在日本，即使房屋的所有權人（房東）依法要求承租人遷讓（立ち退き，即退租騰空），遭到拒絕的案例也不在少數。對於考慮在東京、大阪等地購入收益型不動產，或計畫將既有出租物件收回自用、改建的台灣與香港投資人而言，這是理解日本租賃市場時最容易被低估、卻也最直接影響持有策略與資金規劃的一項制度差異。這正是日本不動產市場的一項獨特之處：日本的《借地借家法》（Shakuchi Shakuya Hō，規範土地與房屋租賃關係的專門法律）對承租人的居住與營業穩定給予高度保護，保護力道明顯高於台灣《土地法》與《民法》債編下的一般租賃規定——在台灣，租約到期或房東依法終止後，承租人原則上須配合返還房屋；但在日本，房東若未依法定程序主張「正當事由」（seitō jiyū，法律要求的「正當理由」，缺乏此理由，房東不得片面終止或拒絕更新租約），交涉往往無法向前推進。本文將以房東（屋主）的立場，整理立ち退き遭拒時的法律因應方式、正当事由的認定要件、立退料（tachinoki-ryō，房東為換取承租人同意遷讓而支付的補償金，性質接近但不等同於台灣的「租約買斷金」）的計算思路，以及實務操作步驟。文中提及的新台幣金額，均以概略匯率「1日圓≈NT$0.21」換算估算，實際匯率會隨市場波動，僅供讀者掌握大致規模之用。
我（INA&Associates 代表取締役 稲澤大輔）過去經手過大量以改建或出售為前提的騰空（明渡し）案件。從中深刻體會到的是：左右結果的，往往不是法律上誰對誰錯，而是「順序」與「準備」。正因如此，與其一開始就從情緒性的要求切入，不如先理解制度框架，再據此設計交涉策略——這一點，對於習慣「租約到期即可收回」邏輯的台灣、香港海外投資人而言，尤其需要特別留意。
遷讓交涉陷入僵局的結構性原因
先說結論：只要不具備正當事由，房東就不能片面要求承租人遷讓。《借地借家法》第28條明文將舉證責任加諸於主張終止或拒絕續約的房東一方，房東必須自行主張並舉證足以支撐「正當事由」的具體事實。換言之，一旦承租人回覆「我不搬」，在法律上，承租人其實已經站在較有利的位置。這與台灣《土地法》第100條列舉的收回事由（例如房東收回自住、房屋損壞有危險之虞等）由房東主張、法院個案審查的架構表面相似，但日本法院對「正當事由」的審查標準明顯更嚴格，且必須綜合考量下一節列出的多項因素，缺一不足。香港《業主與租客（綜合）條例》雖同樣要求業主收樓時具備法定理由，但條例列舉的理由較為具體、審查程序也相對制式化；相較之下，日本法院採取的是不設固定清單、逐案綜合衡量的彈性審查模式，這使得結果的可預測性明顯較低，也是海外業主初次接觸日本明渡し案件時最容易感到意外之處。
這種對承租人明顯有利的不對稱保護，源自二戰後日本住宅嚴重短缺的歷史背景——當時政府必須以法律強力保障居住穩定，避免房東任意逐客。然而，時至今日，這套制度也成為老舊建物更新、都市再開發的一大阻力，對房東而言，這已經是左右整體持有策略的關鍵議題。在取得物件的階段就先將「明渡し難度」納入估算，才是最有效的風險對策。對於考慮在東京、大阪等地置產的台灣、香港投資人來說，這意味著購入已出租中的老屋（尤其是普通借家契約物件）時，收回自用或改建的時程可能比台灣經驗預期的長得多。換句話說，物件標的的「租約類型」與「入住年數」，其重要性並不亞於地段與屋況本身，應該在盡職調查階段就一併納入估價考量。
《借地借家法》規定的通知期限與契約類型
在普通借家契約（futsū shakuya keiyaku，日本最常見的一般房屋租賃契約類型）下，依《借地借家法》第26條第1項規定，房東若要拒絕續約，必須在租期屆滿前一年至六個月之間，向承租人發出通知。一旦怠於通知，法律即視為以原條件自動續約（法定更新）；而且依同項但書規定，續約後的租期將轉為「不定期」——這一點與台灣一般約定明確到期日的租賃習慣有明顯差異，值得特別留意。此外，依同條第2項，即使房東已在期限內通知，若租期屆滿後承租人仍繼續使用房屋，而房東未能「不遲延地」提出異議，同樣會被視為法定更新。這種「通知一旦逾期，契約條件即自動延續」的機制，對習慣以到期日為明確分界點的台灣、香港投資人而言相當陌生——在日本，行事曆上的一次疏忽，就足以讓房東多負擔至少數年的持有期間，因此建議海外業主委託管理公司統一追蹤所有出租單位的通知期限。
此外，第28條明文規定，房東要拒絕續約或提出解約，都必須具備正當事由。該條規定，法院須綜合考量：房東與承租人雙方使用房屋的必要程度、租賃關係至今的經過情形、房屋的使用狀況與現況，以及房東是否曾以財產上的給付（也就是立退料）作為騰空的條件或代價而提出——若有提出，該提議本身也會被列入考量。
若契約本身即為不定期租賃，房東要解約時，依《借地借家法》第27條第1項規定，原則上須自提出解約通知之日起經過六個月，且同樣必須具備第28條所要求的正當事由。無論哪一種情況，通知都應以書面（而非口頭）為之，並保留能證明送達的紀錄——實務上普遍採用配達証明付き内容証明郵便（naiyō shōmei yūbin，一種由日本郵政認證信件內容與送達事實的掛號信制度，效力類似台灣的存證信函，但同時證明「寄出內容」與「送達事實」兩者）。
普通借家契約與定期借家契約的差異
若物件未來有改建或出售的計畫，房東還有另一個選項：定期借家契約（teiki shakuya keiyaku，依《借地借家法》第38條設立的「定期租賃契約」）。定期借家契約的租期屆滿即當然終止、不會自動續約，房東因此不需要舉證正當事由——這是它與普通借家契約最大的差異，概念上也較接近台灣一般約定到期即終止的租賃契約，對台灣投資人相對容易理解。不過，定期借家契約必須以公正證書等書面（或電磁紀錄）方式締結，而且房東在簽約前，還必須另外交付一份說明「本契約不會續約、期滿即終止」的書面（可為電磁方式），並向承租人清楚說明。日本最高裁判所在平成24年（2012年）9月13日的判決中明確指出，這份事前說明書面，必須是與租賃契約書本身各自獨立的文件，若程序上有瑕疵，「不續約」的約定本身可能被判無效，屆時契約將被當作普通借家契約處理。此外，租期在一年以上的定期借家契約，房東還必須在租期屆滿前一年至六個月之間，向承租人發出終止通知，否則不能以租期屆滿對抗承租人。對於以「未來確定收回改建或出售」為前提購入物件的海外投資人，定期借家契約可說是目前日本法制下最貼近台灣、香港「到期即還屋」直覺的選項，簽約前務必請日方律師或管理公司確認事前說明書面的格式與交付紀錄是否合乎最高裁判所要求的獨立性標準。
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 續約 | 原則上會自動續約 | 不續約，租期屆滿即終止（租期一年以上須發終止通知） |
| 正當事由 | 拒絕續約時必須具備 | 不需要 |
| 立退料 | 實務上通常須準備 | 原則上不需要 |
| 租金水準 | 較貼近市場行情 | 通常略低於市場行情 |
| 程序嚴謹度 | 標準 | 因需另備獨立的事前說明書面，程序較嚴謹 |
我們一貫誠實告知業主：定期借家契約在招租市場上略居劣勢，租金水準通常會比普通借家略低。是否即使承擔「租金可能較低」這項缺點，仍要換取出場自由度，正是判斷的分水嶺所在。對打算未來改建、出售，或僅將物件作為短期持有部位的海外投資人而言，定期借家契約往往更貼近其資產配置邏輯。若物件同時具備「短期內確定改建」與「長期持有出租」兩種可能性，也可以考慮先以較短的定期借家期間出租，日後再視市場狀況決定是否續簽或轉為出售，藉此在租金收益與退場彈性之間取得平衡。
可被認定為正當事由的四種主要類型
正當事由是否成立，須依《借地借家法》第28條所列的各項要素綜合比較衡量後判斷，很少單憑一項事由就能定案，實務上普遍理解為多項要素疊加後的整體評價。以下整理實務上最常遇到爭議的四種情境，但要特別留意：其中「積欠租金」嚴格來說並不屬於第28條的正當事由，而是屬於民法上債務不履行、契約解除的問題，性質上必須分開處理。對海外投資人而言，理解這四種類型的分野尤其重要：它們分別對應「建物本身狀態」「承租人履約狀況」「業主財務需求」「業主自用需求」四種完全不同的舉證邏輯，混為一談往往是交涉初期最常見的策略錯誤。
建物老舊、耐震性不足
僅憑屋齡增長，並不足以構成老舊化的正當事由。必須客觀上存在倒塌或重大事故的風險，並經評估認定唯有改建才能確保安全，才會被納入考量。屋齡在20年至30年左右、透過一般修繕仍可繼續使用的建物，實務上很難獲得認定。
要提高說服力，準備耐震診斷報告、由建築師出具的劣化調查報告，以及修繕費用與改建費用的比較資料，都相當有效。屬於「舊耐震基準」（1981年6月以前的建築基準法標準，日本業界慣稱「旧耐震」）的建物，是有利的佐證材料，但並不會因此自動獲得認定——這一點，對慣於以屋齡作為主要判斷依據的台灣買方而言，是容易誤判之處。實務上，屋齡50年以上、且明確屬於舊耐震基準的木造或輕量鋼骨建物，較容易在綜合考量後被認定具備正當事由，但即便如此，仍須搭配立退料一併提出，才能提高交涉成功率。
租金、續約費長期積欠
積欠租金或更新料（更新料，日本租賃契約更新時承租人須另外支付給房東的費用，台灣租屋市場並無對應的慣例）時，房東的因應依據並非「拒絕續約的正當事由」，而是民法第541條規定的催告解除，以及判例確立的「信賴關係破壞法理」。因此，僅僅一次遲繳並不能立即解除契約，關鍵在於能否評價為當事人間的信賴關係已遭破壞，實務上大致以積欠三個月租金以上作為一個參考基準。不過這並非固定門檻，實際結論仍會依積欠經過與承租人的應對態度而有所不同。催告書的寄送紀錄、催繳過程的記錄，以及分期還款協商的往來紀錄，都會成為判斷的依據。值得留意的是，這套「信賴關係破壞法理」同樣適用於承租人一方的其他重大違約行為（例如未經同意轉租、違反用途限制等），並非只針對積欠租金，海外業主若發現承租人有類似情形，也可一併請律師評估是否構成解除事由。
更重要的其實是積欠初期階段的應對方式。不放任聯繫中斷、留下紀錄並持續誠懇催繳的事實，往後在法律程序中往往具有重大意義。
出售、經營上的必要性
因收支惡化而出售，或為清償債務而處分物件的情形，有時也會被納入考量。不過，若承租人繼續在租的狀態下仍可完成出售，或者出租對售價的影響輕微，這項理由就很難獲得認定。畢竟收益型不動產本身就存在流通市場，「不清空就賣不掉」的主張會被謹慎檢視。
房東本人或親屬自用的必要性
房東本人或其親屬因居住、營業所生的使用必要性，會與承租人繼續使用房屋的必要性相互比較後判斷。承租人若年事已高，或店鋪對地點的依存度極高等，遷移將造成明顯困難的情況下，就會要求房東一方展現更強的使用必要性。
以立退料補強正當事由的思路
《借地借家法》第28條規定，房東若以財產上的給付作為騰空的條件或代價而提出，該提議本身將被視為判斷正當事由的考量因素之一。也就是說，即使其他事由單獨來看不足以構成正當事由，透過提出立退料補足不足之處，仍有可能被綜合評價為具備正當事由。不過，並非只要支付立退料就必然能獲准騰空——立退料的金額，法律上並無明文標準，最終取決於雙方協商的結果，或訴訟時法院的判斷。事先整理好計算依據，會讓交涉的說服力大不相同。相較於台灣房東與承租人多半僅就提前終止協商小額補償金，日本的立退料制度更像是嵌入法律判斷框架本身的一項要素，金額規模也往往大得多。因此，海外投資人在評估收購已出租物件的持有成本時，除了修繕費與稅務成本之外，也應將「潛在立退料」列為一項獨立的準備金項目，而不是等到真正需要收回房屋時才臨時估算。
- 搬遷費用、尋找新居所需的實際支出
- 現有租金與新居租金差額的補貼（一定期間份）
- 押金、禮金（禮金，日本租賃特有的支付給房東、不予返還的慣例費用，性質類似簽約禮金，台灣租屋市場並無對應慣例）、仲介手續費等重新簽約時的初期費用
- 營業補償、裝潢費用、客源流失損失（承租人為店鋪時）
- 對精神負擔給予的調整補償金
住宅用與店鋪╱辦公室用的水準落差極大
若為住宅用途，實務上常以「租金的數個月份至一年份」作為參考基準，金額大致落在數十萬日圓至數百萬日圓的範圍（約NT$6萬至NT$189萬元左右，依匯率與個案不同而異）。而店鋪或辦公室則因為要另外考慮裝潢投資的回收、停業損失、客源流失等因素，水準明顯上揚——對餐飲業等高度依賴地點的行業，立退料規模達到住宅用途的數倍，並不罕見。
不過，以上終究只是一般性的傾向，實際金額會依地區、屋齡、剩餘契約期間、承租人的個別情況而有相當大的變動。不能只是照單全收所謂的「行情」，而必須逐項具體估算。以台北的租屋市場作為參照，房東與承租人多半僅就提前解約協商一至二個月租金的補償，日本立退料動輒數個月至一年租金、甚至數百萬日圓的規模，往往超出台灣、香港投資人最初的心理預期，事先掌握這個落差，有助於在收購階段就把資金規劃做得更保守務實。
遭到拒絕遷讓時的實務處理步驟
第一階段：持續誠意協商
即使遭到拒絕，也不要就此中斷協商，這是關鍵所在。應體諒承租人的生活或營業狀況，反覆對話，並附上具體資料說明為何有騰空的必要。主動提供新居資訊、協助安排搬家業者等實務上的協助，都能提高達成合意的機率。對於人不在日本、無法親自出席協商的海外業主，委託熟悉當地實務的管理公司或律師作為聯繫窗口，維持定期且有紀錄可查的溝通節奏，往往比單次強勢施壓更能推進進度。
在協商場合，應避免單方面設下期限的說法，改以提出多個選項的方式進行較為有效。讓對方也感受到有討論空間的推進方式，結果往往反而能更快落地。
第二階段：委任律師進行協商
在雙方當事人容易陷入情緒化的階段，委任律師介入相當有效。這裡必須特別留意的是：以收取報酬為目的、將遷讓交涉等法律事務作為業務處理，依《弁護士法》（律師法）第72條規定，僅限律師或律師法人才能承辦——不動產管理公司不能以代理人身分進行交涉，負責人員只能扮演聯繫窗口或事務性協調的角色。這一點與部分台灣、香港物業管理實務可能存在的代理協商做法不同，海外業主委託日本管理公司時務必留意這項限制。挑選律師時，建議優先考慮有處理過涉外委任經驗、能以英文或中文提供進度說明的事務所，可大幅降低海外業主因語言與時差造成的資訊落差。
第三階段：進入調解或房屋交還請求訴訟
若協商陷入僵局，接下來會轉入民事調解（民事調停）或房屋交還請求訴訟（建物明渡請求訴訟）。訴訟階段會正面審理正當事由是否成立，法院有時也會做出以支付立退料為條件、換取承租人交還房屋的判斷。取得判決、和解筆錄或調解筆錄等「債務名義」（具有強制執行力的文件）後，若承租人仍不遷出，房東可申請授予執行文，進入強制執行程序。從民事調解到強制執行結束，整個訴訟途徑往往需時一至二年以上，對海外業主而言，是否值得走完全程，通常取決於物件本身的價值與改建、出售後的預期報酬——這也是為什麼多數案件最終仍在任意協商或調解階段落幕的原因。
協商中應避免的行為與「自力救濟」的禁止
在日本的法律制度下，原則上不承認自力救済（jiriki kyūsai，指不經法院程序、由當事人自行以實力手段實現權利的行為，日本法對此原則上全面禁止，即使房東確有理由亦然）。以下行為都會被評價為違法，可能引發損害賠償請求，甚至刑事責任。房東一方只要有一項符合，先前累積的正當事由主張都可能瞬間轉為不利。這一點，對於部分台灣、香港業主可能習慣的「自行換鎖收樓」做法而言，是必須特別提醒的重大差異——在日本，即使租客違約在先，房東採取這類自行手段，反而可能讓自己從有理變成違法。
- 更換門鎖，或上鎖阻止承租人進出
- 停止供應電、瓦斯、自來水
- 未經本人同意，搬出或處分屋內物品
- 在深夜或清晨反覆上門逼迫遷出
- 以威嚇性言行施加心理壓力
反而是留下紀錄、按部就班走完程序，看似繞遠路，實際上才是最踏實的做法。通知書、面談紀錄、曾提出條件的往來紀錄，日後在調解或訴訟中都能直接作為證據使用。對海外業主而言，由於無法隨時親自在場確認現場狀況，更應要求管理公司或律師以書面或影像方式定期彙報協商進度，避免因資訊落差而在不知情的情況下做出類似上述違法行為。
費用與期間的參考基準
騰空所需的費用與期間，會依案件難易度而有相當差異。以下是一般性的參考基準，實際情況會因地區與案件複雜度而變動，正確金額請務必個別報價確認。整體而言，從展開任意協商到完成明渡し，最快也需要半年以上，若進入訴訟與強制執行，總期間普遍拉長到一年半至三年，海外投資人在制定資金回收或改建時程時，應以此為基礎預留緩衝，避免因低估期間而打亂整體開發或轉手計畫。
| 階段 | 期間參考 | 主要費用 |
|---|---|---|
| 事前準備、資料整備 | 1〜3個月 | 耐震診斷、建物調查費用 |
| 任意協商 | 3〜12個月 | 立退料、律師委任金（通常約數十萬日圓，約NT$6萬至20萬元左右） |
| 民事調解 | 3〜6個月 | 聲請手續費、律師報酬 |
| 訴訟 | 6〜18個月 | 訴訟費用、律師報酬 |
| 強制執行 | 1〜3個月 | 執行費用、物品保管與處分費用 |
若是戶數較多的建物，全戶完成騰空往往需要2至3年，不乏此類案例。資金計畫與工程排程，都應以這樣的期間為前提，預留較充裕的時間。期限估得越短，交涉現場就越容易被迫做出不利的讓步——這對打算整棟收購後改建的海外投資人尤其重要：切勿以台灣一紙終止通知即可收回的經驗，直接套用在日本整棟老舊出租大樓的收購時程規劃上。
INA&Associates 的觀點與總結
我們INA&Associates株式會社，並不把遷讓案件定位為「依法強行推進的作業」，而是視為「讓所有相關人都能認同、進而向前邁進的協調過程」。對承租人而言，居所或店鋪就是生活本身，若協商輕忽這份重量，到頭來只會讓時間與費用雙雙增加。
我們最重視的，是站在長期視野下的設計。具體而言，就是在取得物件的階段就選定預先設想好出場方式的契約類型、及早將老化跡象記錄下來，並且在進入協商之前，先確定立退料的預算範圍。只要事先把這三點確立好，交涉所需的時間往往能明顯縮短。支撐這些判斷的，不只是制度知識，我認為更關鍵的是現場負責交涉的人財（人才）的經驗值。
此外，即使是對業主不利的展望，我們的基本立場也是誠實告知。若正當事由薄弱，我們不會輕率承諾「很快就能請對方搬走」。相反地，我們會坦白分享預估的費用與期間，並將暫緩改建也列為選項之一，供業主一併評估。相關市況與資產運用思路，也持續刊載於INA Network 分類專欄。
對房東而言，遭遇遷讓被拒，是難以完全避免的局面。然而，只要理解《借地借家法》的框架、備齊支撐正當事由的材料、整理好立退料的計算依據，並與專業人士攜手推進，終點依然清晰可見。不心急、按部就班守住順序，看似繞遠路，實則是最短的路徑。個別案件務必諮詢律師等專業人士，以取得符合具體情況的建議。
常見問題
若房東在缺乏正當事由的情況下要求遷讓，承租人可以拒絕嗎？
缺乏正當事由的拒絕續約或解約申入，在法律上不生效力，承租人並不負有配合騰空的義務。房東若要實現騰空，必須經過民事調解或房屋交還請求訴訟等法律程序。對房東而言，在提出要求之前，優先整理好足以佐證正當事由的資料，才是首要之務。
立退料的金額是如何決定的？
法律上並無明確的計算基準，通常是把搬遷費用、租金差額、重新簽約的初期費用、營業補償等項目逐一加總後，再由雙方協商決定。若進入訴訟，法院有時也會提示一個作為正當事由補強、相當的金額。由於住宅用途與店鋪用途的水準差異極大，建議先與律師或不動產專業人士一同整理好計算依據，再提出金額。
遷讓通知的時機有規定嗎？
在普通借家契約中拒絕續約時，依《借地借家法》第26條第1項規定，必須在租期屆滿前一年至六個月之間發出通知。若未在此期間內通知，即視為以原條件自動續約，而且續約後的租期會轉為不定期。通知建議以配達証明付き内容証明郵便等能證明送達的方式進行，較為安全。另外，若契約本身為不定期租賃而要解約，依同法第27條第1項規定，須自解約申入之日起經過六個月。
可以把遷讓交涉委託給不動產管理公司嗎？
以收取報酬為目的、將法律事務作為業務辦理，依《弁護士法》第72條規定，僅限律師或律師法人才能承辦，管理公司不能以代理人身分進行交涉。管理公司適合負責聯繫窗口、資料整理、提供新居資訊等實務面的協助，交涉本身則應交由律師負責，才是恰當的分工方式。
