在房地产投资中，物件的收益率和地理位置固然非常重要，但还有一份更需要确认的关键文件，那就是"竣工检查证"。没有竣工检查证的物件，乍一看可能以极具吸引力的价格在市场上流通，但其背后潜藏着重大风险。本文由INA&Associates株式会社，针对大家会的各位房地产业主，从专业角度解析不应购买无竣工检查证物件的原因及相关风险。
什么是竣工检查证？其重要性与法律背景
竣工检查证是建筑物完工时，由官方证明该建筑符合《建筑基准法》等相关法规的文件。在建造房屋时，首先需要在设计阶段取得"建筑确认证"，工程完工后经过竣工检查并合格，方可获得"竣工检查证"。曾经有一段时期，不经竣工检查便直接使用建筑物的情况十分普遍。根据国土交通省的数据，1998年前后的竣工检查率仅约为40%。然而，2003年国土交通省要求金融机构彻底落实法规遵守，此后竣工检查率大幅提升，目前已有95%以上的物件取得了竣工检查证。没有竣工检查证，意味着该建筑是否符合法规在官方层面无法得到证明。这在房地产投资中将带来极大的不确定性。
购买无竣工检查证物件的三大重大风险
购买无竣工检查证的物件，主要存在以下三大重大风险。这些风险可能对房地产业主的经营计划造成严重影响。
1. 贷款（住房贷款·经营性贷款）审查极为困难
在房地产投资中，来自金融机构的融资是扩大业务的生命线。然而，对于无竣工检查证的物件，许多金融机构在融资方面持消极态度。金融机构从合规角度出发，对违法建筑或存在违法嫌疑的物件严格限制融资。无竣工检查证的物件因无法证明其法规合规性，抵押评估价值将大幅降低，最坏情况下甚至被排除在融资对象之外。这不仅导致购买时的资金筹措困难重重，未来进行转贷或追加融资时也会面临巨大障碍。
2. 未来的增建改建及用途变更受到限制
为维持和提升房地产价值，根据时代需求进行翻新改造或用途变更不可或缺。然而，无竣工检查证的物件在法律层面很可能对上述工程有所限制。进行一定规模以上的增建改建或用途变更时，需向地方政府提交建筑确认申请。申请时，需提交竣工检查证以证明现有建筑的合法性。若无竣工检查证，原则上确认申请将不被受理，无法进行所需工程。最终导致物件竞争力下降，对租赁经营产生不利影响。
3. 出售时资产价值大幅缩水
即便是房地产投资最终的退出策略——"出售"，竣工检查证的有无也会产生决定性影响。无竣工检查证的物件，买方同样难以获得融资，且未来使用受到限制，因此市场需求有限。房地产公司在重要事项说明中有义务说明"物件无竣工检查证"，这是削弱买方购买意愿的重要因素。最终可能面临不得不大幅低于市价出售，或长期滞销的风险。
有无竣工检查证的影响对比
以下表格整理了竣工检查证的有无对房地产经营的影响。
| 项目 | 有竣工检查证 | 无竣工检查证 |
| 融资难易度 | 审查顺利推进 | 审查极为困难或不可行 |
| 增建改建·用途变更 | 在法规范围内可自由进行 | 原则上不可（需进行指引调查等） |
| 出售时资产价值 | 可按合理市场价格出售 | 大幅低于市价的风险极大 |
| 法规合规性证明 | 已获官方证明 | 无法证明，违法建筑嫌疑依然存在 |
针对无竣工检查证物件的对策：活用指引调查
对于已持有无竣工检查证的物件，或无论如何都想购买无竣工检查证物件的情况，并非完全没有出路。通过活用国土交通省制定的指引所规定的"建筑基准法适合状况调查（指引调查）"，可以确认建筑的合法性，并获得代替竣工检查证的证明文件。但是，该调查需要耗费大量费用和时间，若调查结果发现不合规之处，还需进行整改工程。综合考虑这些费用和精力，从一开始就选择具备完整竣工检查证的物件，仍是最为稳妥和安全的投资策略。
总结
无竣工检查证的物件，在融资困难、增建改建受限以及出售时资产价值缩水等方面，存在对房地产投资而言可谓致命的风险。不要被眼前的低价所迷惑，从长远角度确认物件的合法性与安全性，是实现稳定租赁经营的第一步。房地产投资不仅仅是物件的买卖，更是提供人们生活基础的重要事业。INA&Associates株式会社在明确愿景的指引下，将全力支持追求可持续增长的各位房地产业主。欢迎加入INA Network，只要遵守相关规则，所有问题均可得到解答。如有任何关于房地产投资的疑虑或疑问，欢迎随时咨询。
