojekt |
| Standort | Kumoidori 5-chome, Chuo-ku, Kobe City |
| Projektträger | Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. |
| Gebietsfläche | Ca. 1,3 ha |
| Grundstücksfläche | Ca. 8.230 ㎡ |
| Gesamtfläche | Ca. 98.570 ㎡ |
| Anzahl der Etagen/Höhe | 3 Etagen unter der Erde, 32 Etagen über der Erde, 2 Etagen im Turm/ca. 163 m |
| Hauptnutzungen | Busterminaleinrichtungen, öffentliche Einrichtungen, kommerzielle Einrichtungen, Geschäftseinrichtungen, Beherbergungseinrichtungen, Parkplätze |
| Geplanter Zeitplan | Die Fertigstellung ist für etwa 2027 geplant. Nach Angaben der Stadt Kobe sind die Bauarbeiten im Gange, die Fertigstellung soll im Dezember 2027 erfolgen. |
Auf dem Außenbild soll das Gebäude entlang der National Route 2 ein dickes Untergeschoss mit Büros und einem Hotel in den Obergeschossen haben. Bei Investitionsentscheidungen ist es wichtiger als die Höhe, darüber nachzudenken, wie gut der Flachbaubereich Fußgänger empfängt und Menschen dazu anregt, die umliegenden Geschäfte zu besuchen.
Als ich zuvor eine Immobilie vor dem Bahnhof begutachtet habe, war das erste, was ich überprüfte, nicht die Marktmiete, sondern der Personenstrom morgens und abends und der Weg von der Bushaltestelle zum Gebäudeeingang. Allein die Nähe zum Bahnhof reicht nicht aus, um die Leerstände zu füllen. Je mehr Menschen einen Grund haben, sich problemlos zu Fuß durch ein Stadtviertel zu bewegen und dort zu verweilen, desto aussagekräftiger wird die Erklärung der Vermietungsbedingungen sein.
Warum wirkt sich Busta Kobe Sannomiya positiv auf den Immobilienwert aus?
Das Wesentliche von Busta Kobe Sannomiya ist die Zentralisierung der Ein- und Ausstiegsfunktionen von Mittel- und Langstreckenbussen, die zuvor verstreut waren, in einem sanierten Gebäude in der Nähe des Bahnhofs. Das Kinki Regional Development Bureau und die Stadt Kobe haben am 24. Dezember 2025 beschlossen, den Verkehrsterminal „Busta Kobe Sannomiya“ zu nennen, ein Name, der sich gemeinsam auf die neue Busterminal-I-Phase und den bestehenden Busterminal Sannomiya bezieht.
Laut offiziellen Unterlagen beträgt die Fläche der neuen Busterminal-I-Phase etwa 6.730 ㎡, mit 5 Ein- und Ausstiegsplätzen und 4 Warteplätzen. Auch der bestehende Busbahnhof Sannomiya wird integriert betrieben, so dass sich der Bahnhof nach seiner Fertigstellung von einem Zustand mit mehreren vor dem Bahnhof verstreuten Busstationen zu einem Verkehrsknotenpunkt mit einheitlichem Namen und einheitlichem Betrieb entwickeln wird.
Auf dem Innenbild können wir erkennen, dass es sich nicht nur um eine Bushaltestelle handelt, sondern um einen Aufenthaltsraum, in dem sich Warten, Führung und Handel überschneiden. Bei nahegelegenen Geschäften und kleinen Büros besteht die Möglichkeit, dass nicht nur die Tagesbevölkerung, sondern auch die Verkehrsnachfrage in den frühen Morgenstunden, abends und am Wochenende zunimmt.
Wenn Sie die Vermietungsbedingungen für Geschäfte und Büros rund um Sannomiya überdenken, anstatt die Miete nur auf der Grundlage des voraussichtlichen Fertigstellungstermins zu erhöhen, prüfen Sie vor Ort, welche Ausgänge Busbenutzer nutzen und auf welchen Straßen sie laufen. Bei INA nutzen wir bei der Überprüfung von Verwaltungsgesellschaften oder bei der Beratung zu Leerstandsmaßnahmen diese Bestätigung der Verkehrsflüsse, um die Reihenfolge der Verbesserungen festzulegen.
Welche Funktionen wird das sanierte Gebäude haben?
Dieses sanierte Gebäude verfügt über eine Struktur, in der in den unteren Etagen hochöffentliche Funktionen untergebracht sind und in den oberen Etagen hochprofitable Büros und Hotels gestapelt sind. Laut der offiziellen Ankündigung werden sich kommerzielle Funktionen im ersten bis dritten Untergeschoss befinden, der neue Busbahnhof wird im zweiten Untergeschoss und im ersten bis dritten Stockwerk untergebracht sein, Säle werden im vierten bis achten Stockwerk untergebracht sein, die Bibliothek wird im neunten bis zehnten Stockwerk untergebracht sein, Geschäftseinrichtungen werden sich in den mittleren Stockwerken befinden und Unterkunftsfunktionen werden sich im 24. bis 32. Stockwerk befinden.
| Funktionen | Hauptinhalte |
|---|---|
| Gewerbliche Funktionen | Geschäfte auf Straßenebene, die die Lebendigkeit der Ajisai-Straße übernehmen, Gewerbeflächen, die die Attraktivität der Gegend steigern |
| Busterminal | Busterminal für öffentliche Verkehrsmittel mit einer Kombination aus Ein- und Ausstiegsbereich, Wartebereich, Vorfahrt, Carsharing usw. |
| Saalfunktionen | Kulturelle Funktionen wie großer Saal und Mehrzweckraum |
| Bibliotheksfunktionen | Lesebereich, der mit dem Dachgarten verbunden ist, Bibliotheksdienste einschließlich IKT-Nutzung |
| Geschäftseinrichtungen | Büros mit großen Bodenplatten, auch im Sannomiya-Gebiet |
| Unterkunftsfunktionen | Hotel, Restaurants, Bankette etc. für die Hochhausbereiche geplant |
Das Wichtigste an dieser gestapelten Struktur ist, dass es nicht bei nur einer Erledigung bleibt. Wer mit dem Bus anreist, hält am Gewerbegebiet, Hallennutzer gehen zum Essen und Trinken und Bibliotheksnutzer verweilen im Dachgarten. Diese Mehrzweckbesucher verändern die Art und Weise, wie die umliegenden Straßengeschäfte und Mietbüros wahrgenommen werden.
Welche Beziehung besteht zwischen Kobe Sannomiya TWINGATE und der umliegenden Neugestaltung?
Wenn Sie sich nur Kumoidori 5-chome ansehen, werden Sie die Bedeutung des Projekts unterschätzen. Im Oktober 2025 wurde der Name des Gebiets, das die Phase I von Kumoidori 5-chome und die Phase II von Kumoidori 6-chome Nord vereint, auf „Kobe Sannomiya TWINGATE“ festgelegt. Die Idee besteht darin, die beiden Einrichtungen schrittweise und integriert zu entwickeln und sie zu einem Tor zu machen, das Kobe mit dem Rest des Landes verbindet.
In der Umgebung ist auch das Fußgängerdeck rund um den Bahnhof Sannomiya Teil der Neugestaltung. Die Stadt Kobe plant, das Deck rund um das neue Busterminalgebäude gleichzeitig mit dem neuen Busterminal, etwa im Jahr 2027, fertigzustellen. Mit anderen Worten: Sanierungsgebäude, Busterminal und Deck sind keine separaten Angelegenheiten.
Das Bild des Dachgartens zeigt, dass es bei diesem Plan nicht nur um Verkehrsmanagement geht, sondern auch darauf abzielt, Aufenthalt und Ausblick in städtische Werte umzuwandeln. Wenn ein öffentlicher Raum mit Blick auf den Berg Rokko täglich genutzt wird, hat dies nicht nur Auswirkungen auf das Gebäude, sondern auch auf Treffpunkte, Essen und Trinken sowie Spaziergänge in den umliegenden Häuserblöcken.
Worauf sollten sich Immobilieneigentümer und Verwaltungsgesellschaften vorbereiten?
In der Immobilienpraxis ist es zu spät, einfach darauf zu warten, dass der Marktpreis nach der Fertigstellung steigt. Der Unterschied besteht vielmehr darin, ob Sie Vermietungsmaterialien, Fotos, Besichtigungswege und Mieterziele von der Bauphase bis kurz nach der Eröffnung aktualisieren können.
Erklären Sie zunächst die Strecke vom Bahnhof zur Immobilie nicht einfach nur mit „so und so viele Gehminuten“. Wir geben in den Vermietungsplänen und im Besichtigungsleitfaden an, welche Route am leichtesten verständlich ist: über Busta Kobe Sannomiya, das Fußgängerdeck, die Gewerbefläche oder die oberirdischen bzw. unterirdischen Verkehrslinien.
Zweitens wird bei den Ladenflächen auf den Grund des Verweilens und nicht auf das Verkehrsaufkommen geachtet. Für Buswarte-, Hallen-, Bibliotheks- und Hotelbenutzer gelten unterschiedliche Verbrauchszeiträume und unterschiedliche Einheitspreise. Der ideale Standort variiert je nach Warenverkauf, leichter Gastronomie, Dienstleistungen, Kliniken und touristischen Angeboten.
Drittens gilt es beim Gebäudemanagement zunächst den ersten Eindruck der Gemeinschaftsbereiche herzustellen. Je näher neue große Komplexe entstehen, desto deutlicher fallen die Unterschiede in Beleuchtung, Beschilderung, Toiletten und Eingangsbereichen bei älteren Gebäuden auf. Auch wenn großflächige Renovierungen schwierig sind, können Sie den Eindruck bei der Besichtigung der Immobilie verändern, indem Sie einfach die Qualität der Reinigung und die Informationsbeschilderung verbessern.
In Beratungsgesprächen, die INA in Sanierungsgebieten erhält, kommt es immer häufiger vor, dass die Frage „Für wen soll das Gebäude attraktiv sein?“ vor der Frage „Soll die Miete erhöht werden?“ steht. Wenn Sie Ihre Verwaltungsgesellschaft überprüfen, Ihr PM-System oder Ihre Vermietungsstrategie neu gestalten möchten, nutzen Sie bitte so früh wie möglich unsere kostenlose Beratung.
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FAQ
Wann soll das Stadtsanierungsprojekt Typ 1 für den 5-Chome-Bezirk Sannomiya Kumoidori in Kobe abgeschlossen sein?
Offizielle Unterlagen besagen, dass die Bauarbeiten etwa im Jahr 2027 abgeschlossen sein sollen, und in der Ankündigung der Stadt Kobe vom März 2025 heißt es, dass die Bauarbeiten im Gange sind und die Fertigstellung für Dezember 2027 geplant ist. Das Eröffnungsdatum und der Betriebsstart jeder Einrichtung müssen in zukünftigen offiziellen Ankündigungen bestätigt werden.
Was ist Busta Kobe Sannomiya?
Busta Kobe Sannomiya ist der Name des Verkehrsterminals, der sich gemeinsam auf die neue Busterminal-I-Phase und den bestehenden Busterminal Sannomiya bezieht. Die Zentralregierung und die Stadt Kobe entwickeln die Anlage schrittweise weiter, mit dem Ziel, den Komfort von Umstiegen bei Mittel- und Fernbussen sowie die Warteumgebung zu verbessern.
Wird die Miete der umliegenden Immobilien zwangsläufig steigen?
Mieterhöhungen sind nicht garantiert. Da sich jedoch Verkehrsknotenpunkt-, Handels-, Kultur- und Unterkunftsfunktionen überschneiden, wird sich die Art und Weise ändern, wie umliegende Immobilien betrachtet werden. Die Auswirkungen variieren stark je nach Eingangslage, Besichtigungsweg und Zielgruppendefinition der jeweiligen Immobilie.
Gibt es Maßnahmen, die Immobilieneigentümer jetzt ergreifen können?
Maßnahmen, die jetzt ergriffen werden können, umfassen die Überprüfung der Vermietungswege, die Verbesserung der Gemeinschaftsbereiche und die Neufestlegung der Mieterzielgruppe. Anstatt die Bedingungen nach der Fertigstellung hastig zu ändern, ist es praktischer, während der Bauarbeiten die umliegenden Verkehrsflüsse zu beobachten und die Vermietungsunterlagen rechtzeitig zur Eröffnung zu aktualisieren.
Zitate/Referenzen
- Kobe City „KOBE VISION_busterminal“
- Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. „Geschäftsübersicht“
- Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. „Bild des gesamten sanierten Gebäudes“
- Obayashi Corporation und andere „Mitteilung zur Genehmigung des Rechteumwandlungsplans für das städtische Sanierungsprojekt Typ 1 des Bezirks Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome“ (3. Juni 2022)
- Kobe City „Der voraussichtliche Verwalter (einschließlich der Mastermietvertragsleistung für die gemeinsame Ladenfläche) für das Sanierungsgebäude im Sannomiya Kumoidori 5-chome-Gebiet in Kobe wurde festgelegt“ (25. März 2025)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, Kinki Regional Development Bureau / Kobe City „Name des neuen Mittel- und Fernbusterminals entschieden!“ (24. Dezember 2025)
- Kobe City „Festlegung des Gebietsnamens für das Sanierungsprojekt des 5-chome-Bezirks Kumoidori und das Sanierungsprojekt des nördlichen 6-chome-Bezirks Kumoidori (vorläufiger Name)“ (24. Oktober 2025)
- Kobe City „KOBE VISION_SannomiyaDeck“
