In letzter Zeit hat die Umstellung auf "haustierfreundliche" Objekte als wirksame Leerstandsmassnahme in der Mietverwaltung grosse Aufmerksamkeit von Immobilieneigentuemern auf sich gezogen. Mit dem Rueckgang der Geburtenzahlen, der alternden Gesellschaft und der Zunahme von Einpersonenhaushalten nimmt die Zahl der Menschen rapide zu, die Haustiere nicht nur als Begleittiere, sondern als unersetzliche Familienmitglieder willkommen heissen. Andererseits bleibt das Angebot an Mietobjekten, in denen Haustiere gehalten werden koennen, weit hinter dem Nachfragewachstum zurueck, und es besteht nach wie vor ein erheblicher Mangel.
Gruende, warum haustierfreundliche Objekte als Leerstandsmassnahme wirksam sind
Warum ist die Umstellung auf haustierfreundliche Objekte so aeusserst wirksam als Leerstandsmassnahme? Die Gruende lassen sich hauptsaechlich auf folgende 3 Punkte zusammenfassen.
Erstens die ueberwaetigende Nachfrage gegenueber ungenuegenden Angeboten. Es gibt sehr viele einzugswillige Personen, die Haustiere halten moechten oder bereits halten und nach Objekten suchen, in denen sie zusammenleben koennen. Da jedoch selbst in Staedten wie Tokio der Anteil haustierfreundlicher Objekte auf etwa 10 bis 20 % aller Mietobjekte beschraenkt sein soll, kann allein durch das Angebot der Bedingung "haustierfreundlich" ein starker Differenzierungsfaktor entstehen.
Zweitens die Aussicht auf eine stabile Geschaeftsfuehrung durch Langzeitmieter. Da die Anzahl der im Markt vertriebenen haustierfreundlichen Objekte begrenzt ist, koennen Mieter, sobald sie ein passendes Objekt gefunden und eingezogen sind, sehr schwer in andere Objekte wechseln. Infolgedessen besteht die Tendenz, dass die Mietdauer im Vergleich zu allgemeinen Objekten erheblich laenger wird.
Drittens die Aussicht auf eine Verbesserung der Rentabilitaet durch die Erhoehung der Miete und der Anfangskosten. Da haustierfreundliche Objekte eine hohe Seltenheit aufweisen, tendieren Mieter dazu, eine Mietsetzung von ca. 5 bis 10 % ueber dem Marktpreis aehnlicher Objekte in der Umgebung zu akzeptieren.
| Punkt | Haustier-unfreundliches Objekt (allgemeiner Trend) | Haustierfreundliches Objekt (allgemeiner Trend) |
|---|---|---|
| Wettbewerbssituation auf dem Markt | Intensiv (schwer zu differenzieren, neigt zu Preiskampf) | Wenig (hohe Seltenheit, leicht zu differenzieren) |
| Durchschnittliche Mietdauer | Kurz bis mittel (viele Auszuege nach ca. 2 bis 4 Jahren) | Lang (hohe Bleiberate, Tendenz zur wiederholten Verlaengerung) |
| Freiheit bei der Mietsetzung | Zu Marktpreis oder muss unter Marktpreis gesetzt werden | Auch mit +5 bis 10 % ueber Marktpreis abschliessbar |
Misserfolgsmus ter von Eigentuemern, die es nach Haustierzulassung bereuten
Andererseits gibt es auch viele Eigentuemer, die ohne ausreichende Massnahmen oder Kenntnisse auf haustierfreundliche Objekte umgestellt haben und es bereuten. Das haeufigste und schaedlichste Misserfolgsmuster fuer die Geschaeftsfuehrung sind ernsthafte Probleme rund um die Wiederherstellung des Originalzustands bei Auszug. Weitreichende Kratzspuren von Haustieren an Tapeten, tiefe Flecken und Eindruecke im Bodenbelag, tief eingedrungener Tiergeruch im gesamten Raum usw. ueberschreiten meist bei weitem den Umfang der durch normales Leben entstehenden Abnutzung. Diese Reparaturen koennen hohe Kosten von mehreren zehn Tausend bis manchmal ueber eine Million Yen verursachen.
Konkrete Strategien fuer erfolgreiche haustierfreundliche Objekte
Im Gegensatz dazu sind die Eigentuemer, die mit haustierfreundlichen Objekten erfolgreich sind und stabile Ertraege erzielt haben, diejenigen, die folgende Strategien umgesetzt haben.
- Klare und detaillierte Haustiernutzungsregeln festlegen: Anzahl, Arten und Groesse der erlaubten Haustiere, Einschraenkungen bei der Nutzung von Gemeinschaftsbereichen, Massnahmen gegen Laerm usw. konkret festlegen und als Sonderklausel im Vertrag verankern
- Ausreichende Kaution sicherstellen: Normalerweise 1 bis 2 zusaetzliche Monatsmieten als "Haustierfee" einstellen, um das Reparaturrisiko bei Auszug abzufangen
- Haustierfreundliche Ausstattung einfuehren: Kratzfeste Bodenbelaege, abwaschbare Tapeten, Duft-blockierende Materialien usw. zur Reduzierung des Reparaturrisikos einfuehren
- Regeln klar kommunizieren: Haustierregeln bei Einzug schriftlich bestaetigen und Informationsaustausch durch regelmaessige Kommunikation aufrechterhalten
FAQ
Q. Welche Tiere soll man bei haustierfreundlichen Objekten zulassen?
A. Hunde und Katzen haben die hoechste Nachfrage, aber das Schaderisiko des Eigentums ist ebenfalls hoch. Es ist wirksam, zunachst kleine Tiere wie Hamster und Voegel zuzulassen und dann je nach Situation Hunde und Katzen einzubeziehen.
Q. Wie hoch sollte der Kautionsbetrag fuer haustierfreundliche Objekte sein?
A. Als Richtwert wird eine Kaution von 2 bis 3 Monatsmieten empfohlen (normalerweise +1 Monat mehr). Je nach Art und Groesse des Haustieres, Baujahrgang des Objekts und verwendeten Materialien sollte es jedoch individuell eingestellt werden.
Q. Wie kann man Laermprobleme aufgrund von Haustieren verhindern?
A. Im Vertrag klar festlegen, was Laermmassnahmen betrifft. Konkret Handlungsregeln wie "Hund nach 22 Uhr nicht bellen lassen", "Schutzpolster fuer Laufgeraeusch einfuehren" usw. festlegen.
