In der Vermietungsbranche gilt die Umstellung auf „haustierfreundliche“ Wohnungen seit einigen Jahren als eine der wirkungsvollsten Strategien gegen Leerstand, und Immobilieneigentümer richten ihre Aufmerksamkeit zunehmend darauf. Mit dem demografischen Wandel, der sinkenden Geburtenrate und der wachsenden Zahl von Single-Haushalten betrachten immer mehr Menschen ihr Haustier nicht mehr als bloßes Liebhabertier, sondern als vollwertiges Familienmitglied, auf das sie nicht verzichten möchten. Gleichzeitig hält das Angebot an Mietwohnungen, in denen Haustiere überhaupt erlaubt sind, mit dieser Nachfrage bei Weitem nicht Schritt – der Mangel ist nach wie vor gravierend.
Wer dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage strategisch nutzt, kann selbst Objekte, die eigentlich als benachteiligt gelten – weit vom Bahnhof entfernt, älterer Baujahrgang, starke Konkurrenz im unmittelbaren Umfeld –, für Wohnungssuchende attraktiv machen. Es gibt zahlreiche Beispiele von Wohnungen, die über lange Zeit leer standen und unmittelbar nach der Umstellung auf „Haustiere erlaubt“ vollständig vermietet waren.
Man darf jedoch nicht die Augen davor verschließen, dass nicht wenige Vermieter, die vorschnell auf „Haustiere erlaubt“ umgestellt haben, anschließend von unerwarteten und gravierenden Problemen überrascht wurden und dies bitter bereuten. Hohe Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug, Lärmbeschwerden wegen Bellens oder Trippelns zu jeder Tages- und Nachtzeit, deutliche Verschmutzungen in Gemeinschaftsbereichen – haustierfreundliche Immobilien bergen spezifische Risiken, die eine Vermietung ernsthaft ins Wanken bringen können.
Worin liegt eigentlich der Unterschied zwischen Vermietern, die mit haustierfreundlichen Objekten erfolgreich stabile Erträge erzielen, und solchen, die in Streitigkeiten verwickelt werden und scheitern? Die Antwort liegt einzig und allein in einer sorgfältigen Vorbereitung und einem konsequenten Risikomanagement.
In diesem Beitrag erläutert die INA&Associates Inc. für Immobilieneigentümer verständlich und mit fachlichem Hintergrundwissen konkrete Strategien, mit denen sich der Leerstand in haustierfreundlichen Objekten beheben und gleichzeitig langfristig stabile Erträge sichern lassen – sowie die Fehlermuster, die unbedingt vermieden werden sollten. Ergänzend ordnen wir die einzelnen Punkte jeweils in den Kontext des deutschen Mietrechts ein, damit Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum die japanische Praxis besser einordnen können.
Warum haustierfreundliche Immobilien als Mittel gegen Leerstand so wirksam sind
Warum gilt die Umstellung auf haustierfreundliche Vermietung als derart wirksames Mittel gegen Leerstand? Die Gründe lassen sich im Wesentlichen auf drei Punkte zurückführen.
Erstens besteht ein eklatantes Ungleichgewicht zwischen überwältigender Nachfrage und knappem Angebot. Sehr viele Wohnungssuchende möchten ein Haustier halten oder halten bereits eines und suchen eine Wohnung, in der sie mit ihm zusammenleben können. Selbst in Ballungsräumen wie Tokio liegt der Anteil haustierfreundlicher Wohnungen am gesamten Mietwohnungsbestand jedoch schätzungsweise nur bei etwa zehn bis zwanzig Prozent. Allein die Bedingung „Haustiere erlaubt“ wirkt daher bereits als starkes Differenzierungsmerkmal und verschafft der Wohnung im Vergleich zu zahlreichen Konkurrenzobjekten einen überragenden Vorteil.
Zweitens ist eine stabile Vermietung durch langfristige Mietverhältnisse zu erwarten. Da haustierfreundliche Wohnungen auf dem Markt nur begrenzt verfügbar sind, fällt es Mietern, die einmal ein passendes Objekt gefunden haben, sehr schwer, in eine andere Wohnung umzuziehen. Die durchschnittliche Wohndauer liegt daher deutlich über der vergleichbarer Objekte ohne Haustiererlaubnis. Weniger Mieterwechsel bedeuten nicht nur geringere Einnahmeausfälle durch Leerstandszeiten, sondern senken auch die laufenden Kosten für Renovierungen beim Auszug und für die – in Japan üblicherweise vom Vermieter zu tragende – Vermittlungsprovision (sogenanntes „AD“) bei der Neuvermietung erheblich.
Drittens ist eine Verbesserung der Rentabilität durch höhere Mieten und Nebenkosten bei Einzug zu erwarten. Weil haustierfreundliche Objekte selten sind, akzeptieren Mieter häufig auch eine Miete, die etwa fünf bis zehn Prozent über dem Niveau vergleichbarer Objekte in der Umgebung liegt. Zudem ist es in der Branche üblich, die Kaution um ein bis zwei Monatsmieten höher anzusetzen als sonst, um sich gegen das Risiko von Verschmutzung und Beschädigung durch die Tierhaltung abzusichern; für Vermieter erleichtert dies die Absicherung der Anfangskosten.
Im deutschen Mietrecht liegt der Fall anders: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (etwa Urteil VIII ZR 340/18) darf ein generelles Tierhaltungsverbot in Formularmietverträgen nicht vereinbart werden; die Erlaubnis für Hunde und Katzen bedarf zwar der Zustimmung des Vermieters, muss aber im Einzelfall abgewogen werden, während Kleintiere wie Hamster oder Zierfische ohnehin frei gehalten werden dürfen. Zudem begrenzt Paragraf 551 BGB die Kaution auf höchstens drei Nettokaltmieten, sodass der in Japan übliche Kautionsaufschlag speziell für Haustierhaltung in dieser Form nicht möglich ist. Wer im deutschsprachigen Raum vergleichbare Sicherheit sucht, muss stattdessen auf klare Vertragsklauseln zur Beweislast bei Schäden setzen.
| Kriterium | Wohnung ohne Haustiererlaubnis (allgemeine Tendenz) | Wohnung mit Haustiererlaubnis (allgemeine Tendenz) |
|---|---|---|
| Wettbewerbssituation am Markt | Intensiv (Differenzierung schwierig, Preiswettbewerb häufig) | Gering (hohe Seltenheit, leichte Differenzierung) |
| Durchschnittliche Wohndauer | Kurz bis mittel (häufig Auszug nach zwei bis vier Jahren) | Lang (hohe Bindung, häufige Vertragsverlängerung) |
| Spielraum bei der Mietfestsetzung | Marktüblich oder darunter | Über dem Marktniveau (etwa +5 bis 10 %) trotzdem vermietbar |
| Übliche Höhe der Kaution | Ein bis zwei Monatsmieten | Zwei bis vier Monatsmieten (etwa ein bis zwei Monatsmieten mehr als üblich) |
Typische Fehlermuster von Vermietern, die die Öffnung für Haustiere später bereuen
Andererseits gibt es zahlreiche Vermieter, die ohne ausreichende Vorbereitung oder Fachwissen allein aus dem kurzfristigen Wunsch heraus, den Leerstand zu beheben, auf haustierfreundliche Vermietung umgestellt haben und dies später bereuen. Die wichtigsten Fehlermuster sind die folgenden.
Am häufigsten und mit den größten wirtschaftlichen Folgen sind schwerwiegende Streitigkeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug. Großflächige Kratzspuren an Tapeten, tiefe Flecken oder Vertiefungen im Bodenbelag und ein im gesamten Raum festsitzender Tiergeruch übersteigen fast immer das Maß der gewöhnlichen Abnutzung, die im normalen Wohnalltag entsteht. Für die entsprechenden Reparaturen können Kosten von mehreren Hunderttausend Yen bis hin zu über einer Million Yen anfallen. Wurde im Mietvertrag nicht eindeutig geregelt, welcher Anteil davon als besondere, dem Mieter zuzurechnende Abnutzung gilt, entwickeln sich häufig heftige Auseinandersetzungen über die Kostenübernahme, die im schlimmsten Fall sogar vor Gericht enden. Im deutschen Mietrecht ist die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Abnutzung und vom Mieter zu vertretendem Schaden ebenfalls ein zentraler Streitpunkt, wobei die Rechtsprechung Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen zunehmend kritisch beurteilt, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Als nächstes belasten anhaltende Beschwerden anderer Mieter oder Nachbarn das Mietverhältnis. Lärmprobleme durch bellende Hunde oder nächtliches Herumlaufen, Verschmutzungen durch Ausscheidungen oder Fellverlust in Gemeinschaftsbereichen wie Flur, Eingangshalle oder Aufzug sowie Streitigkeiten über gesundheitliche Beeinträchtigungen bei Mitbewohnern mit Tierhaarallergie – die Probleme, die aus der Tierhaltung entstehen, sind vielfältig. Reagieren Eigentümer oder Verwaltungsgesellschaft auf solche Beschwerden nicht schnell und angemessen, ziehen verärgerte, eigentlich erwünschte Mieter reihenweise aus, was den Leerstand paradoxerweise weiter verschärft.
Auch das Fehlen klarer Haltungsregeln ist ein bedeutender Fehlerfaktor. Werden Tierart, Größe, Anzahl der Tiere und konkrete Verhaltensregeln in Gemeinschaftsbereichen vorab nicht eindeutig festgelegt, hängt alles allein von der individuellen Moral der Mieter ab. Die Folge ist ein erhöhtes Risiko, dass unerwartet große Hunde gehalten werden oder chaotische Zustände wie eine unkontrollierte Vermehrung von Tieren entstehen.
Konkrete Maßnahmen erfolgreicher Vermieter
Vermieter, die mit haustierfreundlichen Objekten erfolgreich sind und stabile, hohe Erträge erzielen, betreiben konsequente Vorbereitung und eine strikte Regelsetzung. Konkret sind dabei die folgenden drei Punkte entscheidend.
1. Klare Vertragsbedingungen und Regeln (Erstellung einer Haustierordnung)
Der erste Schritt zur Vermeidung von Streitigkeiten besteht darin, zusätzlich zum gewöhnlichen Mietvertrag eine ausführliche „Haustierordnung“ zu erstellen und diese schriftlich mit dem Mieter zu vereinbaren.
In dieser Ordnung wird konkret festgelegt, welche Tierarten gehalten werden dürfen (Hunde, Katzen, Kleintiere wie Kaninchen usw.), welche Größe zulässig ist (maximale Schulterhöhe oder Gewicht) und wie viele Tiere gehalten werden dürfen (grundsätzlich höchstens ein Tier). Zusätzlich werden ein Nachweis der Tollwutimpfung sowie Ganzkörper- und Gesichtsfotos des Tieres verlangt, damit der Eigentümer den Haltungszustand jederzeit genau nachvollziehen kann. Im deutschsprachigen Raum entspricht dem am ehesten eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, in der Halterpflichten und zulässige Tierarten präzisiert werden – ein pauschales „Nein“ zu allen Tieren wäre hier, anders als in Japan, rechtlich ohnehin nicht durchsetzbar.
2. Strategische Gestaltung von Klauseln zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
Um finanzielle Streitigkeiten beim Auszug vollständig zu vermeiden, werden entsprechende Klauseln zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eindeutig in den Mietvertrag aufgenommen.
Es wird festgehalten, dass durch die Tierhaltung verursachte Schäden an Tapeten, Verschmutzungen des Bodens sowie die Kosten für professionelle Geruchs- und Desinfektionsbehandlung grundsätzlich vollständig vom Mieter als besondere Abnutzung zu tragen sind. Um die entsprechenden Reparaturkosten sicher abzudecken, wird die bei Einzug zu hinterlegende Kaution um ein bis zwei Monatsmieten höher angesetzt als üblich. Zusätzlich hat es sich in der Praxis bewährt, über Klauseln zur pauschalen Einbehaltung der Kaution unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad einen festen Betrag – etwa in Höhe einer Monatsmiete – bei Auszug einzubehalten. Damit diese Klauseln nicht wegen eines Verstoßes gegen das japanische Verbraucherschutzrecht für unwirksam erklärt werden, müssen sie inhaltlich gesellschaftlich angemessen sein und dem Mieter vor Vertragsschluss ausführlich erläutert werden, sodass eine eindeutige Zustimmung vorliegt. Auch im deutschen Recht gilt: Formularmäßige Endrenovierungsklauseln, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Zahlung verpflichten, werden von deutschen Gerichten regelmäßig als unwirksam verworfen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Individuell ausgehandelte, transparente Regelungen mit klarem Bezug zum tatsächlichen Schaden haben dagegen deutlich bessere Aussichten, Bestand zu haben.
3. Aktive Einführung haustiergerechter Ausstattung
Um den Vermögenswert der Immobilie zu steigern und die Zufriedenheit der Mieter zu erhöhen, ist es auch aus langfristiger Sicht eine sehr wirksame Strategie, aktiv in haustiergerechte Ausstattung zu investieren.
Der Wechsel zu speziellen, kratzfesten Tapeten (hochbeständige Vliestapeten) oder zu rutschfesten Bodenbelägen, die auch bei kleinen Unfällen leicht zu reinigen sind (Cushion-Vinylböden oder speziell beschichtete Laminatböden für Haustiere), verursacht zwar zunächst zusätzliche Anfangskosten, senkt aber letztlich die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug erheblich. Auch kleine Maßnahmen wie höher angebrachte Steckdosen zum Schutz vor Stromunfällen von Haustieren, ein Leinenhaken im Eingangsbereich oder eine Pfotenwaschstation und ein Behälter für Tierabfälle in Gemeinschaftsbereichen sind für Halter sehr attraktive Argumente und schaffen einen entscheidenden Unterschied gegenüber Konkurrenzobjekten. In deutschen Neubauprojekten mit ausgewiesener Haustierfreundlichkeit gewinnen vergleichbare Ausstattungsmerkmale – etwa robuste, leicht zu reinigende Bodenbeläge im Eingangsbereich oder abschließbare Fahrradkeller mit Wasseranschluss zur Reinigung – zunehmend an Bedeutung als Vermarktungsargument.
| Kategorie der Maßnahme | Konkrete Beispiele | Erwarteter Effekt bzw. Nutzen |
|---|---|---|
| Regelsetzung | Begrenzung von Tierart und -anzahl, klare Regeln in Gemeinschaftsbereichen, Pflicht zur Vorlage von Fotos | Vorbeugung von Streitigkeiten zwischen Mietern, genaue Kenntnis des Haltungszustands, höhere Verhaltensdisziplin |
| Vertrag und Kosten | Erhöhte Kaution, Klausel zur pauschalen Einbehaltung, klare Regelung der Kostenverteilung bei Wiederherstellung | Vermeidung von Streitigkeiten beim Auszug, sichere Deckung hoher Reparaturkosten |
| Investition in Ausstattung | Widerstandsfähige Tapeten, schalldämmende Matten, haustiergerechter Bodenbelag, Pfotenwaschstation | Höherer Immobilienwert, gesteigerte Mieterzufriedenheit, geringere Wiederherstellungskosten |
Fazit
Die Umstellung einer Immobilie auf haustierfreundliche Vermietung ist ein äußerst wirksames Mittel gegen Leerstand und birgt großes Potenzial für höhere Rentabilität und eine langfristig stabile Vermietung. Dieser Erfolg stellt sich jedoch keineswegs automatisch ein, sondern hängt von sorgfältiger Vorbereitung und dem Aufbau eines angemessenen Managements für die zu erwartenden Risiken ab.
Eine unüberlegte Änderung der Vertragsbedingungen allein aus dem Wunsch heraus, kurzfristig den Leerstand zu beheben, muss unbedingt vermieden werden. Klare Haltungsregeln, eine strategisch durchdachte Gestaltung der Klauseln zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und eine dem jeweiligen Objekt angemessene Investition in die Ausstattung sind die unverzichtbaren Voraussetzungen für eine Vermietung ohne späteres Bedauern. Wir hoffen sehr, dass Immobilieneigentümer diese Maßnahmen konsequent umsetzen und den stetig wachsenden Markt der Haustierhaltung strategisch für sich nutzen.
Häufig gestellte Fragen
F1. Ich mache mir bei einer Öffnung für Haustiere große Sorgen wegen der Reparaturkosten beim Auszug. Gibt es zuverlässige Gegenmaßnahmen?
A1. Am wichtigsten ist es, bei Einzug eine höhere Kaution als üblich (plus ein bis zwei Monatsmieten) zu vereinbaren und im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten, dass sämtliche Kosten für Verschmutzungen und Schäden durch die Tierhaltung sowie für eine professionelle Geruchsbeseitigung vollständig vom Mieter zu tragen sind. Zudem lässt sich der eigentliche Schaden durch eine vorausschauende Investition in kratzfeste Tapeten und Bodenbeläge von vornherein minimieren, was die finanzielle Belastung für den Eigentümer im Ergebnis deutlich verringert.
F2. Wie sollte ein Vermieter auf Lärmbeschwerden etwa wegen bellender Hunde reagieren?
A2. Wirksame vorbeugende Maßnahmen sind die vorherige Festlegung einer Haustierordnung sowie die Verpflichtung der Mieter, ihr Tier auf ruhiges Verhalten zu trainieren und schalldämmende Matten auf dem Boden zu verlegen. Kommt es trotzdem zu einer Beschwerde, muss der Sachverhalt umgehend über die Verwaltungsgesellschaft geklärt und der betroffene Halter zu einer deutlichen Verbesserung aufgefordert werden. Zeigt sich keine Besserung, ist auch eine konsequente Haltung bis hin zur Vertragskündigung notwendig, um die übrigen Mieter zu schützen.
F3. Kann man eine Immobilie mit bestehenden Mietern nachträglich auf haustierfreundliche Vermietung umstellen?
A3. Rein rechtlich ist das möglich, erfordert aber ein umsichtiges Vorgehen. Unter den bestehenden Mietern könnten sich mit hoher Wahrscheinlichkeit Personen mit Tierhaarallergie oder schlicht mit Abneigung gegen Haustiere befinden. Eine vorherige Aufklärung und die Herstellung von Einvernehmen sind daher unverzichtbar. Als praxisnaher Ansatz zur Vermeidung von Konflikten empfiehlt es sich, zunächst nur leerstehende Wohnungen schrittweise für Haustiere zu öffnen und die Umstellung des gesamten Objekts allmählich fortzusetzen.
F4. Welche Haustiere sollte man zulassen, um Streitigkeiten zu vermeiden?
A4. Beim erstmaligen Betrieb einer haustierfreundlichen Immobilie ist es ratsam, strenge Begrenzungen mit vergleichsweise geringem Streitrisiko festzulegen, etwa „höchstens ein kleiner Hund“ oder „höchstens eine Katze“. Bei großen Hunden oder der Haltung mehrerer Tiere steigt das Risiko von Lärm und Verschmutzung sprunghaft an. Je nach Größe und Schalldämmung des Objekts sowie mit wachsender Erfahrung des Eigentümers im Umgang mit solchen Mietverhältnissen lassen sich die Bedingungen anschließend schrittweise und sicher lockern.
Die INA&Associates Inc. unterstützt Immobilieneigentümer vielseitig und mit voller Kraft bei der Vermietung ihrer Objekte. Bei konkreten Fragen zu Maßnahmen gegen Leerstand, zur Wertsteigerung von Immobilien oder zur in diesem Beitrag erläuterten Umstellung auf haustierfreundliche Vermietung laden wir Sie herzlich ein, unserem von uns betriebenen Vermieternetzwerk (INA Network) beizutreten. Solange Sie sich an die Regeln halten, beantworten wir dort gerne alle Ihre Fragen. Gemeinsam wollen wir eine nachhaltige Vermietungspraxis anstreben und Erfolg erzielen.
