在日本，房东即便正式提出要求房客搬迁，房客当面拒绝的情况也并不少见。这并非某个“难缠房客”的个案，而是日本法律体系本身的结构性特征。日本的《借地借家法》（Shakuchi Shakuya Hō，即《土地建筑物租赁法》，是专门规范房屋与土地租赁关系的特别法，其对房客居住权与营业权的保护力度，远超中国大陆《民法典》合同编下的普通租赁关系——大陆的住宅租赁到期后，房东收回房屋相对直接，无需证明“理由”）对房客居住和营业的稳定性给予了非常手厚的保护。也正因如此，房东若没有走完正当程序，仅凭一纸通知，交涉根本无法向前推进。本文将站在房东（业主）的立场，系统整理应对房客拒绝搬迁的法律对策、“正当事由”（seitō jiyū，日本法上房东合法收回房屋所必须具备的正当理由）的认定要件、搬迁补偿金“立退料”（tachinokiryō）的核算思路，以及实务操作步骤。
我本人经手过大量以重建或出售为前提的腾房案件。深有体会的一点是：决定结果的往往不是法律上谁“占理”，而是交涉的“顺序”与“准备”。正因如此，房东不应从情绪化的要求入手，而应先理解制度框架，再据此设计交涉方案。对于中国大陆的投资者而言，这套框架本身就值得仔细研究——它与内地商品房及公寓租赁在到期收回、续租等环节的处理方式存在根本性差异，务必在投资决策阶段就纳入考量，而非事后才发现。
日本腾房交涉难以推进的结构性原因
结论先行：只要不具备正当事由，日本的房东就无法单方面要求房客搬迁。在《借地借家法》的框架下，房客的权利受到极强保护，主张拒绝续约或提出解约的一方——也就是房东——必须自行主张并举证足以支撑“正当事由”的具体事实。换言之，一旦房客回应“我不搬”，从法律角度看，房客此刻已经处于相对优势的地位。这与中国大陆普通住宅租赁形成鲜明对比：内地房东在固定租期届满后，通常不需要证明任何“理由”即可选择不再续约，房客的居住权随租期自然终止；而日本的默认规则恰恰相反——除非房东能够证明存在法定事由，否则租赁关系被推定为继续有效。
这种非对称的权利结构，其历史根源在于二战后日本住房极度短缺的社会背景，彼时保障居住稳定被视为社会性的必要措施。然而放到今天，同一套规则也成了老旧建筑更新改造的重大阻碍，直接影响业主的整体持有策略。对于海外投资者而言，最有效的风险对策是在取得物业之前，就把“收回房屋的难度”提前计入投资判断，而不是等到持有之后才发现问题。这一点，在多数商品房到期收回相对自动化的市场中，并没有直接对应的概念。
对于以长期持有日元资产、分散汇率与地缘风险为目标的中国大陆投资者而言，这一制度差异尤其容易被低估。许多人在尽调阶段只关注表面租金收益率和房价走势，却没有核实在住房客的合同类型、入住年限与续约历史；一旦未来需要重建、置换或整体转让，才发现房客的居住权受到远超预期的保护，处置周期可能因此被拉长数年。换言之，日本收益型物业的“流动性”不仅取决于市场需求，也取决于既有租约本身的法律属性——这是评估东京、大阪等城市房产时，常被大陆投资者忽视的一个变量。
《借地借家法》规定的通知期限与合同类型
在“普通借家契约”（futsū shakuya keiyaku，即无固定终止日期、原则上会自动续约的标准租赁合同）下，根据《借地借家法》第26条第1项，房东若想拒绝续约，必须在租期届满前1年至6个月之间的窗口期内发出通知。一旦错过这一窗口，合同将被视为以原条件自动续约。需要特别留意的是，同项但书规定：续约后的合同期限将变为“未定期限”，即不再有明确的到期日。更棘手的是，同条第2项还规定，即便房东在窗口期内按时发出了通知，只要租期届满后房客仍继续使用房屋，而房东未能“不迟延地”提出异议，同样会被视为法定续约。
此外，第28条明确规定，拒绝续约或提出解约都必须具备正当事由。该条要求综合考量：房东与房客双方使用房屋的必要性、既往租赁关系的经过情况、房屋的使用状况与现状，以及——这一点尤为关键——房东是否已提出以搬迁补偿金（立退料）为条件或作为交换的财产给付方案。
对于未约定期限的合同，房东若要解约，原则上须依据《借地借家法》第27条第1项，自解约通知发出之日起经过6个月。此种情形下同样需要满足第28条规定的正当事由。无论何种情形，通知都不应仅以口头方式作出，而应采用能够证明送达的书面形式。实务中，日本房东普遍使用附带送达证明的“内容证明邮便”（naiyō shōmei yūbin，日本邮政提供的一种特殊邮寄方式，可同时证明信件的具体内容与实际送达日期）——其功能与中国大陆常见的“邮政EMS+送达回证”或公证送达有相似之处，但由邮政本身对信件内容加以证明，是日本邮政制度特有的机制。
普通借家与定期借家的区别
对于未来已明确计划重建或出售的物业，日本法律还提供了另一种选择——“定期借家契约”（teiki shakuya keiyaku，《借地借家法》第38条规定的定期租赁合同）。定期借家契约在约定期限届满时自动终止、不发生续约，因此房东无需举证正当事由，这一点与内地常见的固定期限商业租约（到期即终止，无需理由）较为接近。但其形式要件相当严格：合同本身必须以公证文书等书面或电磁记录形式订立，且在签约前，房东必须另行交付一份独立文件（可为电磁方式），明确载明“本合同不再续约，期满即终止”。日本最高裁判所已经明确：这份事前说明文件必须与租赁合同本身相互独立（最高裁判所2012年〈平成24年〉9月13日判决），并非合同条款中的一句话即可代替。一旦程序存在瑕疵，“不续约”的约定将被认定无效，合同转而按普通借家契约处理——对于原本指望“干净退出”的业主而言，这是一个代价高昂的失误。此外还有一个期限需要留意：租期1年以上的定期借家契约，若未在期满前1年至6个月之间发出终止通知，将无法以终止对抗房客。
| 项目 | 普通借家契约 | 定期借家契约 |
|---|---|---|
| 续约 | 原则上自动续约 | 不续约，期满即终止（租期1年以上须发出终止通知） |
| 正当事由 | 拒绝续约时须具备 | 无需 |
| 立退料（搬迁补偿金） | 实务上通常须准备 | 原则上无需 |
| 租金水平 | 通常接近市场行情 | 通常略低于市场行情 |
| 手续严格程度 | 标准 | 因需另附独立的事前说明文件，手续较严格 |
我们会如实告知业主：定期借家契约在招租层面会略处劣势，因为准房客在签约前就已知晓租期届满即须搬离。真正需要判断的是：即便可能因此接受一定的租金折让，是否仍值得换取更高确定性的退出自由度。这种权衡，在租约本身默认就是“到期即止”的市场里并不存在对应的概念，值得内地投资者特别留意。
可被认定为正当事由的四种主要情形
正当事由是否成立，需要综合权衡《借地借家法》第28条列举的各项因素，单一情形很少能够单独决定结果，实务上更常见的是多个要素累积叠加后作出的综合评价。以下列举实务中最常遇到的四种情形，但需要留意：其中的租金长期拖欠，严格来说并不属于第28条意义上的“正当事由”，而是应作为债务不履行导致的合同解除问题另行处理。
建筑物老化与抗震能力不足
仅凭建筑物年代久远，并不足以构成正当事由。必须客观上认定存在倒塌或发生重大事故的风险，且为确保安全，重建具有必要性。若建筑物楼龄在20至30年左右，通过常规维修仍可继续使用，实务上很难被认定成立——这一门槛，远高于许多海外投资者的直觉认知（即“建筑老旧本身就足以构成重建理由”）。
为增强说服力，通常需要备齐抗震诊断报告、由建筑师出具的老化调查报告，以及维修费用与重建费用的比较测算资料。若建筑物属于“旧耐震基准”（kyū-taishin kijun，即1981年日本大幅修订抗震设计标准之前建造的建筑，抗震性能被认为明显弱于新标准）建筑，会是有力的佐证材料，但这一点本身并不能自动导致正当事由被认定成立。
这里有一处容易被大陆投资者忽略的制度差异：日本的建筑物所有权是永久产权，不存在类似大陆住宅70年、商业40年的土地使用年限概念，房屋本身也没有法定的“报废年限”。这意味着，仅凭“楼龄已经很老”这一表述，在日本法律语境下几乎没有说服力——决定重建正当性的，始终是安全风险的客观证据，而不是年限本身。反过来说，这也意味着只要维护得当，日本的老建筑在法律上可以被长期持有和出租，不会因为达到某个年限而被强制拆除或收回，这一点对追求长期稳定现金流的大陆投资者而言，其实是一项相对有利的制度特征。
租金、更新费的长期拖欠
拖欠租金的处理方式与正当事由框架不同，而是依据《民法》第541条的催告解除规则，结合判例确立的“信赖关系破坏法理”（信頼関係破壊の法理，即租赁双方的信任基础是否已被实质破坏）综合判断。因此，一次迟延付款并不会直接导致合同被解除，判断基准在于当事人之间的信赖关系是否已被认定为破坏，实务上通常以拖欠3个月租金左右作为一个参考标准。不过这并非固定不变的红线，具体结论仍会因拖欠的经过情况以及房客的应对方式而有所不同。催告函的送达记录、催缴记录、以及关于分期偿还的协商过程，都会成为判断的重要材料。这一门槛明显高于中国大陆部分地区的实务操作（若涉及个别城市房屋租赁纠纷处理惯例，通常拖欠1至2个月即可能触发解约程序），投资者在评估现金流风险时应予以充分注意。
更重要的其实是拖欠发生初期的应对方式。不放任联系中断，一边留存记录一边持续、诚恳地进行催缴，这一系列事实在后续的法律程序中会具有相当的分量。
出售或经营上的必要性
因经营状况恶化而需要出售，或为偿还债务而需要处置房产，这类情形有可能被纳入考量。但如果物业即便在房客在住的状态下也能够出售，或者空置对成交价格的影响很有限，这一事由就很难被认定成立。由于市场上存在大量“带租约”流通的收益型物业交易（这一点与许多海外市场类似），“不腾空就卖不出去”这一主张会受到相当审慎的审查，不会被轻易采信。
房东本人或亲属的自用必要性
此类情形需要比较房东本人或其亲属为居住、经营而使用房屋的必要性，与房客继续使用房屋的必要性孰轻孰重。若房客存在高龄、店铺高度依赖当前地段等难以搬迁的具体情况，则要求房东一方展现出更强的必要性，才能获得认定。
作为正当事由补充要素的立退料核算思路
《借地借家法》第28条规定，若房东以搬迁为条件或作为交换提出财产上的给付方案，该方案本身即可作为判断正当事由是否成立的考量因素之一。也就是说，即便其他情形单独不足以构成正当事由，通过提供立退料弥补不足部分，也有可能在综合评价后被认定为正当事由成立。这一制度设计，在多数房东仅凭“自愿”支付一笔“腾房费”的西方法域中并无直接对应——在日本，这笔款项是法律条文明确要求纳入考量的因素，而非单纯的市场惯例。需要强调的是，立退料并非“只要支付就必然能够收回房屋”这样的性质，法律上并没有固定的计算公式，最终金额取决于与房客的合意，若进入诉讼程序则由法院裁量决定。事先整理清楚计算依据，会显著提升交涉时的说服力。
这一点也常常与中国大陆读者熟悉的“拆迁补偿”或“腾退补偿”概念相混淆，但两者的法律性质完全不同：大陆的拆迁补偿多发生在政府主导的城市更新或征收程序中，补偿标准往往由地方性法规或评估机构统一核定；而日本的立退料则纯粹是私法主体之间的协商结果，法院不会主动核定“标准价”，房东与房客之间的谈判能力、资料准备的充分程度，会直接反映在最终金额上。对于计划通过重建实现资产升值的大陆投资者而言，这意味着立退料预算不能简单套用国内的征收补偿倍数进行估算，而应结合日本本地律师和不动产专业人士的实际经验单独核算。
- 搬家实际费用、寻找新居所需的相应支出
- 现居租金与新居租金之间差额的补偿（按一定期间计算）
- 敷金（shikikin，可退还的押金）、礼金（reikin，一种不予退还的“谢礼金”，按日本惯例支付给新房东，与西方常见的可退押金性质完全不同）、中介手续费等再签约时的初期费用
- 营业补偿、装修投入、客源流失损失（适用于商铺租户）
- 对房客精神层面负担给予相应体谅的调整金
居住用与商铺用的水平差异巨大
居住用途的情形下，通常以数月至一年左右的租金作为参考标准，绝对金额多集中在数十万日元至数百万日元的区间——以1万日元约合500元人民币的汇率粗略换算，数十万日元约合数万元人民币，数百万日元则约合数十万元人民币，具体金额需按当时汇率并结合个案重新核算。相比之下，商铺或办公室用途因还需叠加装修投资的回收、停业期间的营业损失、以及客源流失等因素，水平会大幅上浮。对于餐饮等高度依赖地段的业态，补偿金达到居住用途的数倍规模也并不罕见。
不过，以上仅为一般性倾向，实际结果会因地区、建筑物楼龄、剩余合同期限以及房客个别情况而产生较大波动。不应盲目套用所谓“行情”，而应逐项累加、按个案单独核算。
房客拒绝搬迁后的实务操作步骤
第一阶段：坚持诚意的自愿协商
即便遭到拒绝，也不应就此中断交涉。房东应体谅房客的生活或经营状况，持续对话，并配合资料具体说明为何确有必要腾房。主动提供新居信息、协助安排搬家公司等实务层面的支持，能够显著提高达成合意的可能性。
在交涉现场，应避免单方面强行设定截止日期，而是提出多个可供选择的方案。让对方也感受到“有余地可以考虑”的推进方式，往往反而能更快达成结果。
第二阶段：委托律师进行交涉
在当事人双方直接交涉容易情绪化的局面下，委托律师处理会更为有效。此处需要特别注意的是：依据《律师法》（Bengoshi-hō）第72条，以获取报酬为目的、将腾房交涉等法律事务作为业务承接，仅限于律师及律师法人，其他任何主体均不得为之。因此，房产管理公司不能作为代理人进行交涉，其工作人员的职责仅限于联络、资料整理等事务性协调，不能替代律师出面谈判。这一点与中国大陆部分地区物业公司或中介机构可协助进行简单纠纷调解的实务惯例存在明显差异，投资者委托境内管理公司处理时务必留意边界。
第三阶段：进入调解或房屋交付请求诉讼
若自愿协商陷入僵局，则转入民事调解（minji chōtei）或房屋交付请求诉讼（tatemono akewatashi seikyū soshō）。在诉讼中，正当事由是否成立会被正面审理，法院有时会作出“以支付立退料为条件准许交房”的判断。即便在取得判决书、和解调书或调解调书等执行依据之后，房客仍不搬离的，房东还需取得执行文，进入强制执行（kyōsei shikkō，由法院主导的正式物理清退程序）程序。
交涉中应避免的行为与“自力救济”的全面禁止
日本法律原则上不承认“自力救济”（jiriki kyūsai，即债权人不经法定程序、自行采取强制手段实现权利），这一点是理解日本房东权限边界的关键：无论正当事由多么充分，房东都不得绕开法院自行采取强制手段。以下行为均会被认定为违法，可能引发损害赔偿请求，甚至构成刑事责任。房东一方只要触及其中任何一项，此前积累的正当事由主张都会瞬间陷入不利。
- 更换门锁、上锁阻止房客进入房屋
- 停止供电、供气、供水
- 未经本人同意擅自搬出、处置室内物品
- 深夜或清晨反复上门催促搬离
- 以威胁性言行施加心理压力
反而是留存记录、按部就班地逐步推进程序，虽然表面上看起来绕远路，实则最为稳妥可靠。通知书、面谈记录、以及历次提出条件的往来记录，日后无论进入调解还是诉讼阶段，都会直接成为证据。
费用与周期参考
腾房所需的费用与周期，会因案件的复杂程度而存在较大幅度的差异。以下仅为一般性参考标准，实际会因地区及案件复杂程度而有所变动，具体金额建议按个案另行取得报价确认。
| 阶段 | 周期参考 | 主要费用 |
|---|---|---|
| 前期准备、资料整理 | 1〜3个月 | 抗震诊断、建筑物调查费用 |
| 自愿协商 | 3〜12个月 | 立退料、律师着手金（通常为数十万日元规模，约合数万元人民币） |
| 民事调解 | 3〜6个月 | 申请手续费、律师报酬 |
| 诉讼 | 6〜18个月 | 诉讼费用、律师报酬 |
| 强制执行 | 1〜3个月 | 执行费用、物品保管与处置费用 |
对于户数较多的建筑物，全部房屋完成腾空可能需要2至3年，这在整栋收购、整体重建的场景中并不罕见。资金计划与施工安排，都应以这一较长周期为前提留出充分余量。凡是把期限估算得过短的方案，往往会在交涉现场被迫接受更不利的让步。对于习惯了周期确定性更高的市场的投资者而言，这一点尤其需要在尽调阶段提前消化。
对于跨境投资者而言，这一周期还牵涉到资金调度与外汇层面的实际安排。立退料、律师费用等支出通常以日元结算，且往往集中在协商与调解阶段密集发生，若资金仍留在境内、需要临时办理购汇及跨境汇款，很可能因审批与到账时间而错过关键节点。较为稳妥的做法是提前在日本本地保留一笔专用于腾房交涉的日元备用资金，避免因资金到位延迟而在谈判中处于被动。
INA&Associates的立场与总结
我们INA&Associates株式会社，并不把腾房案件定位为“依法强行推进”的作业，而是定位为“让所有相关方都能够认同并向前迈进”的协调过程。对房客而言，住所或店铺就是生活本身，若交涉中轻视这份分量，最终只会让时间和费用双双增加——对房东同样如此。
我们重视的是立足长期视野的整体设计：具体而言，包括在取得物业阶段就选定预设退出路径的合同类型、及早将老化迹象记录留存、以及在正式进入交涉前就先确定立退料的预算区间。只要提前锁定这三点，交涉所需的时间往往就能相应缩短。支撑这类判断的，并不仅仅是制度层面的知识，我认为更重要的是真正在一线承担交涉工作的“人财”（jinzai，我们刻意使用这一日文表述而非普通的“人员”一词，用以强调员工是需要被珍视培养的人力资产与人才，而非可替换的资源）所积累的实战经验。
同时，如实告知业主不利的前景，也是我们一贯坚持的基本立场。对于正当事由本身就偏弱的案件，我们不会轻率承诺“很快就能让房客搬走”。相反，我们会坦诚共享预计所需的费用与周期，并请业主将“暂缓重建”这一选项也一并纳入考量。与此相关的市场行情及资产运营思路，我们也持续在INA Network 分类栏目中更新发布。
房客拒绝搬迁，对日本的业主而言几乎是难以完全回避的局面。但只要理解《借地借家法》的制度框架，备齐支撑正当事由的材料，理清立退料的核算依据，并与专业人士协同推进，落地方案终会浮现。不急于求成、按部就班地遵循正确顺序，看似绕远路，实则是最短路径。具体案件请务必咨询律师等专业人士。
常见问题
在不具备正当事由的情况下被要求搬迁，房客可以拒绝吗
可以。缺乏正当事由的拒绝续约或解约通知不具有法律效力，房客不负有腾房义务。房东若要实际收回房屋，必须经过调解或房屋交付请求诉讼等法律程序。对房东而言，在正式提出搬迁要求之前，先备齐支撑正当事由的材料才是首要任务。
立退料（搬迁补偿金）的金额如何确定
法律上并没有统一的计算基准，通常是将搬家费用、租金差额、再签约的初期费用、营业补偿等项目逐一累加后，再由双方协商确定。若进入诉讼程序，法院有时会给出其认为足以补充正当事由的相当金额。由于居住用途与商铺用途的水平差异巨大，建议在提出具体金额前，先与律师或房地产专业人士一同梳理核算依据。对于海外投资者，建议在购入物业阶段就将潜在立退料按较为保守的区间计入未来处置成本，而不是等到实际交涉时才临时估算，以免影响整体收益测算的准确性。
腾房通知的时点是否有明确规定
有明确规定。普通借家契约拒绝续约时，依据《借地借家法》第26条第1项，须在租期届满前1年至6个月之间的窗口期内发出通知。若未在此期间内发出通知，将被视为以原条件续约，且续约后的期限还会变为未定期限。通知方式建议采用附带送达证明的内容证明邮便等可证明送达事实的方式，以确保安全。此外，解除未约定期限的合同时，依据同法第27条第1项，须自解约通知发出之日起经过6个月。
可以委托房产管理公司代为进行腾房交涉吗
不可以由管理公司作为交涉代理人。依据《律师法》第72条，以获取报酬为目的、作为业务承接法律事务，仅限于律师及律师法人，管理公司不能作为代理人出面交涉。较为合适的分工是：管理公司承担联络窗口、资料整理、新居信息提供等实务层面的支持工作，而交涉本身则由律师负责。这一分工对习惯于委托境内物业公司统筹处理纠纷的大陆投资者尤其重要——在日本，管理公司若越权代为交涉，不仅约定本身可能无效，还可能使管理公司自身承担法律风险，因此在签订委托合同时应事先明确交涉环节由持牌律师主导。
