En Japón no es infrecuente que un propietario que solicita el desalojo de un inquilino se encuentre con una negativa. Esto obedece a un rasgo jurídico específicamente japonés: la Shakuchi Shakka Hō (借地借家法, Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios), que protege de forma muy estricta la estabilidad residencial y comercial del arrendatario, un nivel de protección considerablemente más fuerte que el habitual en los mercados de España o América Latina. Sin seguir el procedimiento legal correcto, la negociación simplemente no avanza. Este artículo repasa, desde la perspectiva del propietario, cómo responder jurídicamente a la negativa a desalojar, qué requisitos exige la llamada «causa justificada» (seitō jiyū, 正当事由) y cómo se calcula y gestiona en la práctica la indemnización por desalojo (tachinokiryō, 立退料).
A lo largo de mi carrera he intervenido en numerosos casos de recuperación de inmuebles vinculados a reconstrucciones o ventas. Lo que aprendí sobre el terreno es que el resultado depende menos de tener la razón legal que de respetar el orden correcto de los pasos y de una preparación meticulosa. Por eso, en lugar de partir de una exigencia emocional, conviene diseñar la negociación después de comprender bien el marco institucional japonés.
Por qué las negociaciones de desalojo son estructuralmente difíciles en Japón
Para ir directamente al punto: sin una causa justificada, el arrendador no puede exigir unilateralmente el desalojo. La Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios protege con fuerza los derechos del arrendatario, y es el propietario quien debe alegar y probar los hechos que fundamentan esa causa justificada cuando se niega a renovar el contrato o presenta un aviso de resolución. En el momento en que el inquilino responde «no me voy», conviene asumir que, desde el punto de vista jurídico, es él quien ocupa la posición más fuerte, una situación que sorprende a muchos inversores extranjeros acostumbrados a marcos donde el propietario recupera la posesión con relativa facilidad al vencer el contrato.
Esta asimetría tiene su origen en la escasez de vivienda de la posguerra, cuando era necesario proteger socialmente la estabilidad residencial. Sin embargo, hoy en día también actúa como un freno a la renovación de edificios envejecidos, y se ha convertido en un factor que condiciona la propia estrategia de tenencia del propietario. Incorporar de antemano, ya en la fase de adquisición, el grado de dificultad que implicará un futuro desalojo es, en la práctica, la medida de gestión de riesgo más eficaz.
Plazos de notificación y tipos de contrato según la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios
En un contrato de arrendamiento ordinario (futsū shakuya, 普通借家), el artículo 26, párrafo 1 de la ley exige que, si el arrendador desea negarse a renovar, lo notifique entre un año y seis meses antes del vencimiento del plazo. Si se omite esta notificación, se considera que el contrato se renueva en las mismas condiciones que el anterior. Ahora bien, según la cláusula final de ese mismo párrafo, el contrato renovado pasa a tener plazo indefinido, un matiz que conviene tener muy presente. Además, el párrafo 2 del mismo artículo añade que, incluso si la notificación se hizo a tiempo, si el inquilino continúa usando el inmueble tras el vencimiento y el arrendador no formula objeción sin demora, el contrato también se considerará renovado por ley.
El artículo 28 establece además que tanto la negativa a renovar como el aviso de resolución requieren causa justificada. Según ese artículo, la evaluación debe tener en cuenta las circunstancias que hacen necesario el uso del edificio tanto para el arrendador como para el arrendatario, los antecedentes del arrendamiento, la situación y el estado actual de uso del edificio y, en caso de haberse ofrecido, la propuesta de una prestación patrimonial a cambio o como condición del desalojo, es decir, la indemnización por desalojo.
Cuando es el arrendador quien resuelve un contrato sin plazo definido, el artículo 27, párrafo 1 exige en principio que transcurran seis meses desde la fecha del aviso de resolución, y en este caso también se exige por separado la causa justificada del artículo 28. En cualquiera de los dos supuestos, la notificación debe hacerse por escrito, nunca de forma verbal, y de manera que se pueda demostrar su recepción. En la práctica japonesa es habitual recurrir al naiyō shōmei yūbin (内容証明郵便), un correo certificado que deja constancia oficial tanto del contenido como de la fecha de entrega, una figura sin equivalente exacto en los sistemas postales de muchos países occidentales.
Diferencias entre el arrendamiento ordinario y el arrendamiento de plazo fijo
Para inmuebles en los que se prevé una futura reconstrucción o venta existe la opción del teiki shakuya (定期借家, arrendamiento de plazo fijo, artículo 38 de la ley). A diferencia del arrendamiento ordinario, este tipo de contrato finaliza automáticamente al vencer el plazo, sin renovación, por lo que no es necesario probar causa justificada. Sin embargo, el contrato debe formalizarse mediante escritura pública u otro documento escrito o registro electrónico, y antes de la firma el arrendador debe entregar y explicar un documento independiente (que también puede ser electrónico) en el que se indique expresamente que «el contrato no se renovará y terminará al vencer el plazo». Este documento explicativo previo debe ser independiente del propio contrato, según estableció el Tribunal Supremo en su sentencia del 13 de septiembre de 2012 (Heisei 24). Si el procedimiento presenta algún defecto, la cláusula de no renovación puede considerarse nula y el contrato pasaría a tratarse como un arrendamiento ordinario. Cabe señalar también que, en los teiki shakuya de un año o más de duración, si no se notifica la finalización entre un año y seis meses antes del vencimiento, el arrendador no podrá oponer esa finalización frente al inquilino.
| Concepto | Arrendamiento ordinario (futsū shakuya) | Arrendamiento de plazo fijo (teiki shakuya) |
|---|---|---|
| Renovación | En principio, se renueva | No se renueva; termina al vencer el plazo (los contratos de un año o más requieren notificación de finalización) |
| Causa justificada | Necesaria para negarse a renovar | No necesaria |
| Indemnización por desalojo | En la práctica, se suele prever su pago | En principio, no es necesaria |
| Nivel de renta | Tiende a ajustarse al precio de mercado | Tiende a ser algo inferior al de mercado |
| Rigor del procedimiento | Estándar | Estricto, ya que exige un documento explicativo previo independiente del contrato escrito |
Somos francos con nuestros clientes sobre el hecho de que el teiki shakuya suele estar en cierta desventaja a la hora de captar inquilinos. La decisión clave está en si, incluso asumiendo el posible descenso de renta como coste, merece la pena ganar libertad de salida para una futura reconstrucción o venta.
Los cuatro tipos principales de causa justificada reconocidos en la práctica
Si se reconoce o no una causa justificada depende de una ponderación conjunta de todos los elementos enumerados en el artículo 28. Rara vez se decide por un único factor; en la práctica conviene entender que se evalúa la acumulación de varias circunstancias. A continuación se explican los cuatro escenarios que más suelen plantear problemas, aunque conviene aclarar que el impago de la renta no es, en sentido estricto, una causa justificada del artículo 28, sino que se trata jurídicamente como una resolución contractual por incumplimiento.
Deterioro del edificio e insuficiencia de resistencia sísmica
Para que el deterioro del edificio constituya causa justificada no basta con que hayan pasado muchos años desde su construcción. Debe reconocerse objetivamente un riesgo de colapso o de accidente grave, de forma que la reconstrucción resulte necesaria para garantizar la seguridad. Si el edificio tiene entre 20 y 30 años y puede seguir usándose mediante reparaciones normales, en la práctica rara vez se admite esta causa.
Para reforzar el argumento resulta útil reunir un informe de diagnóstico sísmico, un estudio de deterioro realizado por un arquitecto colegiado y un cuadro comparativo entre el coste de reparación y el de reconstrucción. Que el edificio se rija por la antigua normativa sísmica (anterior a 1981) es un elemento a favor, pero por sí solo no garantiza el reconocimiento de la causa justificada.
Impago prolongado de la renta o de la cuota de renovación
El impago no se juzga como causa justificada de negativa a renovar, sino conforme al artículo 541 del Código Civil (resolución tras requerimiento) y la doctrina jurisprudencial de la «ruptura de la relación de confianza». Por eso, un único retraso no permite resolver el contrato de inmediato: el criterio determinante es si puede considerarse rota la relación de confianza entre las partes, y en la práctica se suele tomar como referencia un impago equivalente a tres meses de renta o más, aunque no se trata de un umbral fijo, ya que el resultado varía según el historial del impago y la actitud del inquilino. El envío de requerimientos, el registro de los recordatorios de pago y las gestiones sobre un posible pago fraccionado son elementos que se valoran como prueba.
Lo verdaderamente importante es cómo se actúa en la fase inicial del impago. No dejar la comunicación sin respuesta y reclamar de forma constante y documentada tiene después un peso considerable en el procedimiento legal.
Necesidad de venta o razones de gestión empresarial
El deterioro de la cuenta de resultados o la necesidad de liquidar activos para pagar deudas pueden considerarse como circunstancias relevantes. Sin embargo, si el inmueble puede venderse con el inquilino todavía dentro, o si el efecto sobre el precio es leve, esta causa difícilmente se admite. Dado que existe un mercado activo de inmuebles de renta con inquilinos, el argumento de que «no se puede vender si no está vacío» se examina con mucho rigor.
Necesidad de uso propio por parte del arrendador o de un familiar
Se compara la necesidad del propietario o de un familiar de usar el inmueble para vivir o para su negocio con la necesidad del inquilino de seguir ocupándolo. Cuando el inquilino es una persona mayor o su negocio depende fuertemente de la ubicación, de modo que trasladarse resulta especialmente difícil, se exige al arrendador una necesidad todavía más sólida.
Cómo funciona la indemnización por desalojo como complemento de la causa justificada
El artículo 28 establece que, si se ofrece una prestación patrimonial como condición o a cambio del desalojo, esa oferta se considera uno de los elementos para valorar la causa justificada. Por eso, incluso cuando otras circunstancias por sí solas resultan insuficientes, el pago de una tachinokiryō puede compensar esa debilidad y llevar a que, en conjunto, se reconozca la causa justificada. Ahora bien, pagar la indemnización no garantiza automáticamente el desalojo. No existe una fórmula legal para calcular su importe: se determina finalmente por acuerdo con el inquilino o, en caso de litigio, por decisión judicial. Tener organizados de antemano los criterios de cálculo cambia notablemente el poder de persuasión en la negociación. A diferencia de jurisdicciones donde el desalojo lícito no conlleva compensación al arrendatario, en Japón el propietario suele pagar voluntariamente para poder recuperar un inmueble que la ley protege con fuerza a favor del inquilino.
- Gastos reales de mudanza y de búsqueda de nueva vivienda
- Compensación por la diferencia entre la renta actual y la de la nueva vivienda (durante un periodo determinado)
- Gastos iniciales del nuevo contrato: depósito (shikikin, 敷金), dinero llave no reembolsable (reikin, 礼金), comisión de intermediación, etc.
- Compensación por lucro cesante, coste de las obras de interiorismo y pérdida de clientela (en el caso de locales comerciales)
- Una cantidad adicional en concepto de compensación por la carga emocional del desalojo
Los importes varían mucho entre vivienda y locales comerciales
En el caso de viviendas se suele citar como referencia una cifra equivalente a entre unos meses y un año de renta, lo que en la práctica se traduce en importes que van desde varios cientos de miles hasta varios millones de yenes (aprox. 1.800 €–53.000 €, tomando 170 ¥/€ como referencia, es decir, unos 59 € por cada 10.000 ¥). En cambio, en locales comerciales y oficinas el nivel sube considerablemente, porque se añaden factores como la recuperación de la inversión en interiorismo, las pérdidas por el cierre del negocio y la pérdida de la base de clientes. En sectores muy dependientes de la ubicación, como la restauración, no es raro que el importe llegue a ser varias veces superior al de una vivienda.
Aun así, se trata solo de tendencias generales: el resultado varía mucho según la zona, la antigüedad del edificio, el plazo restante del contrato y la situación particular del inquilino. Conviene no dar por buena la idea de un «precio de mercado» y calcular el importe caso por caso, sumando cada partida de forma individual.
Procedimiento práctico cuando el inquilino se niega a desalojar
Primera etapa: mantener una negociación voluntaria de buena fe
Aunque el inquilino se niegue, es fundamental no romper la negociación en ese punto. Hay que seguir dialogando con consideración hacia su situación personal o comercial, explicando con documentación por qué es necesario el desalojo. Ofrecer ayuda práctica, como información sobre posibles nuevas viviendas o apoyo para contratar una empresa de mudanzas, aumenta las probabilidades de llegar a un acuerdo.
En la mesa de negociación conviene evitar fijar plazos de forma unilateral y, en su lugar, presentar varias opciones. Un enfoque que deje al inquilino margen para reflexionar suele llevar, a la larga, a una resolución más rápida.
Segunda etapa: encomendar la negociación a un abogado
En las fases en las que las partes tienden a dejarse llevar por las emociones, resulta eficaz delegar la negociación en un abogado. Aquí es importante tener en cuenta que el artículo 72 de la Ley de Abogados reserva exclusivamente a los abogados y a las sociedades de abogados la gestión profesional de asuntos jurídicos, como la negociación de desalojos, a cambio de una remuneración. Una empresa de gestión inmobiliaria no puede actuar como representante en la negociación; su personal debe limitarse a funciones de contacto y coordinación administrativa.
Tercera etapa: recurrir a la mediación o a la demanda de desalojo
Cuando la negociación voluntaria llega a un punto muerto, se pasa a la mediación civil o a una demanda judicial de desalojo del edificio. En el juicio se examina directamente si existe causa justificada, y el tribunal puede llegar a autorizar el desalojo a cambio del pago de la indemnización. Si, incluso después de obtener un título ejecutivo (sentencia, acta de conciliación o acta de mediación), el inquilino sigue sin desalojar, el siguiente paso es solicitar la fórmula ejecutoria y proceder a la ejecución forzosa.
Conductas que deben evitarse en la negociación: la prohibición de la autotutela
El sistema jurídico japonés, como norma general, no permite la autotutela (jiriki kyūsai, 自力救済), es decir, que el propietario se haga justicia por su propia mano. Las siguientes conductas se consideran ilegales y pueden derivar en una reclamación de daños e incluso en responsabilidad penal. Si el propietario incurre en una sola de ellas, todo el argumento de causa justificada que haya construido queda debilitado de golpe.
- Cambiar la cerradura o bloquear el acceso a la vivienda
- Cortar el suministro de electricidad, gas o agua
- Retirar o desechar las pertenencias del inquilino sin su consentimiento
- Presentarse repetidamente de madrugada o muy temprano para presionar el desalojo
- Ejercer presión psicológica mediante actitudes o palabras intimidatorias
Lo más eficaz, aunque parezca un camino más largo, es avanzar paso a paso dejando constancia de todo. Las notificaciones, las actas de las reuniones y el historial de las condiciones propuestas se convierten directamente en prueba ante una posible mediación o un juicio posterior.
Estimación de costes y plazos
El coste y el plazo necesarios para lograr el desalojo varían mucho según la dificultad del caso. Lo que sigue es una referencia general, que también varía según la zona y la complejidad del asunto. Para cifras concretas, conviene solicitar un presupuesto individualizado.
| Etapa | Plazo estimado | Principales costes |
|---|---|---|
| Preparación previa y recopilación de documentación | 1–3 meses | Coste del diagnóstico sísmico y de la inspección del edificio |
| Negociación voluntaria | 3–12 meses | Indemnización por desalojo y anticipo de honorarios de abogado (normalmente varios cientos de miles de yenes, aprox. 1.800 €–5.300 €) |
| Mediación civil | 3–6 meses | Tasa de presentación y honorarios de abogado |
| Procedimiento judicial | 6–18 meses | Costas judiciales y honorarios de abogado |
| Ejecución forzosa | 1–3 meses | Costes de la ejecución y de almacenamiento o eliminación de enseres |
En edificios con muchas unidades hay casos en los que completar el desalojo de todas ellas requiere entre dos y tres años. El plan financiero y el calendario de obras deben elaborarse pensando en este plazo, y de forma generosa. Cuanto más corto sea el plazo estimado en el plan, más concesiones desfavorables se acaban aceptando durante la negociación.
La perspectiva de INA&Associates y conclusión
En INA&Associates Co., Ltd. no entendemos los casos de desalojo como una simple operación para imponerse legalmente, sino como un proceso de ajuste para que todas las partes implicadas puedan avanzar con conformidad. Para el inquilino, la vivienda o el local es, literalmente, su vida diaria, y una negociación que ignore ese peso termina, a la larga, aumentando tanto el tiempo como el coste para todos.
Lo que priorizamos es un enfoque de largo plazo: elegir desde el momento de la adquisición el tipo de contrato adecuado en función de la salida prevista, documentar cuanto antes los indicios de deterioro y fijar de antemano, antes de iniciar la negociación, el presupuesto destinado a la indemnización por desalojo. Con solo asegurar estos tres puntos de partida, el plazo necesario para la negociación tiende a acortarse. Considero que lo que sostiene estas decisiones no es únicamente el conocimiento del sistema legal, sino también la experiencia acumulada del jinzai (人財, término interno que usamos en lugar de 人材 «personal», para subrayar que las personas son un activo) que gestiona la negociación sobre el terreno.
Además, nuestra postura básica es comunicar con franqueza también las perspectivas desfavorables para el propietario. No prometemos «conseguirá el desalojo enseguida» cuando la causa justificada es débil; al contrario, compartimos abiertamente el coste y el plazo previsibles, e incluimos entre las opciones a considerar la posibilidad de renunciar a la reconstrucción. Sobre la coyuntura del mercado y nuestro enfoque de gestión relacionados con este tema, publicamos contenido de forma continuada en la categoría de INA Network.
La negativa a desalojar es una situación difícil de evitar para cualquier propietario. Sin embargo, si se comprende el marco de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios, se reúnen los elementos que sustentan la causa justificada, se ordenan los fundamentos de la indemnización por desalojo y se avanza junto con profesionales especializados, el desenlace acaba siendo visible. Respetar el orden sin precipitarse, aunque parezca un rodeo, es en realidad el camino más corto. Para casos concretos, recomendamos siempre consultar con un abogado u otro profesional especializado.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino negarse si se le pide el desalojo sin causa justificada?
Una negativa a renovar o un aviso de resolución sin causa justificada carecen de efecto legal, y el inquilino no tiene obligación de desalojar. Para que el arrendador logre el desalojo deberá recurrir a procedimientos legales como la mediación o una demanda de desalojo. Desde la perspectiva del propietario, lo prioritario es reunir la documentación que respalde la causa justificada antes de plantear la exigencia.
¿Cómo se determina el importe de la indemnización por desalojo?
No existe un criterio legal de cálculo: el importe se fija sumando partidas como los gastos de mudanza, la diferencia de renta, los costes iniciales de un nuevo contrato o la compensación por lucro cesante, y se determina finalmente mediante negociación entre las partes. Si el caso llega a juicio, el tribunal puede indicar el importe que considere adecuado como complemento de la causa justificada. Dado que el nivel varía mucho entre vivienda y locales comerciales, se recomienda ordenar los fundamentos junto con un abogado o un profesional inmobiliario antes de hacer una propuesta.
¿Existe un plazo fijo para notificar el desalojo?
Para la negativa a renovar un arrendamiento ordinario, el artículo 26, párrafo 1 de la ley exige notificar entre un año y seis meses antes del vencimiento del plazo. Si no se notifica dentro de ese periodo, se considera que el contrato se renueva en las mismas condiciones y, además, el contrato renovado pasa a tener plazo indefinido. Es más seguro notificar mediante un método que permita probar la recepción, como el correo certificado con prueba de contenido. Para resolver un contrato sin plazo definido, el artículo 27, párrafo 1 de la misma ley exige que transcurran seis meses desde el aviso de resolución.
¿Se puede encargar la negociación de desalojo a una empresa de gestión inmobiliaria?
La gestión profesional de asuntos jurídicos a cambio de remuneración está reservada a los abogados y a las sociedades de abogados por el artículo 72 de la Ley de Abogados, por lo que una empresa de gestión no puede actuar como representante en la negociación. Lo adecuado es que la empresa de gestión se encargue del apoyo práctico (contacto, preparación de documentación, información sobre nuevas viviendas) mientras que la negociación en sí queda en manos de un abogado.
