近年来，在租赁经营领域，把房源改造为"可养宠物"，正作为一种强有力的空置房整改手段，受到众多业主的高度关注。随着少子化、老龄化以及单身家庭的增加，越来越多的人不再把宠物单纯看作玩赏动物，而是当作不可替代的家庭成员来迎接。然而与此同时，允许饲养宠物的出租房源供给，完全跟不上需求的增长速度，依旧处于严重短缺的状态。
正是利用这种供需失衡，即便是远离车站、房龄偏老、周边同类房源竞争激烈等通常被视为不利条件的房产，也能够强势吸引到大量意向租户。事实上，长期空置、迟迟招不到租客的房源，一旦改为可养宠物条件，随即满租的成功案例屡见不鲜。
但另一方面，也绝不能忽视这样一个事实：不少业主在草率地把房源改成"可养宠物"之后，遭遇了始料未及的严重纠纷，为此追悔莫及。退租时高额的房屋恢复原状费用、昼夜不分的吠叫声与脚步声引发的噪音投诉、公共部分被严重弄脏损坏等，这些都是可养宠物房源特有的、足以动摇经营根基的风险，是确确实实存在的。
在可养宠物房源的运营中，能够取得成功、获得稳定收益的房东，与卷入纠纷、经营失败的房东，两者的差别到底在哪里？答案其实很简单，就在于事前是否做了周密的准备，以及是否建立了彻底的风险管理体系。
本文中，INA&Associates株式会社将面向广大业主，结合专业视角，深入浅出地解析在可养宠物房源上既能填满空置又能长期确保稳定收益的具体策略，以及必须绝对避免的失败模式。
可养宠物房源为何能成为有效的空置房整改手段
把房源改为可养宠物，为什么能够成为如此有效的空置房整改手段呢？原因主要集中在以下三点。
第一，是供给远远跟不上巨大需求的市场环境。想要饲养宠物、或者已经养了宠物、正在寻找能够共同生活房源的租客群体其实非常庞大。然而即便在东京都内这样的大城市，可养宠物房源在整体出租房源中所占的比例，据称也仅有一到两成左右。正因如此，仅仅打出"可养宠物"这一条件，就能形成强有力的差异化优势，在与众多竞品房源的比较中占据压倒性的有利地位。
第二，是可以期待通过长期入住实现稳定经营。由于市面上流通的可养宠物房源数量有限，租客一旦找到符合条件的房源并入住，再想换到其他房源就会变得相当困难。结果就是，与一般房源相比，入住期限往往会显著延长。租客更替（退租）减少，不仅能够避免因空置期而造成的租金收入损失，还能大幅削减每次退租都会产生的房屋恢复原状费用，以及为招募新租客所需的高额中介广告费（AD费）等运营成本。
第三，是可以期待通过提高租金及入住初期费用来提升收益性。由于可养宠物房源较为稀缺，即便租金定价比周边同类房源的行情高出5%到10%左右，也容易被租客所接受。此外，为应对宠物可能造成的房屋弄脏、损坏风险，把押金比通常多设定1到2个月，已经成为业界普遍的惯例做法，这样一来业主一方也更容易在入住初期确保足够的资金保障。这一逻辑，与内地租赁市场中房东通过押金或违约条款来防范承租人违约损失的思路是相通的，只是日本的"敷金"制度在功能上更接近于内地的"押金加违约金保证金"的综合体，而非单纯的租金保证金。
| 项目 | 不可养宠物房源（一般倾向） | 可养宠物房源（一般倾向） |
|---|---|---|
| 市场竞争状况 | 激烈（差异化困难，容易陷入价格战） | 较少（稀缺性高，容易实现差异化） |
| 平均入住期限 | 短期至中期（多为2至4年左右退租） | 长期（续租率高，反复续约的倾向明显） |
| 租金定价自由度 | 只能按行情价，甚至低于行情价 | 高于行情价（+5%至10%左右）也能成交 |
| 押金设定标准 | 1至2个月租金 | 2至4个月租金（比通常多加1至2个月左右） |
把房源改成可养宠物后陷入后悔的房东，都有哪些失败模式
另一方面，在没有做好充分准备和知识储备的情况下，仅仅出于填补眼前空置的目的就贸然把房源改成可养宠物，为此后悔的房东也不在少数。其主要的失败模式如下。
最常见、对经营造成损害也最大的，是退租时围绕房屋恢复原状费用产生的严重纠纷。宠物在墙纸上大范围的抓挠痕迹、地板上深深的污渍和凹陷、整个房间挥之不去的动物异味等，这些几乎都已经远远超出了正常居住产生的自然损耗（通常损耗）范畴。这类修缮往往需要花费数十万日元、甚至超过百万日元的高额费用。如果在合同中没有明确约定哪些属于租客负担（特别损耗）、房屋恢复原状的责任范围没有厘清，就很容易与租客围绕费用分摊爆发激烈纠纷，严重时甚至演变为诉讼。与内地租赁实践中依据租赁合同及《中华人民共和国民法典》合同编关于承租人妥善保管、合理使用租赁物义务的约定来划分损耗责任的做法相比，日本这里的关键区别在于，必须在合同或专门细则中把"特别损耗"逐条列明，否则单纯依靠事后协商很难厘清责任归属。
其次让经营者头疼的，是来自其他租客或周边居民接连不断的投诉。狗的乱吠、深夜在房间里跑动的脚步声等噪音问题，公共部分（走廊、门厅、电梯等）因排泄物和掉毛造成的脏污，乃至与患有动物过敏的其他租客之间围绕健康损害产生的纠纷，因饲养宠物而引发的问题可谓多种多样。如果业主或物业管理公司不能对这些投诉做出迅速而恰当的处理，就会导致对居住环境恶化感到厌倦的优质租客接连退租，结果反而进一步推高空置率，陷入本末倒置的局面。这一点与内地小区物业管理中依据《物业管理条例》对饲养宠物的公共秩序、卫生和噪音问题进行管理的思路是一致的，都强调物业或业主一方必须及时介入调解，而不能放任不管。
此外，饲养规则的缺失也是造成失败的一个重大原因。如果事先没有明确规定可饲养宠物的种类、体型、数量，以及在公共部分的具体行为规范，就等于把一切都寄托在租客个人的自觉之上。结果往往会出现意料之外的大型犬被饲养，甚至出现多头饲养失控这种无序状态的风险。
成功的房东都在实施哪些具体对策
在可养宠物房源经营中取得成功、实现稳定高收益的房东，都会彻底做好事前准备和严格的规则制定工作。作为具体对策，以下三个要点必须切实落实到位。
1. 明确合同条件与规则（制定宠物饲养细则）
防止纠纷发生的第一步，是在常规租赁合同之外，另行制定详细的"宠物饲养细则"，并与租客以书面形式达成一致。
在该细则中，要具体限定可饲养宠物的种类（狗、猫、兔子等小型动物）、体型（体高或体重上限）、数量（原则上限一只等）。同时，要求提交狂犬病等疫苗接种证明，以及宠物的全身和面部照片，让业主一方能够准确掌握饲养情况。这一做法，与内地不少小区物业要求业主为宠物办理登记、提供免疫证明的管理方式颇为相似，都是通过前置的书面确认来降低事后纠纷的概率。
2. 战略性设定房屋恢复原状相关的特别约定
为彻底杜绝退租时的金钱纠纷，需要在合同中明确写入有关房屋恢复原状的特别约定。
要明确写明：因饲养宠物造成的墙纸破损、地板脏污，以及由专业公司进行的除臭消毒费用，原则上全部由租客负担（特别损耗）。为确实保障这笔修缮费用，入住时把押金比通常多设定1到2个月。此外，善用"押金抵扣特约"，约定退租时无论实际损耗程度如何，都无条件扣除一定金额（例如相当于一个月租金），这在实务中是行之有效的做法。不过，必须注意这些特别约定不能违反日本《消费者合同法》而被判定无效，其内容必须在社会一般观念上具有合理性，并且要在签约前向租客做充分说明、取得明确同意。这与内地依据《中华人民共和国民法典》及相关消费者权益保护规定，格式条款不得排除或限制消费者主要权利的原则是相通的——过于苛刻、单方面不利于租客的条款，同样存在被认定无效的风险。
3. 积极引入适应宠物饲养的设施设备
为了提升房产的资产价值、提高租客的满意度，积极对适应宠物饲养的设施设备进行投资，从长远角度来看也是一项非常有效的策略。
例如，更换成不易被宠物抓挠留痕的特殊墙纸（超耐磨壁布），或者更换成防滑、即便弄脏也容易清洁的地板材料（地毯地板或宠物专用涂层地板），虽然会产生初期投入，但从结果来看，能够大幅压缩退租时的房屋恢复原状费用。此外，把插座位置设置得比平常更高以防止宠物触电、在玄关安装牵引绳挂钩、在公共部分设置宠物专用洗脚处和粪便垃圾桶等细致的用心，对养宠人群而言极具吸引力，也能与竞品房源拉开决定性的差距。
| 对策分类 | 具体措施举例 | 预期效果与好处 |
|---|---|---|
| 规则制定 | 限定可饲养种类和数量、明确公共部分行为规范、要求提交照片 | 预防住户之间的纠纷、准确掌握饲养情况、提升自觉意识 |
| 合同与费用 | 增加押金、押金抵扣特约、明确房屋恢复原状费用的负担划分 | 预防退租纠纷、确实保障高额修缮费用 |
| 设施投入 | 耐磨壁布、隔音垫、宠物专用地板、洗脚处的设置 | 提升房产价值、提高租客满意度、压缩房屋恢复原状费用 |
总结
在租赁经营中，把房源改造为可养宠物，是一种非常强有力且有效的空置房整改手段，蕴含着提升收益性、实现长期稳定经营的巨大可能性。但是，这样的成功绝不会自动到手，而是取决于事前是否做了周密准备，以及是否针对可预见的风险构建了恰当的管理体系。
仅仅为了填补眼前的空置就草率变更条件的做法，必须绝对避免。明确饲养规则、战略性地设定房屋恢复原状相关的特别约定，并根据房产自身特点进行必要且充分的设施投入，才是实现不留遗憾的租赁经营的绝对前提。衷心希望广大业主在切实落实这些对策的基础上，把握住持续增长的宠物养育需求这一确定性的市场机遇。
常见问题
Q1. 改成可养宠物后，最担心的就是退租时的修缮费用，有什么确实有效的对策吗？
A1. 入住时把押金比通常多设定（+1至2个月），并在合同中明确写入"因饲养宠物造成的脏污、损坏修缮费用，以及专业公司的除臭费用全部由租客负担"的特别约定，这一点最为重要。此外，事先投入不易留下抓痕的墙纸和地板等设施，可以把损害本身控制在最小范围，最终减轻业主一方的负担。
Q2. 对于狗吠等噪音投诉，业主应该如何应对？
A2. 事先制定"宠物饲养细则"，要求租客对宠物进行乱吠训练、并在地面铺设隔音垫，这是有效的预防措施。一旦发生投诉，应通过物业管理公司迅速核实情况，并对相应的宠物主人强烈督促其加以改善。如果始终没有改善，也需要表现出不惜解除合同的坚决态度，这是保护其他租客所必需的。
Q3. 已有租客入住的房源，中途改成可养宠物是否可行？
A3. 物理上是可行的，但需要非常慎重地处理。因为在现有租客当中，很可能存在对动物过敏的人，或者单纯不喜欢宠物的人。事前的说明和取得同意必不可少。为避免纠纷，一种现实可行的做法是，先从空出来的房间开始逐步以可养宠物条件对外招租，再逐渐把整栋房产过渡过去。
Q4. 为避免纠纷，应该允许饲养哪些宠物？
A4. 第一次经营可养宠物房源时，设定"小型犬限一只"或"猫限一只"这类风险相对较低的严格限制比较稳妥。大型犬或多头饲养，会让噪音和脏污的风险大幅上升。应根据房产的面积、隔音性能，以及业主自身管理经验的积累程度，循序渐进地放宽条件，这才是安全的经营方法。
INA&Associates株式会社从多个角度出发，为广大业主的租赁经营提供强有力的支持。如果您在空置房整改、房产增值，或者本文中所解析的改造为可养宠物房源等方面有具体的咨询需求，欢迎加入我们运营的房东交流会（INA Network）。只要遵守相关规则，加入INA Network后，我们会认真解答各位提出的所有问题。让我们携手共进，共同追求可持续的租赁经营，一起把握成功。
