因建筑老化或重建计划而要求住户搬离，在租赁经营中是难以完全避免的情形。不过，日本《借地借家法》对住户权利有较强保护，未经正当程序，不能强制要求其搬离。本文将从实务角度说明公寓业主和管理公司应当了解的搬迁协商要点及其法律依据。
业主在什么情况下可以要求住户搬迁？
从法律上看，租赁合同原则上以续约为前提成立。业主要提出拒绝续约或提前解约，需要具备《借地借家法》第28条规定的“正当事由”。对正当事由的认定非常严格，以下情形较为典型。
- 因建筑老化产生的安全问题（包括不符合抗震标准）
- 因城市规划或再开发项目而必须拆除
- 业主本人或家属确有居住所需的正当必要性
另外，如果住户存在拖欠租金超过3个月、噪音、虫害等违约行为，则可在无正当事由的情况下申请解除合同并强制腾退。
什么是搬迁补偿金？其大致金额与构成
搬迁补偿金是指，业主在要求住户搬离时自愿支付的补偿款。法律上并无当然支付义务，但提出搬迁补偿金可以作为对正当事由的补充，有助于更顺利地推进协商。
一般可参考6个月至1年租金的水平，通常会考虑以下费用构成。
- 搬家费用
- 新住处的押金、礼金和中介手续费
- 火灾保险费
- 电话和互联网环境的重新安装费用
具体金额会因与住户之间的信赖关系及协商经过而有所不同。建议咨询专业人士（律师、司法书士）后测算合理金额。
搬迁协商应当如何推进？
协商应分阶段推进。请避免情绪化对立，并在处理过程中保留完整记录。
步骤1：书面通知与口头说明
首先以书面形式通知搬离理由和预计搬离时间。之后，再以口头方式耐心说明为何必须搬离。少数情况下，在这一阶段即可达成一致，并且无需支付搬迁补偿金便能解决。
步骤2：协商搬迁补偿金
先估算搬家所需的实际费用，再提出具体金额。为减少住户寻找新住处的负担，协助介绍搬迁去向房源，也是促成协商成功的有效方式。如能提前委托房地产公司筛选与现有租金、户型和地段条件相当的房源，通常会更有效。
步骤3：办理搬离手续并签署协议书
达成一致后，应以书面形式签署协议书，明确搬离日期、搬迁补偿金的支付条件以及交房方式。仅有口头约定容易引发纠纷，因此务必形成书面文件。
如果协商无法达成一致，会怎样？
如果协商最终未能成功，则需要提起向法院请求腾退的诉讼。在诉讼中，如搬离理由的正当事由获得认可，即可申请强制执行；但也存在从解决到结束需要数月甚至数年的情况。尽早咨询律师十分必要。
此外，运用调解制度，有时也能比诉讼更快解决问题。
使搬迁协商成功的3个要点
1. 尽早发出通知
一旦确定施工计划，就应尽快进行书面通知，至少提前1年。为住户预留充分的搬家准备时间，更容易获得其同意。
2. 准备清晰且具有说服力的搬离理由
例如“建筑抗震性能未达到现行标准”“因老化存在倒塌风险”等，应事先整理能够提出客观依据的理由。含糊的说明会引发不信任，使协商更加困难。
3. 协助介绍搬迁房源
减轻住户自行寻找新住处的负担，有助于降低其对搬离的心理门槛。提前准备符合条件的房源，是协商成功的关键。
常见问题（FAQ）
Q. 如果没有正当事由，就绝对不能要求搬迁吗？
A. 从法律上讲，没有正当事由就不能强制住户搬离。不过，在提出搬迁补偿金后，以弥补正当事由不足的方式达成自愿协议的情况也确实存在。
Q. 搬迁补偿金是否必须支付？
A. 法律上并无当然义务。不过，如果在不支付的情况下推进协商，往往更难达成一致，最终诉讼成本反而可能更高。
Q. 对拖欠租金的住户，也需要支付搬迁补偿金吗？
A. 如果是基于违约而解除合同，则没有支付搬迁补偿金的义务。不过，在促成自愿搬离时，适当提出一定金额有时也能让协商更顺利。
Q. 从通知到搬离，最短需要多长时间？
A. 法律上需要提前6个月通知，但在实务中，考虑到协商、寻找新住处以及搬家准备，通常建议预留1年以上的时间。
Q. 如果协商进展困难，何时应委托律师？
A. 建议在发出书面通知后，一旦住户明确表示拒绝，就尽早咨询律师。若初期应对滞后，往往会导致诉讼周期延长。
