Os espaços em frente às estações das grandes cidades são, ao mesmo tempo, o cartão de visita da cidade e importantes pontos nodais que sustentam o dia a dia dos moradores. No bairro de Nishi-Nippori, em frente à estação de Nishi-Nippori, no distrito de Arakawa, em Tóquio, teve início em larga escala um projeto de reurbanização urbana de tipo 1, fruto de anos de esforço dos moradores e das demais partes interessadas.Em 31 de janeiro de 2025, o governador de Tóquio aprovou a constituição da associação de reurbanização urbana, e a região entrou em um período de grandes transformações. Este artigo apresenta as linhas gerais e as características desse projeto inovador, bem como os múltiplos benefícios que ele trará em termos de desenvolvimento urbano.
1. Visão geral e contexto histórico da reurbanização do distrito da estação de Nishi-Nippori
O distrito da estação de Nishi-Nippori é um importante entroncamento onde se cruzam quatro linhas ferroviárias (JR Yamanote, Keihin-Tohoku, Chiyoda do Tokyo Metro e Toei Nippori-Toneri Liner) e conta com bom acesso ao aeroporto de Narita. Fica também próximo de áreas culturalmente ricas, como o "Yanesen" e o distrito de Bunkyo.
No entanto, apesar da localização privilegiada em frente à estação, o bairro acumulava diversos problemas urbanos, como a idade avançada das edificações, a falta de praças e áreas verdes e as preocupações com a prevenção de desastres. Para reverter esse quadro, grupos de estudo passaram a ser realizados no bairro a partir do ano fiscal de 1997 e, no ano fiscal de 2006, foi criado um conselho formado por voluntários locais.Depois de um processo de aprovação em etapas, que incluiu a avaliação de impacto ambiental e o plano de urbanismo, a constituição da associação de reurbanização urbana foi aprovada em janeiro de 2025.
O projeto será realizado em uma área de aproximadamente 2,3 hectares, com área construída total de cerca de 164.150 m² e custo total de aproximadamente 134,2 bilhões de ienes.Segundo as informações divulgadas pelo Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, a aprovação do plano de conversão de direitos está prevista para dezembro de 2026, o início das obras de construção para o ano fiscal de 2028 e a conclusão das obras para o ano fiscal de 2031.
2. Características técnicas e inovações do projeto
A principal característica deste projeto de reurbanização está no desenvolvimento de uso misto composto por dois edifícios, um residencial e outro comercial.
A torre residencial foi concebida como um arranha-céu de 46 andares e 2 subsolos, com cerca de 170 m de altura, que oferecerá 979 unidades habitacionais. O térreo abrigará equipamentos coletivos, como uma creche e um salão comunitário; do 2º ao 7º andar ficarão o comércio, os restaurantes, os serviços e o bicicletário; e do 8º ao 46º andar ficarão as unidades residenciais.
O edifício comercial, por sua vez, terá 10 andares e 3 subsolos, com cerca de 65 metros de altura. Contará com lojas do 1º ao 6º andar, equipamentos culturais no 7º andar, instalações para convenções (um grande auditório e uma área de exposições) no 8º e no 9º andar, além de um jardim na cobertura e um café no 10º andar.
Os dois edifícios serão ligados por um átrio e sua estrutura combinará construções em concreto armado, em aço e em concreto armado com perfis de aço. Além disso, também está prevista uma passarela para pedestres ligando a estação JR Nishi-Nippori à estação do Nippori-Toneri Liner, o que permitirá melhorar a integração e a circulação na cidade.
Ao mesmo tempo em que otimiza o aproveitamento do terreno (taxa de ocupação do solo de 80% e coeficiente de aproveitamento de 950%), o projeto dedicou atenção especial à distribuição das diferentes instalações e aos fluxos de circulação. Isso permitirá criar a movimentação própria de um bairro situado em frente a uma estação, otimizando ao mesmo tempo o uso do espaço urbano.
3. Melhoria das funções urbanas e contribuição para a região
Este projeto de reurbanização não visa simplesmente à reforma de edifícios, mas também à melhoria das funções de todo o bairro e ao aumento de sua atratividade.
Cabe destacar, em primeiro lugar, a função de centro de intercâmbio cultural. O grande auditório e a área de exposições instalados no edifício comercial servirão como espaço de encontro para as atividades culturais e artísticas, atraindo visitantes de dentro e de fora do distrito. Espera-se que isso reforce a identidade cultural da região e favoreça novos intercâmbios.
Em seguida, vem o fortalecimento das funções de nó de transporte por meio da construção de uma praça em frente à estação e de uma passarela para pedestres. As conexões entre as estações das diferentes linhas, até agora separadas, serão garantidas, o que permitirá que as pessoas que se deslocam para o trabalho ou para os estudos e também os turistas circulem com mais facilidade. Em particular, a construção de uma praça de transporte facilitará o embarque e o desembarque de ônibus e táxis, melhorando consideravelmente a comodidade do transporte público.
Além disso, a ampliação do comércio e dos equipamentos coletivos contribuirá para a revitalização da economia local e para a geração de empregos. A construção de cerca de 1.000 unidades habitacionais provocará aumento populacional e expansão do consumo, que servirão de base para o desenvolvimento sustentável da região.
Esse tipo de desenvolvimento multifuncional é um modelo importante, que favorece a compactação e a concentração das funções urbanas e acelera a transição para uma estrutura urbana sustentável.
4. Iniciativas avançadas em matéria de meio ambiente e de prevenção de desastres
No desenvolvimento urbano contemporâneo, o respeito ao meio ambiente e o fortalecimento das funções de prevenção de desastres são elementos indispensáveis. Este projeto coloca em prática iniciativas avançadas nessas duas frentes.
No plano ambiental, estão sendo instalados equipamentos de baixo impacto ambiental, adequados a uma sociedade de baixa emissão de carbono, de modo a contribuir para a descarbonização. As áreas verdes, como os jardins na cobertura e os átrios, também ajudarão a atenuar o fenômeno das ilhas de calor. Essas iniciativas são elementos importantes para o cumprimento dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS).
Em matéria de prevenção de desastres, foram previstas funções destinadas a garantir a segurança de toda a região em caso de catástrofe, como espaços de evacuação temporária, espaços de acolhimento para pessoas impossibilitadas de voltar para casa e depósitos de estoque de materiais de emergência. Merecem destaque, em especial, as medidas contra enchentes, que consistem em instalar os equipamentos elétricos em locais de baixo risco de inundação, a fim de manter o funcionamento das instalações em caso de alagamento.
Essas medidas ambientais e de prevenção de desastres não visam apenas evitar riscos: constituem também um investimento estratégico que reforça a resiliência (capacidade de recuperação) de toda a região e contribui para a criação de valor no longo prazo.
5. Impacto no mercado imobiliário e criação de valor
Espera-se que este projeto de reurbanização tenha um impacto importante no mercado imobiliário não apenas do bairro de Nishi-Nippori, mas de toda a região norte de Tóquio.
Em primeiro lugar, a construção de cerca de 1.000 unidades habitacionais melhorará a qualidade e a quantidade do estoque imobiliário da área. A vista a partir dos edifícios de grande altura e o acesso a um comércio e a equipamentos culturais bem estruturados serão um grande atrativo para os moradores.
Além disso, um ambiente residencial seguro e dotado de medidas de prevenção de desastres é um elemento que ganhará cada vez mais importância no futuro.
A localização em frente à estação, o atendimento por quatro linhas ferroviárias e a proximidade do aeroporto de Narita são vantagens valorizadas também do ponto de vista internacional. A facilidade de acesso e a qualidade dos novos espaços urbanos devem ter um impacto positivo sobre os preços dos terrenos e os aluguéis dos bairros vizinhos.
Vale destacar que não se trata de um simples projeto de construção, mas de uma abordagem integral voltada a elevar o valor de todo o bairro. Os equipamentos culturais e os espaços públicos reforçarão o soft power da região e poderão, no longo prazo, contribuir para a formação de uma "marca Nishi-Nippori".
Como profissionais do mercado imobiliário, precisamos ter consciência de que este projeto não se limita a uma simples renovação física: trata-se de um processo que busca elevar de forma integral o valor cultural, social e econômico da região, e é sob esses diferentes ângulos que ele deve ser avaliado.
6. Conclusão: um novo modelo de revitalização urbana
O projeto de reurbanização urbana de tipo 1 da área da estação de Nishi-Nippori é um projeto complexo de reconstrução urbana que vai além da simples reforma de edifícios. Ele trata de forma integral os diversos desafios enfrentados pelas cidades contemporâneas, como o fortalecimento das funções de nó de transporte, a melhoria dos equipamentos culturais e comerciais, a criação de um ambiente de vida de qualidade e a adoção de medidas ambientais e de prevenção de desastres.
O sucesso deste projeto poderá servir de modelo para outros projetos de reurbanização de áreas de estação na região metropolitana de Tóquio. Ele constituirá, em especial, um exemplo valioso em matéria de urbanismo, por se tratar de uma reurbanização de grande porte em um nó de transporte atendido por várias linhas.
Como profissionais do mercado imobiliário, temos a responsabilidade de não encarar esses projetos como meras mudanças físicas, mas de compreendê-los dentro de seu contexto social, econômico e cultural local, e de comunicar seu valor global.
A reurbanização da estação de Nishi-Nippori marcará um ponto de inflexão importante na história da cidade, entre o passado e o futuro.
Este projeto, que se estenderá por um longo período, será concluído no ano fiscal de 2031. Acompanharemos de perto seu andamento e seus resultados, a fim de acumular conhecimentos em matéria de desenvolvimento urbano e contribuir para a criação de um ambiente urbano ainda melhor.
