Hay casos inevitables en la gestión de alquileres en los que se debe pedir al inquilino que desocupe la vivienda debido al deterioro del edificio o a un plan de reconstrucción. Sin embargo, la Ley japonesa de Arrendamiento de Suelo y Edificios protege firmemente los derechos de los inquilinos, y no es posible forzar el desalojo sin un procedimiento legítimo. En este artículo explicamos la práctica de la negociación de desalojo y sus fundamentos legales que deben conocer los propietarios de apartamentos y las empresas administradoras.
¿En qué casos puede un propietario exigir al inquilino que desocupe la vivienda?
En términos legales, los contratos de arrendamiento se celebran con la premisa de su renovación. Para que el propietario solicite la negativa a renovar o la rescisión anticipada, se requiere un "motivo justificado" previsto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamiento de Suelo y Edificios. La valoración de este motivo justificado es muy estricta, y los siguientes casos son representativos.
- Problemas de seguridad por el deterioro del edificio (incluido el incumplimiento de las normas antisísmicas)
- Necesidad de demolición por planificación urbana o proyectos de reurbanización
- Necesidad legítima de que el propio propietario o su familia residan allí
Además, si del lado del inquilino existe un incumplimiento contractual, como un atraso de alquiler de más de 3 meses, ruido o problemas de plagas, es posible solicitar la rescisión y el desalojo forzoso sin motivo justificado.
¿Qué es la indemnización por desalojo? Su importe orientativo y desglose
La indemnización por desalojo es una compensación que el propietario paga voluntariamente al inquilino cuando le solicita que abandone la vivienda. No existe una obligación legal de pago, pero al ofrecer esta indemnización puede funcionar como complemento del motivo justificado y permitir que la negociación avance con mayor fluidez.
Como referencia, se considera orientativo un importe equivalente a entre 6 meses y 1 año de alquiler, y los siguientes gastos se tienen en cuenta en su desglose.
- Gastos de mudanza
- Depósito, dinero de agradecimiento y comisión de intermediación de la nueva vivienda
- Prima del seguro contra incendios
- Costes de reinstalación de teléfono e internet
El importe concreto varía según la relación de confianza con el inquilino y el desarrollo de la negociación. Recomendamos calcular una suma adecuada consultando a un profesional (abogado o escribano judicial).
¿Cómo debe avanzarse en la negociación de desalojo?
Es importante que la negociación avance por etapas. Evite confrontaciones emocionales y actúe dejando constancia de cada paso.
Paso 1: Notificación por escrito y explicación verbal
Primero se notifica por escrito el motivo del desalojo y la fecha prevista de salida. Después, se explica verbalmente y con cuidado por qué es necesario el desalojo. En algunos casos, en esta etapa se obtiene el acuerdo y el asunto se resuelve sin indemnización por desalojo.
Paso 2: Negociación de la indemnización por desalojo
Se calculan los gastos reales de la mudanza y se presenta una cantidad concreta. Ofrecer al inquilino viviendas alternativas para reducirle la carga de buscar un nuevo hogar también es una medida eficaz para lograr una negociación exitosa. Es efectivo pedir con antelación a una inmobiliaria que seleccione inmuebles con un nivel de alquiler, distribución y ubicación equivalentes a los actuales.
Paso 3: Trámites de salida y firma del acuerdo
Una vez obtenido el acuerdo, se firma por escrito un documento que indique claramente la fecha de salida, las condiciones de pago de la indemnización por desalojo y la forma de entrega del inmueble. Un acuerdo solo verbal puede causar problemas, por lo que debe formalizarse siempre por escrito.
¿Qué ocurre si no se alcanza un acuerdo en la negociación?
Si la negociación termina sin éxito, será necesario interponer una demanda judicial de entrega del inmueble. Si en el litigio se reconoce el motivo justificado del desalojo, es posible la ejecución forzosa, pero en algunos casos la resolución puede requerir desde varios meses hasta varios años. Es indispensable consultar pronto con un abogado.
Además, al utilizar el sistema de mediación, en algunos casos puede lograrse una solución más rápida que mediante un juicio.
3 puntos clave para lograr una negociación de desalojo exitosa
1. Notificar con antelación
Una vez fijado el calendario de obras, es importante realizar la notificación por escrito al menos con 1 año de antelación. Al asegurar un periodo de preparación suficiente para la mudanza del inquilino, será más fácil obtener su acuerdo.
2. Preparar un motivo de desalojo claro y convincente
Conviene organizar razones como "la resistencia sísmica del edificio no cumple la normativa vigente" o "existe riesgo de derrumbe por deterioro", que puedan respaldarse con fundamentos objetivos. Las explicaciones ambiguas generan desconfianza y dificultan la negociación.
3. Ofrecer viviendas alternativas
Al reducir la carga de que el inquilino tenga que buscar por sí mismo una nueva vivienda, puede disminuirse la barrera psicológica frente al desalojo. Tener preparadas de antemano propiedades que cumplan las condiciones es la clave para el éxito de la negociación.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Si no existe un motivo justificado, no se puede exigir en absoluto el desalojo?
A. Legalmente no se puede forzar el desalojo sin motivo justificado. Sin embargo, hay casos en los que, al ofrecer una indemnización por desalojo, se suple la falta de motivo justificado y se alcanza un acuerdo voluntario.
Q. ¿La indemnización por desalojo debe pagarse necesariamente?
A. No existe una obligación legal. Sin embargo, si se intenta negociar sin pagarla, puede resultar difícil obtener un acuerdo, y en algunos casos el coste del litigio termina siendo mayor.
Q. ¿También es necesaria una indemnización por desalojo para un inquilino con alquiler impagado?
A. Si la rescisión se basa en un incumplimiento contractual, no existe obligación de pagar una indemnización por desalojo. No obstante, al promover una salida voluntaria, presentar una cierta cantidad puede facilitar la negociación.
Q. ¿Cuál es el periodo mínimo necesario desde la notificación hasta la salida?
A. Legalmente se requiere notificar con 6 meses de antelación, pero en la práctica se recomienda disponer de más de 1 año considerando la negociación, la búsqueda de una nueva vivienda y los preparativos de la mudanza.
Q. Si la negociación se complica, ¿cuándo conviene encargar el asunto a un abogado?
A. Recomendamos consultar pronto con un abogado en cuanto el inquilino manifieste claramente su negativa tras la notificación por escrito. Si la respuesta inicial se retrasa, puede prolongarse el proceso judicial.
